Warum sollten Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien einen Anwalt hinzuziehen? Notar und Anwalt / Anwalt beim Kauf von Immobilien in Spanien.
Der spanische Kaufprozess ist anderen Ländern sehr ähnlich. Ausländische Investoren im spanischen System werden viele Ähnlichkeiten mit ihren Heimatländern feststellen.
Aber auch wir können viele Unterschiede finden.
Der bemerkenswerteste Unterschied ist die Position und Funktionen von der Anwalt und dem Notar Funktionen.
I. EINIGE BEISPIELE IN ANDEREN LÄNDERN EUROPAS:
A) BRITISCHER PROZESS: Im britischen Kauf- und Beförderungsprozess ist der Notar überhaupt nicht an einem Immobilienverkauf beteiligt. Verkäufer und Käufer werden bei der Transaktion mit Hilfe eines einzelnen Anwalts unterstützt. Dann sind der Anwalt des Käufers und der Anwalt des Verkäufers diejenigen, die von den ersten Schritten bis zur Fertigstellung die Kontrolle über den Verkaufsprozess übernehmen, die Namensänderung der Immobilie vornehmen und übermitteln sowie die Zahlung des Preises, der Steuern, usw. Beide Anwälte sind diejenigen, die die Verträge abgeschlossen haben, dafür sorgen, dass jede Partei ihren Verpflichtungen nachkommt, Steuern zahlt, Zahlungen organisiert und erhält und die Registrierung der Immobilie beim neuen Eigentümer abschließt usw.
Als Schlussfolgerung: Notar nimmt nicht am britischen Beförderungssystem teil Es gibt zwei Anwälte, einen beim Käufer und einen beim Verkäufer, die an allen Phasen des Prozesses beteiligt sind.
B) PROZESS DES KONTINENTALEN EUROPAS: Französisch, belgisch, schweizerisch, niederländisch, deutsch und andere: In diesen Ländern ist die Anwesenheit des Notars für den Kauf / Verkauf der Immobilien unerlässlich. Notar macht alles. Im Gegensatz zum britischen System verwenden im kontinentalen System beide Parteien, Käufer und Verkäufer, den Notar als Vermittler der Transaktion von Anfang bis Ende und machen Folgendes:
- Annäherung der Parteien und vertragliche Formalisierung der Transaktion.
- Kontrolle der Erfüllung der Verpflichtung jeder Partei.
- Führt Rechts-, Verwaltungs- und Steuerrecherchen für die Immobilie durch.
- Stadt- und Bauforschung der Immobilie.
- Er leistet und erhält alle Zahlungen aus dem Verkauf.
- Vervollständigen Sie die Verkaufsurkunden.
- Vervollständigen Sie die Eintragung im Grundbuch im Namen des neuen Eigentümers.
- Steuern aus dem Kauf und Verkauf melden und zahlen
- Nehmen Sie die Änderung der Verträge über die Lieferung von Wasser, Strom, lokalen Steuern usw. vor.
Fazit: Die Funktion des RECHTSANWALTS im Kauf- / Verkaufsprozess in diesen Ländern ist Null. Der Anwalt ist an diesem Prozess nicht beteiligt, es sei denn, es liegt ein Rechtsstreit vor, der sich aus einem gerichtlichen Rechtsstreit ergibt.
II.- SPANISCHER PROZESS
Man kann sagen, dass der Kaufprozess für Spanisch eine Mischung aus den beiden betrachteten Systemen ist: dem „britischen“ und dem „kontinentalen“.
Im spanischen Übertragungsprozess ist der Notar wirklich wichtig, aber nicht genug, um einen Kauf mit vollständiger Garantie und Sicherheit zu tätigen. Die Anwesenheit des spanischen Notars im Kaufprozess ist unerlässlich, da der Verkauf, wie in anderen Ländern wie Frankreich, Belgien, Holland usw., nicht im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne die Formalisierung von Notarakten (oder „escrituras “).
Der Notar prüft auch wesentliche Informationen wie:
- Die Fähigkeit der Parteien zu kaufen oder zu verkaufen. Das heißt, wenn der Käufer die rechtliche Fähigkeit zum Kauf und der Verkäufer zum Verkauf hat.
- Untersuchung der Einschränkungen und Gebühren auf dem Grundstück.
- Das Studium von Eigentumsdokumenten wie Baugenehmigungen und Lizenzen usw.
- Überprüfung der Zahlungsweise usw.
Aber im Gegensatz zu den „kontinentalen“ Notaren machen die spanischen nicht mehr als die genannten Funktionen. Das heißt zu den Aufgaben der spanischen Notare:
- RECHTLICHE UND URBANISTISCHE STUDIE: Der Notar führt keine Bau- / Stadtstudie der Immobilie als Beratungsplanung durch. Es gibt Informationen über die Immobilie aus verschiedenen Quellen wie dem Kataster oder dem Rathaus, den Abteilungen für Stadtentwicklung und Planungsentwicklung sowie den lokalen und regionalen Abteilungen, die vom spanischen Notar während des Kaufprozesses weder konsultiert noch überprüft werden.
- Der Notar prüft nicht, ob für die Immobilie Strafen oder Geldstrafen anfallenoder zum Beispiel ein Abbruchbefehl.
- Der Notar prüft die Registrierung der Immobilie, aber in Spanien ist die Mehrheit von tDie Bußgelder und Bußgelder werden nicht im Grundbuch eingetragen.
- Es gibt keine Studie oder Überprüfung möglicher zukünftiger Entwicklungsprojekte wahrscheinlich eine Immobilie betreffen (z. B. Enteignung oder eine zukünftige Autobahn oder sogar ein Urbanisierungsprojekt usw.).
Leider gibt es in Spanien Fälle, in denen der Käufer den Kauf ohne die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts mit einem perfekten notariellen Verfahren abgeschlossen und im Kataster und im Grundbuch perfekt eingetragen hat. Also formal perfekt. Und dann, nach dem kaufprozess stellte er fest, dass eine lizenz oder eine berufsbescheinigung („wohnbescheinigung“) fehlte, oder sogar eine enteignungsverfügung für ein autobahnprojekt vorlag, oder dass für das objekt verstädterungsgebühren oder ein teil davon anfielen Das Grundstück muss der Verwaltung für den Ausbau einer öffentlichen Straße usw. übergeben oder verloren werden .
Dieser Mangel an Planungsstudien durch den Notar verursacht besondere Probleme in den folgenden Eigenschaften:
- Immobilien in Wohngebieten: Zum Beispiel hat der Bauherr die Stadtentwicklung und die Urbanisierungsinfrastruktur nicht fertiggestellt, und dann gibt es Urbanisierungsarbeiten ohne Abschluss, die von den Eigentümern fertiggestellt und manchmal bezahlt werden müssen.
- Immobilien, Häuser oder Villen in ländlichen Gebieten oder auf dem Land: Diese Immobilien befinden sich in der Regel im ländlichen Raum und außerhalb der städtischen Gebiete. Diese Eigenschaften, typischerweise Villen oder Ferienhäuser, können Probleme haben wie:
* Fehlende Lizenz oder Konstruktion der Hauptwohnung
* Fehlende Baugenehmigung oder Lizenz für eine eventuelle Verlängerung des Hauptgebäudes oder dessen Zubehör (Pool, Garage usw.).
* Probleme bei der Identifizierung oder Definition der Grenzen des Grundstücks oder Land usw.
* Urbanistische und bauliche Sanktionen, Geldstrafenoder Abbruchaufträge usw.
- Villen und Wohnungen in alten Wohnungen mit schwerwiegenden Infrastrukturproblemen oder bis zur Entwicklung eines Projekts oder einer Verbesserung usw.
Die oben genannten Informationen werden von einem Notar in Spanien nicht eingeholt.
Leider werden in Spanien rechtliche, administrative und planerische Informationen, die sich auf das Grundstück auswirken, nicht zu einem einzigen Informationspunkt zusammengefasst, da dies das Grundbuch sein sollte. In Spanien sind die Angaben im Grundbuch zwar unabdingbar, aber nicht vollständig.
Die im Grundbuch in Spanien enthaltenen Informationen sammeln NICHT ALLE erforderlichen Informationen, die sich auf das Grundstück auswirken.
- VERTRÄGE UND ZAHLUNGEN: Der Notar bereitet die Zahlungen des Eigentums vor, wählt die Verkaufsverträge nicht aus und bereitet sie nicht vor. Der Käufer zahlt den Kaufpreis also nicht an den Notar. In Spanien werden Zahlungen des Preises oder von Teilen des Preises an die Anwälte, die Immobilienagentur oder den Verkäufer gezahlt.
Bei uns fragen Kunden manchmal das Bankkonto des Notars nach der Zahlung des Kaufpreises und sind überrascht, wenn wir mitteilen, dass der Notar in Spanien keine Zahlungen erhält und die Zahlungen direkt an den Verkäufer zu leisten sind oder seinem Anwalt oder den Immobilienmaklern
- EINTRAGUNG UND EIGENTÜMERWECHSEL IM GRUNDBUCH: Der Notar ist nach Abschluss des Kaufvorgangs mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde nicht verpflichtet, die Transaktion im Grundbuch eintragen zu lassen. Daher gibt es Notare, die diese Verwaltung übernehmen, und andere, die sich dessen nicht bewusst sind. Und selbst bei den Notaren, die den Registrierungsdienst durchführen, kommen Sie nicht, um den Kauf zu registrieren, wenn der Käufer dies nicht ausdrücklich verlangt!.
Als Anwälte haben wir viele Situationen erlebt, in denen Verkäufer festgestellt haben, dass selbst ihre Taten nicht im Grundbuch eingetragen waren. Zum Zeitpunkt des Kaufs gingen die derzeitigen Eigentümer zum Notar. Sobald der Kauf abgeschlossen war und sie zuversichtlich waren, dass der Notar die erforderlichen Maßnahmen zur Durchführung der Registrierungsschritte ergreifen würde, wiesen sie den Notar nicht an, die Registrierung in der Notariatskammer vorzunehmen Grundbuch. Der Notar hat es also nie getan! Daher haben wir im Laufe der Jahre festgestellt, dass sich die Immobilien noch im Namen der Vorbesitzer befanden, da er den Auftrag nicht an den Notar gab und nicht von einem Anwalt in Ihrem Prozess unterstützt wurde.
- ÄNDERUNG DES EIGENTÜMERS VON WASSER- UND STROMVERTRÄGEN UND ANDEREN GEMEINSCHAFTSABGABEN: Der Notar verwaltet NICHT den Eigentümerwechsel von Wasserversorgungsverträgen, Elektrizität und anderen Steuern wie Grundsteuer oder Kommunalabgaben.
Auch veranlasst der Notar nicht, dass die Zahlung dieser Leistungen per Lastschrift auf das Bankkonto des Käufers überwiesen wird.
- ÄNDERUNG DES EIGENTÜMERS AN DIE STEUER DES CADASTRE / RATES: Der Notar verwaltet NICHT den Eigentümerwechsel der Parteien des Katasters. Sie teilen dem Kataster mit, was jedoch nicht konform ist, und weisen Kataster an, die Reihenfolge der Zahlung der Steuer per Bankeinzug auf das Bankkonto des Eigentümers zu übermitteln.
- BEWOHNUNGSBESCHEINIGUNG Wie in anderen Abschnitten dieser Website erläutert, muss der Käufer eine gültige Belegungsbescheinigung, auch „Wohnbescheinigung“ genannt, einholen. Bei neuen Immobilien (die direkt von den Bauherren gekauft wurden) verlangt der Notar nicht, dass die Verkäufer eine gültige Wohnbescheinigung vorlegen.
IMMOBILIENMAKLER: Darüber hinaus ist die Aktivität der Immobilienaktivität in Spanien nicht geregelt. Die Aktivität, Immobilien auf dem Markt zum Verkauf anzubieten, ist „kostenlos“.. Im Gegensatz zu anderen Ländern, in denen die Professionalität der Agenten streng kontrolliert und reguliert wird, ist dies in Spanien nicht der Fall.
Damit In Spanien gibt es keine Garantie dafür, dass der Immobilienmakler mit Professionalität reagiertoder einfach, dass sie die rechtliche Mindestanerkennung haben, um über die Rechtmäßigkeit der Immobilien, die sie auf dem Markt anbieten, Bescheid zu wissen.
Wir empfehlen Ihnen daher, einen renommierten und gut etablierten Agenten zu wählen. Fragen Sie dazu nach Geschäftsdaten und überprüfen Sie den Ruf des Agenten in Foren und sozialen Medien.
Warum sollten Sie also einen Anwalt in Spanien hinzuziehen, um eine entsprechende Entscheidung zu treffen?
Wie oben erwähnt, müssen Sie diese Informationen aus verschiedenen lokalen, regionalen Quellen, dem Grundbuch, den Planungsabteilungen sowie von Architekten und anderen Spezialisten usw. abrufen, um eine vollständige Vorstellung zu haben und Informationen über den Kaufprozess zu erhalten. All dies wird nicht von einem spanischen Notar gemacht.
Dazu müssen Sie die Dienste eines Anwalts in Anspruch nehmen, der alle Informationen aus verschiedenen Quellen bezieht und alle erforderlichen rechtlichen und administrativen Punkte überprüft.
Abgesehen davon ist dieser Prozess leider ziemlich kompliziert, so NICHT ALLE RECHTSANWÄLTE SIND GÜLTIG FÜR DIE VEREINBARUNG VON IMMOBILIENTRANSAKTIONEN. Sie brauchen also einen Anwalt, der nicht nur Ihre Sprache spricht und der sich mit Immobilienrecht auskennt, sondern auch Spezialist für Bau- und Stadtplanungsrecht seinund in seinem Team mit Architekten und anderen Fachleuten und Technikern zu zählen, um über genügend Fähigkeiten und Fertigkeiten zu verfügen, um alle erforderlichen Informationen zu erhalten und alle Aspekte in Bezug auf den Kauf der Immobilie zu vervollständigen.
Sobald die Kaufentscheidung feststeht, empfiehlt Ihnen unser Unternehmen TLA daher zu diesem Zeitpunkt Folgendes:
- Einen Anwalt beauftragen. Es gibt Firmen oder Agenten, die sich als Rechtsanwälte ausgeben und „Rechtsdienstleistungen“ erbringen oder sich als „Rechtsberater“ anbieten und in Wirklichkeit keine Rechtsanwälte sind. Manchmal sind sie nicht einmal spanisch!.
- Einen in Spanien eingetragenen Anwalt unter Vertrag nehmen. Versuchen Sie nicht, Anwälte in Ihrem Land zu beauftragen. Nur nationale Anwälte kennen das Kaufsystem und den spanischen Kaufprozess.
- Der Anwalt muss Ihre Sprache sprechen. Vermeiden Sie Anwaltsfirmen, die Ihre Sprache nicht sprechen.
- Stellen Sie sicher, dass der Anwalt ein Spezialist für Stadt- und Baurecht ist. Er/sie muss Experte für Immobilienrecht sein, aber auch von Stadtplanung und Bauwesen verstehen.
Und sobald Sie die Immobilie ausgewählt haben, die Ihnen gefällt… ..
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