Die spanischen Vorschriften legen fest, dass Notare für den Zugang eines Bauwerks zum Grundbuch die Vorlage der Baugenehmigung und der gesamten Baudokumentation, einschließlich des endgültigen Arbeitszertifikats usw., verlangen müssen.
So heißt es im Königlichen Gesetzesdekret Nr. 2015/30 vom XNUMX. Oktober (konsolidierter Text des Bodengesetzes)
Doch wie sieht es mit den Gebäuden aus, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden?
In diesen Fällen legt das gleiche Grundstücksgesetz in Artikel 28.4 fest, dass die Bauten, Gebäude und Anlagen, für die es nicht mehr angemessen ist, Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtischen Rechtmäßigkeit zu ergreifen, die ihren Abriss aufgrund des Ablaufs der Verjährung implizieren Perioden entsprechen, können Zugang zum Grundbuch haben.
Welchen Zweck hat ein Gebäude, um Zugang zum Grundbuch zu haben?
Der wesentliche Grund dafür ist, dass ein Bauwerk, das nicht Bestandteil des Grundbuchs ist, nicht Teil eines Rechtsgeschäfts sein kann. Das heißt, Sie können nicht kaufen, verkaufen, erben, verpfänden, Steuern zahlen usw.
Durch den Zugang zum Grundbuch wird das Gebäude Gegenstand des Rechtsverkehrs und Teil des Eigentumsrechts des Eigentümers. Und darüber hinaus impliziert es implizit, dass besagtes Eigentum nicht durch das Rechtssystem abgerissen, abgerissen oder anderweitig zerstört werden kann. Damit konsolidiert der Eigentümer somit das Eigentumsrecht an diesem Bauwerk, auch wenn es ohne Genehmigung gebaut wurde.
Aber sobald ein Gebäude, das ohne Genehmigung gebaut wurde, in das Grundbuch eingetragen wird, ist es dann vollständig legalisiert? Mit anderen Worten, kann es als 100% legal angesehen werden?
Die Antwort ist kompliziert.
Wie wir bereits gesagt haben, bedeutet der Zugang eines Bauwerks ohne Genehmigung zum Grundbuch, dieses Bauwerk rechtlich sichtbar zu machen.
Mit anderen Worten: , wenn ein Gebäude mit einer Baugenehmigung gebaut wird, wird der Stadtrat darüber informiert, dass ein Bau durchgeführt wird , und das spanische Rechtssystem nimmt von dieser Konstruktion Kenntnis. Die Fertigstellung dieses Baus wird ihm auch durch die Fertigstellungsbescheinigung der Architektenleistung und deren Erklärung in einem Notariat durch die entsprechende Neubauerklärung mitgeteilt. Auf diese Weise wird ein mit Baugenehmigung errichtetes Bauwerk automatisch identifiziert und von der Rechtsordnung anerkannt.
Allerdings ist eine Konstruktion, die ohne eine gebaut wurde Die Baugenehmigung gehört nicht zum legalen Verkehr, da ihr Bau nicht der öffentlichen Verwaltung gemeldet wurde . Es kann sein, dass es zu Steuer-, Kataster- und Ibi-Zwecken Aufzeichnungen über diesen Bau gibt, aber dies bedeutet nicht, dass die für die Kontrolle und Überwachung der Arbeiten auf dem Gebiet zuständigen Behörden im Sinne der Baulegalität, auf diese Rechtskonstruktion aufmerksam geworden sind.
Wenn dies der Fall wäre, d. h. wenn die Verwaltung wüsste, dass es sich um ein rechtswidriges Bauwerk handelt, müsste sie außerdem automatisch handeln, indem sie den Abriss dieses Bauwerks anordnet, da es als rechtswidrig angesehen wird.
Was passiert ist, dass die Spanische Verwaltung , aufgrund des gleichen Sicherheitsgrundsatzes im Rechtsverkehr gerichtlicher und geschäftlicher Handlungen, kann nicht auf unbestimmte Zeit gegen rechtswidrig durchgeführte Arbeiten und Bauten vorgehen.
Damit legen die verschiedenen spanischen regionalen Vorschriften immer eine maximale Frist für die öffentlichen Verwaltungen fest, um die ohne Genehmigung errichteten Werke und Konstruktionen zu erkennen und sie somit mit Verwaltungssanktionen, Bußgeldern und sogar Abrissverfügungen zu bestrafen. Nach dieser Zeit, ohne dass die Verwaltung den Bau entdeckt oder dagegen vorgegangen ist, wird er legalisiert und im Vermögen des Eigentümers patrimonialisiert.
In der spanischen Gesetzgebung unterscheidet sich dieser Begriff je nach den verschiedenen Autonomen Gemeinschaften.
Wir werden jetzt über zwei Fälle sprechen, die Valencianische Gemeinschaft und Andalusien.
Valencianische Gemeinschaft.
In der valencianischen Gemeinschaft basieren die Vorschriften auf Gesetz 5/2014 vom 25. Juli über „Gebietsplanung, Stadtplanung und Landschaft“ der valencianischen Gemeinschaft (besser bekannt als ” LOTUP “), das zuletzt 2019 durch das Gesetz vom 5. Februar geändert wurde, das seit dem 8. Februar 2019 in Kraft ist.
Dieses Gesetz legt Folgendes fest Ablauffristen :
Um die Verjährungsfrist der Maßnahmen der Verwaltung in diesen Fällen zu bestimmen, müssen zwei Fälle unterschieden werden:
Unbebautes Land, rustikal, geschützt . Bei Bauwerken, die sich auf nicht bebaubaren oder geschützten Grundstücken befinden, es gibt keine ablauffrist .
Unabhängig davon, ob die Möglichkeit der finanziellen Sanktionierung dieser Werke abgelaufen ist, kann die Verwaltung daher jederzeit den Abriss von Bauwerken anordnen, die ohne Genehmigung errichtet wurden, da, wie wir sagen, das Recht der Verwaltung nicht vorschreibt.
- Städtisches oder bebaubares Land: Bei städtebaulichen Grundstücken gilt die Verjährungsfrist für solche Bauten, die bei Inkrafttreten des LOTUP (August 2024) die Verjährungsfrist nach bisherigem Recht nicht vorgeschrieben hatten 15 Jahre. Die bisherige Verjährungsfrist betrug 4 Jahre.
Mit anderen Worten, es ist möglich, ein Werk ohne Lizenz anzumelden, solange es zuvor fertiggestellt wurde 20. August 2010 . Dieses Datum ist sehr wichtig, weil es bedeutet vier Jahre vor dem Inkrafttreten von LOTUP, das war genau am 20. August 2014.
Mit, die Bauarbeiten auf städtischem oder bebaubarem Land, für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes eine Bauzeit von mehr als vier Jahren vorgeschrieben war (dh alle Bauten, die vor August 2010 fertiggestellt wurden), können legalisiert werden durch Zugriff auf das Grundbuch . .
Aber, solche Bauten auf bebaubarem Stadtgrundstück, die nach dem 20. August 2010 ohne Genehmigung errichtet wurden , wie zum Beispiel 2011, 2012, 2013 usw., die Verjährungsfrist der Abbruchverfügungen dieser Bauwerke es werden 15 Jahre sein .
Gleiches gilt für angebaute Konstruktionen gemeinsames unbebautes Land , Die können Zugang zum Grundbuch haben, sofern sie vor dem 20. August 2010 errichtet wurden.
Allerdings, und das ist sehr wichtig, unterliegen jene Bauten auf unbebautem Land, die ab August 2010 fertiggestellt wurden, der Unverjährbarkeitsregelung des Gesetzes Nr. 2014/XNUMX des LOTUP.
Und im Hinblick auf geschützte unbebaute Grundstücke dürfen nur Bauten ohne Genehmigung deklariert werden, die vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt wurden.
Dies ist so, weil dieses Datum mit dem Ablauf von vier Jahren zusammenfällt, die in der vorherigen Gesetzgebung geregelt waren, und mit dem Inkrafttreten des valencianischen Stadtgesetzes 16/2003, das am 1. Februar 2006 in Kraft trat und die Unverjährbarkeit feststellte für geschütztes Land.
Andalusien
Dasselbe passiert in Andalusien, obwohl es keinen Unterschied zwischen urban und nicht urbanisierbar gibt. In beiden Fällen verlängert das andalusische Stadtplanungsgesetz 7/2022 in seinem Wortlaut nach seiner letzten Änderung am 8. Februar 2012 die Verjährungsfrist des Rechts der Verwaltung, den Abriss der Arbeiten zu verlangen, von 4 auf 6 Jahre . ohne Lizenz gebaut.
Wie in der valencianischen Gemeinschaft gilt diese Frist für Arbeiten ohne Lizenz, für die zum Zeitpunkt der Genehmigung des Gesetzes die in der vorherigen Gesetzgebung festgelegte Frist von 4 Jahren abgelaufen war. Mit anderen Worten, alle Bauten, die vor dem 8. Februar 2008 gebaut wurden, können legalisiert werden.
Daher beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke, die nach diesem Datum errichtet wurden, 6 Jahre.
Katalonien
Dasselbe gilt für Katalonien. Das Gesetzesdekret 1/2010 vom 3. August zur Genehmigung des überarbeiteten Textes des katalanischen Stadtplanungsgesetzes verlängerte die Verjährungsfrist für Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit von Gebäuden von 4 auf 6 Jahre.
Das heißt, seinen Abriss oder Abriss zu fordern.
In Katalonien ist jedoch die andalusische und valencianische Auslegung der Frist, ab der die neue verlängerte Frist von 6 Jahren zu gelten beginnt, nicht gegeben. Nach den katalanischen Kriterien hätten Werke, die vor der Genehmigung des Gesetzes, also vor dem 3. August 2010, gebaut wurden, eine Verjährungsfrist von 4 Jahren. Und die später gebauten, die Laufzeit wäre 6.
OKAY. Es versteht sich!. Wenn ich also ein Gebäude ohne Genehmigung habe, bei dem die in den Rechtsvorschriften meiner Autonomen Gemeinschaft festgelegten Fristen verstrichen sind, ohne sanktioniert zu werden, ist mein Zuhause dann 100 %?
Die Antwort ist etwas kompliziert.
Wie wir in diesem Bericht angegeben haben, verleiht das Verstreichen der Frist zur Sanktionierung/Bestrafung eines Baus die Befugnis, diesen Bau in das Grundbuchamt einzutragen.
Das bedeutet: Der Eigentümer kann das Werk ohne Lizenz „besitzen“. Es kann verpfändet, geleast, verkauft, vererbt, gespendet usw. werden das spanische System kann seinen Abriss nicht verordnen.
Obwohl das spanische System eine solche Konstruktion als legal anerkennt, es kann ihm nicht alle Rechte und Vorteile geben, die eine legale Konstruktion hat . Mit anderen Worten, das spanische System kann illegale Bauten, die das Gesetz nicht respektieren, die Bausteuern, Architekten usw. nicht bezahlt haben, nicht mit legalen Bauwerken gleichsetzen, die diese Verfahren durchlaufen haben, in Übereinstimmung mit dem Gesetz gebaut wurden und wurden Sie zahlten alle entsprechenden Steuern und Ausgaben.
Aus diesem Grund werden diese Bauten, die ohne Genehmigung errichtet wurden, aber im Liegenschaftskataster eingetragen sind, in besonderer Weise katalogisiert. Sie werden „out of order“-Konstruktionen genannt.
Diese Art der Konstruktion unterliegt bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der rechtlichen Konstruktionen:
- Mehr als Reformarbeiten, die sich auf Erhaltung, Sicherheit und Gesundheit beschränken, sind ihnen nicht gestattet. Daher dürfen sie keine Sanierungsarbeiten durchführen.
- Erweiterungsarbeiten an der bestehenden Konstruktion sind nicht zulässig.
- Falls die Konstruktion auf natürliche Weise abgerissen wird (aufgrund natürlicher Ursachen, Ruine oder Katastrophe, Überschwemmung usw.), können sie nicht wieder aufgebaut werden. Sie können nicht wieder aufgebaut werden.
