Miete mit Kaufoptionsvertrag (RTB)

In Bezug auf den Immobilienwohnungsmarkt, dh den Kauf und Verkauf von Erst- / Dauerwohnsitz, sprachen wir über die „latente Nachfrage“Das gibt es in Spanien in Bezug auf diejenigen Ausländer aus anderen Ländern, die nach Spanien kommen möchten, um dauerhaft zu leben.

Eine Tatsache, die seit zwei Jahrzehnten konstant ist, ist die Ankunft von Ausländern, die Spanien als ständigen Wohnsitz gewählt haben und die wir normalerweise als „Expatriates" oder "Expats”. T.Das Volumen und die Anzahl der Expatriates, die in den letzten zwei Jahrzehnten Spanien als Wohnort gewählt haben, waren immer konstant und haben in Krisen- oder Nachkrisenzeiten, wie sie in Spanien sowohl 2008 als auch 2011 aufgetreten sind, sogar zugenommen XNUMX.

Mit mehr als 15 Jahren im Immobiliensektor hat unser Unternehmen dies nur in der Perioden unmittelbar nach der Krise hat die Zahl der Expatriates, die am Erwerb von Immobilien in Spanien interessiert sind, zugenommen.

Aufgrund unserer Erfahrungen haben wir festgestellt, dass die ersten Akquisitionen, die in diesen Momenten abgeschlossen wurden, aufgrund des Kontextes von Instabilität und Unsicherheit sowohl im Hinblick auf die Finanzierung als auch auf die mögliche Entwicklung von besonders kompliziert waren Immobilienmarkt.

Das heißt, der Käufer, der es wagt, in Spanien in den Kauf eines dauerhaften Wohnsitzes zu investieren, ist in die Unsicherheit versunken, die durch die Überlegung entsteht, ob wir uns bereits in der Endphase der Krise befinden oder ob es noch einen Ausweg gibt. (“Werde ich zu einem guten Preis kaufen?").

Bei diesen Käufertypen ist das Interesse am Kauf jedoch klar. Sie sind auch über den Moment klar. Sie wollen jetzt kaufen. Sie wissen, dass es Zeit ist, aber sie sind sich nicht sicher, ob der Preis und die Verkaufsbedingungen am besten geeignet sind, bis das Klima der Unsicherheit nach der Krise verschwindet oder sich auflöst.

Zu diesem Zeitpunkt wird das Mietinstrument mit Kaufoption als Lösung vorgeschlagen.

Miete mit Kaufoption (RTB) Worum geht es?

Miete mit Kaufoption, ist ein Vertrag, bei dem der Käufer eine Immobilie zum dauerhaften Wohnen erwerben und diese sofort nutzen und nutzen möchte, die endgültige Kaufentscheidung jedoch auf einen späteren Zeitpunkt verschieben möchte.

Und zusätzlich buyer wünscht, dass der Verkäufer die Immobilie während der Nutzungsdauer der Immobilie nicht auf dem Markt anbieten kann und behält sich daher für die gesamte Vertragsdauer die ausschließliche Kaufoption für den Käufer vor. Hier ist der wichtigste Unterschied zu diesem Vertrag und einem „normalen Mietvertrag“, bei dem der Vermieter die Immobilie auch bei Vorliegen eines Mietvertrags an eine andere Person verkaufen kann.

Daher gibt es im RTB-Vertrag zwei Hauptkonzepte:

- Es handelt sich um einen Kaufvertrag mit Kaufoption.

Das heißt, Der Käufer möchte das Haus kaufen, verlangt jedoch, dass ihm das Haus zur Verfügung steht, bis er seine Entscheidung bestätigt. Mit anderen Worten, er möchte, dass die Kaufoption für seine Exklusivität gilt. Umgekehrt mit dem Exklusivitätsrecht der Kaufoption auf dem Grundstück zahlt der Käufer dem Verkäufer einen Betrag, um ihn für die Zeit zu entschädigen, in der das Haus dem Käufer vorbehalten ist, und außerhalb des Verkaufsmarktes.

Sobald die im Vertrag vereinbarte Bedingung erfüllt ist, kommt in dem Moment an, in dem der Käufer entscheiden muss, das Recht zum Kauf der Immobilie auszuführen. In diesem Moment gibt es zwei Szenarien:

• Der Käufer kann von seinem Kaufrecht Gebrauch machen, und schließen Sie in diesem Fall den Kauf ab. Somit würde der Käufer den Rest des Preises an den Verkäufer zahlen und die Verkaufstransaktion würde abgeschlossen sein.
• Der Käufer möchte vom Kauf zurücktretenDaher übernimmt er den Verlust des Betrags, den er gemäß der „Kaufoption“ gezahlt hat, und überlässt diesen Betrag dem Konto des Verkäufers, der ihn unter Berücksichtigung der Zeit, in der er das Haus für den Käufer reserviert hat, selbst macht .

- Es ist ein Mietvertrag.

Der Käufer möchte das Haus sofort beziehen, aber, wie oben erklärt, er zieht es vor, die Formalisierung und die endgültige Kaufentscheidung für später zu belassen. Damit wird vorgeschlagen, die Zahl „Mieter“ oder „Mieter“ anzunehmen, bis er beschließt, die Kaufoption während der im Vertrag festgelegten Zeit auszuüben oder zu unterlassen.

Auf diese Weise vereinbart der Käufer, jetzt der Mieter / Mieter, die Mietbedingungen und die Zahlung der Miete mit dem Verkäufer, jetzt dem Vermieter / Vermieter, während der Vertragslaufzeit.

Und in der gleichen Weise wie in Bezug auf die Ausübung der Kaufoption, Sobald die maximale Ausübungsfrist abgelaufen ist, hat der Käufer oder Mieter / Mieter mehrere Möglichkeiten:

• Um die Kaufoption auszuführen und den Verkauf abzuschließen. In diesem Fall wird die Miettransaktion storniert und nun in einen Verkauf umgewandelt.
• Der Käufer übt die Kaufoption aus. In diesem Fall wird auch der Mietvertrag aufgehoben. Falls sich die beiden Parteien einig sind, kann der Mietvertrag natürlich verlängert oder ein neuer Mietvertrag erstellt werden, und der Vertrag gilt dann nur zur Miete.

Wichtige Fragen:

1.- Was passiert mit dem in der Kaufoption gezahlten Betrag?

Wird es als Teil des Preises betrachtet? Mit anderen Worten, kann die Option vom endgültigen Preis für die Zahlung der Immobilie abgezinst werden?

Die Antwort ist sehr einfach. Es wird das sein, was beide Parteien vereinbaren. Das heißt, der für die Option gezahlte Betrag wird vom Preis abgezogen, wenn beide Parteien zustimmen. In diesem Fall wird der für die Kaufoption gezahlte Betrag vom Rest des für die Immobilie zu zahlenden Preises abgezinst.

Dies ist die am weitesten verbreitete Option auf dem Markt.

Der Eigentümer kann jedoch auch verlangen, dass der für die Kaufoption gezahlte Betrag nicht vom Preis für die Zahlung der Immobilie abgezinst wird. Das heißt, dieser Betrag deckt lediglich die Zeit ab, in der die Immobilie nicht mehr auf dem Markt war und keinen Teil des Preises darstellt. In diesem Fall wird die Zahlung der Kaufoption nicht von dem Preis abgezinst, der an den Eigentümer für den Verkauf zu zahlen ist.

Offensichtlich ist dies eine viel schädlichere Option für den Käufer und wird in der Praxis nicht so häufig verwendet.

Welche Optionen auch immer ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden sollten, um das Schicksal der Optionszahlung zu klären.

2.- Was passiert mit den für die Miete gezahlten Beträgen?

Werden sie vom Endpreis abgezogen, um den Verkauf zu bezahlen?

Die Antwort ist die gleiche wie oben. Das ist, Es werden die Parteien sein, die zustimmen müssen, bei Zustimmung zu den Vertragsbedingungen, ob die Miete vom Endpreis abgezinst wird oder nicht, im Falle einer Kaufentscheidung bestätigt.

3.- Maklerprovisionen / Gebühren. Wann werden sie bezahlt?

Auch hier wird es eine Vereinbarung zwischen den Parteien und der Immobilienagentur geben.

Aus rechtlicher Sicht, sofern die Parteien keine gegenteilige Vereinbarung treffen, Wir verstehen, dass die Maklerprovision / -gebühren zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufoptionsvertrags gezahlt werden müssen. Der Grund dafür ist, dass dieser Vertrag das Erreichen eines Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer beinhaltet. Und das, obwohl sich der Abschluss dieses Vertrages bis zu einem späteren Zeitpunkt verzögert.

Wie wir sagen, ist mit der Unterzeichnung des RTB-Vertrags die „Vereinbarung“ zwischen den Parteien zustande gekommen, und zwar durch die Intervention des Agenten. Aus diesem Grund müssen die Provisionen/Gebühren des Maklers gezahlt werden, wenn die RTB formalisiert wird.

Es kann als unfair angesehen werden, die Zahlung der Provision des Maklers an die effektive Kaufentscheidung, die in den Händen des Käufers verbleibt, und außerhalb der Hände / Kontrolle des Maklers zu konditionieren.

4.- Wie ist der RTB formalisiert?

Es handelt sich normalerweise um einen privaten Vertrag, der nicht notariell beglaubigt werden muss.

Daher ist es am gebräuchlichsten, einen privaten Vertrag zwischen den Parteien vorzubereiten, ohne einen Notar durchlaufen zu müssen. Wie wir sehen werden, ist es jedoch wichtig, dass der Vertrag von einem Fachanwalt erstellt wird.

Für mehr Sicherheit des Mieters gilt der Vertrag kann auf einem Notar gemacht und im Grundbuch eingetragen werden. Für die Registrierung des Kaufoptionsvertrags beim Grundbuchamt fallen folgende Kosten an:

• Notar- und Grundbuchkosten
• Anwalts- / Anwaltskosten
• Steuern

Bitte beachten Sie, dass nur RTB-Verträge mit einer Laufzeit von maximal 4 Jahren zur Registrierung beim Grundbuchamt zugelassen werden.

Daher ist es am gebräuchlichsten, einen privaten Vertrag zwischen den Parteien vorzubereiten, ohne einen Notar durchlaufen zu müssen. Wie wir sehen werden, ist es jedoch wichtig, dass der Vertrag von einem Fachanwalt erstellt wird.

5.- Steuern, die mit dem Kaufoptionsvertrag verbunden sind:

a) Wenn der Vermieter ein Unternehmen ist: Stellen wir uns vor, ein Bauunternehmen mit einer Vielzahl von Häusern, die nicht verkauft werden können, beschließt, RTB-Verträge zu formalisieren. In diesem Fall unterliegt der Vertrag der Mehrwertsteuer, wenn es sich um eine erste Übertragung des Hauses handelt. Das MwSt Rate wird sein 10%, es sei denn, es handelt sich um geschützte Wohnungen (reduzierte Mehrwertsteuer von 4%). Mit anderen Worten, eine Person muss sich dieser Steuer stellen, die sie als Endverbraucher nicht abziehen kann.

Wenn der Vertrag beim Grundbuchamt eingetragen ist, ist die Zahlung der Stempelsteuer (0,5% -2% je nach Region).

Zusätzlich zur Vereinbarung der monatlichen Miete konnte eine Kaufoption eingerichtet werden, die als „Premium“ oder „Kaufoption“ (eine Zahlung für die Option, dass der Kunde das Haus innerhalb eines bestimmten Zeitraums kaufen muss). Dieser Betrag unterliegt ebenfalls der Mehrwertsteuer (da er nach Angaben der Generaldirektion Steuern als Erbringung von Dienstleistungen angesehen wird) in Höhe von 21%.

Wenn der Mieter beschließt, den Kauf später zu formalisieren, wird die Überweisung mit Mehrwertsteuer besteuert (in Höhe von 10% oder 4%). Für den Fall, dass der potenzielle Käufer beschließt, sich nicht für den Kauf zu entscheiden, besteht die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen und einen weiteren Mietvertrag ohne die Option zu formalisieren, für die keine Mehrwertsteuer anfällt. Denken Sie daran, dass eine Person diese Steuer nicht zurückerhalten oder abziehen kann.

b) Wenn der Vermieter eine Einzelperson ist

In diesem Fall ist der RTB-Vertrag (dies wird als zweite Übertragung angesehen) eine Transaktion, die der Transfersteuer (ITP)Der Mieter ist der Steuerzahler.

Was die Kaufoption (die Prämie) anbelangt, so wird sie auch durch die Übertragungssteuer (ITP) besteuert, da die „Versprechen und Optionen“ auch für diese Steuer steuerpflichtig sind.

Das Steuerbemessungsgrundlage wird gebildet durch die Preis für die Kaufoption bezahlt. Falls diese Option nicht vereinbart ist oder weniger als 5% des Gesamtpreises der Immobilie . Der anwendbare Satz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, da es sich um einen abgetretenen Tribut handelt (im Allgemeinen zwischen 6% und 10%).

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BEISPIEL

„A“ ist ein bestimmter Vermieter, der mit „B“ einen RTB-Vertrag mit einem Prämienbetrag von 7.500 Euro abschließt. Der Preis der Immobilie beträgt 250.000 Euro.

Die 5% des Preises der Immobilie betragen 250.000 x 5% = 12.500 Euro.

 Da diese 5% über der vereinbarten Prämie liegen, beträgt die Steuerbemessungsgrundlage für diese Option 12.500 Euro. 

 Da es sich bei dem Vermieter um einen bestimmten handelt, wird die Prämie mit der Transfersteuer (ITP) besteuert. Diese Steuer in der Region Valencia und Katalonien beträgt 10%. 

Damit 12.500 x 10% TPO = 1.250 Euro ITP.

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Und später, zum Zeitpunkt der Übertragung des Hauses, wird die Transaktion für den Fall, dass sie vom Käufer ausgeübt wird, auch wieder mit der (ITP) Übertragungssteuer besteuert. Wie oben in diesem Abschnitt erläutert, bedenken Sie bitte, dass die Kaufoption, auf die ein Verkauf folgt, impliziert, dass wir vor dem Abschluss von zwei legalen Unternehmen (verbunden, aber unabhängig) stehen, so dass zwei verschiedene steuerpflichtige Ereignisse eintreten, die das logischerweise erhöhen Besteuerung der Transaktion.

Im letzteren Fall (Mietvertrag mit Kaufoption zwischen Privatpersonen) ist aus Sicht des Vermieters/Verkäufers die einkommensteuerliche Besteuerung des Umsatzes zu klären, da die Erhebung der „Option zu kaufen“ ist ein „Gewinn“ für den Verkäufer/Vermieter.

Sobald die maximale Laufzeit für die Ausübung der Kaufoption erreicht ist und der Käufer diese Option ausübt, sind die aus der Transaktion abgeleiteten Kosten und Steuern die normalen eines Verkaufs, dh der ITP („Eigentumsübertragung“) Steuern ”), Notargebühren, Registrierung, Anwälte usw.

Andererseits ist zu beachten, dass bei Ausübung der Kaufoption, sodass der Kauf endgültig abgeschlossen ist, die aus dem Kauf abgeleiteten Steuern nicht mit den zuvor für den Erwerb der Option gezahlten Steuern reduziert werden. Dies ist eine weit verbreitete Verwirrung, die in der Praxis sehr häufig auftritt. Der Grund dafür ist, dass das Optionsrecht und der zukünftige Verkauf steuerlich als autonome und eigenständige steuerpflichtige Transaktionen betrachtet werden.

Eine andere Sache ist, dass der Betrag der „Kaufoption“ vereinbart werden kann, um vom Preis abgezogen zu werden, der beim zukünftigen Verkauf zu zahlen ist. Mit anderen Worten, die Parteien können vereinbaren, dass im Falle des endgültigen Verkaufs alle gezahlten Beträge, einschließlich der Kaufoption, vom Preis der Immobilie abgezogen werden (so wie eine Anzahlung abgezinst wird).

6.- Was sind die häufigsten Probleme, die normalerweise bei RTB-Transaktionen auftreten?

Sobald der RTB-Vertrag unterzeichnet ist, gibt es normalerweise zwei Arten von Konflikten, die bei dieser Art von Transaktionen häufig wiederholt werden:

- Streitigkeiten über den physischen Zustand der Immobilie. Mit anderen Worten, wie bei den übrigen Mietverträgen stößt der Mieter bei der Inbesitznahme des Hauses häufig auf verschiedene Baumängel oder Probleme, die zu einem Konflikt mit dem Eigentümer führen können.

Daher müssen beide Parteien im Vertrag so weit wie möglich die Bedingungen angeben, unter denen sich die Immobilie befindet, um diese Art von Konflikten während der Vertragsdauer zu vermeiden.

- Rechtliche Probleme der Immobilie. Im Gegensatz zu den physischen Problemen, bei denen die Immobilie gefunden werden kann und die mit einer ordnungsgemäßen Inspektion der Immobilie vor der Besetzung der Immobilie leicht vermieden werden können, tritt dies in der Praxis bei eventuellen rechtlichen Problemen, die die Immobilie betreffen können, nicht auf .

Wie wir in diesem Artikel berichtet haben, scheint das Redigieren eines RTB-Vertrags mehr oder weniger einfach und unkompliziert zu sein. Das heißt, es kann privat durchgeführt werden, ohne den Notar zu kontaktieren, so dass der Eindruck entsteht, dass es sich um einen einfachen Vertrag handelt: einen Mietvertrag, einfach durch Einführung einer Kaufoption.

Auf diese Weise werden Parteien in vielen Fällen zu Transaktionen gebracht, bei denen diese Art von Verträgen von nicht qualifizierten Fachleuten oder sogar nicht spezialisierten Anwälten redigiert wird, um Kosten zu sparen. Der Grund dafür ist, dass dies anscheinend ein „leicht zu redigierender Vertrag“ ist. Daher nicht die erforderliche Zeit widmen und berücksichtigen, dass diese Transaktion mit sich bringt.

Wie gesagt, dies ist kein „besonderer“ Mietvertrag… dies ist ein Kauf- / Verkaufsvertrag mit besonderen Bedingungen.

Daher stellen wir in vielen, vielen Fällen fest, dass Käufer ein Vertragsverhältnis mit dem Eigentümer eingegangen sind, einen erheblichen Geldbetrag als Kaufoption gezahlt haben, eine Zeit lang als Mieter in der Immobilie gelebt haben und zu diesem Zeitpunkt kommt, um die Kaufoption auszuüben, bevor sie die notariellen Rechtsakte unterzeichnen, oder leider stellen sie sogar später fest, dass es rechtliche Probleme gibt, die das Eigentum betreffen, wie z. B. Probleme bei der Installation von Strom, Wasser, städtischen Problemen, Verstößen gegen die Stadt, Strafen, Probleme bei der Erneuerung des Bewohnbarkeitszertifikats oder, noch schlimmer, dass es kein Bewohnbarkeitszertifikat gibt, Nichteinhaltung städtischer Vorschriften, Erweiterungen oder Änderungen von Gebäuden, die ohne Genehmigung oder Baugenehmigung durchgeführt wurden usw.

Es ist sehr gefährlich, diese Art von rechtlichem Problem nach der Unterzeichnung eines RTB zu entdecken.

Als Anwälte empfehlen wir daher, die rechtliche Untersuchung der Immobilie während des Vertragsformalisierungsprozesses und nicht danach durchzuführen.

Rechtliche Recherchen auf dem Grundstück müssen während der Formalisierung des RTB-Vertrags durchgeführt werden, und der Vertrag muss konditioniert sein, um die erforderlichen rechtlichen Informationen zu erhalten, um zu bestätigen, dass das Grundstück den gesetzlichen und baulichen Normen entspricht.

Wenn Sie als Käufer an einem RTB-Vertrag beteiligt sind, fordern Sie daher den Vertrag an:

- Von einem auf Eigentumsrecht spezialisierten Anwalt zu verfassen. Das heißt, wer die Gesetze und Vorschriften bezüglich der Vertragsgestaltung und die daraus abgeleiteten Vertragspflichten und -rechte der Parteien beherrscht.

Dies hilft Ihnen, einen Vertrag mit den maximalen Garantien vorzubereiten.

- Von einem Anwalt zu verfassen, der auch auf Bau- und Stadtplanungsrecht spezialisiert ist.

Nicht alle Immobilienanwälte sind Spezialisten im Baurecht. Ein Experte für Baurecht zu sein, ist unerlässlich, um alle wesentlichen rechtlichen Aspekte von Eigentum, Grenzen, Baugenehmigungen und -genehmigungen sowie die Geschichte des Bauens (dh wie es gebaut, wie es reformiert oder erweitert wurde) untersuchen zu können. , wenn es allen örtlichen städtischen Vorschriften entspricht, wenn in der Urbanisierung städtische Gebühren zu zahlen sind oder wenn das Grundstück reduziert werden muss, um einen Teil davon für eventuelle Arbeiten in der Urbanisierung zu geben usw.

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