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Touristenlizenz in Spanien. Registrierung, Steuern und Anforderungen

Touristenlizenz in Spanien. Registrierung, Steuern und Anforderungen

1.- Mieten in Spanien. Generelle Themen

Normalerweise gibt es drei Möglichkeiten, eine Immobilie zu mieten:

  • Kurzfristige / touristische Vermietung: Diese Art der Miete ist für Touristen, die die Eigenschaft für Tourismus / Urlaub nutzen möchten. Diese Art der Vermietung muss in einem speziellen Register in Valencia eingetragen sein, und eine der Anforderungen ist die Wohnbescheinigung. Kurzfristiger Aufenthalt: weniger als 2 Monate.
  • Langzeitmiete: Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Immobilie nicht für touristische Zwecke, sondern für einen langfristigen Aufenthalt und Aufenthalt nutzen möchte. Auf diese Weise sind Sie jederzeit berechtigt, die Immobilie zu vermieten, da die Regelungen für diese Art der Vermietung von denen für Touristen abweichen.
    • Längerer Aufenthalt: Ein Jahr oder länger.
  • Mittelfristige Vermietung: Dies ist der Fall, wenn der Mieter weder ein paar Tage Urlaub verbringen möchte noch langfristig als ständiger Wohnsitz bleiben möchte. Mieter nutzen die Immobilie mit der Absicht, für eine bestimmte Zeit zu arbeiten oder in der Gegend zu bleiben, um nach Immobilien zum Kauf zu suchen, oder Studenten für die Ausbildungszeit usw.
    • Die Anforderungen sind die gleichen wie bei Langzeitaufenthalten und unterliegen nicht den strengen Bedingungen wie bei touristischen Bedingungen.
    • Mittlere Aufenthaltsdauer: 2 bis 11 Monate

Die höchsten Mietrenditen wurden aus dem erzielt Touristische Aktivität, was zu höheren Mieten aus der traditionellen Tätigkeit der Langzeitmieten geführt hat.

Aufgrund der steigenden Anforderungen für den Erhalt einer Touristenlizenz besteht jedoch zwischen beiden Mietverträgen die Möglichkeit, ein besseres Einkommen zu erzielen als auf lange Sicht:

Mittelfristige Aktivität.  Wie oben erläutert, handelt es sich bei mittel- und langfristigen Mietverhältnissen um Mieter, die beabsichtigen, längere Aufenthalte in der Unterkunft zu verbringen, jedoch nicht für dauerhafte Zwecke. Sie werden das Anwesen mehr respektieren als Touristen (weil sie es für eine Weile nutzen werden), und sie werden höhere Mieten akzeptieren, um aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer zu zahlen.

Mittelfristige Aktivitäten unterliegen nicht den strengen Gesetzen, die keine touristischen Aktivitäten verwalten.

2.- Touristenmiete in der Region Valencia – Prozess, Schritte und Vorschriften

 

Auf dem spanischen Markt für Mietobjekte in der Region Valencia („Comunidad Valenciana“) herrscht große Verwirrung über die genauen Anforderungen, Verpflichtungen und den Prozess zur Entwicklung der Mietaktivitäten in der Region Valencia. Nachdem wir Dutzende von diesbezüglichen Informationsanforderungen erhalten haben, haben wir beschlossen, diesen Bericht zu erstellen, um die häufigsten Fragen zu klären, die von unseren Kunden und Ansprechpartnern gestellt werden.

Es gibt zwei wichtige Aspekte, die zu berücksichtigen sind, wenn Sie Ihre Immobilie für touristische Zwecke mieten:

  • FORMELLE VERPFLICHTUNGEN
  • STEUERPFLICHTEN

    Es gibt ein allgemeines Dekret für touristische Aktivitäten, das Decreto 92/2009, vom 3rd von Juli 2009 . Dieses Dekret hat zum Ziel:

    - Bestätigung der gesetzlichen Pflichten und Verantwortlichkeiten der Vermieter

    - Gewährleistung des Schutzes der Rechte von Verbrauchern und Nutzern

    - Kontrolle der Aktivität der Vermieter

a) Formalitäten 

1. Was ist eine Vivienda oder ein Apartamento Turístico?

Es ist eine Eigenschaft, bei der die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

- Wenn es eine Entschädigung für die Verwendung gibt.

- Bei sofortiger Verfügbarkeit der Wohnung.

- Wenn die "Nutzung" oder "Bestimmung" der Wohnung "touristisch" ist

- Wenn es „regelmäßig“ gemacht wird. Regelmäßige Basis bedeutet, dass Sie in sind EINEM der folgenden Fälle

- Wenn die Miete von großen Reiseveranstaltern / Unternehmen verwaltet wird

- Wenn Sie die Immobilie in touristischen Kanälen (Internet, Zeitungen usw.) veröffentlichen.

- Auch wenn Sie kein „Unternehmen“ sind, können Sie einige dieser Dienstleistungen erbringen: Instandhaltung und Reparatur von Immobilien, Zimmerservice, Reinigung von Wohnungen, Toiletten usw., Waschen von privaten Kleidern oder Ausrüstungsgegenständen (Bettwäsche, Handtücher usw.), Gepäckaufbewahrung. etc.

Damit wenn Sie Ihre Immobilie für Wohnzwecke vermietenWenn es mittelfristig von Familien oder Einzelpersonen für „Wohnen“ und nicht für „Tourismus“ gemietet wird, fällt Ihre Immobilie nicht unter diese Regelung für „touristische Immobilien“. "Wohnungsmieten" werden durch das allgemeine Mietgesetz (oder "Ley de Arrendamientos Urbanos") geregelt. Daher müssen Sie diese formalen Registrierungsanforderungen nicht befolgen. Wie nachstehend erläutert, müssen Sie jedoch Ihre Mieteinnahmen für spanische Steuern angeben.

2.- Welche Formalitäten sind für die Entwicklung touristischer Mietaktivitäten in der Region Valencia zu beachten? 

Eintragung in das Ferienhausregister von Valencia (HRVR).

Wenn Sie nur eine bis vier Immobilien mieten, müssen Sie sich als registrieren "besonders".

Wenn Sie mehr als 4 Objekte mietenDann müssen Sie sich alsUnternehmen" or “Geschäftshändler".

Aber auch wenn Sie sich entschlossen haben, Ihre Immobilie nicht in das Register von Valencia einzutragen, muss Ihre Immobilie den im folgenden Abschnitt aufgeführten gesetzlichen Qualitäts- und Ausstattungsstandards entsprechen.

Zertifikat für Stadtverträglichkeit

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 15/2018 am 7. Juni ist für den Erhalt der Touristenlizenz ein Bericht des Rathauses der Region erforderlich. Dieser Bericht trägt den Titel: „Certificado de Compatibilidad Urbanística“. Dieses Dokument wird vom Rathaus ausgestellt und bestätigt, dass die Immobilie die Anforderungen des Baugesetzes zur Entwicklung der touristischen Aktivität erfüllt.

Gesetzliche Standards für Qualität und Ausstattung

Jede registrierte oder nicht registrierte Immobilie, die zu touristischen Zwecken als Miete auf dem Markt angeboten wird, muss die gesetzlichen Anforderungen für eine der folgenden Klassifizierungen erfüllen: "Standard", "Primary" oder "Superior". Um die Immobilie registrieren zu können, müssen mindestens die „Standard“ -Anforderungen erfüllt werden.

Das Anhang des Gesetzes detailliert die Anforderungen aus jeder dieser Klassifikationen in Bezug auf.

Zusätzlich zu den gesetzlich festgelegten Anforderungen werden den Kunden Immobilien unter perfekten Bedingungen für Wohnen, Konservieren, Reinigen sowie alle für den ersten Besatzungstag bereitstehenden Einrichtungen und Dienstleistungen angeboten.

Eigentümer können Kunden nicht mehr als 250 EUR pro Kaution / Kaution / Garantie abverlangen, es sei denn, Käufer stimmen ausdrücklich einem höheren Betrag zu.

Aufenthaltsgenehmigung / Wohnbescheinigung erforderlich

Die Immobilie muss über ein Wohnzertifikat („Licencia de ocupación“ oder „Cédula de Habitabilidad“) verfügen und mit allen Weißwaren und Geräten ausgestattet sein, die unter perfekten Bedingungen und mit perfektem Higyen verwendet werden können.

Häuser in rustikalem Land erfordern eine geänderte Klassifizierung des Landes 

Wenn sich das Grundstück in einem rustikalen Grundstück befindet, muss die Klassifizierung des Grundstücks geändert werden, um diese Nutzung zu ermöglichen. Dies ist ein sehr komplizierter Prozess, der als „Declaración de Interés Comunitario“ bezeichnet wird und bei dem das Rathaus mit dem Publikum der Regionalregierung die Änderung der Nutzung des Landes akzeptiert.

3.- Sonstige formelle Verpflichtungen

Zusätzlich zu den gesetzlichen Formal- und Steuerpflichten empfehlen wir Ihnen insbesondere:

  1. Architektenzertifikat: Es ist sehr wichtig, sich von Spezialisten beraten zu lassen, um zu bestätigen, dass die Immobilie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Daher ist es notwendig, dass der Architekt die Immobilie besichtigt und bescheinigt, ob die Immobilie zur Vermietung bereit ist, und eine NOTFALLPLAN.
  2. Energieausweis: Die jüngste spanische Norm zwingt Vermieter, einen Energieausweis für die Vermietung von Immobilien zu erhalten. Daher muss dieses Zertifikat eingeholt werden, bevor die Immobilie auf dem Markt zum Mieten angeboten wird. Klicken Sie hier, um weitere Informationen zu den Anforderungen des Energieausweises zu erhalten.
  3. Hausversicherung: Als Vermieter empfehlen wir Ihnen besonders, eine Versicherung für Container, Inhalt und zivilrechtliche Verantwortung abzuschließen. Klicken Sie hier, um mehr über die Versicherung beim Mieten zu erfahren.

Wenn Sie bereits eine Versicherung für Ihre Immobilie abgeschlossen haben und sich dann dafür entschieden haben, diese zu mieten, ist dies sehr wichtig Sie informieren die Versicherungsgesellschaft über diese Tatsache. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Versicherungsgesellschaft keine Schäden deckt, die durch nicht deklarierte Tätigkeiten entstanden sind.

4.- Registrierungsprozess

a) Formatieren

Sie müssen das offizielle Formular ausfüllen. Klicken Sie hier, um es zu bekommen. Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesem Formular um eine „verantwortliche Erklärung“ (oder eine „Erklärung der Verantwortung“) handelt, in der Sie erklären und auf eigene Verantwortung BESTÄTIGEN, dass die darin enthaltenen Details und Informationen WAHR sind und direkt für den Inhalt verantwortlich sind.

Wenn die enthaltenen Informationen nicht korrekt sind (zum Beispiel erklären Sie, dass die Mindestgröße der Schlafzimmer 8 m2 beträgt, wenn sie weniger real sind), sind Sie möglicherweise für falsche Aussagen, Betrug usw. verantwortlich.

Wenn Sie also nicht zu 100% sicher sind, dass für Ihre Immobilie ALLE Bedingungen erforderlich sind, um einen „Standard“ zu erreichen, oder um festzustellen, ob es sich bei Ihrer Immobilie möglicherweise um eine „Premium“ -Eigenschaft handelt, beauftragen Sie einen Architekten mit der Durchführung einer Umfrage und um zu überprüfen und zu bestätigen, dass Ihr Eigentum diese Bedingungen erfüllt.

b) Registrierung

Sobald das Format ausgefüllt ist, müssen Sie es in einem der Regierungsbüros von Valencia in Alicante, Valencia oder Castellón präsentieren:

Sie erhalten ein Dokument zur Bestätigung, dass die Registrierung abgeschlossen ist. Wenn Sie die Registrierungsnummer erhalten haben, müssen Sie diese in ALLEN Werbemitteln, Formaten, Verträgen usw. registrieren, die sich aus Ihrer Tätigkeit ergeben.

5.- Bußgelder

Das Anbieten von Diensten ohne die obligatorische Registrierung kann folgende Konsequenzen haben:

  • Bußgelder bis zu 90.000 EUR
  • Aussetzung der Tätigkeit auf diesem Grundstück für bis zu 3 Jahre
  • Aussetzung der Tätigkeit für den Eigentümer bis zu 3 Jahren

6.- Häufige Fragen

Muss ich bei der Anzeige der Immobilie meine Registrierungsnummer angeben und angeben?

JA. Ihre Registrierungsnummer muss in allen Arten von Informationen, Werbemaßnahmen, Hinweisen usw. angegeben werden. Die Registrierungsnummer muss jeder Wohnung zugewiesen werden.

Darf ich meine Immobilie nur für Zimmer vermieten?

NEIN. Das Eigentum muss vollständig vermietet sein und der Eigentümer kann nicht davon leben.

Darf ich die Immobilie als Standard-Kurzzeitmiete mieten?

JA. Auf diese Weise müssen Sie jedoch die Registrierung im Tourismusregister stornieren, da das Gesetz keine Werbung für „Standardmieten“ in touristischen Kanälen zulässt. Bei der Entscheidung, die Immobilie zu mieten, gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Anmeldung in Standardmiete. Es handelt sich um eine kurz- oder langfristige Miete, die einem Mietvertrag unterliegt und außerhalb der touristischen Nutzung liegt. Auf diese Weise kann das Haus nicht in den touristischen Kanälen (zB als AirBNB) veröffentlicht werden.
  • Anmeldung zur touristischen Nutzung. In diesem Fall kann Property in touristischen Kanälen beworben werden.
Muss ich ein Gästebuch für Gäste führen?

JA. Sie müssen ein Buch führen, in dem alle Kunden in einem Format erfasst sind, das Sie an der örtlichen Pólice Station oder Guardia Civil an dem Ort erhalten, an dem sich die Immobilie befindet.

3.- Touristenmiete in Andalusien (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cadiz)

Was ist eine „touristische Mietaktivität in Andalusien“?

Dies ist die Aktivität, bei der Häuser und Wohnungen für den Urlaub (und nicht für den dauerhaften Aufenthalt) über Online-Plattformen wie Airbnb, Homeaway, Booking usw. gemietet und angeboten werden.

Es ist eine Eigenschaft, bei der die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  • Wenn es eine Nutzungsentschädigung gibt.
  • Bei sofortiger Verfügbarkeit der Wohnung.
  • Wenn die „Nutzung“ oder „Bestimmung“ der Wohnung „touristisch“ ist
  • Wenn es „regelmäßig“ geschieht. Regelmäßig bedeutet, dass Sie dabei sind EINEM der folgenden Fälle
  • Wenn die Miete von großen touristischen Betreibern/Unternehmen verwaltet wird
  • Wenn Sie die Immobilie in touristischen Kanälen (Internet, Zeitungen usw.) veröffentlichen.
  • Auch wenn Sie kein „Unternehmen“ sind, erbringen Sie einige dieser Dienstleistungen: Instandhaltung und Reparatur von Immobilien, Zimmerservice, Reinigung der Wohnung, Toiletten usw., Waschen privater Kleidung oder Wohnungsausstattung (Bettwäsche, Handtücher usw.), Gepäckaufbewahrung usw .

Damit wenn Sie Ihre Immobilie für Wohnzwecke vermietenWenn es mittelfristig von Familien oder Einzelpersonen für „Wohnen“ und nicht für „Tourismus“ gemietet wird, fällt Ihre Immobilie nicht unter diese Regelung für „touristische Immobilien“. "Wohnungsmieten" werden durch das allgemeine Mietgesetz (oder "Ley de Arrendamientos Urbanos") geregelt. Daher müssen Sie diese formalen Registrierungsanforderungen nicht befolgen. Wie nachstehend erläutert, müssen Sie jedoch Ihre Mieteinnahmen für spanische Steuern angeben.

So erhalten Sie eine touristische Mietlizenz in der Region Andalusien

Um die touristische Vermietung durchführen zu können, müssen verschiedene Faktoren und Mindestanforderungen wie folgt berücksichtigt werden:

  • Direkte Belüftung nach außen in jeden Raum außerhalb (oder auf Terrassen) und eine Art Fensterverdunkelungssystem.
  • Ausreichend eingerichtet und mit allen notwendigen Geräten für den sofortigen Gebrauch ausgestattet sein.
  • Wärmekonditionierung durch feste Elemente in den Räumen und Räumen, wenn:
    Monate von Mai bis September: Kühlung
    Monate von Oktober bis April: Heizung
  • Die Wohnung muss mit einem Erste-Hilfe-Kasten ausgestattet sein.
  • Sie benötigen touristische Informationen über das Gebiet, Freizeitgebiete von touristischem Interesse, Dienstleistungen, Transportmittel, eine Karte der Stadt und Reiseführer.
  • Das Haus verfügt über Beschwerde- und Anspruchsblätter, die allen Gästen zur Verfügung stehen.
  • Komplette Reinigung des Hauses am Ein- und Ausgang der Gäste.
  • Allen Benutzern muss eine Telefonnummer zur Verfügung gestellt werden, damit Benutzer alle auftretenden Zweifel oder Vorfälle lösen können.
  • Handbuchblätter und Anweisungen von allen Geräten.

Schließlich müssen alle Benutzer über die internen Regeln für die Nutzung von Einrichtungen, Einheiten und Geräten des Hauses sowie über die Aufnahme von Haustieren im Haus, Einschränkungen für Raucher sowie Bereiche mit eingeschränkter Nutzung usw. informiert sein Notfallplanverfahren und Dokumentation für die Lizenz.

3.- Für die touristische Vermietung in der Region Andalusien ist eine Wohnbescheinigung erforderlich

Um sicherzustellen, dass das Haus für touristische Zwecke genutzt werden kann, muss es über eine verfügen Nutzungserlaubnis für touristische Zwecke gemäß Dekret 28 / 22. BOJA Nr. 28 vom 11/02/0216.

Um die „Belegungserlaubnis zu touristischen Zwecken“ zu erhalten, gibt es zwei Möglichkeiten:

1.- Häuser mit „Wohnbescheinigung“ , vor 1988 erhalten.

In diesen Fällen ist die gleiche „Wohnbescheinigung“ gültig, um die „Tourist Licence“ zu erhalten.

2.- Häuser ohne Wohnbescheinigung „nach 1988 gebaut“.

In diesen Fällen muss die Nutzungserlaubnis für touristische Zwecke im allgemeinen Register der Planungsabteilung des Rathauses angefordert werden. Erforderliche Unterlagen:

  1. Antragsformular: 1 Kopie und 1 Original mit Katasterreferenz
  2. Fotokopie DNI, NIE oder CIF.
  3. Nachweis der erneuten Vertretung, wenn es sich um eine juristische Person handelt.
  4. Nachweis der Zahlung der entsprechenden Gebühr.

In diesem Fall ist auch die Vorlage der technischen Dokumentation erforderlich, dh:

  • Beschreibendes und grafisches Zertifikat, erstellt und unterschrieben von einem kompetenten Techniker, das Folgendes enthalten muss:
    • Datum des Abschlusses der Arbeiten
    • Beschreibung des Zustands des Gebäudes und seiner Einrichtungen.
    • Kataster- und Registeridentifikation der Immobilie.
    • Verantwortliches Erklärungsformular des Technikers oder eines anderen vom offiziellen Kollegium ausgestellten Dokuments gemäß dem Modell 14-Dokument der Stadtplanungsleitung des Rathauses.

Sobald die Aufenthaltsgenehmigung für die touristische Vermietung in Andalusien erhalten wurde, Die Registrierung im Tourismusregister von Andalusien ist obligatorischUm die Bereitstellung von Wohnraum zur touristischen Vermietung durchführen zu können, müssen Sie bei all dem ein Dokument mit der Bezeichnung „Declaración Responsable“ bei der für Tourismus zuständigen Regionalregierung einreichen. Der Inhalt dieses Dokuments wird wie folgt lauten:

  • Daten, die der Identifizierung des Hauses entsprechen:
  • Katasterreferenz
  • Kapazität basierend auf Belegungslizenz
  • Daten des Eigentümers und Adresse für Benachrichtigungen.
  • Identifizierung der Person, die die Aktivität ausführen wird, und des Titels, der sie ermöglicht

3.- Steuerliche Anforderungen und Pflichten für die Miete aus touristischen Vermietungsaktivitäten in Spanien

a) Steuererklärung zu touristischen Mieteinnahmen

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese nicht als ständigen Wohnsitz nutzen, JEDES JAHR, müssen Sie eine Steuererklärung für Ihre Immobilie vorlegen, und zwar auch dann, wenn die Immobilie vermietet oder nicht vermietet ist. Und das geschieht durch eine JÄHRLICHE STEUERERKLÄRUNG.

Und wenn Sie eine Immobilie vermieten und ein „Einkommen“ erhalten, müssen Sie im selben Moment, in dem Sie das Einkommen erhalten, eine Erklärung abgeben Vierteljährliche Erklärung.

Wenn Sie eine Immobilie mieten, erhalten Sie ein „Einkommen“, das der spanischen „Einkommensteuer“ in Spanien unterliegt. Dies hängt davon ab, ob Sie „in Spanien steuerpflichtig“ oder „in Spanien nicht ansässig“ sind.

Wenn Sie gebietsansässig sind, ist die Steuer die gebietsansässige Einkommenssteuer (IRPF - Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), und wenn Sie nicht gebietsansässig sind, ist die Steuer die gebietsansässige Einkommenssteuer (IRPFNR - Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Wenn Sie in Spanien steuerpflichtig sind, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in unserer Jährlichen Steuererklärung (Modell 100) angeben.

Wenn Sie jedoch nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie Ihr Einkommen wie folgt in der nicht in Spanien ansässigen Einkommenssteuer (Modell 210) angeben:

- QUATERLY:  Wenn Sie Ihre Immobilie mieten, haben Sie die Erklärung dieser Einkommen im selben Quartal des Jahres, in dem sie generiert werden. Hier in diesem Beitrag haben wir den Fall geprüft, in dem die Miete für "Tourismus" -Zwecke bestimmt ist, aber Sie können auch für "Wohn" -Zwecke mieten. In beiden Fällen müssen Sie die Einkommen im entsprechenden Viertel des Jahres angeben.

 "Wohnungsmiete": Dies bedeutet, wenn Sie für "Wohnzwecke" mieten, mittelfristig Familien oder Einzelpersonen, die sie für "Wohnen" und nicht für "Tourismus" mieten.

- JÄHRLICH: Als Einwohner oder als nicht steuerlich ansässig müssen Sie die jährliche Steuererklärung (IRPF / IRPFNR) abgeben. Für die Zeiträume des Jahres, in denen Sie die Immobilie als Nichtansässiger nicht vermieten, ist eine Steuer zu zahlen, die Ende des folgenden Jahres angegeben wird.


 Ein Beispiel:

Sie sind gebietsfremd und erhalten im Februar 2022 eine Miete für eine touristische Immobilie.

1.- Vierteljährliche Erklärung: Sie müssen dieses Einkommen im selben Quartal angeben. Präsentationen dieser Erklärungen müssen vor 20 Tagen nach Quartalsende erfolgen. Im Fall des Beispiels sollten die Mieteinnahmen von Januar bis März in den Steuererklärungen angegeben werden, die vor dem 20. März einzureichen sindth von April 2022.

Für den Rest des Jahres 2015 gibt es keine weiteren Mieten auf dem Grundstück.

2.- Jährliche Erklärung: Dann müssen Sie vor Ende des folgenden Jahres 2016 die Steuererklärung vorlegen und für die Zeit bezahlen, in der die Immobilie nicht vermietet wurde.

Bitte beachten Sie, dass Sie bei der Anmietung einer Immobilie für touristische Zwecke zusammen mit Ihrer RECHTLICHEN Verpflichtung zur Registrierung Ihrer Immobilie die STEUERPFLICHT haben, das Einkommen vierteljährlich und dann JÄHRLICH für den Rest des Jahres anzugeben.


b) Muss ich auf touristische Vermietungen Mehrwertsteuer zahlen? 

Auf dem Markt herrscht große Verwirrung über diese Frage. Mieteinnahmen unterliegen lediglich nicht der Mehrwertsteuer.

Damit wenn Sie Ihre Immobilie sowohl für Wohnzwecke als auch für touristische Zwecke nutzenMÜSSEN SIE DIE RECHNUNG UND DIE TRANSAKTION NICHT ERSTELLEN Wird nicht von der Mehrwertsteuer besteuert.

Dies ist jedoch nur für den Fall, dass die Einnahmen, die Sie erhalten, NUR ZU VERMIETEN sind. Wenn Sie jedoch andere Dienstleistungen anbieten, die dem Hotel ähnlich sind, wie z.

  • Restaurant, Essen, Frühstück
  • Reinigung in der Wohnung
  • Waschen von Handtüchern, Bettwäsche usw.

In diesen Fällen müssen Sie RECHNUNG ERSTELLEN und Mehrwertsteuer berechnen zu Ihren Diensten.

Die Anforderungen sind:

  • Legen Sie jedem Ihrer Gäste eine Rechnung vor
  • Mehrwertsteuer (10 %) berechnen
  • Erklären Sie die Mehrwertsteuer vierteljährlich
  • Erklären Sie die Mehrwertsteuer jährlich
  • Anmeldung als Gewerbetreibender beim Finanzamt
  • Vierteljährliche Einkommensteuererklärung
  • Jährliche Einkommensteuererklärung

c) Wie hoch sind die Steuern, die für die Mieteinnahmen von Touristen zu zahlen sind?

Nachdem wir das oben Gesagte geklärt haben, werden wir nun darüber nachdenken, wie wir die Einkünfte aus einer Ferienwohnung bezahlen können.

Auf die Nettobeträge aus der Miete, falls Sie in einem der EU-Länder+Island+Norwegen wohnen,  Sie können reduzieren:

  • Der anteilige Zins (nicht das Kapital) der Hypothek (oder einer anderen Art von Kredit, der zum Kauf der Immobilie verwendet wurde), der für den Erwerb der Immobilie gezahlt wurde.
  • Die proportionale Gemeindesteuer, Müllabfuhr, Hausversicherung, Gemeinschaftsgebühren usw.
  • Die proportionale Reform, Wartung, Möbel, Ausrüstung, Wasser, Strom, Internet usw.
  •  Marketing, Werbung, Anwälte usw.
  • Abschreibungen auf Immobilien, Möbel und Haushaltsgeräte

WICHTIGE NOTIZ: Falls Sie in einem Land ansässig sind außerhalb der EU (USA, Großbritannien, Kanada, Mexiko, Russland usw.), dann du kannst nicht abziehen das obige Beispiel Pens von der Steuerbemessungsgrundlage.

Daher sind die wichtigsten Unterschiede in der SPANISCHEN EINKOMMENSSTEUER FÜR AUSLÄNDER die folgenden:

  • EU-Bürger+Norwegen+Island:
    1. Die Steuerbemessungsgrundlage kann um die oben aufgeführten Ausgaben reduziert werden
    2. Steuersatz: 19 %
  • Nicht EU-Bürger
    1. Die Bemessungsgrundlage kann durch keine Posten reduziert werden. Die Höhe der Mieteinnahmen wird also in voller Höhe besteuert.
    2. Steuersatz 24 %

 Ein Beispiel:  

"A" hat ein Haus an der Costa Blanca, das nicht als dauerhaftes Zuhause genutzt wird, und er beschließt, es über Airbnb oder eine ähnliche Plattform zu mieten.

  • Erklärung der erzielten Miete: Das Haus hat einen Wert von 150.000 EUR und die Gesamtmiete betrug in 6.000 Monaten (Mai, Juni, Juli, August 4) 2022 EUR.
  1. Gemeindesteuer. Jährlich beträgt 500 EUR. Also 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Dies ist der anteilige Betrag der Gemeindesteuer in dem Zeitraum von 4 Monaten, in dem das Haus vermietet wurde.
  2. Hypothekenzinsen: „A“ hat in diesem Jahr 1.200 EUR Hypothekenzinsen gezahlt, also 400 EUR entspricht der Mietdauer.
  3. Gemeindekosten: Jährlich sind 600 EUR, also 200 EUR entspricht der Mietdauer.
  4. Müllabfuhr: 150 / Jahr. 50 EUR entsprechen also der Mietdauer.
  5. Hausversicherung: 350 / Jahr. 33,1 EUR entsprechen also der Mietdauer.
  6. Zahlung von Marketinggebühren: 300 EUR
  7. Wasser, Strom, Gas, Internet: 450 EUR entspricht der Mietdauer.

GESAMTKOSTEN: 1.599,7 EUR. Dies ist der Gesamtbetrag, den „A“ von den erzielten Einnahmen abziehen kann. So:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Der Betrag von 4.400,3 EUR zahlt sich aus 836,057 EUR in Steuerngemäß der folgenden Skala:


I.- Steuersatz 2023 –  Einkommen aus der Vermietung von Immobilien von Nicht-steuerliche Einwohner :

  • 19 % für EU-Bürger + Island + Norwegen: Von der Bemessungsgrundlage können diese Staatsangehörigen folgende Begriffe abziehen: -Strom, Wasser, Strom. Gemeindesteuer (IBI), Eigentümergemeinschaft, Kosten für Reformen, Instandhaltung und Reparatur der Immobilie, Hypothekenzinsen und Amortisation.
  • 24 % für Nicht-EU-Bürger (USA, Großbritannien, Kanada, Mexiko usw.): Von der Steuerbemessungsgrundlage können diese Staatsangehörigen KEINE der oben genannten Ausgaben abziehen, daher wird die Steuerbemessungsgrundlage vollständig mit 24 % besteuert.

II.- Steuersatz für Vermietungen für spanische Steueransässige

Steuersätze Regelmäßiges Einkommen

Einkommen Steuersatz
Bis zu 12.450 € 19%
12.450 - 20.200 € 24%
20.200 - 35.200 € 30%
35.200 - 60.000 € 37%
60.000 - 300.000 € 45%
+ 300.000 € 47%

 

Steuersatz für Ersparnisse

Einkommen Steuersatz
Bis zu 6000 € 19%
6000 - 50.000 € 21%
50.000 - 200.000 € 23%
+ 200.000 € 26%

Und diese Steuererklärung hätte in zwei Erklärungen erfolgen müssen, die zum richtigen Quartal des Jahres 2 abgegeben wurden. Auf diese Weise:

- Die im Mai und Juni erzielte Miete sollte in der vor dem 20. Quartal abgegebenen Erklärung angegeben worden seinth von Juli 2022.

- Die im Juli und August erzielte Miete sollte in der vor dem 20. Quartal abgegebenen Erklärung angegeben worden seinth von Oktober 2022.

  • Erklärung für den Rest des Jahres: Da das Haus kein dauerhaftes Zuhause ist, muss „A“ für den Rest des Jahres deklarieren und bezahlen, dass das Haus leer ist. Das ist also bezahlt:

- In der jährlichen Einkommensteuererklärung. Wenn „A“ vor Ende Juni 2022 in Spanien ansässig war und „A“ vor dem 31.12.2022 nicht in Spanien ansässig war.

Anrechenbare Steuer – Steuer für die Zeit, in der die Immobilie nicht vermietet wurde

WAS PASSIERT MIT DER IMMOBILIE FÜR DEN ZEITRAUM, DER WÄHREND DES JAHRES NICHT VERMIETET WIRD?

Falls die gemietete Immobilie nicht Ihr DAUERHAUS ist, müssen Sie für die nicht gemietete Zeit eine Steuer zahlen. Diese Steuer ist ein Durchschnitt von 0,4-0,5 %, berechnet vom Katasterwert, und wird vor Ende des FOLGENDEN Jahres deklariert.

Im Fall des Beispiels sollte diese Steuer für die „leere“ Immobilie im Jahr 2022 vor Ende 2023 vorgelegt werden

4.- Touristenmiete als Geschäftstätigkeit

Touristenmiete für Nichtansässige – Mehrwertsteuer oder NICHT?

Steuerliche Auswirkungen auf den Touristen, der eine Immobilie in Spanien durch einen NICHT-RESIDENT in Spanien mietet.

Rein, Die Miete einer Immobilie unterliegt nicht der Mehrwertsteuer. Diese Mehrwertsteuerbefreiung umfasst jede Art von Miete:

  • Kurzzeitmiete / Touristenmiete
  • Mittelfristige Miete
  • Langzeitmiete

Der Grund dafür liegt darin, dass das spanische System dies berücksichtigt kein „Geschäft“ oder keine „kommerzielle Tätigkeit“ ist bei der Vermietung einer Immobilie (auch im Hinblick auf die Touristenmiete)

Wenn wir jedoch sagen, dass die „Touristenmiete“ nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, müssen wir die folgenden Situationen berücksichtigen:

  • Fall 1.- Nicht ständige Niederlassung. Keine Geschäftstätigkeit

Der Eigentümer vermietet die Immobilie einfach an Gäste, indem er seine eigenen Marketingtools nutzt oder andere externe Online-Plattformen wie AirBNB, Homeaway usw. nutzt.

Der Kontakt mit den Gästen erfolgt direkt über den Eigentümer (Schlüsselübergabe, Gästeempfang, Notfall, Wartung usw.). Die Online-Plattform kümmert sich lediglich um das Marketing und die Werbung für die Miete, die Buchung und auch um die Verwaltung der Mietzahlungen und des Inkassos.

Außerdem vermietet der Eigentümer die Immobilie zu bestimmten Jahreszeiten ohne „geschäftliches“ Interesse und behält sich einen bestimmten Zeitraum pro Jahr für die private Nutzung vor.

Der Eigentümer kann örtliche professionelle Dienstleistungen für Reinigung, Gartenarbeit, Wartung usw. in Anspruch nehmen, allerdings in „ausschließlicher“ Tätigkeit für die Miete und nicht als Angestellter.

In diesen Fällen beträgt die Miete unterliegen nicht der Mehrwertsteuer.

  • Fall 2. – Nicht ständige Niederlassung – Keine Geschäftstätigkeit

Derselbe nicht ansässige Eigentümer bietet zusammen mit der Miete einen Zimmerreinigungsservice, die Reinigung von Kleidung und sogar Essen/Getränke an.

In diesen Fällen fällt die Mehrwertsteuer dann an, wenn der Eigentümer den Gästen „Hoteldienstleistungen“ erbringt. In diesen Fällen beträgt die geltende Mehrwertsteuer 10 % und der Eigentümer muss den Gästen für diese Dienstleistungen separate Rechnungen ausstellen.

Aber welche gelten als „Hoteldienstleistungen“?. Hier müssen wir unterscheiden zwischen:

  • Reinigungs- und andere Dienstleistungen werden nur VOR der Abreise und NACH der Abreise angeboten. Diese Dienstleistungen werden nicht als „Hoteldienstleistungen“ betrachtet, da sie dazu dienen, die Unterkunft für die Gäste in einem ordnungsgemäßen Nutzungszustand zu halten.
  • Tägliche Zimmerreinigung, Wäscheservice für Kleidung und Essen (Frühstück, Abendessen usw.): In diesen Fällen wird die Dienstleistung als „Hoteldienstleistung“ eingestuft, sodass Mehrwertsteuer erhoben wird.
  • Fall 3.- Betriebsstätte – Geschäftstätigkeit

Der nicht ansässige Eigentümer beschließt, einen oder mehrere Mitarbeiter in Spanien zu engagieren, die für die Reinigung, Wartung, den Kundendienst und Empfang, die Schlüsselaufbewahrung usw. im Haus sind.

In diesem Fall wird dies aufgrund der Tatsache, dass der Eigentümer eine Person auf Dauer beschäftigt (Sozialversicherung, Arbeitsvertrag oder unbefristeter Berufsvertrag), deren Arbeit speziell für die Miete bestimmt ist, als „unternehmerische Tätigkeit“ betrachtet unterliegen der Mehrwertsteuer.

Aus diesem Grund wird der Eigentümer tatsächlich als betrachtet „Arbeitgeber“, in einer Geschäftstätigkeit, und diese Tätigkeit wird in Spanien als „ständige Niederlassung“ betrachtet und unterliegt daher steuerlichen und formellen Verpflichtungen wie ein nicht ansässiges Unternehmen mit „ständiger Niederlassung“ in Spanien.

  • Fall 4.- Geschäftstätigkeit

Derselbe nichtansässige Eigentümer beschließt, die Dienstleistungen eines „Vermieters“ oder einer „Plattform“ zu beauftragen, auch wenn er keinen festen Mitarbeitervertrag hat, um die Miete der Immobilie während des gesamten Zeitraums oder eines wichtigen Zeitraums abzutreten, zu vergeben oder weiterzuvergeben Zeit im Jahr, gegen eine bestimmte Zahlung, Entschädigung oder Ähnliches.

In diesem Fall ist es der Agent/die Plattform, der sich direkt um die Kommunikation der Gäste, den Check-in, den Check-out, die Wartung usw. kümmert. Der Eigentümer hat keinen Kontakt mit den Endbenutzern/Gästen des Agenten und es ist die Plattform, die dies übernimmt hat den ausschließlichen Zugang und das ausschließliche Recht, die Immobilie während der vertraglich vereinbarten Mietdauer zu nutzen/vermieten.

Auch hier berücksichtigt das spanische System, dass, obwohl der Eigentümer nicht über eine „Geschäftsstruktur“ zur Entwicklung der Miete verfügt, derselbe Makler/die gleiche Plattform, mit der er beauftragt wurde, über diese verfügt. Am Ende wird also die „geschäftliche“ Tätigkeit entwickelt, sodass der Eigentümer als Unternehmer betrachtet wird, die Miete als geschäftliche Tätigkeit betrachtet wird und diese Tätigkeit in Spanien als „Betriebsstätte“ betrachtet wird, also unterworfen steuerliche und formelle Pflichten als nicht ansässige juristische Person mit ständiger Niederlassung“ in Spanien.

Steuerliche Auswirkungen

  • MwSt. 21 %
  • Einbehalte 19 % 

Welche formellen Verpflichtungen muss der Eigentümer in den beiden letzten Fällen bei einer Betriebsstätte einhalten? Der Kunst folgen. 164 aus der Ley 37/1992, die folgenden:

  1. Geben Sie Erklärungen über den Beginn, die Änderung und die Einstellung von Tätigkeiten ab, die ihre Steuerpflicht bestimmen. Wir nennen dies „registro Censal“ als passives Subjekt der Mehrwertsteuer.
  2. Fordern Sie bei der Verwaltung die Steueridentifikationsnummer an und übermitteln Sie diese und akkreditieren Sie sie in den festgestellten Fällen.
  3. Erstellen und liefern Sie eine Rechnung für alle Ihre Vorgänge, angepasst an die gesetzlichen Bestimmungen.
  4. Führen Sie die Buchhaltung und Aufzeichnungen in der durch die Vorschriften festgelegten Weise, unbeschadet der Bestimmungen des Handelsgesetzbuchs und anderer Rechnungslegungsstandards.
  5. Präsentieren Sie der Verwaltung regelmäßig oder auf Anfrage Informationen über ihre Geschäftstätigkeit mit Dritten. Vierteljährliches Modell 303 (Mehrwertsteuer) und Modell 115 (Einbehalte)
  6. Reichen Sie die entsprechenden Abrechnungserklärungen ein und tragen Sie den Betrag der daraus resultierenden Steuer ein.
  7. Eine jährliche zusammenfassende Erklärung.

 

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