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STEUERN AUF DEN VERKAUF VON SPANISCHEN IMMOBILIEN

Falls Sie sich entschieden haben, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, beachten Sie bitte die folgenden Konzepte, die Ihnen helfen, die Kapitalgewinnsteuer zu ermitteln, die Sie für den Verkauf zahlen müssen:

1.- PREIS DER ERWERBUNG: Dies ist der Gesamtpreis der Immobilie, der nach Abschluss des Immobilienkaufs an den Verkäufer gezahlt wird.

2.- ERWERBSKOSTEN: Dies sind die Gesamtkosten und Steuern, die Sie zusätzlich zu den folgenden Kosten gezahlt haben: Notargebühren, Grundbuchgebühren, Transfersteuer, Anwaltsgebühren usw.

3.- REFORMEN ZUR VERRINGERUNG DER KAPITALGEWINNE: Bitte beachten Sie, dass Aufwendungen für Reformen in der Unterkunft nicht immer akzeptiert werden, um Kapitalgewinne zu reduzieren. Nur Reformen, die als «strukturell» betrachtet werden, sind Konzepte, die diese Steuer senken können.

4.- VORBEHALT FÜR KAPITALGEWINNE: Bei Immobilienverkäufen, bei denen der Verkäufer seinen steuerfreien Wohnsitz in Spanien hat, wird ein Einbehalt von 3% des für den Verkauf vereinbarten Preises gewährt, der nicht an den Verkäufer gezahlt wird. Der Käufer ist verpflichtet, die 3% des Preises als Vorauszahlung der vom Verkäufer zu zahlenden Kapitalgewinne beim spanischen Finanzamt «einzubehalten».

BERECHNUNG DER KAPITALGEWINNE

Verkäufe spanischer Immobilien führen zu einer Kapitalhaftung gegenüber Verkäufern.

Die zu zahlende Caiptal Gains Tax beträgt 19% des «Nettogewinns» des Verkaufs.

Um den «Nettogewinn» des Verkaufs zu erzielen, müssen Sie diese Formel befolgen:

Verkaufspreis - Erwerbspreis - Kosten und Steuern beim Erwerb - Kosten für «Strukturreformen», die auf dem Grundstück durchgeführt wurden


Beispiel für die Berechnung des Kapitalzuwachses: 

  • Sie haben 2015 eine Wiederverkaufsimmobilie zu einem Preis von 200.000 EUR gekauft.
  • In diesem Moment haben Sie 24.000 EUR bezahlt, das sind 12% der Ausgaben: 10% Transfersteuer + 2% Notar, Grundbuch, Anwaltskosten usw.
  • Dann haben Sie interne Reformen für 17.000 EUR durchgeführt (Änderung der Bodenbearbeitung, Reparatur des Pools und neue Fenster).
  • Einige Jahre später bauten Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR

Dann haben Sie sich für einen Verkaufspreis von 260.000 EUR entschieden.

Was ist das Capital Gains derived aus fehlen uns die Worte. Salz?

HINWEIS: Bevor wir die Berechnung durchführen, müssen wir mitteilen, dass die spanische Verwaltung alle oben genannten Konzepte zur Senkung der Steuer in Betracht ziehen wird, mit Ausnahme des Konzepts für «interne Reformen» für einen Wert von 17.000 EUR. Der Grund dafür ist, dass «interne» Reformen, die keine «strukturellen» Reformen sind, für Steuervorteile nicht berücksichtigt werden.

Wir verwenden die Formel:

260.000 (Preis des Verkaufs) - 200.000 (Kaufpreis) - 24.000 (Aufwendungen und Steuern beim Erwerb) - 20.000 (Neue Garage) =

16.000 EUR

Dies ist der «Nettogewinn», der mit dem Verkauf erzielt werden soll

Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19% beträgt, beträgt der Steuersatz für Kapitalerträge:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


WEG DER ZAHLUNG DER KAPITALGEWINNE

1.- FÜR SPANISCHE STEUERFREIE EINWOHNER

Da Sie in Spanien NICHT steuerlich ansässig sind, ist die Art und Weise, wie Sie Kapitalgewinne zahlen, folgende:

  • BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs zwingt die spanische Verwaltung den Käufer, die 3% vom Wert des Verkaufspreises VORBEHALTEN zu lassen. Sie erhalten also nicht den vollen vereinbarten Preis. Der Käufer behält die 3% des Gesamtpreises und ist verpflichtet, diese beim Finanzamt zu hinterlegen. Dies geschieht «am selben Tag nach Abschluss des Verkaufs».

HINWEIS: Wenn der Verkaufspreis nach dem obigen Beispiel 260.000 EUR betrug, hätte der Käufer einen Selbstbehalt von 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

  • VOR 6 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: ERKLÄRUNG DER KAPITALGEWINNE (19% für EUR-Staatsangehörige und 24% für KEINE EU-Staatsangehörigen): Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, um dem spanischen Finanzamt die «Kapitalgewinnerklärung» vorzulegen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer nach dem obigen Beispiel berechnen. In diesem Fall müssen Sie einen Betrag von 3.040 EUR zahlen.

HINWEIS: Wie hier erläutert, beträgt der aus dieser Transaktion abgeleitete CG 3.040 EUR. Da Sie mit einem höheren Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurden, haben Sie bei der spanischen Verwaltung eine Gutschrift für die Differenz.

Wenn also die spanische Verwaltung von Ihnen 7.800 EUR für CG Tax hält, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt, muss die spanische Verwaltung Ihnen die Differenz «erstatten»: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wie beantrage ich diese Rückerstattung? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in dieselbe Kapitalgewinnerklärung aufnehmen, um ihn dem Finanzamt vorzulegen.

2.- KAPITALGEWINNE BEI ​​SPANISCHEN STEUERBEWOHNERN: 

Wenn Sie als "spanischer Steuerinländer" eingestuft werden (was bedeutet, dass Sie als spanischer Einwohner Ihre Einkommenssteuer in Spanien zahlen), erhalten Sie nach Berechnung der Kapitalgewinne die folgenden Steuervorteile:

  • KEINE KAPITALERGEBNISSE FÜR EINEN STÄNDIGEN WOHNSITZ: Wenn der von Ihnen verkaufte Besitz Ihr dauerhafter Wohnsitz ist (Sie nutzen ihn seit mehr als 3 Jahren als Ihr "dauerhafter Wohnsitz"), haben Sie folgende Vorteile:
    • Wenn Sie jünger als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge des Verkaufs, die beim Erwerb einer neuen Immobilie, die als Ihr ständiger Wohnsitz genutzt werden soll, «reinvestiert» wurden. Sie haben 2 Jahre Zeit, um diese «Reinvestition» durchzuführen (nach 2 Jahren ohne diese Beträge zu investieren, werden Sie voll besteuert).
    • Wenn Sie älter als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge, die Sie beim Verkauf erhalten. Und das auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie «reinvestieren».
  • KEINE 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie den vollen Betrag des Preises vom Käufer ohne Vorbehalt.
HINWEIS: In der Regel verwechseln die Eigentümer die „spanische Steuerresidenz“ mit der „spanischen Residenz“..

Mit anderen Worten, die Leute glauben, dass die von der spanischen Nationalpolizei ausgestellte «spanische Aufenthaltskarte» oder «Aufenthaltsbescheinigung» ausreicht, um zu beweisen, dass sie «spanische Steuerinländer» sind, und dies ist leider nicht der Fall.

Das "Spanische Residenzkarte" (oder "Spanische Wohnsitzbescheinigung“) Ist nicht das gültige Dokument, um Ihre Steuererklärung als« Steuerresident »zu ändern.

Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient nur der Erklärung, dass Sie in Spanien leben, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Bewohner in einem bestimmten Gebiet zu ermöglichen.

Um spanischer Staatsbürger für Steuern zu werdenWenn Sie als normaler spanischer Staatsbürger beginnen, Ihre Steuern in Spanien zu zahlen, müssen Sie den SPANISCHE STEUERZERTIFIZIERUNG Sie werden vom spanischen Finanzamt oder vom spanischen Zoll ausgestellt, und dann zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht in Ihrem Herkunftsland.

Und auch, wenn Sie bei der Steuerbehörde Ihres Landes angeben müssen, dass Sie in Spanien steuerpflichtig sind und in Ihrem Land nicht als Steuerwohnsitz verbleiben möchten -

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater nach den Steuern, die Sie derzeit zahlen, denn selbst wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, sollten Sie die EINKOMMENSTEUER-NICHT-WOHNER deklarieren und bezahlen.

SONSTIGE STEUERN FÜR VERKÄUFER-PLUSVALÍA

Hauptsächlich ist PLUSVALÍA eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, ab Kauf- und Verkaufszeit. Es ist die einzige Steuer, die wir vor dem Verkauf nicht berechnen können, da sie von bestimmten Kriterien des Rathauses abhängt.

In diesen Fällen genügt ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers gegenüber dem Verkäufer, um die Zahlung dieser Steuer zu decken. Insgesamt, wenn der Verkäufer nach dem Verkauf das Land verlässt.


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