Beendigung des Miteigentums oder Aussterben der Eigentumswohnung auf spanischen Grundstücken

 Icon-Lesezeichen Das Erlöschen der Eigentumswohnung (EG) (oder „Aufhebung des Miteigentums“) besteht in der Übertragung des Eigentums an einem Vermögenswert, der nicht geteilt werden kann, wenn einer der Miteigentümer das vollständige Eigentum an dem Vermögenswert an den Rest erwirbt die Miteigentümer, und das endet in zahlreichen Fällen mit einer Entschädigung (monetär oder nicht). 

In welchen Fällen handelt es sich um eine „Eigentumswohnung“ oder „Miteigentum“ an einer Immobilie?

• Wenn sich zwei oder mehr Personen dazu entschließen, gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, und Aufteilung des Prozentsatzes des Miteigentums
• Im Falle einer Erbschaft, wenn durch Gesetz oder Testament bestätigt wird, dass das Eigentum an einem bestimmten Vermögen anteilsmäßig an die Erben verteilt wird.
• In anderen Gericht oder Gerichtsverfahren 

Normalerweise gibt es zwei Möglichkeiten, bei der Beendigung des Miteigentums vorzugehen: 

1.- Mit einer gerichtlichen Vereinbarung, die von den Gerichten geprüft wird und bestätigt wird, dass die Immobilie nur an einen der Miteigentümer geht.

2 Beispiele:

eine Scheidung; Im Falle einer Scheidung liegt ein gerichtliches Urteil vor, das besagt, dass das Vermögen eines Ehepaares nur einem von beiden zusteht.

b) Offizielles Erlöschen des Miteigentums an Gerichten. Es könnte ein anderes Gerichtsverfahren geben, bei dem beschlossen wird, die Miteigentümer aufzulösen.

In beiden Fällen wird das Urteil des Gerichts im spanischen System vorgelegt und zur Eröffnung eines Verfahrens verwendet, bei dem nur einer der Miteigentümer 100 % der Immobilie erhält.

2.- Vereinbarung zwischen den Parteien: Verkauf eines Teils an die andere Partei

Es ist immer möglich, dass einer der Miteigentümer beschließt, seinen Teil zu kaufen oder an den anderen zu verkaufen.

Was ist der Hauptvorteil des Miteigentumsverbots?

Der Hauptaspekt dieser Transaktion hängt direkt mit den Steuern zusammen, da, obwohl einer der Miteigentümer den Teil des Miteigentums von den anderen „erwirbt“, aus steuerlicher Sicht wird diese Transaktion nicht als „Verkauf“ besteuert.

Je nach spanischer Region wird der „Verkauf“ mit 6-10 % des Verkaufspreises besteuert. Die EG wird jedoch nur mit 0,5-1,5 % besteuert (je nach Region).

Dies ist die typische Transaktion im Falle einer Scheidung oder Trennung.

Beispiel:

„A“ und „B“ sind verheiratet und kaufen eine Wohnung für 150.000 EUR in Malaga. 2 Jahre später beschließen sie, sich scheiden zu lassen, und einigen sich darauf, dass „A“ die Wohnung bekommt. „A“ zahlt 75.000 EUR an „B“, um seinen Teil zu erwerben.

Als EG betrachtet, betragen die Steuern für diese Transaktion nicht 8% (Andalusische Transfersteuer = 6.000 EUR), sondern 1,5% = 1.125 EUR.

Fazit: „A“ + „B“ sparen 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR, da diese Transaktion als EC statt als Verkauf betrachtet wird. 

Daher ist die EU im Falle von eine perfekte Option Scheidung.

WICHTIG!: Für den Fall, dass die Immobilie mit a belastet wird Hypothek, obwohl die Immobilie vollständig von der anderen Partei („A“ im Fall des Beispiels) erworben werden kann, akzeptiert die Bank möglicherweise nicht, „B“ aus der Hypothek herauszulassen. Wenn das passiert,  Obwohl „B“ im Grundbuch aus dem Eigentum heraus ist, wird „B“ weiterhin eine verantwortliche Person sein, wenn die Bank nicht akzeptiert, ihre Hypothekenverantwortung zu kündigen, und daher weiterhin ein Schuldner von sein die Hypothek an die Bank.

Um diese unerwünschte Situation zu vermeiden, ist es wichtig, dass Sie sich vor der Entscheidung, die Immobilie einem der Mitgewinner zu überlassen, von Ihrer Bank beraten lassen, um die Hypothekenposition der Partei zu ermitteln, die die Immobilie verlässt. Auf diese Weise ist es angebracht, zunächst das Aussterben der Eigentumswohnung zu unterzeichnen, später die Formalisierung der neuen Hypothek vorzunehmen.

Der Nachrang der Besteuerung ergibt sich aus der „Geldnatur“ der Vergütung. Mit anderen Worten, als Aussterben von Eigentumswohnungen zu betrachten, so dass im Falle des Ausgleichs mit Waren davon ausgegangen wird, dass es sich um einen „Tausch“ (auch als „SWAP“ bekannt) handelt und die Transaktion dann als „Verkauf“ betrachtet wird “ und als „Verkauf“ besteuert.

Was ist der Fall, wenn es keine Zahlung gibt, um den anderen Teil zu „kaufen“, oder es kein richterliches/gerichtliches Urteil gibt? Könnte es sein, dass eine der Parteien der anderen ihren Teil „gibt“ oder „spendet“?

Dies ist zwar möglich, wird jedoch nicht als „Aussterben des Miteigentums“ betrachtet und verfügt daher nicht über die Steuerprivilegien dieses Konzepts. Es wird als „Spende“ betrachtet.

Und im Falle von „Spende“ müssen wir dann durch die Spendensteuer regeln, die eine regionale Steuer ist und daher je nach Region unterschiedlich geregelt ist.

Im Falle der Region Valencia gilt für die Spende eine Vergünstigung, die in einer steuerfreien Zahlung von bis zu 100.000 EUR des zwischen Eltern und Söhnen gespendeten Betrags besteht. Bei Schenkungen zwischen Ehegatten findet diese Steuervergünstigung jedoch keine Anwendung. Im Falle einer Schenkung eines Teils des Grundstückseigentümers an den anderen Ehegatten könnten also hohe Steuerbeträge anfallen.

Die Schenkungssteuer ist sogar noch höher, wenn die Miteigentümer nicht verheiratet sind.

Daher ist es sehr wichtig, die richtige Rechtsberatung einzuholen, wenn Sie die Entscheidung treffen, die Eigentumswohnung oder das Miteigentum zu löschen oder aufzulösen.

Wie erläutert, kann EC, wenn keine Zahlung erfolgt, als „Spende“ betrachtet werden: Ein sehr wichtiger Aspekt der EC ist, dass es eine „Zahlung“ oder „Entschädigung“ an die andere Partei geben muss. Mit anderen Worten, derjenige, der das Eigentum verlässt, muss von demjenigen, der das Eigentum erhält, „bezahlt“ oder „entschädigt“ werden. Wenn keine Zahlung erfolgt, kann die Transaktion als „Geschenk“ betrachtet und dann als „Spende“ besteuert werden. Und das ist wirklich wichtig, da eine „Schenkung“ noch höher besteuert wird als eine Erbschaft. Die „Spendensteuer“ war früher die gleiche wie bei der „Erbschaftssteuer“, und Spenden zwischen Ehepartnern haben normalerweise nicht so viele Ermäßigungen und Vorteile wie bei der Erbschaft. 

Ein EC, bei dem die Zahlung mit einem anderen Vermögenswert erfolgt, kann als „Verkauf“ betrachtet werden.: Es ist sehr wichtig zu wissen, dass, wenn die Kompensation von der erwerbenden Partei unter Verwendung eines anderen Vermögenswerts erfolgt, die Transaktion als „Swap“ betrachtet und dann als „Verkauf“ besteuert werden kann.

Im Valencianische GemeinschaftDiese Option bietet einen wichtigen steuerlichen Vorteil. Daher hat die damit verbundene Steuer (Juridical Documented Act Tax) 1,5% mehr notarielle Kosten verursacht. Wenn das Eigentum eines Teils einer Ware gegen eine Entschädigung übertragen wird, In steuerlicher Hinsicht ist diese Option der Kaufoption vorzuziehen, daher gilt für letztere eine Steuerzuschreibung von 10% (in anderen Regionen beträgt diese Steuer möglicherweise 8 bis 10%).

Schließlich im Falle der Besteuerung von NICHT BEWOHNER, falls Es liegt keine „Überschreitung der Rechtsprechung“ vor und es müssen keine 3 % von dem Partner einbehalten werden, der den Teil dem anderen überlässt.

Aber im Aussterben von Eigentumswohnungen mit Überschuss an Urteil und Entschädigung in Geld, gemäß Artikel 25.2 des konsolidierten Textes des Gesetzes über die Einkommensteuer von Nichtansässigen, Auf den Wert der Selbstbeteiligung ist ein Selbstbehalt von 3 % anzuwenden. für die Abschaffung dieser Steuer, sofern eine Vermögensänderung und Aktualisierung des Wertes des Gebäudes stattgefunden hat.

Von einem „Judikationsüberschuss“ spricht man, wenn jemand mehr als den entsprechenden Anteil erhält. Wenn beispielsweise eine Immobilie zu 65 % Eigentum von „A“ und zu 35 % von „B“ ist und die Auflösung erfolgt, erhält „B“ die 65 %. Der erhaltene Wert, der über die ursprünglich von „B“ gehaltenen 35 % hinausgeht, wird als „Schiedsüberschuss“ betrachtet.

Quellen:

- Königliches Dekret vom 24. Juli 1889.

- Allgemeine Haushaltsführung.

- Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September.

- Nichtansässiges Steuerrecht.