VERANTWORTLICHE ERKLÄRUNG - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NEUE NORMATIVE VALENCIAN REGION 

- Beschleunigen Sie den Prozess, um neue Gebäude zu verkaufen

Die Belegungslizenz (auf Spanisch “Licencia de Ocupación“) – auch „Wohnbescheinigung“ oder „Übereinstimmungsbescheinigung“ genannt – ist ein Berechtigungstitel zum Bewohnen eines Hauses/einer Wohnung und bescheinigt, dass der Bau gemäß den geltenden Vorschriften ausgeführt wurde und somit der Bau erfolgen kann als „Wohnort“ genutzt werden.

Es ist ein sehr wichtiges Dokument, da ein Gebäude ohne dieses Dokument rechtlich nicht als „Haus“ genutzt werden kann.

Aufgrund seiner besonderen Bedeutung benötigen Wasser- und Stromversorgungsunternehmen dieses Dokument häufig, um die Erbringung von Dienstleistungen zu genehmigen oder das Eigentum an Verträgen auf den Namen der neuen Eigentümer zu ändern.

Es gibt zwei Arten von Belegungslizenzen je nachdem, ob sie für Neubauten oder für Second-Hand- / Wiederverkaufszwecke verwendet werden.

- ERSTE BESETZUNGSLIZENZ - NEUE GEBÄUDE

Dies ist diejenige, die ausgestellt wird, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, in neu gebauten Häusern oder in solchen, die einer umfassenden Reform unterzogen wurden und deren Struktur geändert wurde.

Das heißt, es werden die Projektträger sein, die nach Abschluss der Bauarbeiten das Zertifikat ausstellen, aus dem hervorgeht, dass die Arbeiten abgeschlossen wurden. Zu diesem Zweck legen sie dem Stadtrat die entsprechenden Unterlagen vor und erhalten die Erlaubnis, diese Konstruktion mit allen Wohnbedingungen zu besetzen, die als „Haus“ zu betrachten sind.

Sobald die Nutzungserlaubnis vorliegt, wird die Nutzung des Gebäudes als „Haus“ genehmigt.

Diese Lizenz wird für neu gebaute Häuser sowie für Häuser erteilt, die einer umfassenden Reform unterzogen wurden und zu einer wesentlichen Änderung ihrer Struktur geführt haben, z. B. zur Reform von Dächern, Strukturen, Fundamenten, Fassaden, Erweiterungen bestehender Konstruktionen oder Gebäude neue auf dem Grundstück usw.

- ZWEITE BERUFSLIZENZ

Diese Lizenzen werden erteilt, wenn die Ablauffrist der Lizenzen für die erste Besetzung abgelaufen ist und wenn eine Übertragung des Hauses erfolgt oder wenn beabsichtigt ist, die Wasser- und Stromversorgung in einen anderen Namen als den Inhaber der ersten Besetzung umzuwandeln.

Dies sind auch die Lizenzen, die in alten Häusern ausgestellt werden, die noch nie eine Erstbelegungslizenz hatten.

In der Vergangenheit war der Prozess der Erlangung von Nutzungslizenzen eine Quelle von Verwirrung, Konflikten und sogar endlosen Gerichtsverfahren zwischen Bauherren, Einzelpersonen, Käufern und Verkäufern von Häusern in Spanien.

Dieser Artikel konzentriert sich ausschließlich auf die neue Norm in der Region Valencia über ERSTE BESETZUNGSLIZENZEN (LO) in Neubauten.

Seit vielen Jahren fordern Bauherren und Entwickler eine Straffung der Prozesse zur Erlangung von LO, da sie sich in vielen Situationen befanden, in denen selbst der Bau, selbst wenn er fertig und bezugsfertig war, erst verkauft oder von neuen Käufern bewohnt werden konnte Diese Berufsgenehmigung wurde erhalten.

VORHERIGES VERFAHREN

In der Vergangenheit war das Verfahren zur Erlangung der Berufsgenehmigung langwierig und kompliziert. Nachdem der Veranstalter den LO vom Stadtrat angefordert hatte, wurde ein Verfahren eröffnet, bei dem die Verwaltung nach Prüfung der Unterlagen und nach Behebung etwaiger Dokumentations- oder Verfahrensmängel zu einem Ergebnis kam direkte Inspektion durch einen der Techniker des Stadtrats um zu überprüfen, ob der Bau in Übereinstimmung mit dem Bauprojekt abgeschlossen wurde und ob der Bau der zu diesem Zeitpunkt erteilten Baugenehmigung entsprach und entsprach.

Mit anderen Worten, Der Prozess hing von der Geschwindigkeit oder Langsamkeit der lokalen Verwaltung bei der Verwaltung der Lizenzerteilungsdatei sowie von der Verfügbarkeit ihrer Techniker für die Durchführung von Ortsbesichtigungen / Inspektionen ab, um zu überprüfen, ob der Bauherr die Arbeiten in perfekter Übereinstimmung mit den Vorschriften erstellt und abgeschlossen hatte Baugenehmigung erhalten, ohne die darin festgelegten Bedingungen zu überspringen.

Es handelte sich daher um einen Kontrollmechanismus, der von der Verwaltung eingerichtet wurde, um eventuelle Baulücken der Bauherren zu erkennen und zu überwachen und sicherzustellen, dass sie den Bau von Häusern jederzeit gemäß der Lizenz und dem genehmigten Bau abschließen Projekte.

Die Verfahren zur Erlangung dieser Nutzungslizenz könnten jedoch Monate und sogar Jahre dauern, was dazu führen würde, dass die Häuser, die bezugsfertig sind, von den Bauherren weder verkauft noch von den Käufern genutzt werden könnten, bis keine Antwort erfolgt von der Verwaltung.

ÄNDERUNG DER VORSCHRIFTEN: DAS ERSCHEINEN DER „VERANTWORTLICHEN ERKLÄRUNG“ – Auf Spanisch „Declaración Verantwortlich" - "DR"

Erleichterung und Beschleunigung des Verkaufs und der Besetzung von Häusern durch Bauherren vor einigen Jahren in vielen Regionen und autonomen Gemeinschaften Spaniens (einschließlich der valencianischen Gemeinschaft, Madrid, Katalonien, den Balearen, Murcia und Andalusien) wurde ein System eingerichtet, bei dem die Erlangung der Erstberufserlaubnis beschleunigt wurde, indem ein Dokument namens „Verantwortliche Erklärung“ erstellt wurde.

Durch diesen Mechanismus wurde nach Abschluss der Bauarbeiten und Vorlage des Dokuments zur verantwortlichen Erklärung beim Stadtrat die Besetzung des Grundstücks durch die neuen Eigentümer gestattet, während die endgültige „Besatzungslizenz“ von der Verwaltung ausgestellt wurde.

Mit Hilfe dieses Dokuments legt der Projektträger selbst alle Unterlagen dem Stadtrat vor und unterschreibt unter seiner Verantwortung, dass die ausgeführten Arbeiten gemäß der zuvor erhaltenen Baugenehmigung abgeschlossen wurden, wobei er in eigener Verantwortung etwaige Unwahrheiten übernimmt oder Fehler in der bereitgestellten Dokumentation.

Auf diese Weise wurde ein Schritt nach vorne gemacht, um die erste Berufsgenehmigung zu erhalten, da mit der bloßen Vorlage der verantwortlichen Erklärung Die Besetzung der Häuser durch Käufer wurde erlaubt und genehmigt, wodurch unnötiges Warten vermieden und vermieden wurde.

Dieser Prozess beseitigte jedoch nicht die Erteilung der endgültigen Berufslizenz durch die Verwaltung. Sobald die verantwortliche Erklärung eingegangen war, hatte der Stadtrat eine gewisse Zeit, um die entsprechenden Überprüfungen und Überprüfungen durchzuführen und um zu überprüfen, ob die Aussagen des Bauherrn oder Entwicklers wahr waren. Und falls der Stadtrat ein Problem oder einen Defekt in diesem Verfahren feststellte, hatte er die Möglichkeit, die Erteilung der endgültigen Nutzungslizenz zu stornieren, und der Entwickler oder Bauherr selbst war direkt für alle Schäden verantwortlich, die für die Fehler oder Irrtümer verursacht wurden dabei.

Dieses Verfahren implizierte eine Verlagerung der Baugarantie von der öffentlichen Verwaltung auf den Bauunternehmer. Auf diese Weise übernahm der Bauträger, indem er direkt die Verantwortung für die Anpassung des Hauses an die Vorschriften übernahm, persönlich die Rechtssicherheit des Prozesses und ermöglichte eine rasche Aktualisierung der gebauten Häuser.

Wie wir bereits sagten, gab es nach dem vorherigen Verfahren noch zwei Phasen:

- Das erste war die Vorlage der verantwortlichen Erklärung

- Die zweite war die Erteilung der endgültigen Nutzungsgenehmigung durch den Stadtrat.

Und dies hat dazu geführt, dass viele Kommunen die verantwortliche Erklärung viele Jahre lang als bloße „Aufforderung“ oder „Anwendung“ der Berufsgenehmigung betrachteten, ohne die regulatorischen Auswirkungen derselben Berufsgenehmigung zu berücksichtigen.

Mit anderen Worten, Die verantwortliche Erklärung wurde nicht als „Ermächtigungstitel“ für die Besetzung des Hauses angesehen, bis die von der Verwaltung erteilte endgültige Nutzungsgenehmigung nach den entsprechenden Inspektionen eingeholt wurde.

Dies hat zur Folge, dass Bauherren und Käufer trotz der Gründung der DR bis zur Genehmigung des LO durch die Verwaltung warten mussten, um die Konstruktionen zu verkaufen und zu besetzen.

NEUES VERFAHREN FÜR JANUAR 2021 - VALENCIAN COMMUNITY

Von Januar bis Februar 2021 wurde ein neues Regulierungsverfahren eingeführt, um Berufsgenehmigungen in der valencianischen Gemeinschaft zu erhalten.

Durch die neuen Vorschriften, die Gegenstand dieses Artikels sind, hat die Regierung der valencianischen Gemeinschaft ein neues System in der gesamten Region eingeführt, durch das die verantwortliche Erklärung mit der gleichen Wirksamkeit und dem gleichen „Ermächtigungstitel“ ausgestattet ist wie die Aufenthaltserlaubnis den Verkauf und die Belegung der Häuser zu ermöglichen.

Auf diese Weise werden nach Vorlage der verantwortlichen Erklärung ihre Auswirkungen denen der Berufsgenehmigung gleichgesetzt, wodurch das Warten auf die Erlangung der nachfolgenden Berufsgenehmigung entfällt.

Mit anderen Worten, es wird nur die Vorlage der „Responsible Declaration“ an den Stadtrat berücksichtigt „ausreichender Titel“ den Bauherrn / Bauunternehmer zum Verkauf des Hauses sowie dessen Besetzung durch die Käufer zu ermächtigen. Sobald die Arbeiten abgeschlossen sind, kann der Veranstalter durch Übermittlung der verantwortlichen Erklärung an das Rathaus vom Käufer verlangen und zwingen, den Kaufvorgang sowie die Zahlung des restlichen Preises abzuschließen.

In gleicher Weise kann der Käufer durch die verantwortliche Erklärung die Wasser-, Strom- usw. Dienstleistungen direkt unter Verwendung der vom Entwickler erhaltenen verantwortlichen Erklärung in Auftrag geben.

Grundsätzlich gilt der Geltungsbereich dieser Verordnung für alle Stadträte der valencianischen Gemeinschaft, mit Ausnahme derjenigen, die sich ausdrücklich weiterhin an die vorherige Verordnung halten.

Mit anderen Worten, es kann vorkommen, dass es Gemeinden gibt, die diese neuen Vorschriften erlassen, mit denen die verantwortliche Erklärung die gleichen Auswirkungen hat wie eine Regelung der ersten Besetzung. Es kann jedoch vorkommen, dass es andere Gemeinden gibt, die es vorziehen, sich weiterhin an die vorherigen Vorschriften zu halten, und die sich weigern, die verantwortliche Erklärung in Kraft zu setzen, was erfordert, dass die Bauwerke durch Besuche bei Inspektionen direkter Arbeiten die vorherige Berufsgenehmigung erhalten vom Stadtrat.

KONTROLLMETHODE UND BAUGARANTIE.

Wie wir in diesem Artikel sagen, bedeutet die vollständige Wirksamkeit des RD die Übertragung der konstruktiven Garantie von der Verwaltung auf die Promotoren, um den Prozess zu rationalisieren. Mit derselben Regel werden jedoch neue Kontroll- und Inspektionsmechanismen eingeführt, die die vorherigen Prozesse ergänzen und die Befugnis behalten, die Arbeit für einen späteren Zeitpunkt zu besuchen und physisch zu inspizieren.

UNSERE KOMMENTARE ZU DIESEM GESETZ:

Von unserem Büro aus stellen wir uns die folgende Frage.

Was passiert, wenn ein Bauunternehmer die verantwortliche Erklärung als Nutzungslizenz erhält, der Käufer die Urkunde abschließt und den Verkauf der Immobilie abschließt und der Stadtrat später bei einer anschließenden Inspektion Mängel feststellt und sogar die Nichtigkeit von feststellt die Nutzungserlaubnis wegen unüberwindbarer Baumängel? - -

In diesen Fällen würde ein Mangel an Schutz gegenüber dem Verbraucher entstehen, der im Vertrauen auf die Rechtssicherheit des Systems das Eigentum kauft und erwirbt, den Preis zahlt, das Haus bewohnt und zu einem späteren Zeitpunkt das Die Verwaltung hebt es auf, indem sie eine Verantwortung für ein Bauunternehmen festlegt, das, obwohl es sowohl zivil- als auch strafrechtlich als direkt verantwortlich dargestellt wird, dem Käufer und dem Verbraucher eine schwierige Anspruchsposition überlässt.

Das heißt, dieser Käufer oder dieser Verbraucher müsste kämpfen, um vom Entwickler oder der Baufirma in Gerichten und Gerichtsverfahren, die niemand will, entschädigt zu werden.

Die Antwort der valencianischen Regierung in dieser Hinsicht lautet, dass diese Verordnung nicht nur von der valencianischen Gemeinschaft, sondern auch von ihrer eigenen gefördert wurde Harmonisierung der europäischen Gesetzgebung was seit Jahren hat gefordert, dass die spanische Verwaltung in diesen Angelegenheiten und Prozessen viel schneller vorgeht und den Bauagenten in Spanien mehr Vertrauen und Verantwortung entgegenbringt.

Durch diese neue Verordnung sollen daher Mechanismen und Verfahren angewendet und entwickelt werden, die bereits in anderen Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft angewendet werden, um agilere und einfachere Mechanismen für Bau- und Immobilienaktivitäten in Spanien zu erhalten.