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Wesentliche Aspekte bei Immobilientransaktionen. Wohnbescheinigung, nicht strafbar, Kataster

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie in Spanien zu kaufen oder zu verkaufen, beachten Sie bitte die folgenden Informationen:

1.- PRÜFEN SIE DIE OBJEKTBESCHREIBUNG DER OBJEKTUNTERLAGEN

WIE WIRD DAS EIGENTUM EINGETRAGEN UND AUF DEN TITELDATEN BESCHRIEBEN: Überprüfen Sie in den Eigentumsurkunden, ob die Immobilie ordnungsgemäß beschrieben und registriert ist. Eigentumsurkunden müssen a perfekte beschreibung der Größe, der Grenzen und der übrigen auf dem Grundstück vorhandenen Bauelemente.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Immobilien, die sich seit vielen Jahren im Besitz verschiedener Eigentümer befinden, in ihren Größen und / oder Abhängigkeiten geändert / erweitert wurden (neue Räume, Schließen der Veranda oder Terrasse, Garage, Pools usw.).

Wenn die aktuelle Oberfläche der vorhandenen Konstruktionen nicht mit der Beschreibung in den Urkunden übereinstimmt, müssen wir den Grund für diese Diskrepanz kennen! . In vielen Fällen können Prozesse durchgeführt werden, um diese Diskrepanzen zu korrigieren und Möglichkeiten zu finden, sie auszusortieren. In anderen Fällen stellen diese Unterschiede jedoch ein rechtliches Problem dar, das die Immobilie betrifft und das Sie kennen müssen, um von den frühesten Schritten des Kauf- / Verkaufsprozesses bestätigt zu werden.


   Ein Beispiel: Ein Haus mit 120 m2, einem 50 m2 großen Pool und einer Garage, die in ein «Gästehaus» umgewandelt wurde. In den Urkunden erscheint das Haus nur als 120 m2, aber nicht der pool, und die Garage ist ein “Garage”Kein« Gästehaus ».

   Konsequenz: Die Urkunden müssen aktualisiert und der Käufer darüber informiert werden, dass das «Gästehaus» gesetzlich als «Garage» gilt.

  Anmerkungen: Wir berücksichtigen nicht die «interne Beschreibung» des Hauses (Anzahl der Zimmer, Toilette usw.), sondern die „gebaute Größe“ (auf Spanisch „superficie construída“). Es ist nicht erforderlich, die genaue Beschreibung oder Verteilung der einzelnen internen Abhängigkeiten innerhalb des Hauses anzugeben. Wenn Sie das Innere der Immobilie durch Ändern der Innenwände geändert haben, ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Es reicht aus, nur die neue interne Verteilung nach Abschluss des Verkaufs zu "deklarieren".

dh: Taten zeigen, dass es «4» Schlafzimmer gibt und Sie sie in «2» umgewandelt haben. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Als Eigentümer können Sie interne Abhängigkeiten innerhalb der Eigenschaft ändern / reformieren (immer die richtige Reformlizenz erhalten).


IMMOBILIEN IN KATASTRO (auch bekannt als "SUMA" oder "IBI" oder "RATSSTEUER"): Ebenso wie in den Urkunden muss die Immobilie in „Catastro“ mit der genauen und aktuellen Größe und Oberfläche registriert werden.

Jedes Jahr zeigen Catastro-Rechnungen - «Council Tax» (IBI-Impuesto sobre Bienes Inmuebles) die Größe des Grundstücks anhand von Catastro-Aufzeichnungen. Die Größe der in dieser Rechnung berücksichtigten Konstruktionen ist sehr wichtig, da sie zur Berechnung des jährlichen «IBI» oder der «Ratssteuer» verwendet wird. Daher ist es wichtig zu überprüfen, ob in den Catastro-Aufzeichnungen die richtige und aktualisierte Größe der vorhandenen Konstruktion auf dem Grundstück angegeben ist, einschließlich aller vorgenommenen Änderungen oder Erweiterungen.

Bitte beachten Sie, dass «Catastro Office» die Gemeindesteuer in Bezug auf die Größe der Bauwerke berechnet und dabei alle Bauteile wie Haus, Pool, Garage usw. berücksichtigt.

Falls die Eigenschaft mit Erweiterungen usw. geändert wurde, muss dies als wesentlicher Bestandteil des Eigenschaftstransaktionsprozesses betrachtet und überprüft werden.


   An Beispiel: Beim Erwerb des Grundstücks machten bestehende Konstruktionen insgesamt 120 m2 für ein Haus. Dies wurde auch in den Urkunden und in der Catastro-Rechnung (IBI) gezeigt. Aus diesem Grund betrugen die Catastro-Rechnungen (IBI) 300 EUR.

Einige Jahre später baute der Eigentümer einen 50 m2 großen Pool und eine 40 m2 große Garage. Falls der Eigentümer Catastro diese neuen Bauelemente nicht gemeldet hat, sind die Catastro-Rechnungen -IBI unterbezahlt. Der Grund dafür ist, wie in diesem Abschnitt erläutert, dass Catastro-Rechnungen unter Berücksichtigung der Größe der Konstruktionen berechnet werden (in Bezug auf «größere gebaute Größe» = «höhere Steuer»). Wenn der Eigentümer diese Elemente deklariert hätte, wäre die IBI-Rechnung wahrscheinlich höher als 300 EUR. Falls sich der Käufer also nicht um diesen Punkt kümmert und während des Kaufvorgangs sortiert, kann er Catastro gegenüber für diese nicht deklarierten Konstruktionen im Falle von Catastro-Inspektionen verantwortlich sein.


2.- WEITERE UNTERLAGEN ZUR BESTÄTIGUNG DER RECHTMÄSSIGKEIT DES EIGENTUMS:

Um die rechtliche Situation einer Immobilie zu bestätigen, müssen in der Regel folgende Unterlagen vorliegen:

  • Eigentumsurkunden der Immobilie: Um zu bestätigen, wie die Immobilie gekauft wurde, rechtliche Grenzen und Rechtskosten / -schulden, die sich auf die Immobilie auswirken könnten
  • Katastrophe (IBI-Council Tax Bill)
  • Stromrechnungen: Wasser, Strom, Gas
  • Energieausweis: Zur Bestätigung des Energieverbrauchs des Gebäudes
  • Zertifikat der Eigentümergemeinschaft: Zum Nachweis, dass die derzeitigen Eigentümer über die Gemeinschaftsgebühren auf dem Laufenden sind
  • etc,

Das Studium der oben genannten Dokumente wird in Spanien von Agenten und Anwälten standardisiert.

Als Spezialist für Bauwesen und Immobilien legt unser Unternehmen jedoch besonderen Wert auf das Studium und die Berücksichtigung anderer Dokumente, die von anderen Fachleuten, die nicht so auf Bauwesen spezialisiert sind wie TLA, nicht immer berücksichtigt werden.

  • Wohnbescheinigung / Berufsgenehmigung / Berufsgenehmigung (CH / LO): Dieses Dokument ist nach Abschluss der Bauarbeiten beim Rathaus erhältlich, um zu bestätigen, dass die Immobilie den gesetzlichen Wohnbedingungen entspricht. Dieses Dokument wird auch benötigt, um Wasser und Strom an das Grundstück anzuschließen und die Änderungen der Wasser- und Stromverträge in Ihren Namen zu übernehmen.

Die Erlangung dieses Zertifikats ist beim Verkauf / Kauf von Immobilien in Spanien «obligatorisch»?:

Dies hängt von der Art der Immobilie ab: Bei «neuen» Immobilien ist der Bauherr verpflichtet, dem Käufer dieses Dokument nach Abschluss des Verkaufsprozesses zur Verfügung zu stellen.

Bitte beachten Sie jedoch, dass es in «Resales» kein Gesetz gibt, das den Verkäufer zwingt, dieses Dokument nach Abschluss des Verkaufs zu liefern. Das spanische Gesetz besagt, dass es der Käufer ist, der dieses Dokument nach Fertigstellung erhalten muss, um mit der Änderung der Wasser- und Stromnamen fortfahren zu können.

Wir müssen an dieser Stelle darauf hinweisen, dass die Verwaltung es nach Fertigstellung ablehnen kann, dem Käufer die CH auszuhändigen, falls die Liegenschaft vom Vorbesitzer unbemerkt bearbeitet worden ist. Wenn sich die Immobilie also nicht in einem einwandfreien rechtlichen Zustand befindet, besteht die Gefahr, dass die Genehmigung dieses Dokuments nach Fertigstellung nicht eingeholt wird. Und dies könnte den Käufer in eine sehr komplizierte Situation bringen, da er dann Probleme haben könnte, die Versorgungsverträge auf seinen Namen zu bekommen.

Ein sehr wichtiger Punkt hierbei ist, dass die Existenz oder Gültigkeit des CH in den Urkunden nicht gezeigt wird !. Daher muss Ihr Anwalt diese Angelegenheit sorgfältig anhand seines Fachwissens und seiner Erfahrung prüfen, um ein so wichtiges Dokument wie dieses zu bestätigen.  

Abschließend ist dieses Zertifikat WESENTLICH Für den Verkauf muss die Immobilie und deren Bestätigung von Beginn des Kauf- / Verkaufsprozesses an überprüft werden.

  • Nichtverletzungsbescheinigung (CNUI): Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung des Rathauses, aus der hervorgeht, dass keine Bußgelder oder sonstige Verstöße gegen die Bauvorschriften erhoben wurden. Mit dieser Bescheinigung wird bestätigt, dass für die Bauvorhaben Bußgelder wie Abbruchmaßnahmen usw. verhängt wurden Wurde das Grundstück ohne ordnungsgemäße Baugenehmigung gebaut oder erweitert, kann die spanische Verwaltung das Recht haben, gegen dieses Gebäude vorzugehen. Diese Rechte der Verwaltung sind jedoch zeitlich begrenzt. Diese Rechte erlöschen in 15 Jahren nach Beendigung der Arbeiten am Grundstück oder einer eventuellen dort durchgeführten Erweiterung. Die Erlangung dieses Dokuments ist besonders empfehlenswert beim Kauf von «Villen» oder «Doppelhäusern» oder beim Kauf von Immobilien im rustikalen Land.

 

  • Cedula Urbanistica: Dies ist ein Dokument aus dem Rathaus, das verschiedene Aspekte der Immobilie bestätigt, wie:
    • Die «städtebauliche» Betrachtung des Grundstücks und der Fläche. Zum Beispiel, wenn das Grundstück als "rustikal" oder "urbanisierbar" oder "geschützt" eingestuft wird oder durch öffentliche Bereiche beeinträchtigt wird.
    • Wenn die Urbanisierung des Gebiets abgeschlossen ist oder wenn andere Gebiete oder eine Urbanisierungsinfrastruktur zu vervollständigen sind
    • Die genauen «Baurechte» des Grundstücks (maximal zulässige Bauhöhe des Grundstücks) usw ..

 

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