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EIN HAUS IN SPANIEN MIT HYPOTHEK KAUFEN? - NEUE VORSCHRIFTEN - BITTE EINEN POA AN IHREN RECHTSANWALT

EIN HAUS IN SPANIEN MIT HYPOTHEK KAUFEN? - NEUE VORSCHRIFTEN - BITTE EINEN POA AN IHREN RECHTSANWALT 2000 1315 TLA

Seit vielen Jahren erleben wir eine Reihe von Gesetzesreformen und wesentliche Änderungen in der Art und Weise, wie sich der Prozess der Aufnahme von Hypotheken in Spanien historisch entwickelt hat. Die spanischen Banken waren großen Belastungen ausgesetzt, wenn es darum ging, die Positionen und Bedingungen, unter denen sie gearbeitet haben, sowie die Forderungen, die sie von den Bürgern gestellt hatten, rechtlich zu bestätigen, und infolgedessen wurden sie ausgestellt Batterie von Gesetzen, Reformen, Vorschriften, Urteilen, Strafen usw., die eine Revolution im spanischen Hypothekenprozess waren.

Eine der neuesten Forderungen des neuen Hypothekengesetzes wird am 16. Juni 2019 in Kraft treten. Das heißt, nächste Woche wird eine wesentliche Änderung in der Form und im Verfahren der Erlangung von Hypotheken in Spanien bewirkt.

Was ist das für eine Veränderung? Bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes haben die Banken in der Regel die besonderen Bedingungen für Hypothekendarlehen direkt mit den Kunden vereinbart. Das heißt, der Kunde ging zur Bank, um eine Hypothek zu beantragen, die Bank untersuchte den Fall und für den Fall, dass die Bank die Hypothek genehmigte, wurde diese Genehmigung durch ein Dokument formuliert, das dieselbe Bank dem Kunden vorlegte, das sie jedoch vorlegte wurde normalerweise erst am Tag des Notartermins unterzeichnet, um die Eigentumsurkunde des Kaufs zu unterzeichnen. Die Annahme der Hypothekenkonditionen durch den Kunden erfolgte also im selben Akt und in der Notarsitzung zur Unterzeichnung der Eigentumsurkunden des Verkaufs (wir nennen dies normalerweise „Abschluss“). In diesem Moment wurde dem Kunden als Schritt vor der Unterzeichnung der Hypothekenurkunde die Unterzeichnung der privaten Dokumentation der Hypothek mit allen Hypothekenbedingungen vorgelegt und als wesentlicher Schritt vor der Unterzeichnung der Hypothek und der Urkunden von der Verkauf.

Diese Art der „Hypothekengenehmigung“ hat jedoch zu Fällen geführt, in denen die Bank, nachdem sie mit dem Kunden die spezifischen Bedingungen für die Genehmigung der Hypothek vereinbart hatte, diese Bedingungen erst nach ihrer Unterzeichnung beim Notar am selben Tag offiziell akzeptiert wurden der Verkauf. Daraufhin könnte der Kunde für den Fall, dass die Bank in letzter Minute Änderungen vornimmt, in der Lage sein, erst in dem Moment informiert zu werden, in dem er sich vor dem Notar zur Fertigstellung befindet.

In anderen Fällen kam es vor, dass die Bank ihre Kunden einfach nicht im Detail über die Kreditbedingungen informierte und unter dem Druck vorlegte, dass der Kauf und Verkauf nicht zustande käme, wenn diese Bedingungen nicht akzeptiert würden Platz.

Dies wurde als Überdruck für die Bürger gewertet, die wegen dieser Informationen in letzter Minute schutzlos gegen die Bank waren und daher im Allgemeinen gezwungen waren, die auferlegten Bedingungen zu akzeptieren, wenn sie den Verkauf nicht verlieren wollten.

Daher wurde diese Desinformation in Bezug auf die Bürger als Wehrlosigkeit und als Machtmissbrauch der Bank in Bezug auf ihre Kunden angesehen.

Um dies zu lösen, wirft das Gesetz folgendes auf Der Kunde unterschreibt bei der notariellen Bank mit der Annahme der Darlehensbedingungen mit einer ausreichenden Frist vor dem Ende des Kaufprozesses.

Die festgelegte Frist beträgt 10 Tage.

 

Wie es funktioniert ?: By notarielle Urkunde. Das heißt, als Schritt vor der Unterzeichnung der Hypothekenurkunde (und folglich des Verkaufs) müssen sich Bank und Kunde mit einer Frist von 10 Tagen an den Notar wenden (der Kunde kann persönlich vorbeikommen oder sich von seinem Anwalt vertreten lassen) im Voraus, um die Urkunde über die Annahme der Bedingungen des Darlehens zu formalisieren.

Auf diese Weise wird der Druck vermieden, der auf den Kunden ausgeübt werden kann, da der Kunde im Falle der Nichtannahme der von der Bank festgelegten Bedingungen nicht dem Druck ausgesetzt ist, diese Bedingungen in derselben Sitzung zur Unterzeichnung von zu akzeptieren die Kaufurkunden.

Daher war der bisherige Prozess der folgende:

- Der Kunde fordert die Hypothek an und die Bank akzeptiert sie

- Datum und Unterschrift der Kauf- und Hypothekenurkunden sind festgelegt

- Am selben Tag wie die beim Notar festgelegte Unterschrift unterschreibt der Kunde die Hypothekenurkunde . Kaufvertrag. Die Annahme der Bedingungen der Bank erfolgt durch ein privates Dokument (das dem Inhalt derselben Hypothekenurkunde beigefügt ist).

Also unterschreibt der Kunde zwei Taten: Urkunden des Verkaufs und die Urkunden der Hypothek.

Das neue Hypothekengesetz, das Folgendes festlegt:

- Der Kunde fordert die Hypothek an. Die Bank genehmigt es

- Die Bank vereinbart mit dem Kunden beim Notar einen Termin zur Unterzeichnung eines Urkunden über die Annahme der Bedingungen der Hypothek mit einem Minimum von 10 Tage vor dem Datum der Unterzeichnung der endgültigen Hypothek und des Verkaufs. Der Mandant unterstützt diesen Termin durch persönliche Anwesenheit oder durch Vollmacht seines Anwalts.

- Der Kunde unterstützt (persönlich oder durch Vollmacht) das Datum, an dem der Kunde das unterzeichnet Kauftaten sowie Hypotheken.

Also unterschreibt der Kunde DREI notarielle Urkunden:

1.- Annahmeerklärung für die Hypothek

2.- Verkaufsurkunden + Hypothekenurkunden.

Auf diese Weise erhalten die Bürger bessere Garantien für ihr Recht, detailliert informiert zu werden und ihre Entscheidung über den Erhalt des Hypothekendarlehens zu bestätigen.

Zusammenfassend ist die Bank daher verpflichtet, ihre Kunden mindestens 10 Tage im Voraus beim Notar zu unterstützen, um die Urkunden über die Annahme der Hypothek persönlich oder bevollmächtigt zu unterzeichnen.

Wie wirkt sich dies auf ausländische Käufer aus? Wie wir sehen, ermöglichte der Hypothekenkaufprozess bisher nicht in Spanien ansässigen Personen, die Immobilien in Spanien gekauft hatten, dass sie sich an einem Tag beides leisten konnten: den Kauf der Immobilie und ihre Hypothek. Das heißt, in EINEM könnten sie die Handlung vervollständigen Kauf der Immobilieund Hypothek erhalten.

Durch diese Reform müssen jedoch noch weitere Maßnahmen ergriffen werden. Daher wird es notwendig, dass der gebietsfremde Kunde oder der nicht in Spanien lebende Kunde vor Abschluss des Kaufprozesses nach Spanien reisen muss, um die Annahme der Bedingungen der Bank zu formalisieren. Dies setzt voraus, dass diejenigen, die nicht in Spanien leben, eine Reise vor der Fertigstellung unternehmen müssen, um diese Hypothekenbedingungen vor einem Notar zu unterzeichnen.

Daher ist es wichtig, dass Sie für alle diejenigen, die in Spanien Häuser kaufen und Hypotheken bei einer spanischen Bank beantragen, berücksichtigen, dass Sie möglicherweise nach Spanien ziehen müssen, nicht nur, um den Kaufprozess am zu formalisieren Ende des Prozesses, aber auch etwa 10 Tage vor dem Ende des Prozesses.

Wenn der ausländische Käufer oder Nichtansässige im Voraus nach Spanien kommen möchte oder möchte, muss er natürlich seinem Anwalt oder seinem gesetzlichen Vertreter die dazu erforderlichen Vertretungsbefugnisse (Vollmachten) erteilen.

 

LÖSUNG: Eine Lösung für den Kunden, um diese zusätzliche Verschiebung zu vermeiden, wäre, dass er gewährt seinem Anwalt einen POA.

Da Vollmachten in Spanien anders protokolliert werden als in anderen Ländern und auch Vollmachten, die im Ausland erteilt werden, eine zeitaufwändige Legalisierung erfordern, empfehlen wir allen, die in Spanien eine Immobilie mit spanischer Hypothek kaufen oder über die verfügen Absicht, dies zu tun, um diese neue Anforderung des persönlichen Besuchs in Spanien vor Abschluss mit ihren Anwälten zu berücksichtigen, um die beste Lösung zu bieten, auch wenn es möglich ist, ihren Anwälten oder gesetzlichen Vertretern Vollmachten zu erteilen.

Auf diese Weise können die Anwälte derjenigen, die in Spanien nicht so weit kommen können, jede Art von Dokument unterzeichnen, die ihre Bank zur Formalisierung des Kauf- und Hypothekenprozesses benötigt.