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STEUERBEISPIEL BEIM KAUF EINES UNTERNEHMENS MIT IMMOBILIEN

STEUERBEISPIEL BEIM KAUF EINES UNTERNEHMENS MIT IMMOBILIEN 940 788 TLA

Stellen wir uns ein Unternehmen vor, das für die Förderung und den Bau eines Hauses gegründet wurde. Das Haus und das Grundstück sind dann Vermögenswerte des Unternehmens.

Während das Haus gebaut wird, beschließt jemand, das Haus mit dem 100% igen Erwerb der Eigentumsanteile des Unternehmens zu kaufen. Mit anderen Worten: „Erwerb“ des Unternehmens durch den Kauf von 100% der Immobilienanteile.

Auf diese Weise „kauft“ der Käufer das Unternehmen direkt, obwohl er indirekt die Immobilie erwirbt.

- Falls der Erwerb der Immobilie direkt erfolgte, wird die Mehrwertsteuer gezahlt, falls diese Immobilie mit dem Geschäftsvermögen des Verkäufers verbunden ist.

- Der Erwerb der Immobilie würde jedoch ITP (Transfer Tax) zahlen, wenn diese Immobilie nicht vom Geschäftsvermögen des Verkäufers betroffen wäre.

Aber für den Fall, dass es sich um den Kauf des Unternehmens durch den Erwerb aller seiner Anteile handelt, zahlt es Mehrwertsteuer oder ITP? .

Es hängt davon ab, ob….

Das Mehrwertsteuergesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Erwerb der Anteile oder Beteiligungen AUSGENOMMEN ist, sofern der «echte Wille” oder die Absicht des Erwerbs nicht darin bestand, die Zahlung der Steuer zu «vermeiden», die bei der Übernahme des direkten Anteils entstanden war Erwerb der Immobilie.

Somit gibt es eine ANTI-BETRUGSREGEL im spanischen Steuersystem, in dem ausdrücklich Folgendes festgelegt ist (Artikel 108 des Gesetzes 24/1988 vom 28. Juli über die Börse, aktueller Artikel 314 des konsolidierten Textes des Marktgesetzes über Wertpapiere, genehmigt durch das Royal Legislative Decree 4/2015 vom 23. Oktober (im Folgenden: TRLMV):

«1. Die Übertragung von Wertpapieren / Aktien erfolgt befreit aus Mehrwertsteuer und Steuer auf Erbschaftsübertragungen und dokumentierte Rechtsakte (Übertragungssteuer und Stempelsteuer).

Das Gesetz sagt aber auch:

Die Überweisungen, die mit Mehrwertsteuer oder ITP besteuert werden, wenn durch solche Überweisungen die „wahre Absicht“ bestanden hätte, sich dieser Steuerzahlung zu entziehen.

Unbeschadet der Bestimmungen des vorstehenden Absatzes versteht es sich, sofern nicht anders nachgewiesen, dass die Handlung in den folgenden Fällen mit der Absicht durchgeführt wird, Mehrwertsteuer- oder ITP-Zahlungen zu vermeiden:

  1. Wenn die Kontrolle über ein Unternehmen erlangt wird, dessen Vermögen zu mindestens 50 Prozent aus Immobilien in Spanien besteht, die nicht mit geschäftlichen oder beruflichen Aktivitäten zusammenhängen / davon betroffen sind, oder wenn, sobald diese Kontrolle erlangt ist, die Teilnahmequote daran steigt.
  2. Wenn die Kontrolle über ein Unternehmen erlangt wird, dessen Vermögen Anteile umfasst, die es ihm ermöglichen, die Kontrolle über ein anderes Unternehmen auszuüben, dessen Vermögen zu mindestens 50 Prozent aus Immobilien in Spanien besteht die nicht mit geschäftlichen oder beruflichen Aktivitäten zusammenhängen / davon betroffen sind oder wenn, sobald die Kontrolle erlangt ist, die Beteiligungsquote steigt.
  3. Wenn die übertragenen Aktien durch die Einbringung von Immobilien anlässlich der Gründung von Unternehmen oder der Erhöhung ihres Grundkapitals eingegangen sind, sofern Diese Vermögenswerte sind nicht von geschäftlichen oder beruflichen Aktivitäten betroffen und dass zwischen dem Datum des Beitrags und der Übermittlung eines Zeitraums von drei Jahren nicht vergangen war. «

Wenn einer der oben genannten Fälle eintritt, wird die spanische Verwaltung den sofort anwenden Betrugsbekämpfungsregelund werden diese Fälle berücksichtigen, die der entsprechenden Mehrwertsteuer oder ITP-AJD-Steuer unterliegen. Es wird der Käufer sein, der die «Last» hat, zu beweisen, dass seine wahre Motivation niemals darin bestand, die Zahlung solcher Steuern zu vermeiden.

Im Beispiel dieses Artikels Der Verkauf der Aktien würde bedeuten, dass die Parteien tatsächlich eine Immobilie übertragen, aber was tun sie mit der Absicht, zu betrügen?  - Die tatsächliche Verpflichtung zur Zahlung der Mehrwertsteuer (da in diesem Fall die Mehrwertsteuer als erste Übermittlung anfällt) hängt davon ab ob es sich um einen Betrugsversuch handelt oder nicht.

Der Schlüssel, um keine Mehrwertsteuer oder ITP zu zahlen: Der wahre Besitz muss von einer wirtschaftlichen Tätigkeit des Unternehmens «betroffen» sein, ob in diesem Fall die Förderung oder der Bau von Häusern oder der Kauf / Verkauf von Grundstücken oder die Miete usw.

Daher entspricht die Übertragung von Wertpapieren / Aktien, auf die die Kontrolle über ein Unternehmen erworben wird, dessen Vermögen zu mehr als 50 Prozent aus Immobilien im Zusammenhang mit einer wirtschaftlichen Tätigkeit besteht, nicht den Anforderungen für die Anwendung der Betrugsbekämpfungsregel.

Somit ist die Übertragung solcher Aktien von der Mehrwertsteuer und der Steuer auf Erbschaftsübertragungen und dokumentierte Rechtsakte (ITP-Übertragungssteuer) befreit, es sei denn, die spanische Verwaltung überprüft, dass mit einer solchen Übertragung beabsichtigt wurde, die Zahlung von zu umgehen die Steuern, die auf die Übertragung der Immobilien der Unternehmen erhoben worden wären, für die diese Werte stehen.

  • Fazit:

Diese Transaktion konnte wahrscheinlich nicht mit der Mehrwertsteuer besteuert werden und daher können die Aktien ohne Besteuerung verkauft werden, da es offensichtlich ist, dass die gebaute Immobilie von der wirtschaftlichen Aktivität des Unternehmens beeinflusst wird. Es bleibt jedoch zu entscheiden, ob es Betrug gibt oder nicht, sollten wir wissen die vollständigen Transaktionsdetails.

  • Zum Beispiel verstehen wir, dass, wenn der Aufbau der Unternehmensstruktur zum Bau einer einzelnen Immobilie und zum Verkauf der Anteile von Anfang an in Kenntnis der Absicht, diese Anteile zu verkaufen, und mit einer direkten Vereinbarung mit einem Käufer vom Beginn des Baus an durchgeführt wurde Dann wird ein Inspektor wahrscheinlich feststellen, dass die Absicht besteht, Steuerhinterziehung zu betreiben.
  • Wenn wir andererseits mit dem Bau begonnen haben, um mehr Häuser zu verkaufen und wieder aufzubauen, aber in der Zwischenzeit ein Käufer von Eigenheimen aufgetaucht ist, der es aus irgendeinem Grund vorzieht, im Unternehmen zu bleiben, dann könnte man durchaus argumentieren, dass es keine gibt Mehrwertsteuer in der Übermittlung (weder TPO), so dass die Transaktion steuerfrei wäre.

Wie Sie sehen können, können die Interpretationen zahlreich und alle akzeptabel sein. Wir empfehlen daher dringend, dass Sie sich vor einer Immobilientransaktion an echte spanische Experten wenden.