Wie baut man ein Haus auf einem rustikalen Grundstück in Spanien – nicht bebaubares Grundstück
Allgemeine Aspekte
Die Anwälte von TLA befassen sich seit mehr als 15 Jahren mit Transaktionen und Fällen von Immobilien in ländlichen Gebieten auf dem gesamten spanischen Territorium. Aus Katalonien (Tarragona und Barcelona), Region Valencia (Castellón, Valencia und Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-Tal) und in Malaga.
Aufgrund unserer umfassenden Erfahrung und der Anerkennung verschiedener regionaler Normen haben wir einen Leitfaden für diejenigen vorbereitet, die beabsichtigen, ein Grundstück in ländlichen Gebieten Spaniens zu kaufen, auf dem ein Haus gebaut werden soll es.
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie auf dem Land kaufen, z. B. ein Bauernhaus (cortijo), ist es wichtig herauszufinden, ob es sich in einem Grundstück befindet Bereich, in dem Urbanisierung erlaubt ist (in diesem Fall heißt es "finca urbana" oder "suelo urbano") oder wo Urbanisierung und Wohnbebauung nicht erlaubt sind ("Finca rustica" oder "suelo rustico").
Land in Spanien ist in verschiedene Typen unterteilt:
1. Uban-Land – „Städtischer Boden"
Dies ist ein Land, in dem es gestattet ist, mit bestimmten, in den „Entwicklungsplänen“ der Stadt oder des Gebiets enthaltenen Merkmalen zu bauen (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) oder in bestimmten Urbanisierungszonen mit der Bezeichnung „Teilpläne“ (Flugzeuge Parciales), Etc.
Dieses Land verfügt über alle Einrichtungen und Voraussetzungen, um in einer hohen Bevölkerungsdichte zu leben, wie z. B. die ordnungsgemäße Wasser- und Elektrizitätsversorgung, den Anschluss an die Kanalisation, Parks und Grünflächen, Sport, Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser usw.
Stadtland oderStädtischer Boden“Ist diejenige, die wir in Städten, Dörfern oder Urbanisationen verwenden und die früher über Straßen mit Bürgersteigen, Fußgängerzonen, Straßen, Gewerbegebieten, Gesundheitszentren, Schulen, Krankenhäusern, Sport usw. erreichbar war.
2. Nicht urbanisierbares Land – „ Suelo nicht urbanisierbar"
„Keine Urbanisierbar“ ist eine Art Land, in dem es ist nicht möglich, Industrie-, Wohn- oder Gewerbeflächen zu erschließen, weil es dazu bestimmt ist, geschützte Nutzungen zu bestimmen, die hauptsächlich mit dem verbunden sind Wald, Landwirtschaft und andere. Daher sind bei dieser Art von Grundstücken andere Nutzungen wie Wohnen, Industrie oder Gewerbe sehr begrenzt, eingeschränkt und nicht immer erlaubt.
Innerhalb des „nicht urbanisierbaren“ Grundstücks finden wir eine Klassifizierung in Untertypen von Grundstücken, abhängig von der erlaubten Nutzung und dem Schutzniveau:
- Geschütztes Land (auf Spanisch „Suelo No Urbanizable Protegido“): Dies ist Land, auf dem aus bestimmten Gründen (normalerweise im Zusammenhang mit Natur, Wald usw.) Bauten und andere Arten von Aktivitäten begrenzt sind, um einen bestimmten Wert zu „schützen“.
- Nicht geschütztes Land (auf Spanisch „Suelo No Urbanizable Comun“): Dies ist ein Land, in dem die Hauptnutzung Landwirtschaft und Landwirtschaft ist und in dem andere Nutzungen (wie Wohnen, Gewerbe usw.) unter Beachtung bestimmter Bedingungen zulässig sein könnten.
"Rustikales Land“ ist der Name, der normalerweise angenommen wird Suelo Keine Urbanisierbare Comun in Spanien. Mit anderen Worten: Gebiete, in denen keine Urbanisierung möglich ist und die für die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt sind, dürfen für andere Zwecke wie den Bau von Wohngebäuden oder Industriebetrieben usw. immer die geltenden Normen und Bedingungen eingehalten werden.
3.- Urbanisierbares Land – „Suelo Urbanisierbar"
Dies ist die Art von Land, auf dem es in Zukunft mit Urbanisierungen, Gewerbegebieten, Industrieparks usw. bebaut werden kann. Wenn also ein öffentliches oder privates Bauprojekt genehmigt wird, kann das Gebiet urbanisiert werden.
Schritte zum Bau eines Wohnhauses auf einem rustikalen Grundstück
Sprechen Sie jetzt über „Rustikales Land“: Dies ist ein Land, in dem die Hauptnutzung die „landwirtschaftliche“ Nutzung oder die Nutzung durch Landwirte zur Entwicklung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit ist.
In diesem Gebiet ist es jedoch ausnahmsweise gestattet, Neubauten mit Wohnnutzung zu errichten. Diese Bauten müssen eine sehr geringe Baudichte aufweisen, um zu vermeiden, dass bebaute Gebiete mit hoher Dichte geschaffen werden, die „tatsächliche Urbanisierungen“ schaffen könnten.
Daher ist es sehr häufig festzustellen, dass Sie nur dann berechtigt sind, dort eine Konstruktion zu errichten, die auch als „Cortijo“, „Villa“, „Villa“ bezeichnet wird, wenn das Land eine Mindestgröße (5.000 m2, 10.000 m2 oder 20.000 m2 usw.) hat. masía ”, chalé”, “chalet”, “hacienda” usw.
In den spanischen ländlichen Gegenden ist das recht häufig anzutreffen Häuser, die über Grundstücken mit einer geringeren Größe gebaut wurden als die, für die Baurechte erforderlich waren (Häuser, die beispielsweise auf Grundstücken mit einer Fläche von weniger als 10.000 m2 gebaut wurden) Dies liegt daran, dass diese Gebäude gebaut wurden, bevor die neuen Vorschriften in Kraft traten, oder einfach, dass sie ohne Einhaltung der Gesetze gebaut wurden, sodass sie jetzt als Bauwerke betrachtet werden.Fuera de Ordenación“ (außerhalb der aktuellen Norm). Dies ist der Fall bei Immobilien, die vor langer Zeit gebaut wurden und jetzt nicht mehr den aktuellen Normen entsprechen. Diese Art von Immobilien kann jetzt vollkommen legal sein, unterliegt jedoch einigen Nutzungsbeschränkungen (das Wichtigste ist, dass das Haus und der Rest der bestehenden Konstruktionen auf dem Grundstück von der Verwaltung respektiert werden, aber sie können nicht erweitert werden, und das ist es auch nicht berechtigt, auf diesem Grundstück neue Gebäude zu errichten).
Wenn Sie also beabsichtigen, ein Projekt für den Bau eines Hauses in „rustikalen Land“-Gebieten zu entwickeln, sollten Sie sich zuerst bei der gesetzlichen Behörde (hauptsächlich dem Rathaus, Council = „Ayuntamiento“) erkundigen, welche Spezifikationen, Anforderungen und Einschränkungen, die man dort bauen muss.
1. Erster Schritt: Bestätigung, ob das Projekt entwickelt werden kann
Die "Baugenehmigung" oder "Baugenehmigung" oder "Baugenehmigung" (Licencia de Construcciónoder Licencia de Edificaciónoder Licencia de Obra Bürgermeister).
Wie bereits erwähnt, wenn Sie beabsichtigen, ein Projekt in einem der „rustikalen Land“-Gebiete zu entwickeln, Sie sollten sich zuerst bei der örtlichen Behörde erkundigen (hauptsächlich beim Rathaus oder Rat = „Ayuntamiento“)., oder alternativ, sich beraten zu lassen und Rat einzuholen Anwälte, Spezialisten für Bauwesen und ländliche Entwicklungen.
Bevor Sie also mit den fortgeschrittenen Schritten des Prozesses fortfahren, ist es wichtig, dass Sie Holen Sie sich die richtigen Informationen über die örtlichen Vorschriften und Beschränkungen des Gebietsund der Möglichkeiten, Ihr Projekt zu entwickeln und umzusetzen. Wie auch in anderen Ländern wird die Genehmigung Ihres Projekts offiziell genehmigt, wenn Sie vom Rathaus die „Baulizenz“ oder „Baugenehmigung“ erhalten.
So, das Der erste Schritt ist zu wissen, ob die örtliche Norm den Bau eines Hauses auf diesem Grundstück genehmigt.
Ganz wichtig: Wasser- und Stromversorgung
Wie oben erläutert, sind die Wasserversorgung, die Stromversorgung und der Abwasserservice Garantien für Bürger, die in städtischen Gebieten „suelo urbano“ leben. Aber im ländlichen Raum ist außerhalb der städtischen Gebiete und häufig außerhalb der Hauptanschlüsse an die Wasserversorgung und die Stromversorgung.
Tatsächlich ist die Das Rathaus ist nicht verpflichtet, in ländlichen Gebieten Hauptwasser und Strom bereitzustellen. Nur in der Stadt. Daher ist es sehr wichtig, die Möglichkeiten zur Wasser- und Stromversorgung auf dem ausgewählten Grundstück sorgfältig zu prüfen.
Beispielsweise: Wenn es in der Nähe des Grundstücks eine Wasser- und Stromversorgung gibt und diese angeschlossen werden kann, gibt es kein Problem.
Aber manchmal kommt es vor, dass die Der nächste Punkt des Strom- oder Wasseranschlusses ist weit entfernt. Das bedeutet also, dass Sie für den Anschluss hohe Kosten und die Kosten für die Versorgung des Grundstücks tragen müssen.
Nur Beratung lokaler Elektriker und KlempnerWenn Sie ein Bauunternehmen oder einen örtlichen Bauunternehmer kontaktieren, verfügen Sie über die notwendigen Informationen, um die Möglichkeiten der Wasser- und Stromversorgung sowie die Anschlüsse für dieses Grundstück zu bestätigen.
Sie müssen dies also von Anfang an berücksichtigen, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren können.
Es besteht jederzeit die Möglichkeit, Wasser aus einem internen, auf dem Grundstück installierten Tank sowie aus dem typisch spanischen Wasser zu beziehen „POZOS“ = WASSERBRUNNEN. Ebenso ist es möglich, Strom aus Sonnenkollektoren oder äolischer „Windkraft“ zu gewinnen. Diese Art von Lieferungen werden jedoch nicht immer von den örtlichen Rathäusern genehmigt, um eine Baugenehmigung zu erteilen. Daher müssen diese Informationen in den sehr frühen Schritten des Kauf-/Bauprozesses berücksichtigt werden.
Wir empfehlen dies daher vor dem Kauf des Grundstücksoder um eine Entscheidung über die Transaktion zu treffen, denken Sie daran, a VORBEREITENDE STUDIE DES PROJEKTS Rücksprache mit örtlichen Anwälten, Architekten, Bauherren oder dem technischen Personal der Bauabteilung des Rathauses (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Dies macht die Investition sicherer, da Sie schließlich eine konkrete Vorstellung haben und die Bedingungen und Einschränkungen für den Bau dieses Grundstücks kennen, bevor Sie mit dem Kauf des Grundstücks fortfahren. Es ist mehr als empfehlenswert, eine Studie von einem Anwalt durchzuführen Experte im Bauwesen und wenn möglich den Architekten konsultieren, der das Projekt und den Bau entwickeln wird.
Bitten Sie Ihren Anwalt in dieser Vorstudie auch, nicht nur die spezifischen Baurechte auf dem Grundstück zu bestätigen, sondern auch herauszufinden, welche anderen Entwicklungen in diesem Gebiet geplant sind, z. B. neue Straßen, Autobahnen, Eisenbahnlinien, Industrieparks, Gewerbegebiete, oder sogar eine Urbanisierung.
Diese Informationen erhalten Sie von Ihrem Anwalt bei Besprechungen im Rathaus, beim Studium der örtlichen Norm sowie beim Rathaus mit dem Dokument „CÉDULA URBANÍSTICA“.
Sobald Sie genau wissen, welche Art von Gebäude in diesem Land gebaut werden darf, müssen Sie die Dienste eines Architekten in Anspruch nehmen, um das Gebäude zu entwickeln PROJEKT DES BAUES, oder BAUPROJEKT.
Im Bauprojekt muss Ihr Architekt Ihre Ideen und Vorlieben an die spezifischen Vorschriften des Rathauses in diesem Bereich anpassen. Ihr Architekt wird Sie also durch diesen Prozess führen und Sie über die verschiedenen Möglichkeiten informieren, Ihr „ideales Haus“ in eine Konstruktion umzuwandeln, die den Vorschriften des Gebiets entspricht.
Das Wichtigste ist, dass Sie jedes Detail von Ihrem Architekten spezifizieren lassen. Lassen Sie Ihren Architekten die Pläne so detailliert wie möglich durchgehen. Versuchen Sie zu visualisieren, wie die Aussicht aus verschiedenen Fenstern aussehen wird und wie groß die Betten in den Gästezimmern sind.
In einfachen Worten: Versuchen Sie, so viele Informationen wie möglich über das endgültige Haus von Ihrem Architekten zu erhalten. Versuchen Sie, das Haus einzurichten und zu bewohnen, solange es noch auf Papier ist. Sie sind möglicherweise nicht vor Ort, um Dinge einzufangen, die Sie in den kommenden Jahren stören könnten, z. B. ein Fenster in einem Schlafzimmer, das nicht in der Mitte liegt, oder Oberlichter, die nicht genau über der Stelle liegen, an der sich die Waschbecken befinden.
Sobald das Projekt abgeschlossen ist, muss Ihr Architekt beim Bauprojekt beim örtlichen Rathaus der Bauabteilung anwesend sein („Departamento de Urbanismuso "oder"Concejalía de Urbanismo”). Mit der Beantragung der Baugenehmigung müssen Sie eine Gemeindesteuer entrichten, Impuesto über Konstruktionen, Installationen und ObrasDies gilt für alle Entwicklungen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist (unabhängig davon, ob eine beantragt / erteilt wurde oder nicht). Diese Steuer kann je nach Rathaus in Ihrer Region zwischen 2% und 4% der Baukosten variieren.
Anschließend untersuchen sie, wie geeignet Ihr Projekt für die spezifischen Bedingungen oder Einschränkungen in der Region ist.
Wenn Ihr Projekt normativ ist und die Vorschriften und Anforderungen erfüllt, auf denen Sie in diesem Bereich aufbauen müssen, werden Sie ermächtigt, dort mit der richtigenBaugenehmigung" oder "Baugenehmigung“, So haben Sie das Recht, dort genau das Grundstück zu errichten, das Sie dem Rathaus mit dem Projekt vorgelegt haben.
2.- Zweiter Schritt: Bauprozess
Bitte, Klicken Sie unten um detaillierte Informationen über den Bauprozess zu erhalten, wenn Sie sich entschieden haben, Ihr Bauprojekt in Spanien zu entwickeln.
