Steuern beim Verkauf spanischer Immobilien. Kapitalgewinn

Falls Sie sich entschieden haben, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, beachten Sie bitte die folgenden Konzepte, die Ihnen helfen, die Kapitalgewinnsteuer zu ermitteln, die Sie für den Verkauf zahlen müssen:

1.- PREIS DER ERWERBUNG: Dies ist der Gesamtpreis der Immobilie, der nach Abschluss des Immobilienkaufs an den Verkäufer gezahlt wird.

2.- ERWERBSKOSTEN: Dies sind die Gesamtkosten und Steuern, die Sie zusätzlich zu den folgenden Kosten gezahlt haben: Notargebühren, Grundbuchgebühren, Transfersteuer, Anwaltsgebühren usw.

3.- REFORMEN ZUR VERRINGERUNG DER KAPITALGEWINNE: Bitte beachten Sie, dass Ausgaben für Reformen in der Immobilie nicht immer akzeptiert werden, um Kapitalgewinne zu reduzieren. Nur Reformen, die als „strukturell“ gelten, sind Konzepte, die diese Steuer reduzieren können.

Normalerweise sind die an der Immobilie vorgenommenen Arbeiten und Reformen abzugsfähig, wenn sie Teil einer strukturellen Reform der Immobilie sind, die normalerweise durch eine „Mayor World License“ abgedeckt ist, und nicht für andere Arbeiten, die keine strukturellen Teile der Konstruktion betreffen ( „Endgültige Werkslizenz“).

Im Falle einer „Mayor Works License“ akzeptiert die spanische Verwaltung als Selbstbehalt die im Architektenprojekt aufgeführten Beträge, die bei der Beantragung dieser Art von Lizenzen verwendet werden. Diese Architektenprojekte umfassen in der Regel eine wirtschaftliche Untersuchung der durchzuführenden Arbeiten, die als Gesamtkosten der Arbeiten gelten. Bei den als Gesamtkosten aufgeführten Beträgen handelt es sich um diejenigen Beträge, die gemäß den Kapitalerträgen als abzugsfähig angesehen werden könnten.

Um besser zu verstehen, welche Werke dem jeweiligen Fall entsprechen (Haupt- und Nebenwerke), sehen Sie sich bitte die folgenden Informationen an:

Große Werkslizenz

Es handelt sich um eine vom Rathaus erteilte Baugenehmigung für Arbeiten, die einen technischen Aufwand erfordern und wirtschaftlich bedeutsam sind. Aus diesem Grund müssen diese Arbeiten durch Vorschriften zur Sicherheit, Bewohnbarkeit usw. geregelt werden.

Um die Baulizenz zu erhalten, muss ein ARCHITEKTENPROJEKT von Architekten, Ingenieuren usw. vorbereitet werden.

In der Regel ist eine Großbaugenehmigung in folgenden Situationen erforderlich:

• Die allgemeine Sanierung von Wohnungen.
• Arbeiten, die die Struktur des Hauses betreffen (Fundamente, Struktur, Fassade, Dach usw.)
• Erhöhen Sie die Gebäudehöhe oder das Volumen.
• Maßnahmen rund um den Brandschutz.
• Abrisse oder Unterteilungen.
• Nutzungsänderungen des Gebäudes oder Hauses.
• Konditionierung von Geschäftsräumen.
• Neubauarbeiten.
• Arbeiten, die die gemeinsamen Elemente eines Gebäudes betreffen.

Lizenz für kleinere Werke

Kleinere Arbeiten für Reformen etc. sind ebenfalls genehmigungspflichtig. Dabei handelt es sich jedoch um einfache Arbeiten, für die kein Projekt oder spezielle Projekte erforderlich sind und die wesentlich kostengünstiger sind. Beispiele hierfür können kleine Reformen, Änderungen an Wänden oder Verkleidungen, Innendekorationsprojekte, die Beseitigung architektonischer Barrieren, eine Änderung des Gehwegs, die Erneuerung von Küche oder Badezimmern, die Installation von Heizung, Kanalisation, Sanitär und Strom, Gutachten, Verkostungen usw. sein.

4.- VORBEHALT FÜR KAPITALGEWINNE: Bei Immobilienverkäufen, wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerpflichtig ist, gibt es einen Einbehalt von 3 % des für den Verkauf vereinbarten Preises, der nicht an den Verkäufer gezahlt wird. Der Käufer ist verpflichtet, die 3 % des Preises zu „halten“ und beim spanischen Finanzamt als „Vorauszahlung“ der vom Verkäufer zu zahlenden Kapitalgewinne zu hinterlegen.

BERECHNUNG DER KAPITALGEWINNE

Verkäufe spanischer Immobilien führen zu einer Kapitalhaftung gegenüber Verkäufern.

Die zu zahlende Kapitalgewinnsteuer beträgt 19 % des „Nettogewinns“ des Verkaufs.

Um den „Nettogewinn“ des Verkaufs zu erhalten, müssen Sie diese Formel befolgen:

Verkaufspreis – Anschaffungspreis – Anschaffungskosten und Anschaffungssteuern – Kosten für „Strukturreformen“ der Immobilie

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Beispiel für die Berechnung des Kapitalzuwachses: 

• Sie haben 2015 eine Wiederverkaufsimmobilie zu einem Preis von 200.000 EUR gekauft.
• In diesem Moment haben Sie 24.000 EUR bezahlt, das sind 12% der Ausgaben: 10% Transfersteuer + 2% Notar, Grundbuch, Anwaltskosten usw.
• Dann haben Sie interne Reformen für 17.000 EUR durchgeführt (Änderung der Bodenbearbeitung, Reparatur des Pools und neue Fenster).
• Einige Jahre später bauten Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR

Dann haben Sie sich für einen Verkaufspreis von 260.000 EUR entschieden.

Was ist das Capital Gains derived aus fehlen uns die Worte. Salz?

HINWEIS: Bevor wir die Berechnung durchführen, müssen wir Sie darüber informieren, dass die spanische Verwaltung alle oben genannten Konzepte zur Steuersenkung in Betracht ziehen wird, mit Ausnahme des Konzepts für „interne Reformen“ für einen Wert von 17.000 EUR. Der Grund dafür ist, dass „innere“ Reformen, die keine „strukturellen“ Reformen sind, nicht für Steuervorteile berücksichtigt werden.

Wir verwenden die Formel:

260.000 (Preis des Verkaufs) - 200.000 (Kaufpreis) - 24.000 (Aufwendungen und Steuern beim Erwerb) - 20.000 (Neue Garage) =

16.000 EUR

Dies ist der mit dem Verkauf zu erzielende „Nettogewinn“.

Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19% beträgt, beträgt der Steuersatz für Kapitalerträge:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

WEG DER ZAHLUNG DER KAPITALGEWINNE

1.- FÜR SPANISCHE STEUERFREIE EINWOHNER

Da Sie in Spanien NICHT steuerlich ansässig sind, ist die Art und Weise, wie Sie Kapitalgewinne zahlen, folgende:

• BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs zwingt die spanische Verwaltung den Käufer dazu, eine EINBEHALTUNG von 3 % vom Wert des Verkaufspreises zu leisten. Sie erhalten also nicht den vollen vereinbarten Preis. Der Käufer behält die 3 % des Gesamtpreises und ist verpflichtet, diese beim Finanzamt zu hinterlegen. Dies geschieht „am selben Tag des Verkaufsabschlusses“.

HINWEIS: Wenn der Verkaufspreis nach dem obigen Beispiel 260.000 EUR betrug, hätte der Käufer einen Selbstbehalt von 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• VOR 4 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: ERKLÄRUNG DER KAPITALGEWINNE 19% gilt sowohl für EU- als auch für Nicht-EU-Bürger): Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, um die „Kapitalertragserklärung“ beim spanischen Finanzamt vorzulegen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer nach dem obigen Beispiel berechnen. In diesem Fall beträgt der zu zahlende Betrag 3.040 EUR.

HINWEIS: Wie hier erläutert, beträgt der aus dieser Transaktion abgeleitete CG 3.040 EUR. Da Ihnen ein höherer Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurde, haben Sie bei der spanischen Verwaltung eine „Gutschrift“ für die Differenz.

Wenn also die spanische Verwaltung 7.800 EUR für die CG-Steuer von Ihnen einbehält, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt, muss die spanische Verwaltung Ihnen die Differenz „erstatten“: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wie beantrage ich diese Rückerstattung? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in dieselbe Kapitalgewinnerklärung aufnehmen, um ihn dem Finanzamt vorzulegen.

2.- KAPITALGEWINNE BEI ​​SPANISCHEN STEUERBEWOHNERN: 

Für den Fall, dass Sie als „spanischer Steuerinländer“ gelten (was bedeutet, dass Sie Ihre Einkommenssteuer in Spanien als in Spanien ansässiger Einwohner zahlen), haben Sie nach Berechnung der Kapitalgewinne die folgenden Steuervorteile:

• KEINE KAPITALGEWINNE FÜR DEN STÄNDIGEN WOHNSITZ: Falls die Immobilie, die Sie verkaufen, Ihr ständiger Wohnsitz ist (Sie nutzen sie seit mehr als 3 Jahren als Ihr „ständiges Zuhause“), dann haben Sie die folgenden Vorteile:
  • Wenn Sie jünger als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge des erzielten Verkaufs, die in den Erwerb einer neuen Immobilie, die als Ihr ständiger Wohnsitz genutzt werden soll, „reinvestiert“ werden. Sie haben 2 Jahre Zeit, um diese „Reinvestition“ zu praktizieren (wenn Sie 2 Jahre vergangen sind, ohne diese Beträge zu investieren, werden Sie vollständig besteuert).
  • Wenn Sie älter als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die beim Verkauf erzielten Beträge. Und das auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie „reinvestieren“.
• KEINE 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie den vollen Betrag des Preises vom Käufer ohne Vorbehalt.

HINWEIS: In der Regel verwechseln die Eigentümer die „spanische Steuerresidenz“ mit der „spanischen Residenz“..

Mit anderen Worten, die Leute denken, dass die von der spanischen Nationalpolizei ausgestellte „spanische Aufenthaltskarte“ oder „Residenzbescheinigung“ ausreicht, um nachzuweisen, dass sie „spanische Steueransässige“ sind, und leider ist dies nicht der Fall.

Das "Spanische Residenzkarte" (oder "Spanische Wohnsitzbescheinigung“), ist kein gültiges Dokument, um Ihre steuerliche Betrachtung als „Steuerinländer“ zu ändern.

Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient nur der Erklärung, dass Sie in Spanien leben, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Bewohner in einem bestimmten Gebiet zu ermöglichen.

Um spanischer Staatsbürger für Steuern zu werdenWenn Sie als normaler spanischer Staatsbürger beginnen, Ihre Steuern in Spanien zu zahlen, müssen Sie den SPANISCHE STEUERZERTIFIZIERUNG Sie werden vom spanischen Finanzamt oder vom spanischen Zoll ausgestellt, und dann zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht in Ihrem Herkunftsland.

Und auch, wenn Sie bei der Steuerbehörde Ihres Landes angeben müssen, dass Sie in Spanien steuerpflichtig sind und in Ihrem Land nicht als Steuerwohnsitz verbleiben möchten -

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater nach den Steuern, die Sie derzeit zahlen, denn selbst wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, sollten Sie die EINKOMMENSTEUER-NICHT-WOHNER deklarieren und bezahlen.

EINIGE FRAGEN ZUM 3 %-BEHALTEN IM FALLE DES VERKAUFS AN NICHT-RESIDENT

Warum sollte der Verkäufer einen Einbehalt von 3 % einbehalten?

Denn es stellt eine Garantie für die spanische Verwaltung dar, dass die Steuern, die sich aus dem vom Verkäufer erzielten Kapitalgewinn ergeben, in Spanien gezahlt werden.

 Was passiert, wenn der Selbstbehalt von 3 % nicht bezahlt wird?

Für den Fall, dass der Käufer die Zurückbehaltung nicht ausübt, kann die spanische Verwaltung die Schuld für die genannte Zahlung an den zum Verkauf stehenden Waren oder Immobilien eintreiben.

Falls der Käufer die Zahlung nicht leistet oder den Verkäufer nicht zurückhält, kann es sein, dass ihm die eventuelle Begleichung der Schulden und in seinem Fall die Beschlagnahme des erworbenen Eigentums bevorsteht.

Was muss der Verkäufer tun, nachdem der Selbstbehalt von 3 % angewendet wurde?

Sie müssen die Steuererklärung des Modells 210 innerhalb einer Frist von vier Monaten ab dem Datum der Unterzeichnung des Verkaufs vorlegen.

In diesem Fall gilt für den Fall, dass weniger als der Betrag einbehalten wurde, der sich aus der Berechnung des Veräußerungsgewinns ergibt, d . , müssen Sie die restlichen 10,000 € mit der Präsentation des Modells 15,000 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkaufsdatum beisteuern.

Andernfalls hat der Verkäufer Anspruch auf Rückerstattung dieses Betrags, wenn er einen Betrag einbehalten hat, der höher ist als der Betrag, der sich aus der Zahlung der Kapitalertragsteuer ergibt. Diese muss innerhalb von vier Monaten ab Verkaufsdatum vorgelegt werden.

An dieser Stelle ist es wichtig, dass für den Fall, dass ein Rückgaberecht von 3 % oder eines Teils dieses Einbehalts an die spanische Verwaltung besteht, dies voraussetzt, dass der Verkäufer zuvor den damit verbundenen Steuerpflichten nachgekommen ist Er war als Eigentümer in Spanien seinem Konzept des Nichtansässigen verpflichtet. Das heißt, zur Vorlage der jährlichen anrechenbaren Einkommensteuer des IRPFNR, des Zweitwohnsitzes, zu der alle Immobilieneigentümer in Spanien als Nichtansässige verpflichtet sind. Normalerweise besteht diese Verpflichtung für einen Zeitraum von vier Jahren. Mit anderen Worten: Die spanische Verwaltung wird nicht verlangen, dass die unterstellte Einkommensteuer reguliert wird und nicht über die letzten vier Jahre vor dem Verkaufsdatum hinaus gezahlt wird.

Wie viel Zeit hat die spanische Verwaltung, den einbehaltenen Überschuss von 3 % zurückzuzahlen?

Die Verwaltung hat 6 Monate Zeit, den zu viel gezahlten Betrag zurückzuerstatten. Nach Ablauf von 6 Monaten ist die Verwaltung verpflichtet, diesen Betrag zuzüglich Verzugszinsen zurückzuzahlen.

Besondere Vorsicht ist bei der Frist der Rückgabe geboten, da die spanische Verwaltung in manchen Fällen mehr als ein Jahr für die Durchführung der Rückgabe benötigen kann.

Es muss auch berücksichtigt werden, dass die Verwaltung bis zu VIER JAHRE und einen Monat ab dem Verkaufsdatum Zeit hat (Art. 5 des Gesetzes des Modells 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707), um die Rückgabe oder Rückerstattung zu üben. Wenn Sie also mehr als ein Jahr brauchen, um eine Rückerstattung zu erhalten, müssen Sie die Dienste eines Spezialisten in Anspruch nehmen, um die Verfallsfristen des Anspruchs auf eine Rückerstattung außer Kraft zu setzen.

Gibt es in Spanien bei Schenkungen von Immobilien eine Pflicht zum Einbehalt von 3 %?

Bei Schenkungen von Immobilien in Spanien ist, da diese kostenlos sind, kein Preis dafür zu zahlen, d. h. es gibt keine Gegenleistung und es besteht keine Verpflichtung, 3 % des Wertes einzubehalten die Spende oder die Eingabe über das Modell 211.

Muss im Falle der Auflösung einer Eigentumswohnung oder des Erlöschens des Miteigentums 3 % einbehalten werden?

Normalerweise nicht . Mit anderen Worten handelt es sich bei der Auflösung der Eigentumswohnung um einen neutralen Verfügungsakt, der für keine der Parteien eine Vermögensübertragung nach sich zieht. Daher wird nicht davon ausgegangen, dass ein Gewinn erzielt wird.

aber , für den Fall, dass einem der Miteigentümer ein größerer Teil zugesprochen wird, als ihm gehört In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass dieser Teil einen Veräußerungsgewinn für den Miteigentümer darstellt, mit dem Aufbewahrung muss geübt werden. von 3 % auf den überschüssigen Teil .

Mit anderen Worten, stellen wir uns zum Beispiel vor, dass es einen Fall gibt, in dem „A“ und „B“ eine Immobilie in Spanien besitzen, bei der „A“ 65 % und „B“ 35 % teilt. Kommt es in diesem Fall zu einer Auflösung der Eigentumswohnung, bei der festgestellt wird, dass jeder 50 % des Eigentums behält, wird davon ausgegangen, dass „B“ 15 % mehr erhalten hat, als er eingebracht hat. Das heißt, wenn man einen Wert von 35 % einbringt, erhält man ein Ergebnis von 50 %, wobei dieser Überschuss von 15 % als Kapitalgewinn betrachtet wird und „A“ gezwungen ist, 3 % des Wertes dieser 15 % einzubehalten " B".

Stellen wir uns auf die gleiche Weise vor, dass es ein weiteres Beispiel gibt, in dem „B“ zusätzlich zu seinen 35 % der Immobilie eine Barzahlung in Höhe von 50,000 € erhält. Ebenso würde diese Barabfindung einem Einbehalt von 3 % unterliegen, da es sich um einen der vorhandenen Vermögenswerte von „B“ handelt.

SONSTIGE STEUERN FÜR VERKÄUFER-PLUSVALÍA

Hauptsächlich ist PLUSVALÍA eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, ab Kauf- und Verkaufszeit. Es ist die einzige Steuer, die wir vor dem Verkauf nicht berechnen können, da sie von bestimmten Kriterien des Rathauses abhängt.

In diesen Fällen genügt ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers gegenüber dem Verkäufer, um die Zahlung dieser Steuer zu decken. Insgesamt, wenn der Verkäufer nach dem Verkauf das Land verlässt.

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