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REGISTRIERUNG TOURISTIC MIETLIZENZ

SERVICE BEI ​​REGISTRIERUNG VON EIGENSCHAFTEN FÜR DIE TOURISTISCHE LIZENZ

REGISTRIERUNG FÜR TOURISTISCHE MIETLIZENZ

Wir freuen uns, Ihnen unseren spezialisierten Service bei der Vorbereitung und Registrierung Ihrer Immobilie für eine touristische Lizenz anbieten zu können.

Wir bieten juristische Dienstleistungen in Spanien (Valencia, Castellón, Alicante und Murcia).

MIETEN IN SPANIEN: ALLGEMEINE THEMEN UND MEHR

Allgemeine Aspekte bei der Anmietung einer Immobilie

MIETEN IN SPANIEN:
TOURISTISCHE AKTIVITÄTEN

Ablauf, Regelung und Schritte der Registrierung

MIETEN IN SPANIEN:
STEUER UND STEUERPFLICHT

Steuern und Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Tätigkeit


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MIETEN IN SPANIEN - ALLGEMEINE THEMEN

 

Normalerweise gibt es drei Möglichkeiten, eine Immobilie zu mieten:

  • Kurzfristige / touristische Vermietung: Diese Art der Miete ist für Touristen, die die Eigenschaft für Tourismus / Urlaub nutzen möchten. Diese Art der Vermietung muss in einem speziellen Register in Valencia eingetragen sein, und eine der Anforderungen ist die Wohnbescheinigung. Kurzfristiger Aufenthalt: weniger als 2 Monate.
  • Langzeitmiete: In diesem Fall möchte der Mieter die Immobilie nicht für den Tourismus, sondern für einen langfristigen Aufenthalt und Aufenthalt nutzen. Auf diese Weise sind Sie immer berechtigt, die Immobilie zu vermieten, da die Regelung für diese Art der Vermietung von der für Touristen abweicht. Langzeitaufenthalt: Ein Jahr oder länger.
  • Mittelfristige Vermietung: Dies ist der Fall, wenn der Mieter weder einige Tage Urlaub verbringen noch langfristig als ständiger Wohnsitz bleiben möchte. Mieter nutzen die Immobilie mit der Absicht, für eine bestimmte Zeit zu arbeiten oder in der Gegend zu bleiben, um nach zu kaufenden Immobilien oder Studenten für die Ausbildungszeit usw. zu suchen
    • Das Gleiche wie auf lange Sicht und nicht strengen Bedingungen wie bei Touristen. Mittelfristiger Aufenthalt: 2 bis 11 Monate.

    Die höchsten Mietrenditen wurden aus dem erzielt Touristische Aktivität, was zu höheren Mieten aus der traditionellen Tätigkeit der Langzeitmieten geführt hat.

Aufgrund der gestiegenen Anforderungen für die Erlangung der touristischen Lizenz besteht jedoch die Möglichkeit, in der Mitte beider Anmietungen ein besseres Einkommen als langfristig zu erzielen: Mittelfristige Aktivität.  Wie oben erläutert, handelt es sich bei mittel- und langfristigen Mietverhältnissen um Mieter, die beabsichtigen, längere Aufenthalte in der Unterkunft zu verbringen, jedoch nicht für dauerhafte Zwecke. Sie werden das Anwesen mehr respektieren als Touristen (weil sie es für eine Weile nutzen werden), und sie werden höhere Mieten akzeptieren, um aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer zu zahlen.

Mittelfristige Aktivitäten unterliegen nicht den strengen Gesetzen, die keine touristischen Aktivitäten verwalten.

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TOURISTISCHE AKTIVITÄT - VERFAHREN, REGULIERUNG UND SCHRITTE DER REGISTRIERUNG

Auf dem spanischen Markt für Mietobjekte in der Region Valencia („Comunidad Valenciana“) herrscht große Verwirrung über die genauen Anforderungen, Verpflichtungen und den Prozess zur Entwicklung der Mietaktivitäten in der Region Valencia. Nachdem wir Dutzende von diesbezüglichen Informationsanforderungen erhalten haben, haben wir beschlossen, diesen Bericht zu erstellen, um die häufigsten Fragen zu klären, die von unseren Kunden und Ansprechpartnern gestellt werden.

Antecedents und Gesetze:

Es gibt zwei wichtige Aspekte, die zu berücksichtigen sind, wenn Sie Ihre Immobilie für touristische Zwecke mieten:

  1. FORMELLE VERPFLICHTUNGEN
  2. STEUERPFLICHTEN

    Es gibt ein allgemeines Dekret für touristische Aktivitäten, das Decreto 92/2009, vom 3rd von Juli 2009 . Dieses Dekret hat zum Ziel:

    - Bestätigung der gesetzlichen Pflichten und Verantwortlichkeiten der Vermieter

    - Gewährleistung des Schutzes der Rechte von Verbrauchern und Nutzern

    - Kontrolle der Aktivität der Vermieter

    In diesem Gesetz heißt es konkret:

  • Es ist eine Eigenschaft, bei der die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

    - Wenn es eine Entschädigung für die Verwendung gibt.

    - Bei sofortiger Verfügbarkeit der Wohnung.

    - Wenn die "Nutzung" oder "Bestimmung" der Wohnung "touristisch" ist

    - Wenn es „regelmäßig“ gemacht wird. Regelmäßige Basis bedeutet, dass Sie in sind ONE der folgenden Fälle

    - Wenn die Miete von großen Reiseveranstaltern / Unternehmen verwaltet wird

    - Wenn Sie die Immobilie in touristischen Kanälen (Internet, Zeitungen usw.) veröffentlichen.

    - Auch wenn Sie kein „Unternehmen“ sind, können Sie einige dieser Dienstleistungen erbringen: Instandhaltung und Reparatur von Immobilien, Zimmerservice, Reinigung von Wohnungen, Toiletten usw., Waschen von privaten Kleidern oder Ausrüstungsgegenständen (Bettwäsche, Handtücher usw.), Gepäckaufbewahrung. etc.

    Damit wenn Sie Ihre Immobilie für Wohnzwecke vermietenWenn mittel- oder langfristig Familien oder Einzelpersonen es für "Wohnen" und nicht für "Tourismus" mieten, fällt Ihre Immobilie nicht unter diese "touristische Immobilien" -Regelung. "Wohnungsmieten" werden durch das allgemeine Mietgesetz (oder "Ley de Arrendamientos Urbanos") geregelt. Sie müssen diese formalen Registrierungsanforderungen also nicht erfüllen. Wie unten erläutert, müssen Sie jedoch Ihre Mieteinnahmen für spanische Steuern angeben.

  • -Eintragung in das Ferienhausregister von Valencia (HRVR).

    Wenn Sie nur eine bis vier Immobilien mieten, müssen Sie sich als registrieren "besonders".

    Wenn Sie mehr als 4 Objekte mietenDann müssen Sie sich alsUnternehmen" or “Geschäftshändler".

    Aber auch wenn Sie sich entschlossen haben, Ihre Immobilie nicht in das Register von Valencia einzutragen, muss Ihre Immobilie den im folgenden Abschnitt aufgeführten gesetzlichen Qualitäts- und Ausstattungsstandards entsprechen.

    ZERTIFIKAT DER STADTVEREINBARKEIT: Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 15/2018 am 7. Juni ist für die Erlangung der touristischen Lizenz ein Bericht des Rathauses des Gebiets erforderlich. Dieser Bericht heißt: "Certificado de Compatibilidad Urbanística". Dieses Dokument wird vom Rathaus ausgestellt und bestätigt, dass die Immobilie die baugesetzlichen Anforderungen zur Entwicklung der touristischen Aktivität erfüllt.

  • Gesetzliche Standards für Qualität und Ausstattung:

    Jede registrierte oder nicht registrierte Immobilie, die zu touristischen Zwecken als Miete auf dem Markt angeboten wird, muss die gesetzlichen Anforderungen für eine der folgenden Klassifizierungen erfüllen: "Standard", "Primary" oder "Superior". Um die Immobilie registrieren zu können, müssen mindestens die „Standard“ -Anforderungen erfüllt werden.

    Das  Anhang des Gesetzes detailliert die Anforderungen aus jeder dieser Klassifikationen in Bezug auf.

    Zusätzlich zu den gesetzlich festgelegten Anforderungen werden den Kunden Immobilien unter perfekten Bedingungen für Wohnen, Konservieren, Reinigen sowie alle für den ersten Besatzungstag bereitstehenden Einrichtungen und Dienstleistungen angeboten.

    Eigentümer können Kunden nicht mehr als 250 EUR pro Kaution / Kaution / Garantie abverlangen, es sei denn, Käufer stimmen ausdrücklich einem höheren Betrag zu.

    Aufenthaltsgenehmigung / Wohnbescheinigung erforderlich

    Die Immobilie muss über ein Wohnzertifikat („Licencia de ocupación“ oder „Cédula de Habitabilidad“) verfügen und mit allen Weißwaren und Geräten ausgestattet sein, die unter perfekten Bedingungen und mit perfektem Higyen verwendet werden können.

    Häuser in rustikalem Land erfordern eine geänderte Klassifizierung des Landes

    Wenn sich das Grundstück in einem rustikalen Grundstück befindet, muss die Klassifizierung des Grundstücks geändert werden, um diese Nutzung zu ermöglichen. Dies ist ein sehr komplizierter Prozess, der als „Declaración de Interés Comunitario“ bezeichnet wird und bei dem das Rathaus mit dem Publikum der Regionalregierung die Änderung der Nutzung des Landes akzeptiert.

    SONSTIGE FORMELLE VERPFLICHTUNGEN:

    Zusätzlich zu den gesetzlichen Formal- und Steuerpflichten empfehlen wir Ihnen insbesondere:

    1. Architektenzertifikat: Es ist sehr wichtig, sich von Spezialisten beraten zu lassen, um zu bestätigen, dass die Immobilie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Daher ist es notwendig, dass der Architekt die Immobilie besichtigt und bescheinigt, ob die Immobilie zur Vermietung bereit ist, und eine NOTFALLPLAN.
    2. Energieausweis: Die jüngste spanische Norm zwingt Vermieter, einen Energieausweis für die Vermietung von Immobilien zu erhalten. Daher muss dieses Zertifikat eingeholt werden, bevor die Immobilie auf dem Markt zum Mieten angeboten wird. Klicken Sie hier, um weitere Informationen zu den Anforderungen des Energieausweises zu erhalten.
    3. Hausversicherung: Als Vermieter empfehlen wir Ihnen besonders, eine Versicherung für Container, Inhalt und zivilrechtliche Verantwortung abzuschließen. Klicken Sie hier, um mehr über die Versicherung beim Mieten zu erfahren.

    Wenn Sie bereits eine Versicherung für Ihre Immobilie abgeschlossen haben und sich dann dafür entschieden haben, diese zu mieten, ist dies sehr wichtig Sie informieren die Versicherungsgesellschaft über diese Tatsache. Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Versicherungsgesellschaft keine Schäden deckt, die durch nicht deklarierte Tätigkeiten entstanden sind.

  • a) Format: Sie müssen das offizielle Formular ausfüllen. Klicken Sie hier, um es zu bekommen. Bitte beachten Sie, dass es sich bei diesem Formular um eine „verantwortliche Erklärung“ (oder eine „Erklärung der Verantwortung“) handelt, in der Sie erklären und auf eigene Verantwortung BESTÄTIGEN, dass die darin enthaltenen Details und Informationen WAHR sind und direkt für den Inhalt verantwortlich sind.

    Wenn die enthaltenen Informationen nicht korrekt sind (zum Beispiel erklären Sie, dass die Mindestgröße der Schlafzimmer 8 m2 beträgt, wenn sie weniger real sind), sind Sie möglicherweise für falsche Aussagen, Betrug usw. verantwortlich.

    Wenn Sie also nicht zu 100% sicher sind, dass für Ihre Immobilie ALLE Bedingungen erforderlich sind, um einen „Standard“ zu erreichen, oder um festzustellen, ob es sich bei Ihrer Immobilie möglicherweise um eine „Premium“ -Eigenschaft handelt, beauftragen Sie einen Architekten mit der Durchführung einer Umfrage und um zu überprüfen und zu bestätigen, dass Ihr Eigentum diese Bedingungen erfüllt.

    b) Registrierung. Sobald das Format ausgefüllt ist, müssen Sie es in einem der Regierungsbüros von Valencia in Alicante, Valencia oder Castellón präsentieren:

    Sie erhalten ein Dokument, um zu bestätigen, dass die Registrierung abgeschlossen ist. Wenn Sie die Registrierungsnummer erhalten haben, müssen Sie sie in ALLEN Werbemaßnahmen, Formaten, Verträgen usw. registrieren, die sich aus Ihrer Aktivität ergeben.

  • Das Anbieten von Diensten ohne die obligatorische Registrierung kann folgende Konsequenzen haben:

    - Bußgelder bis zu 90.000 EUR

    - Aussetzung der Tätigkeit auf diesem Grundstück bis zu 3 Jahren

    - Aussetzung der Tätigkeit an den Eigentümer bis zu 3 Jahren

  • Muss ich meine Registrierungsnummer angeben, wenn ich die Immobilie bewerbe?

    JA. Ihre Registrierungsnummer muss in allen Arten von Informationen, Werbemaßnahmen, Hinweisen usw. angegeben werden. Die Registrierungsnummer muss jeder Wohnung zugewiesen werden.

    Darf ich meine Immobilie nur für Zimmer vermieten?

    NEIN. Das Eigentum muss vollständig vermietet sein und der Eigentümer kann nicht davon leben.

    Darf ich die Immobilie als Standard-Kurzzeitmiete mieten?

    JA. Auf diese Weise müssen Sie jedoch die Registrierung im Tourismusregister stornieren, da das Gesetz keine Werbung für „Standardmieten“ in touristischen Kanälen zulässt. Bei der Entscheidung, die Immobilie zu mieten, gibt es zwei Möglichkeiten:

    • Anmeldung in Standardmiete. Es handelt sich um eine kurz- oder langfristige Miete, die einem Mietvertrag unterliegt und außerhalb der touristischen Nutzung liegt. Auf diese Weise kann das Haus nicht in den touristischen Kanälen (zB als AirBNB) veröffentlicht werden.
    • Anmeldung zur touristischen Nutzung. In diesem Fall kann Property in touristischen Kanälen beworben werden.

    Muss ich ein Gästebuch für Gäste führen?

    JA. Sie müssen ein Buch führen, in dem alle Kunden in einem Format erfasst sind, das Sie an der örtlichen Pólice Station oder Guardia Civil an dem Ort erhalten, an dem sich die Immobilie befindet.


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  • Wenn Sie eine Immobilie besitzen und diese nicht JEDES JAHR als ständigen Wohnsitz nutzen, müssen Sie eine Steuererklärung für Ihre Immobilie vorlegen, auch wenn die Immobilie vermietet oder nicht vermietet ist. Und dies geschieht durch eine JÄHRLICHE STEUERERKLÄRUNG.

    Und wenn Sie eine Immobilie mieten und ein „Einkommen“ erhalten, müssen Sie dies im selben Moment, in dem Sie das Einkommen erhalten, in einer QUATERALEN ERKLÄRUNG angeben.

    Wenn Sie eine Immobilie mieten, erhalten Sie ein „Einkommen“, das der spanischen „Einkommensteuer“ in Spanien unterliegt. Dies hängt davon ab, ob Sie „in Spanien steuerpflichtig“ oder „in Spanien nicht ansässig“ sind.

    Wenn Sie gebietsansässig sind, ist die Steuer die gebietsansässige Einkommenssteuer (IRPF - Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), und wenn Sie nicht gebietsansässig sind, ist die Steuer die gebietsansässige Einkommenssteuer (IRPFNR - Impuesto de la Renta de las Personas Físicas) Renta de las Personas Físicas No Residentes).

    Wenn Sie in Spanien steuerpflichtig sind, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen in unserer Jährlichen Steuererklärung (Modell 100) angeben.

    Wenn Sie jedoch nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie Ihr Einkommen wie folgt in der nicht in Spanien ansässigen Einkommenssteuer (Modell 210) angeben:

    - QUATERLY:  Wenn Sie Ihre Immobilie mieten, haben Sie die Erklärung dieser Einkommen im selben Quartal des Jahres, in dem sie generiert werden. Hier in diesem Beitrag haben wir den Fall geprüft, in dem die Miete für "Tourismus" -Zwecke bestimmt ist, aber Sie können auch für "Wohn" -Zwecke mieten. In beiden Fällen müssen Sie die Einkommen im entsprechenden Viertel des Jahres angeben.

     "Wohnungsmiete": Dies bedeutet, wenn Sie für "Wohnzwecke" mieten, mittelfristig Familien oder Einzelpersonen, die sie für "Wohnen" und nicht für "Tourismus" mieten.

    - JÄHRLICH: Als Einwohner oder als nicht steuerlich ansässig müssen Sie die jährliche Steuererklärung (IRPF / IRPFNR) abgeben. Für die Zeiträume des Jahres, in denen Sie die Immobilie als Nichtansässiger nicht vermieten, ist eine Steuer zu zahlen, die Ende des folgenden Jahres angegeben wird.


     Ein Beispiel:

    Sie sind gebietsfremd und erhalten im Februar 2015 eine Miete für eine touristische Immobilie.

    1.- Vierteljährliche Erklärung: Sie müssen dieses Einkommen im selben Quartal angeben. Präsentationen dieser Erklärungen müssen vor 20 Tagen nach Quartalsende erfolgen. Im Fall des Beispiels sollten die Mieteinnahmen von Januar bis März in den Steuererklärungen angegeben werden, die vor dem 20. März einzureichen sindth von April 2015.

    Für den Rest des Jahres 2015 gibt es keine weiteren Mieten auf dem Grundstück.

    2.- Jährliche Erklärung: Dann müssen Sie vor Ende des folgenden Jahres 2016 die Steuererklärung vorlegen und für die Zeit bezahlen, in der die Immobilie nicht vermietet wurde.

    Bitte beachten Sie, dass Sie bei der Anmietung einer Immobilie für touristische Zwecke zusammen mit Ihrer RECHTLICHEN Verpflichtung zur Registrierung Ihrer Immobilie die STEUERPFLICHT haben, das Einkommen vierteljährlich und dann JÄHRLICH für den Rest des Jahres anzugeben.


    Muss ich Mehrwertsteuer bezahlen ?:

    Auf dem Markt herrscht große Verwirrung über diese Frage. Mieteinnahmen unterliegen lediglich nicht der Mehrwertsteuer.

    Damit wenn Sie Ihre Immobilie sowohl für Wohnzwecke als auch für touristische Zwecke nutzenMÜSSEN SIE DIE RECHNUNG UND DIE TRANSAKTION NICHT ERSTELLEN Wird nicht von der Mehrwertsteuer besteuert.

    Dies ist jedoch nur für den Fall, dass die Einnahmen, die Sie erhalten, NUR ZU VERMIETEN sind. Wenn Sie jedoch andere Dienstleistungen anbieten, die dem Hotel ähnlich sind, wie z.

    - Restaurant, Essen, Frühstück

    - Reinigung in der Wohnung

    - Waschen von Handtüchern, Bettwäsche usw.

    In diesen Fällen müssen Sie RECHNUNG ERSTELLEN . Mehrwertsteuer berechnen zu Ihren Diensten.

    Die Anforderungen sind:

    - Erstellen Sie eine Rechnung an jeden Ihrer Gäste

    - Mehrwertsteuer berechnen (10%)

    - Mehrwertsteuererklärung vierteljährlich

    - Jährliche Mehrwertsteuererklärung

    - Als Gewerbetreibender beim Finanzamt einzutragen

    - Einkommensteuererklärung vierteljährlich

    - Jährliche Einkommensteuererklärung

  • Um das oben Gesagte zu klären, werden wir nun überlegen, wie die durch ein Ferienhaus erzielten Einkommen zu zahlen sind.

    Zu den Nettobeträgen aus der Miete erhalten, Sie können reduzieren:

    - Die anteiligen Zinsen (nicht das Kapital) der Hypothek (oder einer anderen Art von Kredit, die zum Kauf der Immobilie verwendet wird), die für den Erwerb der Immobilie gezahlt wurden.

    - Die anteilige Gemeindesteuer, Müllabfuhr, Hausversicherung, Gemeindeabgaben usw.

    - Die proportionale Reform, Wartung, Möbel, Ausrüstung, Wasser, Strom, Internet usw.

    - Marketing, Werbung, Anwälte usw.


     Ein Beispiel:  

    "A" hat ein Haus an der Costa Blanca, das nicht als dauerhaftes Zuhause genutzt wird, und er beschließt, es über Airbnb oder eine ähnliche Plattform zu mieten.

    • Erklärung der erzielten Miete: Das Haus hat einen Wert von 150.000 EUR und die Gesamtmiete betrug in 6.000 Monaten (Mai, Juni, Juli, August 4) 2015 EUR.
    1. Gemeindesteuer. Jährlich beträgt 500 EUR. Also 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Dies ist der anteilige Betrag der Gemeindesteuer in dem Zeitraum von 4 Monaten, in dem das Haus vermietet wurde.
    2. Hypothekenzinsen: „A“ hat in diesem Jahr 1.200 EUR Hypothekenzinsen gezahlt, also 400 EUR entspricht der Mietdauer.
    3. Gemeindekosten: Jährlich sind 600 EUR, also 200 EUR entspricht der Mietdauer.
    4. Müllabfuhr: 150 / Jahr. 50 EUR entsprechen also der Mietdauer.
    5. Hausversicherung: 350 / Jahr. 33,1 EUR entsprechen also der Mietdauer.
    6. Zahlung von Marketinggebühren: 300 EUR
    7. Wasser, Strom, Gas, Internet: 450 EUR entspricht der Mietdauer.

    GESAMTKOSTEN: 1.599,7 EUR. Dies ist der Gesamtbetrag, den „A“ von den erzielten Einnahmen abziehen kann. So:

    6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

    Der Betrag von 4.400,3 EUR zahlt sich aus 836,057 EUR in Steuerngemäß der folgenden Skala:

    Steuersatz für 2016:

    • Von 0 bis 12.450 Euro - 19%
    • Von 12.451 Euro bis 20.200 - 24%
    • Von 20.201 Euro bis 35.200 Euro - 30%
    • Von 35.201 Euro bis 60.000 Euro - 37%
    • Ab 60.001 euro -45%

    Und diese Steuererklärung hätte in zwei Erklärungen erfolgen müssen, die zum richtigen Quartal des Jahres 2 abgegeben wurden. Auf diese Weise:

    - Die im Mai und Juni erzielte Miete sollte in der vor dem 20. Quartal abgegebenen Erklärung angegeben worden seinth von Juli 2015.

    - Die im Juli und August erzielte Miete sollte in der vor dem 20. Quartal abgegebenen Erklärung angegeben worden seinth von Oktober 2015.

    • Erklärung für den Rest des Jahres: Da das Haus kein dauerhaftes Zuhause ist, muss „A“ für den Rest des Jahres deklarieren und bezahlen, dass das Haus leer ist. Das ist also bezahlt:

    - In der jährlichen Einkommensteuererklärung. Wenn „A“ vor Ende Juni 2016 in Spanien ansässig war und „A“ vor dem 31.12.2016 nicht in Spanien ansässig war.

    - Rate: Durchschnitt von 0,5% vom Katasterwert.


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