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Verkauf einer Immobilie in Spanien

Falls Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, beachten Sie bitte die folgenden Informationen:

1.- ÜBERPRÜFEN SIE DIE BESCHREIBUNG IHRES EIGENTUMS IN DEN EIGENTUMSUNTERLAGEN

EIGENTUM AN TATEN: Überprüfen Sie in den Eigentumsurkunden, ob die Eigenschaft korrekt beschrieben erscheint. Eigentumsurkunden müssen a perfekte beschreibung der auf dem Grundstück vorhandenen Konstruktionen.

Es ist durchaus üblich, dass Immobilien, die sich seit vielen Jahren im Besitz verschiedener Eigentümer befinden, durch Erweiterungen (ein neues Zimmer, Schließen der Veranda oder Terrasse usw.) oder durch Neubauten (Garage, Pool, Gast) modifiziert wurden Haus).

Wenn die tatsächliche Größe und Konstruktion nicht mit der Beschreibung in der Urkunde übereinstimmts    Mach dir keine Sorgen!  Es gibt Prozesse, die durchgeführt werden können, und es gibt Möglichkeiten, dies zu klären. Aber Sie müssen sie in dem Moment kennen, in dem Sie die Entscheidung zum Verkauf treffen, um genau zu wissen, was Sie tun müssen und wie viel diese Aktionen sein werden.


Zum Beispiel: Sie haben ein 120 m2 großes Haus mit einem 50 m2 großen Pool und einer Garage, die in ein Gästehaus umgewandelt wurde. In den Urkunden erscheint das Haus nur als 120 m2, aber Urkunden erwähnen nicht den Pool. Und die Garage wird in den Urkunden als "Garage" und nicht als "Gästehaus" bezeichnet.

In diesem Fall müssen Ihre Taten aktualisiert werden und Sie müssen dafür bezahlen. 

Anmerkungen: Es handelt sich nicht um die "interne Beschreibung" des Hauses, sondern nur um den Umfang des als "Baugröße" bekannten Grundstücks (auf Spanisch "superficie construida").

Urkunden müssen nicht die wirkliche Beschreibung oder Verteilung «innerhalb» des Hauses zeigen. Wenn Sie das Innere der Immobilie durch Ändern der Innenwände geändert haben, ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Es wird dann ausreichen, die neue Ausschüttung nach Fertigstellung beim Notar anzumelden.

Zum Beispiel zeigen Urkunden, dass es 4 Schlafzimmer gibt und Sie diese beim Kauf der Immobilie in 2 umgewandelt haben. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Als Eigentümer haben Sie die Freiheit, sich innerhalb des Grundstücks zu reformieren (es wird immer die richtige Lizenz erhalten).

IMMOBILIEN IN KATASTRO (auch bekannt als "SUMA" oder "IBI" oder "RATSSTEUER"): Ebenso wie in den Urkunden muss die Immobilie in "Catastro" (SUMA) wie in echt registriert werden. Jedes Jahr zeigen die Catastro-Rechnungen die tatsächliche Größe des Grundstücks. Sie müssen dann überprüfen, ob die Catastro-Datensätze die tatsächliche Größe der Eigenschaft als "in echt" anzeigen, einschließlich aller externen Änderungen oder Erweiterungen, die vorgenommen wurden.

Denken Sie daran, dass das Büro von Catastro die Gemeindesteuer nach der Größe des Grundstücks berechnet und dabei alle Bauteile wie Haus, Pool, Garage usw. berücksichtigt. Wenn Sie das Grundstück erweitert haben und das Büro von Catastro nicht informiert haben, Der richtige Zeitpunkt dafür ist, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden.


  Anmerkungen: Bitte, folge diesem Beispiel: Als Sie die Immobilie gekauft haben, gab es ein 120m2 großes Haus. Dies wurde auch in den Urkunden und in der Catastro-Rechnung gezeigt. Aus diesem Grund betrugen die Catastro-Rechnungen (IBI) 300 EUR.

Ein Jahr nachdem Sie einen 50 m2 großen Pool und eine 40 m2 große Garage gebaut haben. Sie haben sie Catastro nicht gemeldet. Wenn Sie Catastro den neuen Pool und die Garage gemeldet hätten, wären die Rechnungen für die Gemeindesteuer von 300 EUR auf 350 EUR (ungefähr) gestiegen, 50 EUR mehr aufgrund der Neubauten.

Wenn Sie sich nun für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden, müssen Sie die im Catastro Office registrierten Informationen aktualisieren. Sie können dann das Catastro Office über die von Ihnen vorgenommenen Verlängerungen informieren und Sie dann auffordern, die Differenz von 50 EUR (ca.) für die nicht deklarierten Verlängerungen bis zu 4 Jahren zu zahlen.

 FRAGE: Ich habe mein Eigentum in der Zeit erweitert, in der ich Eigentümer war, oder einfach, meine Taten und das Katastrophenbüro stimmen nicht mit der tatsächlichen Größe meines Eigentums überein. Wie sortiere ich das aus?

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2.- BEWÄHREN SIE DIE RECHTMÄSSIGKEIT DES BAUES:

Für den Verkauf der Immobilie ist ein Nachweis der Rechtmäßigkeit der Immobilie erforderlich. ZWEI Dokumente können Ihnen auf folgende Weise helfen:

Wohnbescheinigung (CH)

Kein Verstoßzertifikat (CNUI)

A) Wohnbescheinigung (CH): Wir alle wissen, dass der CH ein Dokument ist, das zeigt, dass Eigentum unter Einhaltung der spanischen Konstruktionsgesetze gebaut wurde und diese erfüllt.

Dieses Dokument wird auch benötigt, um Wasser und Strom an die Immobilie anzuschließen, wenn Sie die Immobilie zum ersten Mal erwerben, und um die Änderungen in den Verträgen und die Versorgung für den zweiten und nachfolgenden Eigentümer zu gewährleisten.

CH war früher 5-10 Jahre gültig und muss jedes Mal erneuert werden, wenn die Immobilie verkauft oder weitergegeben wird, wobei die Namen der derzeitigen Eigentümer angegeben werden.

B) - No Infraction Certificate .- Dies wird genannt "Certificado de No Infracción Urbanística”(CNUI). Dies ist eine Bescheinigung des Rathauses, aus der hervorgeht, dass die Liegenschaft frei (oder nicht) von Geldbußen für die Liegenschaft oder für die zur Liegenschaft hinzugefügten Konstruktionen ist.

Warum ist dieses Zertifikat notwendig, um meine Immobilie zu verkaufen?

Es wird dazu beitragen, dass Ihr Verkauf reibungslos verläuft. Wenn Sie alle Ihre Dokumente in der richtigen Reihenfolge haben, z. B. Bescheinigungen, aus denen hervorgeht, dass Ihre Immobilie frei von Bußgeldern ist, werden der Prozess und der Verkauf schneller und einfacher abgewickelt.

Das Vorhandensein aller Dokumente der Immobilie schafft Vertrauen in den möglichen Käufer und seinen eigenen Anwalt.

Bitte beachten Sie, dass bei einem Bußgeld, das sich auf Ihre Immobilie für den Bau oder eine der Erweiterungen auswirkt, IT WIRD NICHT IN DEN TATEN GEZEIGT und / oder die restlichen Dokumente von der Unterkunft. Diese Informationen sind nur beim örtlichen Rathaus der Region erhältlich.

Von nun an ist dieses Zertifikat WESENTLICH zum Verkauf der Immobilie, und muss vom Eigentümer bezogen werden  Vor Fertigstellung.

Wie erhalten Sie das „Certificado de No Infracción Urbanística“ ?: Am besten beantragen Sie es bei der Stadtverwaltung. Sie können Ihren Anwalt bitten, dies zu tun.

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3.- PERSÖNLICHE STEUERSITUATION - KAPITALGEWINNSTEUER

BERECHNUNG DER KAPITALGEWINNE

Verkäufe spanischer Immobilien führen zu einer Kapitalhaftung gegenüber Verkäufern.

Die zu zahlende Caiptal Gains Tax beträgt 19% des «Nettogewinns» des Verkaufs.

Um den «Nettogewinn» des Verkaufs zu erzielen, müssen Sie diese Formel befolgen:

Verkaufspreis - Erwerbspreis - Kosten und Steuern beim Erwerb - Kosten für «Strukturreformen», die auf dem Grundstück durchgeführt wurden


Beispiel für die Berechnung des Kapitalzuwachses: 

  • Sie haben 2015 eine Wiederverkaufsimmobilie zu einem Preis von 200.000 EUR gekauft.
  • In diesem Moment haben Sie 24.000 EUR bezahlt, das sind 12% der Ausgaben: 10% Transfersteuer + 2% Notar, Grundbuch, Anwaltskosten usw.
  • Dann haben Sie interne Reformen für 17.000 EUR durchgeführt (Änderung der Bodenbearbeitung, Reparatur des Pools und neue Fenster).
  • Einige Jahre später bauten Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR

Dann haben Sie sich für einen Verkaufspreis von 260.000 EUR entschieden.

Was ist das Capital Gains derived aus fehlen uns die Worte. Salz?

HINWEIS: Bevor wir die Berechnung durchführen, müssen wir mitteilen, dass die spanische Verwaltung alle oben genannten Konzepte zur Senkung der Steuer in Betracht ziehen wird, mit Ausnahme des Konzepts für «interne Reformen» für einen Wert von 17.000 EUR. Der Grund dafür ist, dass «interne» Reformen, die keine «strukturellen» Reformen sind, für Steuervorteile nicht berücksichtigt werden.

Wir verwenden die Formel:

260.000 (Preis des Verkaufs) - 200.000 (Kaufpreis) - 24.000 (Aufwendungen und Steuern beim Erwerb) - 20.000 (Neue Garage) =

16.000 EUR

Dies ist der «Nettogewinn», der mit dem Verkauf erzielt werden soll

Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19% beträgt, beträgt der Steuersatz für Kapitalerträge:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


WEG DER ZAHLUNG DER KAPITALGEWINNE

1.- FÜR SPANISCHE STEUERFREIE EINWOHNER

Da Sie in Spanien NICHT steuerlich ansässig sind, ist die Art und Weise, wie Sie Kapitalgewinne zahlen, folgende:

  • BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs zwingt die spanische Verwaltung den Käufer, die 3% vom Wert des Verkaufspreises VORBEHALTEN zu lassen. Sie erhalten also nicht den vollen vereinbarten Preis. Der Käufer behält die 3% des Gesamtpreises und ist verpflichtet, diese beim Finanzamt zu hinterlegen. Dies geschieht «am selben Tag nach Abschluss des Verkaufs».

HINWEIS: Wenn der Verkaufspreis nach dem obigen Beispiel 260.000 EUR betrug, hätte der Käufer einen Selbstbehalt von 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

  • VOR 6 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: ERKLÄRUNG DER KAPITALGEWINNE (19%): Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, um dem spanischen Finanzamt die «Kapitalgewinnerklärung» vorzulegen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer nach dem obigen Beispiel berechnen. In diesem Fall müssen Sie einen Betrag von 3.040 EUR zahlen.

HINWEIS: Wie hier erläutert, beträgt der aus dieser Transaktion abgeleitete CG 3.040 EUR. Da Sie mit einem höheren Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurden, haben Sie bei der spanischen Verwaltung eine Gutschrift für die Differenz.

Wenn also die spanische Verwaltung von Ihnen 7.800 EUR für CG Tax hält, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt, muss die spanische Verwaltung Ihnen die Differenz «erstatten»: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wie beantrage ich diese Rückerstattung? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in dieselbe Kapitalgewinnerklärung aufnehmen, um ihn dem Finanzamt vorzulegen.

2.- KAPITALGEWINNE BEI ​​SPANISCHEN STEUERBEWOHNERN: 

Wenn Sie als "spanischer Steuerinländer" eingestuft werden (was bedeutet, dass Sie als spanischer Einwohner Ihre Einkommenssteuer in Spanien zahlen), erhalten Sie nach Berechnung der Kapitalgewinne die folgenden Steuervorteile:

  • KEINE KAPITALERGEBNISSE FÜR EINEN STÄNDIGEN WOHNSITZ: Wenn der von Ihnen verkaufte Besitz Ihr dauerhafter Wohnsitz ist (Sie nutzen ihn seit mehr als 3 Jahren als Ihr "dauerhafter Wohnsitz"), haben Sie folgende Vorteile:
    • Wenn Sie jünger als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge des Verkaufs, die beim Erwerb einer neuen Immobilie, die als Ihr ständiger Wohnsitz genutzt werden soll, «reinvestiert» wurden. Sie haben 2 Jahre Zeit, um diese «Reinvestition» durchzuführen (nach 2 Jahren ohne diese Beträge zu investieren, werden Sie voll besteuert).
    • Wenn Sie älter als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge, die Sie beim Verkauf erhalten. Und das auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie «reinvestieren».
  • KEINE 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie den vollen Betrag des Preises vom Käufer ohne Vorbehalt.
HINWEIS: In der Regel verwechseln die Eigentümer die „spanische Steuerresidenz“ mit der „spanischen Residenz“..

Mit anderen Worten, die Leute glauben, dass die von der spanischen Nationalpolizei ausgestellte «spanische Aufenthaltskarte» oder «Aufenthaltsbescheinigung» ausreicht, um zu beweisen, dass sie «spanische Steuerinländer» sind, und dies ist leider nicht der Fall.

Das "Spanische Residenzkarte" (oder "Spanische Wohnsitzbescheinigung“) Ist nicht das gültige Dokument, um Ihre Steuererklärung als« Steuerresident »zu ändern.

Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient nur der Erklärung, dass Sie in Spanien leben, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Bewohner in einem bestimmten Gebiet zu ermöglichen.

Um spanischer Staatsbürger für Steuern zu werdenWenn Sie als normaler spanischer Staatsbürger beginnen, Ihre Steuern in Spanien zu zahlen, müssen Sie den SPANISCHE STEUERZERTIFIZIERUNG Sie werden vom spanischen Finanzamt oder vom spanischen Zoll ausgestellt, und dann zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht in Ihrem Herkunftsland.

Und auch, wenn Sie bei der Steuerbehörde Ihres Landes angeben müssen, dass Sie in Spanien steuerpflichtig sind und in Ihrem Land nicht als Steuerwohnsitz verbleiben möchten -

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater nach den Steuern, die Sie derzeit zahlen, denn selbst wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, sollten Sie die EINKOMMENSTEUER-NICHT-WOHNER deklarieren und bezahlen.

- SCHLUSSFOLGERUNGEN

Wenn Sie sich entschlossen haben, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, berücksichtigen Sie bitte, dass Sie Folgendes benötigen, um Folgendes zu erhalten / zu präsentieren Dokumente vor dem Verkauf:

  1. Eigentumsurkunden der Immobilie (Schreiben): Wenn möglich, die ORIGINAL. Mit der korrekten und aktualisierten Beschreibung der Konstruktionen.
  2. Steuergesetz (IBI - SUMA) .- Mit der richtigen Beschreibung der Konstruktionen.
  3. Wasser- und Stromrechnungen.- die neuesten.
  4. Wohnbescheinigung auch genannt "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
  5.  Kein Verstoßzertifikat .- Das nennt man "Certificado de No Infracción Urbanística" .
  6. Zertifikat der Eigentümergemeinschaft (wenn der Fall) zeigt, dass Sie über die Gemeinschaftsgebühren auf dem Laufenden sind.
  7. Original NIE & Original Pässe
  8. Energieausweis

STEUERN Sie müssen folgende Steuerunterlagen vorlegen:

Modelle 210 oder 214 aus den letzten 3 Jahren. Wenn nicht in Spanien steuerpflichtig

Modell 100 aus den 3 Vorjahren. Wenn spanische Steuerresident


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