Was ist die Cédula de habitabilidad – Wohnbescheinigung – Beschäftigungslizenz?

Dies ist ein Dokument, das die Bestätigung des Rathauses wieder aufnimmt, dass das Grundstück bewohnbar ist. und es wird angewendet, sobald das Eigentum mit der Endgültigen Betriebsgenehmigung (Certificado Final de Obra) fertiggestellt und im Grundbuch mit der Erklärung über neue Gebäude (Declaración de Obra Nueva) .DON eingetragen ist

Sie benötigen dieses Dokument, um die Erlaubnis des Rathauses zum Wohnen im Haus zu erhalten. Bevor Sie es bekommen, haben Sie eine Konstruktion, aber kein "Haus".

Dieses Dokument ist erforderlich, um die individuelle Versorgung der MAIN-Dienstprogramme auf Ihren Namen und bei Verwendung durch "Verbrauch" zu erhalten.

Dieses Dokument ist dann äußerst wichtig, um die Strom- und Wasserverträge für den Namen einer Person in der ERSTEN VERBINDUNG zu erhalten. Bevor der Bauherr die Wohnbescheinigung erhält, kann es zu einer Wasser- und Stromversorgung im Bau kommen, wie es normal ist, dass der Bauherr diese Versorgung für die Ausführung der Arbeiten erhält (für die Maut, Maschinen usw.). Das vom Bauherrn erhaltene Angebot ist jedoch ein Angebot für „Arbeiten“, nicht jedoch für den „Hausverbrauch“.

Manchmal werden Käufer oder Förderer jahrelang mit Strom und Wasser versorgt, um die Bauleistung zu nutzen, weil der Bauherr nicht das richtige CH (Certificate of Habitation) erhalten hat. Sie haben Wasser und Strom, sind aber in einem sehr schlechten Zustand und teuer als die normale Versorgung eines Hauses.

Um Ihnen als Käufer oder Förderer zu garantieren, dass der Bauherr die richtige CH erhält, wird dringend empfohlen, einen Teil der Zahlung des Preises bei Erhalt der CH zu belassen. Dies wird den Bauherrn dazu zwingen, richtig zu arbeiten und sein Bestes zu geben, um dieses Dokument so schnell wie möglich zu erhalten.

Wie bereits erläutert, ist der CH besonders wichtig, um das Anwesen ERSTMALS an die Wasserversorgung und die Stromversorgung anzuschließen. In einigen Fällen und je nach Region ist es nicht erforderlich, die Lieferverträge in den Namen des neuen Eigentümers zu ändern, sondern wird häufig für den ERSTEN Anschluss der Immobilie an das Stromnetz benötigt.

Wird dieses Dokument für den Kauf eines Hauses in Spanien benötigt? Kann ich in Spanien ein Haus ohne Wohnbescheinigung kaufen?

Vor Juli 2008

Vor Juli 2008 Es war nicht erforderlich, eine Wohnbescheinigung einzuholen, um einen Verkauf abzuschließen. Verkäufer wurden nicht aufgefordert, die CH den neuen Eigentümern vorzulegen. Daher forderten Notare, Grundbuchbeamte, Banken, Rechtsanwälte usw. den CH nicht auf, die Verkäufe abzuschließen. Daher war dieses Dokument vor Juli 2008 nicht verpflichtend.

Warum war dieses Dokument für den Verkaufsabschluss nicht obligatorisch? – Denn das Ziel dieses Dokuments besteht, wie oben erläutert, darin, die Immobilie zum ersten Mal an Wasser und Strom anzuschließen und nach dem Anschluss die bestehenden Verträge in den Namen des neuen Eigentümers zu „ändern“.

In der Tat für WEITERVERKÄUFE, Jahrzehntelang haben spanische Käufer und Verkäufer ihre Immobilien an Wasser- und Stromanschlüsse angeschlossen und die Versorgungsverträge ohne dieses Dokument geändert. Insbesondere in ländlichen Gebieten forderten Strom- und Wasserversorger dieses Dokument nicht, um die Lieferverträge zu ändern.

So wurden NEUE Immobilien und RESALES gekauft und verkauft, der Verkauf im Notariat abgeschlossen und im Grundbuchamt ohne CH eingetragen. Daher verkauften die Bauherren ihre neu gebauten Häuser ohne dieses Dokument an Käufer. Auch Verkäufer (im Wiederverkauf) verkauften ihre Immobilien an Käufer ohne.

In manchen Gegenden, Selbst Zulieferunternehmen verlangten dieses Dokument nicht kontrahieren. In den meisten Fällen konnten Käufer den Wasser- und Stromanschluss telefonisch abschließen oder den Namen der Verträge in ihren Namen ändern, ohne dass die CH angefordert wurde. Auch heute noch ist dies in bestimmten Bereichen möglich.

Das Problem kam mit NEUE Immobilien, wie neue Wohnungen, Urbanisationen usw. und für den Ausbruch der Spanienkrise. Wie erläutert, war es für Bauherren vor Juli 2008 nicht erforderlich, ihren Käufern die CH zur Verfügung zu stellen, um ihre Verkäufe abzuschließen. Daher war es durchaus üblich, Immobilien „im Bau“ zu verkaufen. In einer Urbanisation mit 500 Häusern könnte der Bauunternehmer beispielsweise Blöcke von beispielsweise 100 Häusern verkaufen, sobald diese fertiggestellt sind, ohne auf die Fertigstellung der gesamten Urbanisierungsinfrastruktur warten zu müssen.

Der CH ist das letzte Dokument, das nach Abschluss der Bauarbeiten des Gebäudes erhalten wurde. Da es vor 2008 nicht erforderlich war, CH nach Fertigstellung vorzustellen, bauten und verkauften die Bauherren ihre Immobilien, bevor sie „vollständig fertiggestellt“ waren. Mit diesem Szenario kauften Käufer ihre neuen Immobilien, die zur Nutzung bereit waren, aber manchmal ohne andere Phasen oder Blöcke der Urbanisierung oder einer Urbanisierungsinfrastruktur zu „vervollständigen“. Die Käufer wurden schließlich mit Lieferungen mit „Baumaterial“ verbunden, in der Hoffnung, dass der Bauunternehmer, sobald er den Rest der Urbanisierung oder den Rest der Urbanisierungsarbeiten abgeschlossen hatte, sie dann mit „Netz“ versorgen würde.

Dies war das Szenario vor der spanischen Immobilienkrise in den Jahren 2008-2011.

Nach 2008

Aber mit der Krise wiederholte sich auf dem Markt, dass Bauherren plötzlich in Konkurs gingen und ihre Unternehmen in großen finanziellen Schwierigkeiten steckten, weil die Banken schlossen. Auch der Markt stoppte und große Urbanisierungen wurden plötzlich nicht mehr verkauft. So wurden Bauherren mit einer dramatischen Situation blockiert, in der sie die bereits begonnenen Urbanisierungen oder Bauarbeiten nicht abschließen konnten, weil sie nicht genügend Kredite fanden, um dies von Banken zu tun. Darüber hinaus konnten sie keine privaten Finanzmittel aus ihren Verkäufen erhalten, da der Markt gestoppt wurde und sie ihre Immobilien nicht verkaufen konnten.

Als Ergebnis dieses Szenarios Käufer, die zuvor ihre Verkäufe abgeschlossen und vom Bauträger Einheiten aus noch nicht fertiggestellten Urbanisationen gekauft hatten, sahen sich mit Versorgungsverträgen zur „Gebäudeversorgung“ konfrontiert, und sie sahen, wie der Baumeister einfach verschwand und der Urbanisierungskomplex unvollendet blieb. Da die gesamten Urbanisierungsarbeiten noch nicht abgeschlossen waren, war es unmöglich, das CH zu erhalten, und Käufer und Familien blieben lange Zeit mit der „Gebäudeversorgung“ allein.

Dieses Problem trat bei RESALES nicht auf, wo mit sehr wenigen Ausnahmen Verkäufer und Käufer von ALTEN Immobilien, die wirklich mit Wasser und Elektrizität verbunden waren, nach dem Verkauf die Vertragsbereinigung in den Namen des neuen Eigentümers ohne jegliche Art erreichen konnten von Problemen. Daher war es auf dem Markt durchaus üblich, beim Wiederverkauf (im städtischen und im rustikalen Bereich) KEINEN Antrag an die CH zu stellen, wenn die Liegenschaften bereits an Wasser und Strom angeschlossen waren und die CH nicht benötigt wurde, um den Versorger in den Namen des neuen Eigentümers zu ändern .

Im Juli 2008 trat jedoch ein neues Gesetz für das gesamte spanische Hoheitsgebiet in Kraft. Eine der Absichten dieses Gesetzes war es, die Situation der Käufer neuer Immobilien in Gebäuden, Komplexen, Gebäuden usw. zu vermeiden. Dieses Gesetz besagt, dass Bauherren den Verkauf von NEUEN Immobilien ohne CH nicht abschließen können. Und Notaren, Grundbuchämtern usw. befohlen, die CH aufzufordern, den Verkauf neuer Immobilien abzuschließen. Aber dieses Gesetz zwang die Notare und die Grundbuchbeamten, die CH aufzufordern, Käufe abzuschließen NUR FÜR NEUE IMMOBILIEN.

Zum Beispiel hat dieses Gesetz nichts über RESALES gesagt. Um einen Verkauf eines Weiterverkaufs abzuschließen, war es daher nicht erforderlich, dieses Dokument vorzulegen.

Dieses Gesetz hat dazu beigetragen, zukünftige Probleme mit Käufern, die NEUE Immobilien kaufen, zu vermeiden. Da sie jedoch in Bezug auf RESALES nichts erwähnt haben, eine große Verwirrung auf dem Markt zu schaffen.

Wie oben erläutert, verkauften und verkauften Käufer und Verkäufer ihre Immobilien ohne CH. Wiederverkaufskäufer wechselten problemlos ihre Wasser- und Stromrechnung und den Notar hört niemals  fragte nach der CH in ihren Transaktionen.

Die Verwirrung entstand, als Käufer nach der Genehmigung dieses Gesetzes in den Jahren 2009-2010 anfingen, die Verkäufer um die Bereitstellung dieses Dokuments zu bitten. Verkäufer wurden gebeten, die CH vorzulegen, aber als sie den Notar konsultierten, um zu bestätigen, ob dieses Dokument zur Lieferung verpflichtet war, wurden sie bestätigt, dass es nicht gesetzlich angefordert wurde. Notare, Grundbuchämter usw. benötigten den CH nur für NEUE Verkäufe und nicht für RESALES.

In dieser Zeit begann eine große Verwirrung zwischen Käufern, die dieses Dokument in RESALES anforderten, und Verkäufern, die es nicht zur Verfügung stellen wollten, da sie nicht dazu gezwungen wurden.

Welche Konsequenzen hat der Kauf eines Hauses ohne Wohnbescheinigung auf einem ländlichen Grundstück? 

Sprechen wir über WEITERVERKÄUFE in RUSTIKALEN Grundstücken mit einer Fläche von weniger als 10.000 m2.

Lange Zeit wussten die Rathäuser in ländlichen Gegenden nicht, wie sie reagieren sollten, wenn Verkäufer oder Käufer die CH aufforderten, ihre Verkäufe abzuschließen.

Mehrere Rathäuser (TH) haben beschlossen, die CH uneingeschränkt zu vergeben. Sie betrachteten den CH als ein „Verwaltungsdokument“, um die Strom- und Wasserverträge zu erhalten oder zu ändern. Da diese Rathäuser dieses Dokument nicht als „legales“ Dokument betrachteten, gab es Fälle, in denen eine Immobilie einen perfekten CH und eine Geldstrafe für den illegalen Bau haben konnte.

In anderen Fällen beschloss TH, allen Liegenschaften (die in mehr oder weniger als dem Mindestgrundstück gebaut wurden) CH zu geben, wobei immer keine Bußgelder für den Bau diese Liegenschaft beeinflussten. Dies war die logischste Position.

Im Beispiel einige andere beschlossen, das CH nicht an ländliche Grundstücke zu vergeben, wenn sie die Mindestgrundstücksgröße (hauptsächlich 10.000 m2) nicht einhalten würden. Die Lage dieser Rathäuser führte zu einer unfairen und unlogischen Situation, in der ziemlich alten Gebäuden, selbst wenn sie vor 20 bis 40 Jahren gebaut wurden, der Erhalt des CH verweigert wurde, weil sie auf Grundstücken gebaut wurden, die kleiner als das Minimum waren.

Die Verwirrung wurde noch schlimmer, da die Käufer in den meisten Fällen die Verkäufer aufforderten, ihre Liegenschaften zu kaufen, obwohl sie wussten, dass in dem Gebiet, in dem sich diese Liegenschaft befand, die CH nicht von den Behörden angefordert wurde Zulieferfirmen, die Versorgungsverträge in ihren Namen zu ändern.

In der Zwischenzeit wurde das Land Spanien von EU-Institutionen finanziell unterstützt. Eine der Anforderungen der EU an Spanien, um finanzielle Unterstützung zu erhalten, war die Verbesserung des Umweltschutzes und die Verringerung der Umweltauswirkungen. Der Grund für diese Anforderung ist, dass Spanien über Jahrzehnte hinweg die EU-Richtlinien auf diesem Weg nicht befolgt hat. In den Baumarkt übersetzt bedeutet dies, dass Bauwerke und Gebäude in Spanien gebaut wurden, ohne die EU-Gesetze auf diese Weise zu berücksichtigen oder zu respektieren (hauptsächlich Reduzierung des Energieverbrauchs und Reduzierung des Restwassers).

In den Jahren 2012-2013 und 2014 scheint diese Verwirrung nun ein Ende zu haben. Es scheint nun, dass die Mehrheit der Rathäuser und Regionalregierungen (einschließlich komplizierter Gebiete wie Catral, Elche, Denia, Javea usw.) eine Grundlage dafür geschaffen hat, was erforderlich sein sollte, um die CH zu erhalten, also mehr oder weniger die folgenden für RUSTIC LAND Eigenschaften:

• Unabhängig von der Grundstücksgröße muss die Immobilie frei von Bußgeldern sein.
• Dass die Immobilie und ihre Bauten deklariert sind und die ordnungsgemäße Gemeindesteuer zahlen
• Ist weit verbreitet, um einen Architektenbericht über die Konstruktion zu liefern.
• Die Immobilie muss die für das Gebiet geltende Umweltnorm (Energieverbrauch und Restwasser) erfüllen.

Damit waren die eventuellen Verwirrungen darüber entstanden, ob rustikale Grundstücke in weniger als 10.000 m2 ohne CH fertig waren. So ist allgemein die POSITIVE Position der Mehrheit der Rathäuser in Bezug auf die rechtliche Situation der Tausenden von ALTEN Immobilien, die in rustikalen Grundstücken (und rechtlich konsolidierten Immobilien) auf einem Grundstück gebaut wurden, das kleiner als der Mindeststandard ist. Nach all diesen Verwirrungen und Streitigkeiten geben die Rathäuser CH in großem Umfang, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt sind.

Wir müssen sagen, dass es nur wenige Rathäuser (wie Crevillente) gibt, die eine sehr unvernünftige Position haben, CH offen abzulehnen.

Ist es für den Verkäufer verpflichtend, dem Käufer im Rahmen des Verkaufsprozesses die Wohnbescheinigung vorzulegen? 

In den meisten Gebieten Spaniens, wie dem Baskenland, Andalusien, Madrid usw

In diesen Bereichen sind aus „juristischer“ Sicht z neue Gebäude die Wohnbescheinigung ist Pflicht zu erhalten, aber Es besteht keine Verpflichtung zum Weiterverkauf . Obwohl im Jahr 2023 ein neues nationales Gesetz veröffentlicht wurde, das Verkäufer dazu verpflichtet, den Käufern so viele Informationen wie möglich zur Verfügung zu stellen, berücksichtigen die regionalen Gesetze in diesen Bereichen das Konzept der Wohnsitzbescheinigung im Kauf- und Verkaufsprozess nicht.

In Gegenden wie Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cádiz usw. wird die Wohnbescheinigung oder Berufserlaubnis nur einmal in dem Moment erworben, in dem ein neues Haus gebaut wird. Dies bedeutet, dass diese Regionen die Renovierung auf diesem Zertifikat bei zukünftigen Verkäufen, Weiterverkäufen oder Transaktionen der Immobilie nicht berücksichtigen.

Ist die Vorlage einer Wohnsitzbescheinigung in Katalonien, Valencia, Murcia oder Mallorca beim Verkauf einer Immobilie obligatorisch? 

In diesen Regionen betrachten die regionalen Gesetze die Wohnbescheinigung oder Berufserlaubnis als einen wesentlichen Bestandteil des Bau- und Kaufprozesses in Spanien.

Wie auch in den übrigen Regionen, wenn der Bau eines neues Gebäude oder das Haus ist dann fertiggestellt, tFür den Verkauf des Hauses ist eine Wohnbescheinigung erforderlich. Der Name dieses Zertifikats für neue Häuser lautet „Licencia de Primera Ocupación“ oder „Erstbezugslizenz".

Dann für die Zukunft Verkäufe oder Weiterverkäufe dass die eventuellen Käufer später in Bereichen wie machen können Barcelona, ​​Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja und Murcia, ab Januar 2023, Es ist obligatorisch, beim Verkaufsprozess die Wohnbescheinigung vorzulegen. Der Grund dafür ist die Verabschiedung eines neuen Gesetzes, das diesen Prozess regelt. Sie können die Bestimmungen dieses Gesetzes ausführlicher lesen, indem Sie wie folgt klicken:

Änderungen im Wohnungsrecht, die sich auf den Kaufprozess von Wohnimmobilien in Spanien auswirken – ein neues Szenario für den Immobilienkauf in Spanien