Wenn wir über den besten Weg nachdenken, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, entweder durch eine Einzelperson oder durch ein Unternehmen, müssen wir als erstes tun PLANUNG.
„Planung“ ist immer unerlässlich, um jede Art von Entscheidung zu treffen, insbesondere wenn es um Investitionen im Ausland geht, was beim Erwerb von Immobilien in Spanien der Fall ist.
Wenn wir uns die Frage stellen Was ist der beste Weg, um in Spanien zu investieren, entweder als Einzelperson oder als Unternehmen?, müssen wir unsere berücksichtigen erklären , verstanden als Motivation, die als Grundlage für den Vorschlag des Kaufprojekts in Spanien dient.
Mit anderen Worten, Was wollen wir in Spanien entwickeln? Was wollen wir mit dem Grundstück machen? . Geht es um einen Verkauf von Immobilien, in denen wir unserer Art Ferien und Urlaub verbringen wollen? Geht es um den Kauf einer Immobilie, in der wir unseren Wohnsitz wechseln möchten und in Spanien leben? Geht es um eine Immobilie in der wir ein Investitionsvorhaben geplant haben? Suchen wir Rentabilität? Oder suchen wir eine Verbindung zwischen Rentabilität und Urlaub?.
Wenn wir von unseren Kunden Fragen erhalten, wie man am besten in Spanien einkauft, ist unsere Antwort immer sehr klar, wir antworten normalerweise Was möchten Sie mit Ihrer Immobilie in Spanien machen?
Sobald wir genau die Absicht und Motivation für den Erwerb der Immobilie in Spanien ermittelt haben, können wir damit beginnen, die besten Formeln für die Entwicklung und Durchführung des Kaufprojekts zu analysieren.
ANALYSE DER VERSCHIEDENEN AKQUISITIONSFORMELN IN SPANIEN
An dieser Stelle werden wir einige Fragen bezüglich des Erwerbs und der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie in Spanien analysieren.
1.- ERWERB ALS PHYSISCHE PERSON
„Meine Absicht ist es, eine Immobilie zu kaufen, um sie individuell für mich und meine Familie zu nutzen, ohne die Absicht, eine wirtschaftliche Aktivität auf der Immobilie zu entwickeln.“
In diesem Fall ist unsere Antwort in den meisten Fällen ganz klar, wir empfehlen normalerweise Kunden, die eine Immobilie zur individuellen Nutzung für ihre Familie kaufen möchten, dies zu tun durch eine natürliche Person. Daher ist in 80% der Fälle die natürliche Person die zu verwendende Formel für diejenigen, die eine Immobilie in Spanien für die Freizeit erwerben möchten.
Daher können wir schlussfolgern, dass für den Fall, dass der Grund oder die Absicht des Erwerbs die individuelle Nutzung ist, die Antwort in den meisten Fällen die Verwendung der Formel für natürliche Personen sein wird, allerdings abhängig von der Verfügbarkeit von Mitteln. Es war bereits Eigentum oder als Unternehmen.
An dieser Stelle stoßen wir jedoch auf eine andere Frage, die sehr wichtig zu stellen ist, Wo sind die notwendigen Mittel für den Kauf von Wohnungen in Spanien?
Das heißt, der Käufer möchte für die Freizeit und das Vergnügen seiner Familie erwerben, aber hat er die genannten Mittel? Sind die Mittel in einem Unternehmen?
Im letzteren Fall, also für den Fall, dass sich die für den Erwerb erforderlichen Mittel bei einem Unternehmen des Erwerbers befinden, ergibt sich eine weitere Möglichkeit, nämlich zu prüfen Sie die Möglichkeiten für dieses Unternehmen, die Mittel an die natürliche Person weiterzugeben, oder dass sich das Unternehmen am Kauf in Spanien beteiligt, entweder bevorzugt, gemeinsam mit der Familie.
Das heißt, wir können Formeln finden wie:
- Natürliche Person, die mit den Mitteln eines ausländischen Unternehmens kauft. In diesem Fall die Einzelperson (normalerweise der Generalverwalter des Unternehmens). muss in Spanien rechtfertigen, auf welche Weise ihm die Gelder des Unternehmens zugeflogen sind. Üblicherweise erfolgt diese Übertretung durch einen „Darlehens“-Vertrag des Unternehmens an die Einzelperson oder als „Dividenden“-Ausschüttung auf den Unternehmensgewinn usw. In diesen Fällen verlangt das spanische System vom Käufer die Vorlage der erforderlichen Unterlagen zur Begründung wie das Geld vom Firmenkonto auf ihn übergegangen ist.
- Ausländisches Unternehmen kauft 100 % der Immobilie in Spanien, sondern überträgt die Nutzung ganz oder teilweise seinem Verwalter. In dieser Formel kann der „Titel“, unter dem der Manager die Immobilie verwendet, beispielsweise mithilfe dieser Formeltypen festgelegt werden:
- In den meisten Fällen nutzt der Manager das Haus als Mieter, d. h. er mietet das Haus so lange, wie er es über einen Mietvertrag genießt.
- In anderen Fällen kann die von der Gesellschaft vorgenommene Nutzungsübertragung an den Manager eine Entschädigung „in Form“ der beruflichen Vergütung des Managers sein.
- Ausländische Firma kauft einen Teil des HausesB. das bloße Eigentum, und der Manager oder seine Familie kauft den „Nießbrauch“. Auf diese Weise behält sich der Manager das Recht vor, das Eigentum lebenslang zu nutzen und zu genießen, es zu nutzen, zu genießen und sogar zu vermieten, während das Unternehmen das „nackte Eigentum“ daran ohne Nutzungsrecht hält oder Genuss noch Zugang dazu.
Für den Fall, dass Sie das Unternehmen zusammen mit der Familie für den Kauf nutzen möchten, müssten wir das Unternehmen als gebietsfremdes Unternehmen ohne Niederlassung in Spanien registrieren. Klicken Sie hier, um die verschiedenen Formeln ausländischer Unternehmen in Spanien anzuzeigen.
In beiden Fällen, also sowohl für den Fall, dass die Erwerbsformel als natürliche Person gewählt wurde, entweder insgesamt oder gemeinsam mit einer gebietsfremden Gesellschaft ohne Betriebsstätte in Spanien, würde die Einkommensteuer besteuert werden. das Einkommen gebietsfremder Personen (IRPFNR), mit den unten angegebenen Spezifikationen. Klicken Sie hier, um mehr über die Einkommensteuer von nicht ansässigen Personen zu erfahren
Allerdings werden im Falle der Erreichung der notwendigen Mittel für den Erwerb der Immobilie in einer Gesellschaft gefunden werden, müssten wir die Möglichkeiten untersuchen, diese Mittel an die Eigentümer zu übertragen, um als natürliche Person zu handeln, oder die Möglichkeiten, die Immobiliengesellschaft in Spanien zu erwerben, was eine individuelle Nutzung durch die Eigentümer ermöglichen könnte.
In dem einen oder anderen Fall, wie im vorherigen Beispiel, würde die Wahl als natürliche Person oder als juristische Person steuerlich nicht viel ändern, da sie sowohl im einen als auch im anderen Fall dem unterliegen würden Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF), was, wie wir sagen, sowohl für natürliche Personen gilt, die eine Immobilie besitzen, als auch für ausländische Unternehmen, die nicht in Spanien ansässig sind.
2.- GEMISCHTE ABSICHT – Freizeit/persönlicher Genuss/Gewinn – Natürliche Person?, Kauf im Namen eines ausländischen Unternehmens?
In diesem Fall handelt es sich um einen Käufer, der die Immobilie aber zur privaten Nutzung erwerben möchte möchte auch eine Rendite auf die Immobilie erzielen, normalerweise durch Miete.
Viele Kunden fragen uns, muss ich ein Unternehmen in Spanien gründen, um meine Immobilie in Spanien zu vermieten, oder kann ich dies als Privatperson/Privatperson tun?
Als Antwort müssen wir sagen, dass es NICHT notwendig ist, ein Unternehmen in Spanien zu gründen, um Ihr Haus zu vermieten. Sie können dies auf viele Arten tun:
– Als natürliche Person.- Sie können die Immobilie in Ihrem Namen kaufen und problemlos vermieten.
Diese Vermietungstätigkeit unterliegt der persönlichen Einkommenssteuer in ihrer Modalität „Resident“ oder „Nichtansässiger“, unter Berücksichtigung ihres Status als Steuerinländer in Spanien, mit einem Steuersatz von 19 % (für Personen mit physischem Wohnsitz in Spanien). Europäische Union) oder 24 % (für den Rest).
Klicken Sie hier, um mehr über die Einkommensteuer von nicht ansässigen Personen zu erfahren
- Als gebietsfremdes juristisches Unternehmen OHNE Betriebsstätte in Spanien. Wenn Sie eine moderate Vermietungstätigkeit in Spanien entwickeln möchten, können Sie Ihr Unternehmen in Spanien mit dieser Formel registrieren. Für den Fall, dass Sie bereits ein Unternehmen in Ihrem Land gegründet haben, können Sie über Ihr Unternehmen kaufen, sofern es in seiner Satzung befugt ist, die Vermietungstätigkeit durchzuführen.
Diese Tätigkeit und das daraus generierte Einkommen werden in Spanien durch die Einkommenssteuer von nichtansässigen natürlichen Personen mit einem Steuersatz von besteuert 19% (für Unternehmen mit Sitz in der Europäischen Union) oder 24% (für den Rest).
Dieser Steuersatz ist niedriger als die spanische Körperschaftssteuer (25 %) und hat niedrigere Betriebskosten, aber im Gegensatz dazu hat er geringere Möglichkeiten, Steuern durch Ausgaben aus der Vermietungstätigkeit zu senken, da er nur reduzieren darf einige Ausgabenkonzepte und ausschließlich anteilig zu der Zeit, in der die Immobilie in Betrieb war.
In den beiden Präzedenzfällen können Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie zu 100 % im Namen einer natürlichen Person oder eines nicht ansässigen Unternehmens zu kaufen oder es in Verbindung mit einem bestimmten Prozentsatz auf Ihren Namen und einem weiteren Prozentsatz im Namen der zu kaufen Unternehmen (oder eine andere Alternative zu nutzen, indem Sie sich den Nießbrauch an der Immobilie kaufen und das Unternehmen das bloße Eigentum kauft).
- Als nicht in Spanien ansässige juristische Person MIT einer Betriebsstätte. Falls Sie im Rahmen eines Investitionsprogramms oder -projekts eine intensive Vermietungstätigkeit in Spanien entwickeln möchten und eine bestimmte Geschäftsstruktur in Spanien benötigen, wie z. B. Büros, Mitarbeiter usw., können Sie eine „Zweigniederlassung“ oder „Delegation“ registrieren ” Ihres Unternehmens in Spanien. Obwohl diese Gesellschaft getrennte und individualisierte Konten für die von ihr in Spanien ausgeübten Tätigkeiten hat, gehört sie der Muttergesellschaft, mit der sie verbunden ist, und ist von ihr abhängig.
Diese Geschäftstätigkeit sowie die damit erzielten Einnahmen und Ausgaben unterliegen der spanischen Körperschaftssteuer mit einem Steuersatz von 25 %. Diese Steuer ist höher als die Nichteinkommenssteuer und hat höhere laufende Kosten (Buchhalter, Steuerberater usw.), aber sie bietet weitreichende Möglichkeiten der Steuerermäßigung mit all den Verlusten und Ausgaben, die sich aus der Tätigkeit ergeben.
Klicken Sie hier, um mehr über die Körperschaftssteuer in Spanien zu erfahren
- Als spanische juristische Person (SL oder SA). Dasselbe wie im vorherigen Fall. Für den Fall, dass Sie eine solide und dauerhafte Geschäftstätigkeit in Spanien aufbauen und wie im vorherigen Fall materielle und/oder personelle Ressourcen (Mitarbeiter usw.) in Spanien beschäftigen möchten, können Sie sich für eine Niederlassung entscheiden ein unabhängiges Unternehmen in Spanien, das die gebräuchlichsten Zahlen von SL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) oder SA (Sociedad Anónima) annehmen kann. In diesem Fall fungiert das gegründete Unternehmen nicht als „Zweigstelle“ oder „Delegation“ Ihres Unternehmens, da es völlig unabhängig ist.
Die steuerliche Behandlung ist genau die gleiche wie im vorherigen Fall, da Einnahmen und Ausgaben aus der Tätigkeit der spanischen Körperschaftssteuer mit einem Steuersatz von 25 % unterliegen.
Daher ist, wie oben und abschließend erläutert, der Erwerb eines Hauses als natürliche Person in Spanien für die Entwicklung von Vermietungsaktivitäten und die Rentabilität von Immobilien in geringem Umfang durchaus möglich.
Wie wir oben gesehen haben, wenn die Motivation für den Erwerb einer Immobilie in Spanien darin besteht, die Immobilie für den privaten Gebrauch zu nutzen und auch Renditen zu erzielen, dann Der Käufer kann sich entscheiden, als natürliche Person zu kaufen oder eine der oben genannten Formeln der Unternehmensstruktur zu verwenden.
Wenn jedoch wie im vorherigen Beispiel die erforderlichen Mittel für den Erwerb der Immobilie in einem Unternehmen gefunden werden, müssen die Möglichkeiten untersucht werden, diese Mittel an die Eigentümer zu übertragen, um als natürliche Person zu handeln. oder die eventuellen Möglichkeiten des Erwerbs der Immobilie in Spanien im Namen des Unternehmens in einer Weise zu untersuchen, die eine individuelle Nutzung durch die Eigentümer ermöglicht (z. B. Eigentum im Namen des Unternehmens erwerben und dann vermieten es raus an die Familie).
Wir können uns auch für den Kauf entscheiden im Namen eines ausländischen Unternehmens wenn die für den Erwerb der Immobilie verfügbaren Mittel in einem ausländischen Unternehmen liegen und/oder die Absicht besteht, in Spanien eine Investition oder eine geschäftliche oder berufliche Tätigkeit in geringem Umfang zu tätigen. Mit anderen Worten, der Erwerb einer oder zweier Immobilien, in denen eine bestimmte Vermietungstätigkeit ausgeübt werden soll, ohne dass dies eine große Investition oder eine hohe Geschäftsstruktur impliziert oder erhebliche personelle und materielle Ressourcen aufwendet, also in einem kleinen Aktivität skalieren.
Da es sich um eine kleine Aktivität handelt, wäre unsere Empfehlung:
- 100 % im Namen des Käufers als natürliche Person zu kaufen
- 100 % im Namen des in Spanien als nicht ansässiges Unternehmen ohne Betriebsstätte registrierten ausländischen Unternehmens zu kaufen
- Sich für eine gemischte Akquisition entscheiden Natürliche Person/ausländisches Unternehmen
In diesen Fällen unterliegt der Eigentümer der spanischen Einkommenssteuer für Nichtansässige (IRPFNR), mit moderaten und geringen Verwaltungs- und Verwaltungskosten für die Aufrechterhaltung des Unternehmens.
3.- ENTWICKLUNG DER GROßEN GESCHÄFTSTÄTIGKEIT
In diesen Fällen handelt es sich um eine klare Absicht eines Unternehmens, sich in Spanien niederzulassen, um eine feste und dauerhafte Geschäftstätigkeit auszuüben, die neben dem Erwerb von Materialien und der Einstellung von Personal erfordert, Mitarbeiter, Büros, Autos usw., die für die Durchführung dieser Tätigkeit erforderlich sind.
In diesen Fällen können wir uns weder für eine natürliche Person noch für ein ausländisches Unternehmen ohne Betriebsstätte in Spanien entscheiden. Der Grund dafür ist, dass die gleiche Beschäftigung eines Arbeitnehmers in Spanien oder der Erwerb eines Büros in Spanien zur Entwicklung der Geschäftstätigkeit automatisch als „Betriebsstätte“ in Spanien betrachtet wird. Es wird also eine komplexere Unternehmensstruktur erfordern, um eine solche Aktivität zu entwickeln.
Also müssen wir dann eine der folgenden Unternehmensstrukturen verwenden:
– „Zweigniederlassung“. Die Registrierung eines ausländischen Unternehmens in Spanien mit einer Betriebsstätte ist wie eine Zweigniederlassung oder Delegation des ausländischen Unternehmens, das die Muttergesellschaft sein wird.
Diese Gesellschaft hat eine von der Muttergesellschaft getrennte Buchhaltung, wird jedoch immer als Zweigniederlassung oder Delegation der ausländischen Muttergesellschaft betrachtet, von der sie abhängig ist. Es entsteht also eine Abhängigkeit von der spanischen Gesellschaft gegenüber der ausländischen.
– „Unabhängiges spanisches Unternehmen“. Gründung einer spanischen Gesellschaft (die am häufigsten verwendeten Formen sind die Gesellschaft mit beschränkter Haftung – SL oder die Aktiengesellschaft – SA). In diesen Fällen handelt es sich um ein völlig unabhängiges Unternehmen, das ausdrücklich gegründet wurde, um die geschäftliche oder berufliche Tätigkeit auszuüben, für die es gegründet wurde, und für die der Erwerb eines bestimmten Immobilienvermögens in Spanien erforderlich ist es in Betrieb zu nehmen, oder es entweder als Gewerbe- oder Bürofläche durch das Unternehmen zu nutzen.
In beiden Fällen würden wir über zwei Geschäftsfiguren sprechen, die NICHT mehr der Einkommensteuer von nichtansässigen Personen (IRPF) unterliegen würden, aber würden unterliegt der spanischen Körperschaftssteuer (IS), was zu einer Erhöhung der Verwaltungskosten führen wird, wenn Buchhalter, Steuerspezialisten usw. eingestellt werden (dass sie Geschäftsbücher, vierteljährliche Mehrwertsteuer- und Körperschaftsteuererklärungen usw. vorlegen müssen). Darüber hinaus müssen in diesen Fällen eine Reihe von Vorschriften befolgt und eine Reihe von Anforderungen in Spanien in Bezug auf soziale Sicherheit, Sicherheit und Unfallverhütung usw. von den spanischen Arbeitnehmern geregelt werden, die schließlich in der Ausübung beschäftigt werden Beruf/Tätigkeit für das Unternehmen etc.
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FAZIT – Womit kauft man am besten in Spanien ein? Ist es besser, eine Immobilie in Spanien über eine natürliche Person zu kaufen? Oder ist es besser, dies über eine juristische Person zu tun?
Dieser Artikel dient dann dazu, die verschiedenen anzuwendenden Formeln zu verstehen abhängig von den wesentlichen Variablen in allen Arten von Investitionen, die, wie wir sagen, die sind Absicht oder Motivation der das Projekt vorantreibt, sowie die Finanzierung, verstanden als der Ort, an dem die notwendigen Mittel gefunden werden, um die Investition zu tätigen.
