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USUFRUCT. STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN BEIM KAUF / ERBEN VON IMMOBILIEN IN SPANIEN

USUFRUCT. STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN BEIM KAUF / ERBEN VON IMMOBILIEN IN SPANIEN 1366 768 TLA

«Nießbrauch» ist das Recht, von einer Immobilie zu profitieren, sie zu nutzen und Gewinne zu erzielen und sie zu vermieten. 

«Nacktes Eigentum» ist Eigentumsrecht, das nach dem Nießbrauch verbleibt und das nicht das Recht einräumt, es zu nutzen oder darüber zu verfügen, solange das Nießbrauchsrecht besteht.

In vielen Fällen stellen wir fest, dass Käufern, die von ihren Steuerberatern beraten oder von allgemeinen Informationen im Internet geleitet werden, geraten wird, eine Immobilie zu kaufen, indem sie den Nießbrauch für sich selbst erwerben, und ihren Kindern, die den Rest des Eigentums an der Immobilie erwerben (dies) ist das, was wir "nacktes" oder "nacktes" Eigentum nennen.

Sie tun dies mit der Idee, dass Nießbrauch dazu beitragen kann, die Erbschaftssteuer zu senken, da es eine Formel ist, die es den Eltern ermöglicht:

- Erbschaftssteuer senken: Beim Kauf erwerben die Eltern den Nießbrauch, der normalerweise einen geringen Prozentsatz des Immobilienpreises ausmacht, und der Rest wird direkt von den Kindern erworben. Daher besitzen Kinder in Zukunft im Todesfall der Eltern bereits einen hohen Teil des Eigentums, so dass Kinder nur noch den Teil des Nießbrauchs der Eltern für die Erbschaftssteuer bezahlen müssen.

- Behalten Sie die Kontrolle über das Eigentum. Der Nießbrauch ermöglicht es den Eltern (oder anderen Nießbrauchern), das Haus auf Wunsch der Eltern zu nutzen, mit Ausnahme der Möglichkeit, dass die Kinder das Recht haben, es zu nutzen oder darüber zu entscheiden.

Deshalb, sobald die Eltern vergehen, Der Nießbrauch erlischt automatisch und geht direkt an die Kinder über, die zu 100% Eigentümer des Eigentums werden, und zahlt nur die Erbschaftssteuer für den Wert des Nießbrauchs, den die Eltern hatten.

Eine andere Möglichkeit, die Erbschaft zu reduzieren, wäre die Aufteilung des Verkaufs in Prozentsätze, dh, dass jeder einen Prozentsatz des Eigentums gekauft hat (zum Beispiel 30% für die Eltern und der Rest für die Kinder), aber dies gibt keinen von ihnen Die Miteigentümer haben das „Recht“, die Immobilie exklusiv zu nutzen und zu genießen. Das heißt, Sie können Miteigentümer einer Immobilie in Bezug auf andere Miteigentümer sein, aber Sie und alle von ihnen haben das Recht, die Immobilie in Verbindung zu nutzen, ohne dass jemand das ausschließliche Nießbrauchsrecht hat die ausschließliche Nutzung der Immobilie.

Obwohl der Nießbrauch ratsam ist, die Erbschaftssteuer zu senken, müssen wir uns darüber im Klaren sein, dass der Nießbrauch beim Erwerb die Kaufsteuer zahlen kann, und dafür behandeln wir DREI ASPEKTE:

- Erwerb von Nießbrauch beim Kauf von Weiterverkäufe

- Erwerb von Nießbrauch beim Kauf von neue Gebäude

- Erwerb des Nießbrauchs durch Erbschaft or Spende

I.- USUFRUCT BEIM KAUF EINES WIEDERVERKAUFS ODER EINER GEBRAUCHTEN HAND

Beim Erwerb von Wiederverkaufsobjekten ist die Steuer nicht die Mehrwertsteuer (die beim Erwerb neuer Gebäude entrichtet wird), sondern die „Transfersteuer“ (ITP).

  • MwSt wird nach Madrid bezahlt, und es sind in der Regel die 10% auf Immobilien
  • Überweisungssteuer wird an die Region gezahlt und variiert von einem zum anderen: Valencia beträgt 10%, Katalonien 10% -11%, Madrid 6%, Andalusien und Balearen 8% usw.

Wenn also eine Weiterverkaufsimmobilie erworben wird, wird die Die Übertragungssteuer wird für den Gesamtwert der Transaktion gezahlt und jeder der Eigentümer zahlt im Verhältnis des erworbenen Rechts. Für diejenigen, die den Nießbrauch erwerben, wird der Prozentsatz berechnet, der das Recht repräsentiert (normalerweise bezogen auf das Alter des Nießbrauchers), und der Rest der Miteigentümer wird dem Rest zugewiesen. Jeder von ihnen zahlt die Transfersteuer in Bezug auf den ihnen zugewiesenen Prozentsatz.

Nach der in Spanien normativen Steuer, wenn der Nießbrauch durch den Kauf eines Wiederverkaufs beim Tod der Eltern / Nießbraucher beim Erbschaftsprozess erworben wird, müssen die Kinder / bloßen Eigentümer erneut den Teil der Transfersteuer, die sie beim Erwerb nicht gezahlt haben, da sie von ihren Eltern gezahlt wurde. Dies, obwohl es unpassend erscheint, weil es „bezahle zweimal“Die Transfersteuer, das Gesetz ist sehr klar darüber. Und so kam es dass der Gesetz der Übertragungssteuerlegt ausdrücklich fest:

"Bei der Konsolidierung des Eigentumsrechts, aufgeteilt beim Erwerb des Eigentums in Nießbrauch und nacktem / nacktem Eigentum, wird der bloße Eigentümer benötigt, wenn die Konsolidierung aufgrund der Einhaltung der Frist des Nießbrauchsrechts oder des Todes des Nießbrauchers erfolgte für die Liquidation / Zahlung der Übertragungssteuer, für die 100% des ursprünglichen Wertes des Nießbrauchs"

Also, falls die Kinder durch den Tod der Eltern den Nießbrauch erwerben, Sie zahlen keine Erbschaftssteuer auf seinen Wert. Die Steuer, die sie zahlen, ist die Überweisungssteuer.


Lassen Sie uns ein BEISPIEL setzen:

A + B kauft eine Wiederverkaufsimmobilie in Nießbrauch für einen Betrag von 150,000 EUR, wobei die „nackten / nackten Besitzer“ ihre beiden Kinder sind: I und II.

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 60,000 EUR.

Der Wert des Bare-Eigentums beträgt 90,000 EUR.

Für die Transaktion werden 10% (Region Valencia) der ITP (Transfer Tax) gezahlt, was EUR 15,000 ergibt. A + B zahlen 6,000 EUR und I + II 9,000 EUR.

A + B sterben, so dass der Nießbrauch des Eigentums auf ihre Kinder übergeht. In diesem Fall zahlen Kinder keine Erbschaftssteuer für den Erwerb des Nießbrauchs. Was sie zahlen, ist die Transfersteuer für ihren Wert. Daher sollten sie 9,000 EUR zahlen. Und dies auch dann, wenn ihre Eltern diese Steuer bereits für diesen Wert gezahlt haben, als sie den Nießbrauch am Ursprung erworben haben.

Daher wird der Erwerb des Nießbrauchs auch in einem Erbschaftsverfahren nicht von der Erbschaftssteuer, sondern von der „Transfersteuer“ oder der „Kaufsteuer“ besteuert.


Daher ist es nicht so, dass derjenige, der zuerst das bloße Eigentum erwirbt und später die Domain durch Beendigung des Nießbrauchs konsolidiert, einen ersten Erwerb und anschließend einen zweiten Erwerb des Nießbrauchs durchführt. Das Konzept ist, dass der bloße Eigentümer, wenn er das Eigentum kauft, und es ursprünglich bezahlt, macht eine einzelne Akquisition, sondern muss die gesamte Steuer für den Gesamtwert der Immobilie bezahlen, und die Zahlung der Steuer erfolgt in zwei verschiedenen Phasen:

- Ein Teil wird zum Zeitpunkt des Erwerbs des bloßen Eigentums gezahlt und entspricht dem Wert des bloßen Eigentums.

- Der andere Teil wird bezahlt, wenn der Nießbrauch nach dem Tod des Nießbrauchers erworben wird, und entspricht dem Wert oder Prozentsatz des Nießbrauchs zum Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs.

II.- DAS USUFRUKT BEIM KAUF VON NEUEN GEBÄUDEN

Bei einem Neubau wird die Der Bauherr muss von Anfang an über die Absicht des Käufers informiert werden, dass er den Nießbrauch und das bloße Eigentum separat erwerben wird. Und das liegt daran, dass der Nießbrauch, wie hier erläutert, die Übertragungssteuer entrichtet, also keine Mehrwertsteuer entrichtet (dies ist die Steuer, die normalerweise für den Kauf neuer Gebäude entrichtet wird).

Die Kunst. 20.23º1 des Mehrwertsteuergesetzes besagt, dassDie Errichtung und Weitergabe von Nutzungsrechten, deren Gegenstand die Wohnungen, Garagen und Nebengebäude sind, ist von der Mehrwertsteuer befreit"

Auf der anderen Seite die Kunst. 4.4 des Mehrwertsteuergesetzes in Bezug auf art. 7.5 der LTPOAJD besagt:Die Errichtung und Weitergabe von tatsächlichen Nutzungsrechten und Genussrechten an Immobilien, wenn diese von der Mehrwertsteuer befreit sind, unterliegt der Übertragungssteuer."

Folglich unterliegt der Erwerb des Nießbrauchsrechts beim Kauf neuer Gebäude der Übertragungssteuer.


BEISPIEL: Im vorherigen Fall:

A + B kauft eine NEUBAU-Immobilie im Nießbrauchswert von 150,000 EUR, das bloße Eigentum wird von ihren 2 Kindern I und II gekauft.

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 60,000 EUR.

Der Wert des bloßen Eigentums beträgt 90,000 EUR.

Für diese Transaktion zahlen die folgenden Steuern:

- Für den Erwerb des Nießbrauchs: ITP (10%) = 60,000 EUR

- Für den Erwerb des bloßen Eigentums: Mehrwertsteuer (10%) + 1.5% des AJD des Wertes des bloßen Eigentums = 9,000 EUR (10% Mehrwertsteuer) + 1,350 EUR (AJD-Stempelsteuer)

A + B sterben, so dass der Nießbrauch des Eigentums auf ihre Kinder übergeht. Kinder, ZAHLEN SIE DEN Nießbrauchswert NICHT als Erbschaftssteuer (ISD), sondern als Übertragungssteuer. Daher sollten sie 9,000 EUR (10% des ITP) zahlen.

Wenn also ein Käufer die Absicht hat, für sie als Nießbrauch zu kaufen, und der Rest für ihre Kinder, muss darauf verzichtet werden, dass es im Fall der Erbschaftssteuer ratsam ist, aber stattdessen die Erben müssen den Teil der Übertragungssteuer zahlen, der am Tag des Erwerbs nicht gezahlt wurde, da es sich um den „Nießbrauchsteil“ handelte.

Im Falle von Neubauten muss der Bauherr vom ersten Moment des Kaufs an über die Nießbrauchsabsicht informiert werden, da der Bauherr möglicherweise nicht zustimmt, diese auf diese Weise zu organisieren.


III.- USUFRUCT, das zuvor aus der Vererbung gewonnen wurde

Das Vorgenannte bezieht sich auf den Nießbrauch, der durch den Kauf eines Eigentums erlangt wird. Für den Fall, dass der Nießbrauch durch INHERITANCE oder DONATION nach dem Tod des Nießbrauchers erlangt wurde, ist die anwendbare Steuer nicht die „Transfer Tax“ (ITP), da der Erwerb des besagten Rechts nicht durch einen Kauf erfolgt ist, sondern durch Spende oder Erbschaft. In diesem Fall, Der Nießbrauch zahlt die Erbschaftssteuer.

FAZIT:

- Wenn der Nießbrauch von den Nießbrauchern auf der Grundlage von a erhalten wird KaufvorgangUnabhängig davon, ob es sich um einen Neu- oder Weiterverkauf handelt, zahlt sich der Erwerb des Nießbrauchs durch die bloßen Eigentümer beim Tod des Nießbrauchers aus ITP (Kauf- / Transfersteuer)) und KEINE Erbschaftssteuer.

- Im Falle des Kauf von Neubauten, der Kauf im Nießbrauchsrecht vom bloßen Eigentum getrennt, ergibt die Anwendung von  2 separate Steuern: Transfer Tax (ITP) für den Wert des Nießbrauchs; und MwSt. + AJD (Stempelsteuer) das gilt für den Rest des Kaufwertes für das bloße Eigentum.

- Wenn der Nießbrauch vom Nießbraucher durch erhalten wird Erbschaft oder Spende, wird es von der besteuert Erbschafts- und Spendensteuer über den Tod des Nießbrauchers.

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