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Bau eines Wohnhauses im rustikalen Land

TLA-Anwälte befassen sich seit mehr als 15 Jahren mit Transaktionen und Fällen von Immobilien in ländlichen Gebieten auf dem gesamten spanischen Territorium. Aus Katalonien (Tarragona und Barcelona), der Region Valencia (Castellón, Valencia und Alicante - Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-Tal) und Malaga.

Aufgrund unserer umfassenden Erfahrung und der Anerkennung verschiedener regionaler Normen haben wir einen Leitfaden für diejenigen vorbereitet, die beabsichtigen, ein Grundstück in ländlichen Gebieten Spaniens zu kaufen, auf dem ein Haus gebaut werden soll es.

Aufbau im rustikalen Land - wie man ein Haus im rustikalen Spanien errichtet.

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie auf dem Land kaufen, z. B. ein Bauernhaus (Cortijo), müssen Sie unbedingt herausfinden, ob es sich um eine Immobilie in einer der folgenden Regionen handelt: Bereich, in dem Urbanisierung erlaubt ist (in diesem Fall heißt es "finca urbana" oder "suelo urbano") oder wo Urbanisierung und Wohnbebauung nicht erlaubt sind ("Finca rustica" oder "suelo rustico").

Land in Spanien ist in verschiedene Typen unterteilt:

1. SUELO URBANO

Dies ist ein Land, in dem es gestattet ist, mit bestimmten, in den „Entwicklungsplänen“ der Stadt oder des Gebiets enthaltenen Merkmalen zu bauen (Plan General de Ordenación Urbana PGOU) oder in bestimmten Urbanisierungszonen mit der Bezeichnung „Teilpläne“ (Flugzeuge Parciales), Etc.

Dieses Land verfügt über alle Einrichtungen und Voraussetzungen, um in einer hohen Bevölkerungsdichte zu leben, wie z. B. die ordnungsgemäße Wasser- und Elektrizitätsversorgung, den Anschluss an die Kanalisation, Parks und Grünflächen, Sport, Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser usw.

Stadtland oderStädtischer Boden“Ist diejenige, die wir in Städten, Dörfern oder Urbanisationen verwenden und die früher über Straßen mit Bürgersteigen, Fußgängerzonen, Straßen, Gewerbegebieten, Gesundheitszentren, Schulen, Krankenhäusern, Sport usw. erreichbar war.

2. SUELO NO URBANIZABLE (nicht städtebaulich):

«No Urbanizable» ist eine Art von Land, auf dem es nicht möglich ist, Industrie-, Wohn- oder Gewerbeflächen zu erschließen, da die geschützten Nutzungen festgelegt werden sollen, die hauptsächlich mit Wald, Landwirtschaft und anderen verbunden sind. Daher sind in dieser Art von Land andere Nutzungen als Wohn-, Industrie- oder Gewerbeflächen sehr begrenzt, eingeschränkt und nicht immer zulässig.

Innerhalb des «nicht städtebaulichen» Geländes finden wir je nach Nutzung und Schutzniveau eine Unterteilung in Bodentypen:

  • Geschütztes Land (auf Spanisch «Suelo No Urbanizable Protegido»): Dies ist ein Land, in dem aus bestimmten Gründen (normalerweise im Zusammenhang mit Natur, Wald usw.) Bauwerke und andere Arten von Aktivitäten beschränkt sind, um einen bestimmten Wert zu schützen.
  • Nicht geschütztes Land (auf Spanisch «Suelo No Urbanizable Comun»): Dies ist ein Land, in dem die Hauptnutzung Landwirtschaft und Landwirtschaft ist und in dem andere Nutzungen (wie Wohnen, Gewerbe usw.) unter Beachtung bestimmter Bedingungen zulässig sein könnten.

«Rustikales Land»Ist der Name, der in der Regel in die übernommen wird Suelo Keine Urbanisierbare Comun in Spanien. Mit anderen Worten: Gebiete, in denen keine Urbanisierung möglich ist und die für die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt sind, dürfen für andere Zwecke wie den Bau von Wohngebäuden oder Industriebetrieben usw. immer die geltenden Normen und Bedingungen eingehalten werden.  

3.- SUELO URBANISIERBAR:

Dies ist die Art von Land, auf dem es, da es jetzt als "nicht städtebaulich" eingestuft wird, künftig mit Urbanisationen, Gewerbegebieten, Industrieparks usw. erschlossen werden kann.

Sprechen Sie jetzt über „Rustikales Land“: Dies ist ein Land, in dem die Hauptnutzung die „landwirtschaftliche“ Nutzung oder die Nutzung durch Landwirte zur Entwicklung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit ist.

In diesem Gebiet ist es jedoch ausnahmsweise gestattet, Neubauten mit Wohnnutzung zu errichten. Diese Konstruktionen müssen eine sehr geringe Baudichte aufweisen, um zu vermeiden, dass dicht bebaute Gebiete entstehen, die faktisch zu „Urbanisierungen“ führen könnten.

Daher ist es sehr häufig festzustellen, dass Sie nur dann berechtigt sind, dort eine Konstruktion zu errichten, die auch als „Cortijo“, „Villa“, „Villa“ bezeichnet wird, wenn das Land eine Mindestgröße (5.000 m2, 10.000 m2 oder 20.000 m2 usw.) hat. masía ”, chalé”, “chalet”, “hacienda” usw.

In den spanischen ländlichen Gegenden ist das recht häufig anzutreffen Häuser, die über Grundstücken mit einer geringeren Größe gebaut wurden als die, für die Baurechte erforderlich waren (Häuser, die beispielsweise auf Grundstücken mit einer Fläche von weniger als 10.000 m2 gebaut wurden)  Dies liegt daran, dass diese Gebäude gebaut wurden, bevor die neuen Vorschriften in Kraft getreten sind, oder einfach daran, dass sie ohne Einhaltung der Gesetze gebaut wurden. Daher werden sie jetzt als Konstruktionen betrachtet. «Fuera de Ordenación»(Aus aktueller Norm). Dies ist der Fall bei Immobilien, die vor langer Zeit gebaut wurden und nun nicht mehr der aktuellen Norm entsprechen. Diese Art von Immobilien kann jetzt vollkommen legal sein, unterliegt jedoch einigen Nutzungsbeschränkungen (das Wichtigste ist, dass das Haus den Rest der bestehenden Konstruktionen auf dem Grundstück respektiert, aber sie können nicht erweitert werden, und dies ist nicht der Fall Baugenehmigung für Neubauten auf diesem Grundstück).

Wenn Sie also beabsichtigen, ein Projekt für den Bau eines Hauses in Gebieten mit «rustikalem Land» zu entwickeln, sollten Sie sich zuerst an die gesetzliche Behörde (hauptsächlich das Rathaus, Rat = „Ayuntamiento“) wenden. Dies sind die Spezifikationen, Anforderungen und Einschränkungen, die Sie dort möglicherweise bauen müssen.

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SCHRITTE ZUM FOLGEN

1. ERSTER SCHRITT: WISSEN, OB IHR PROJEKT ENTWICKELBAR IST

Die "Baugenehmigung" oder "Baugenehmigung" oder "Baugenehmigung" (Licencia de Construcciónoder Licencia de Edificaciónoder Licencia de Obra Bürgermeister).

Wie bereits erwähnt, sollten Sie sich zunächst bei der Justizbehörde (hauptsächlich beim Rathaus oder beim Rat = „Ayuntamiento“) erkundigen oder sich alternativ beraten lassen, wenn Sie beabsichtigen, ein Projekt in einem der Gebiete des „rustikalen Landes“ zu entwickeln Beratung von Rechtsanwaltsspezialisten im Bauwesen und in rustikalen Entwicklungen.

Bevor Sie mit den fortgeschrittenen Schritten des Prozesses fortfahren, ist es wichtig, dass Sie die richtigen Informationen über die örtlichen Vorschriften und Einschränkungen des Gebiets sowie über die Möglichkeiten zur Entwicklung und Ausführung Ihres Projekts erhalten. Wie auch in anderen Ländern wird die Genehmigung Ihres Projekts offiziell genehmigt, wenn Sie die «Baugenehmigung» oder «Baugenehmigung» vom Rathaus erhalten.

So, das Der erste Schritt ist zu wissen, ob die örtliche Norm den Bau eines Hauses auf diesem Grundstück genehmigt.

Zweiter Schritt: WASSER- UND STROMVERSORGUNG:

Wie oben erläutert, sind die Wasserversorgung, die Stromversorgung und der Abwasserservice Garantien für Bürger, die in städtischen Gebieten „suelo urbano“ leben. Aber im ländlichen Raum ist außerhalb der städtischen Gebiete und häufig außerhalb der Hauptanschlüsse an die Wasserversorgung und die Stromversorgung.

Tatsächlich ist das Rathaus nicht verpflichtet, in ländlichen Landgebieten Wasser und Strom zuzuführen. Nur in der Stadt. Es ist daher sehr wichtig, die Möglichkeiten, Wasser und Strom auf das ausgewählte Grundstück zu bringen, sorgfältig zu untersuchen.

 Beispielsweise: Wenn es in der Nähe des Grundstücks eine Wasser- und Stromversorgung gibt und diese angeschlossen werden kann, gibt es kein Problem.

Manchmal kommt es jedoch vor, dass der nächste Punkt des Strom- oder Wasseranschlusses weit entfernt ist. Das bedeutet, dass Sie, um verbunden zu werden, hohe Kosten und die Kosten zahlen müssen, um die Versorgung der Immobilie zu gewährleisten.

Wenn Sie sich nur an örtliche Elektriker und Installateure oder örtliche Bauherren wenden, erhalten Sie die erforderlichen Informationen, um die Möglichkeiten der Wasserversorgung und des Anschlusses von Wasser und Elektrizität für dieses Grundstück zu bestätigen.

Sie müssen dies also von Anfang an berücksichtigen, bevor Sie mit dem Kauf fortfahren können.

Es ist immer möglich, Wasser aus einem internen Vorratsbehälter zu beziehen, der auf dem Grundstück installiert ist, und aus den typischen spanischen „POZOS“ = WATER WELLS. Auf die gleiche Weise ist es möglich, Elektrizität aus Sonnenkollektoren oder eolischer „Windkraft“ zu gewinnen. Diese Art von Lieferungen wird jedoch nicht immer von den örtlichen Rathäusern genehmigt, um Baugenehmigungen zu erteilen. Daher müssen diese Informationen in den ersten Schritten des Kauf- / Bauprozesses berücksichtigt werden.

Wir empfehlen dies daher vor dem Kauf des Grundstücksoder um eine Entscheidung über die Transaktion zu treffen, denken Sie daran, a VORBEREITENDE STUDIE DES PROJEKTS Rücksprache mit örtlichen Anwälten, Architekten, Bauherren oder dem technischen Personal der Bauabteilung des Rathauses (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Dies macht die Investition sicherer, da Sie schließlich eine konkrete Vorstellung haben und die Bedingungen und Einschränkungen für den Bau dieses Grundstücks kennen, bevor Sie mit dem Kauf des Grundstücks fortfahren. Es ist mehr als empfehlenswert, eine Studie von einem Anwalt durchzuführen Experte im Bauwesen und wenn möglich den Architekten konsultieren, der das Projekt und den Bau entwickeln wird.

Bitten Sie Ihren Anwalt in dieser Vorstudie auch, nicht nur die spezifischen Baurechte auf dem Grundstück zu bestätigen, sondern auch herauszufinden, welche anderen Entwicklungen in diesem Gebiet geplant sind, z. B. neue Straßen, Autobahnen, Eisenbahnlinien, Industrieparks, Gewerbegebiete, oder sogar eine Urbanisierung.

Diese Informationen erhalten Sie von Ihrem Anwalt bei Besprechungen im Rathaus, beim Studium der örtlichen Norm sowie beim Rathaus mit dem Dokument „CÉDULA URBANÍSTICA“.

Sobald Sie genau wissen, welche Art von Gebäude in diesem Land gebaut werden darf, müssen Sie die Dienste eines Architekten in Anspruch nehmen, um das Gebäude zu entwickeln PROJEKT DES BAUESbezeichnet, oder BAUPROJEKT.

Im Bauprojekt muss Ihr Architekt Ihre Ideen und Vorlieben an die spezifischen Vorschriften des Rathauses in diesem Bereich anpassen. Ihr Architekt wird Sie also durch diesen Prozess führen und Sie über die verschiedenen Möglichkeiten informieren, Ihr „ideales Haus“ in eine Konstruktion umzuwandeln, die den Vorschriften des Gebiets entspricht.

Das Wichtigste ist, dass Sie jedes Detail von Ihrem Architekten spezifizieren lassen. Lassen Sie Ihren Architekten die Pläne so detailliert wie möglich durchgehen. Versuchen Sie zu visualisieren, wie die Aussicht aus verschiedenen Fenstern aussehen wird und wie groß die Betten in den Gästezimmern sind.

In einfachen Worten: Versuchen Sie, so viele Informationen wie möglich über das endgültige Haus von Ihrem Architekten zu erhalten. Versuchen Sie, das Haus einzurichten und zu bewohnen, solange es noch auf Papier ist. Sie sind möglicherweise nicht vor Ort, um Dinge einzufangen, die Sie in den kommenden Jahren stören könnten, z. B. ein Fenster in einem Schlafzimmer, das nicht in der Mitte liegt, oder Oberlichter, die nicht genau über der Stelle liegen, an der sich die Waschbecken befinden.

Sobald das Projekt abgeschlossen ist, muss Ihr Architekt beim Bauprojekt beim örtlichen Rathaus der Bauabteilung anwesend sein („Departamento de Urbanismo "oder"Concejalía de Urbanismo”). Mit der Beantragung der Baugenehmigung müssen Sie eine Gemeindesteuer entrichten, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y ObrasDies gilt für alle Entwicklungen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist (unabhängig davon, ob eine beantragt / erteilt wurde oder nicht). Diese Steuer kann je nach Rathaus in Ihrer Region zwischen 2% und 4% der Baukosten variieren.

Anschließend untersuchen sie, wie geeignet Ihr Projekt für die spezifischen Bedingungen oder Einschränkungen in der Region ist.

Wenn Ihr Projekt normativ ist und die Vorschriften und Anforderungen erfüllt, auf denen Sie in diesem Bereich aufbauen müssen, werden Sie ermächtigt, dort mit der richtigenBaugenehmigung"Oder"Baugenehmigung“, So haben Sie das Recht, dort genau das Grundstück zu errichten, das Sie dem Rathaus mit dem Projekt vorgelegt haben.

2.- SCHRITT 2: BAUVERFAHREN

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Bauprozess beim Eigenbau

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