Falls Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, beachten Sie bitte die folgenden Informationen:

1.- Überprüfen Sie die Dokumente und die Rechtmäßigkeit der Immobilie

1.-Überprüfen Sie die Beschreibung der Immobilie in den Eigentumsurkunden („Escritura“) 

Überprüfen Sie die Eigentumsurkunden: Überprüfen Sie in den Eigentumsurkunden, ob die Eigenschaft korrekt beschrieben erscheint. Eigentumsurkunden müssen a perfekte beschreibung der auf dem Grundstück vorhandenen Konstruktionen.

Es ist durchaus üblich, dass Immobilien, die sich seit vielen Jahren im Besitz verschiedener Eigentümer befinden, durch Erweiterungen (ein neues Zimmer, Schließen der Veranda oder Terrasse usw.) oder durch Neubauten (Garage, Pool, Gast) modifiziert wurden Haus).

Wenn die tatsächliche Größe und Konstruktion nicht mit der Beschreibung in der Urkunde übereinstimmts    Mach dir keine Sorgen!  Es gibt Prozesse, die durchgeführt werden können, und es gibt Möglichkeiten, dies zu klären!. Aber Sie müssen sie im selben Moment kennen, in dem Sie die Entscheidung zum Verkauf treffen, um genau zu wissen, „was“ Sie tun müssen und „wie viel“ diese Maßnahmen kosten werden.

---

Zum Beispiel: Sie haben ein 120 m² großes Haus mit einem 2 m² großen Pool und einer Garage, die in ein Gästehaus umgewandelt wurde. In den Urkunden erscheint das Haus nur mit 50 m2, aber die Urkunden erwähnen den Pool nicht. Und die Garage wird in den Urkunden als „Garage“ und nicht als „Gästehaus“ bezeichnet.

In diesem Fall müssen Ihre Taten aktualisiert werden und Sie müssen dafür bezahlen. 

Anmerkungen: Wir sprechen nicht über die „interne Beschreibung“ des Hauses, sondern nur über den Umfang des Grundstücks, bekannt als „bebaute Größe“ (auf Spanisch „superficie construida“).

Urkunden müssen nicht die tatsächliche Beschreibung oder Verteilung „innerhalb“ des Hauses zeigen. Wenn Sie das Innere des Grundstücks verändert haben, indem Sie Innenwände geändert haben, ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Es genügt dann, die Neuverteilung nach Fertigstellung beim Notar zu erklären.

Zum Beispiel zeigen Urkunden, dass es 4 Schlafzimmer gibt und Sie diese beim Kauf der Immobilie in 2 umgewandelt haben. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Als Eigentümer haben Sie die Freiheit, sich innerhalb des Grundstücks zu reformieren (es wird immer die richtige Lizenz erhalten).

2.- Überprüfen Sie, wie die Immobilie beim Catastro-Büro registriert ist (auch bekannt als „SUMA“ oder „IBI“ oder „COUNCIL TAX“)

Ebenso wie in den Urkunden muss die Immobilie in „Catastro“ so eingetragen werden, wie sie tatsächlich ist. Jedes Jahr zeigen Katasterrechnungen die tatsächliche Größe der Immobilie. Sie müssen dann prüfen, ob die Katasteraufzeichnungen die tatsächliche Größe des Grundstücks wie „in Wirklichkeit“ zeigen, einschließlich aller vorgenommenen externen Änderungen oder Erweiterungen.

Denken Sie daran, dass das Catastro-Büro die Gemeindesteuer anhand der Größe der Immobilie berechnet und dabei alle Baukomponenten wie Haus, Pool, Garage usw. berücksichtigt. Wenn Sie Erweiterungen auf dem Grundstück vorgenommen haben und das Catastro-Büro nicht darüber informiert haben, Der richtige Zeitpunkt dafür ist, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden.

---

  Anmerkungen: Bitte, folge diesem Beispiel: Als Sie die Immobilie gekauft haben, gab es ein 120m2 großes Haus. Dies wurde auch in den Urkunden und in der Catastro-Rechnung gezeigt. Aus diesem Grund betrugen die Catastro-Rechnungen (IBI) 300 EUR.

Ein Jahr nachdem Sie einen 50 m2 großen Pool und eine 40 m2 große Garage gebaut haben. Sie haben sie Catastro nicht gemeldet. Wenn Sie Catastro den neuen Pool und die Garage gemeldet hätten, wären die Rechnungen für die Gemeindesteuer von 300 EUR auf 350 EUR (ungefähr) gestiegen, 50 EUR mehr aufgrund der Neubauten.

Wenn Sie sich nun für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden, müssen Sie die im Catastro Office registrierten Informationen aktualisieren. Sie können dann das Catastro Office über die von Ihnen vorgenommenen Verlängerungen informieren und Sie dann auffordern, die Differenz von 50 EUR (ca.) für die nicht deklarierten Verlängerungen bis zu 4 Jahren zu zahlen.

 FRAGE: Ich habe mein Eigentum in der Zeit erweitert, in der ich Eigentümer war, oder einfach, meine Taten und das Katastrophenbüro stimmen nicht mit der tatsächlichen Größe meines Eigentums überein. Wie sortiere ich das aus?

3.- Überprüfen Sie die rechtliche Situation des Baus:

Für den Verkauf der Immobilie ist ein Nachweis der Rechtmäßigkeit der Immobilie erforderlich. ZWEI Dokumente können Ihnen auf folgende Weise helfen:

• Wohnbescheinigung (CH)
• Kein Verstoßzertifikat (CNUI)

A)   Ist eine Wohnbescheinigung oder Berufserlaubnis „obligatorisch“ beim Verkauf/Kauf von Immobilien in Spanien?

ANTWORT: Das hängt von der Art der Immobilie ab

In „Neue“ EigenschaftenDer Bauherr ist verpflichtet, dem Käufer dieses Dokument nach Abschluss des Verkaufsprozesses zu übergeben.

Aber bitte beachte das in „Wiederverkauf“, gibt es kein Gesetz, das den Verkäufer zwingt, dieses Dokument bei Abschluss des Verkaufs vorzulegen. Die spanischen Gesetze besagen, dass es der „Käufer“ ist, der dieses Dokument nach Fertigstellung auf seinen Namen erhalten muss, um mit den Änderungen der Wasser- und Elektronamen fortzufahren.

Wir müssen an dieser Stelle darauf hinweisen, dass die Verwaltung es nach Fertigstellung ablehnen kann, dem Käufer die CH auszuhändigen, falls die Liegenschaft vom Vorbesitzer unbemerkt bearbeitet worden ist. Wenn sich die Immobilie also nicht in einem einwandfreien rechtlichen Zustand befindet, besteht die Gefahr, dass die Genehmigung dieses Dokuments nach Fertigstellung nicht eingeholt wird. Und dies könnte den Käufer in eine sehr komplizierte Situation bringen, da er dann Probleme haben könnte, die Versorgungsverträge auf seinen Namen zu bekommen.

Ein sehr wichtiger Punkt hierbei ist, dass die Existenz oder Gültigkeit der CH und der Rest der Informationen über die CH nicht in den Urkunden, sondern im örtlichen Rathaus der Region ausgewiesen wird !.

Daher muss Ihr Anwalt diese Angelegenheit sorgfältig anhand seines Fachwissens und seiner Erfahrung prüfen, um ein so wichtiges Dokument wie dieses zu bestätigen.  

Von als Schlussfolgerung, Dieses Zertifikat ist von wesentlicher Bedeutung Für den Verkauf muss die Immobilie und deren Bestätigung von Beginn des Kauf- / Verkaufsprozesses an überprüft werden.

Wir alle wissen, dass der CH ein Dokument ist, das zeigt, dass Eigentum unter Einhaltung der spanischen Konstruktionsgesetze gebaut wurde und diese erfüllt.

Dieses Dokument wird auch benötigt, um Wasser und Strom an die Immobilie anzuschließen, wenn Sie die Immobilie zum ersten Mal erwerben, und um die Änderungen in den Verträgen und die Versorgung für den zweiten und nachfolgenden Eigentümer zu gewährleisten.

CH war früher 5-10 Jahre gültig und muss jedes Mal erneuert werden, wenn die Immobilie verkauft oder weitergegeben wird, wobei die Namen der derzeitigen Eigentümer angegeben werden.

CKlicken Sie unten, um mehr über die Anforderung zu erfahren, beim Wiederverkauf eine Wohnbescheinigung vorzulegen:

Was ist Wohnbescheinigung – Beschäftigungslizenz – Cedula de habitabilidad. Es wird in Spanien benötigt?

 

B) - No Infraction Certificate .- Dies wird genannt "Certificado de No Infracción Urbanística”(CNUI).

Dabei handelt es sich um eine vom Rathaus ausgestellte Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass die Immobilie frei (oder nicht) von jeglichen Bußgeldern auf der Immobilie ist, die sich aus Bauarbeiten oder Handlungen ergeben, die ohne die entsprechende Genehmigung auf der Immobilie vorgenommen wurden.

Zum Beispiel der Bau des Haupthauses, von Garagen, Bauerweiterungen, Pools, Arbeiten an Land, Landschaftsbau usw. ohne die entsprechenden Genehmigungen oder Lizenzen des Rathauses.

Warum ist für den Verkauf einer Immobilie in Spanien eine Nichtverstoßbescheinigung erforderlich?

Es wird dazu beitragen, dass Ihr Verkauf reibungslos verläuft. Wenn Sie alle Ihre Dokumente in der richtigen Reihenfolge haben, z. B. Bescheinigungen, aus denen hervorgeht, dass Ihre Immobilie frei von Bußgeldern ist, werden der Prozess und der Verkauf schneller und einfacher abgewickelt.

Das Vorhandensein aller Dokumente der Immobilie schafft Vertrauen in den möglichen Käufer und seinen eigenen Anwalt.

Bitte beachten Sie, dass bei einem Bußgeld, das sich auf Ihre Immobilie für den Bau oder eine der Erweiterungen auswirkt, IT WIRD NICHT IN DEN TATEN GEZEIGT und / oder die restlichen Dokumente von der Unterkunft. Diese Informationen sind nur beim örtlichen Rathaus der Region erhältlich.

Von nun an ist dieses Zertifikat WESENTLICH zum Verkauf der Immobilie, und muss vom Eigentümer bezogen werden  Bevor Fertigstellung.

Wie erhält man das „Certificado de No Infracción Urbanística“ – ein Zertifikat über Nichtverstöße in Spanien?

Der beste Weg, es zu erhalten, besteht darin, dass Sie es beim Rathaus beantragen. Sie können Ihren Anwalt darum bitten.

Das Certificate of No Infraction zeigt einige Strafen oder Bußgelder oder sogar Abrissanordnungen. Kann ich die Immobilie in diesen Fällen verkaufen? 

Falls das Ergebnis der Unbedenklichkeitsbescheinigung irgendwelche Informationen über eventuelle Bußgelder, Strafen oder anderes enthält, sollten Sie sich an einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt wenden, um ihm das weitere Vorgehen mitzuteilen. Manchmal enthalten die Informationen aus diesem Zertifikat historische Bußgelder, die bereits bezahlt wurden oder jetzt abgelaufen sind, und in anderen Fällen gibt es schwerwiegende Probleme, die den Verkaufsprozess beeinträchtigen könnten.

Allerdings kann die Immobilie verkauft werden, da das spanische System den Käufern erlaubt, Immobilien mit Baustrafen zu kaufen. Käufer müssen jedoch über die Einzelheiten dieser Geldbußen und die Konsequenzen, die sie als neue Eigentümer haben können, genau informiert sein. Wenn die Käufer ordnungsgemäß informiert werden und sich ausdrücklich damit einverstanden erklären, die Immobilie mit diesen Bußgeldern zu kaufen, kann der Verkauf durchgeführt werden.

 

2.- Überprüfen Sie Ihre persönliche Steuersituation – Steuerplanung beim Verkauf eines Hauses in Spanien

a) Wie werden Kapitalgewinne beim Verkauf spanischer Immobilien berechnet?

Verkäufe spanischer Immobilien führen zu einer Kapitalhaftung gegenüber Verkäufern.

Die zu zahlende Kapitalgewinnsteuer beträgt 19 % des „Nettogewinns“ des Verkaufs.

Um den „Nettogewinn“ des Verkaufs zu erhalten, müssen Sie diese Formel befolgen:

Verkaufspreis – Anschaffungspreis – Anschaffungskosten und Anschaffungssteuern – Kosten für „Strukturreformen“ der Immobilie

---

Beispiel für die Berechnung des Kapitalzuwachses: 

• Sie haben 2015 eine Wiederverkaufsimmobilie zu einem Preis von 200.000 EUR gekauft.
• In diesem Moment haben Sie 24.000 EUR bezahlt, das sind 12% der Ausgaben: 10% Transfersteuer + 2% Notar, Grundbuch, Anwaltskosten usw.
• Dann haben Sie interne Reformen für 17.000 EUR durchgeführt (Änderung der Bodenbearbeitung, Reparatur des Pools und neue Fenster).
• Einige Jahre später bauten Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR

Dann haben Sie sich für einen Verkaufspreis von 260.000 EUR entschieden.

Was ist das Capital Gains derived aus fehlen uns die Worte. Salz?

HINWEIS: Bevor wir die Berechnung durchführen, müssen wir Sie darüber informieren, dass die spanische Verwaltung alle oben genannten Konzepte zur Steuersenkung in Betracht ziehen wird, mit Ausnahme des Konzepts für „interne Reformen“ für einen Wert von 17.000 EUR. Der Grund dafür ist, dass „innere“ Reformen, die keine „strukturellen“ Reformen sind, nicht für Steuervorteile berücksichtigt werden.

Wir verwenden die Formel:

260.000 (Preis des Verkaufs) - 200.000 (Kaufpreis) - 24.000 (Aufwendungen und Steuern beim Erwerb) - 20.000 (Neue Garage) =

16.000 EUR

Dies ist der mit dem Verkauf zu erzielende „Nettogewinn“.

Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19% beträgt, beträgt der Steuersatz für Kapitalerträge:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

---

b) So zahlen Sie Kapitalgewinne beim Verkauf einer spanischen Immobilie aus

1.- Berechnen Sie die spanischen Kapitalgewinne für spanische Einwohner

Da Sie in Spanien NICHT steuerlich ansässig sind, ist die Art und Weise, wie Sie Kapitalgewinne zahlen, folgende:

– BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3 % RETURN

: Nach Abschluss des Verkaufs zwingt die spanische Verwaltung den Käufer dazu, eine EINBEHALTUNG von 3 % vom Wert des Verkaufspreises zu leisten. Sie erhalten also nicht den vollen vereinbarten Preis. Der Käufer behält die 3 % des Gesamtpreises und ist verpflichtet, diese beim Finanzamt zu hinterlegen. Dies geschieht „am selben Tag des Verkaufsabschlusses“.

HINWEIS: Wenn der Verkaufspreis nach dem obigen Beispiel 260.000 EUR betrug, hätte der Käufer einen Selbstbehalt von 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

– VOR 6 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: ERKLÄRUNG DES KAPITALGEWINNS (19 %):

Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, die „Capital Gains Declaration“ beim spanischen Finanzamt einzureichen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer nach dem oben genannten Beispiel berechnen. In diesem Fall beträgt der von Ihnen zu zahlende Betrag 3.040 EUR.

HINWEIS: Wie hier erläutert, beträgt der aus dieser Transaktion abgeleitete CG 3.040 EUR. Da Ihnen ein höherer Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurde, haben Sie bei der spanischen Verwaltung eine „Gutschrift“ für die Differenz.

Wenn also die spanische Verwaltung 7.800 EUR für die CG-Steuer von Ihnen einbehält, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt, muss die spanische Verwaltung Ihnen die Differenz „erstatten“: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wie beantrage ich diese Rückerstattung? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in dieselbe Kapitalgewinnerklärung aufnehmen, um ihn dem Finanzamt vorzulegen.

2.- Berechnen Sie spanische Kapitalgewinne als spanische Steuerinländer 

Für den Fall, dass Sie als „spanischer Steuerinländer“ gelten (was bedeutet, dass Sie Ihre Einkommenssteuer in Spanien als in Spanien ansässiger Einwohner zahlen), haben Sie nach Berechnung der Kapitalgewinne die folgenden Steuervorteile:

• KEINE KAPITALGEWINNE BEI ​​DAUERHAFTEM WOHNSITZ: Falls die Immobilie, die Sie verkaufen, Ihr ständiger Wohnsitz ist (Sie nutzen sie seit mehr als 3 Jahren als Ihr „dauerhaftes Zuhause“), dann haben Sie folgende Vorteile:
  • Wenn Sie jünger als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die Beträge des erzielten Verkaufs, die in den Erwerb einer neuen Immobilie, die als Ihr ständiger Wohnsitz genutzt werden soll, „reinvestiert“ werden. Sie haben 2 Jahre Zeit, um diese „Reinvestition“ zu praktizieren (wenn Sie 2 Jahre vergangen sind, ohne diese Beträge zu investieren, werden Sie vollständig besteuert).
  • Wenn Sie älter als 65 Jahre sind: Sie zahlen CG nicht für die beim Verkauf erzielten Beträge. Und das auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie „reinvestieren“.
• KEINE 3% RETENTION: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie vom Käufer den vollen Preisbetrag ohne Vorbehalt.

Normalerweise verwechseln Eigentümer den „spanischen Steuerwohnsitz“ mit dem „spanischen Wohnsitz“..

Mit anderen Worten, die Leute denken, dass die von der spanischen Nationalpolizei ausgestellte „spanische Aufenthaltskarte“ oder „Residenzbescheinigung“ ausreicht, um nachzuweisen, dass sie „spanische Steueransässige“ sind, und leider ist dies nicht der Fall.

Das "Spanische Residenzkarte" (oder "Spanische Wohnsitzbescheinigung“), ist kein gültiges Dokument, um Ihre steuerliche Betrachtung als „Steuerinländer“ zu ändern.

Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient nur der Erklärung, dass Sie in Spanien leben, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Bewohner in einem bestimmten Gebiet zu ermöglichen.

Was ist die spanische Steuerbescheinigung, ist sie mit der „TIE“ identisch? 

Um spanischer Staatsbürger für Steuern zu werdenWenn Sie als normaler spanischer Staatsbürger beginnen, Ihre Steuern in Spanien zu zahlen, müssen Sie den SPANISCHE STEUERZERTIFIZIERUNG Sie werden vom spanischen Finanzamt oder vom spanischen Zoll ausgestellt, und dann zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht in Ihrem Herkunftsland.

Und auch, wenn Sie bei der Steuerbehörde Ihres Landes angeben müssen, dass Sie in Spanien steuerpflichtig sind und in Ihrem Land nicht als Steuerwohnsitz verbleiben möchten -

Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater nach den Steuern, die Sie derzeit zahlen, denn selbst wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, sollten Sie die EINKOMMENSTEUER-NICHT-WOHNER deklarieren und bezahlen.

- SCHLUSSFOLGERUNGEN

Wenn Sie sich entschlossen haben, Ihre spanische Immobilie zu verkaufen, berücksichtigen Sie bitte, dass Sie Folgendes benötigen, um Folgendes zu erhalten / zu präsentieren Dokumente vor dem Verkauf:

1. Eigentumsurkunden der Immobilie (Schreiben): Wenn möglich, die ORIGINAL. Mit der korrekten und aktualisierten Beschreibung der Konstruktionen.
2. Steuergesetz (IBI - SUMA) .- Mit der richtigen Beschreibung der Konstruktionen.
3. Wasser- und Stromrechnungen.- die neuesten.
4. Wohnbescheinigung auch genannt "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Kein Verstoßzertifikat .- Das nennt man "Certificado de No Infracción Urbanística" .
6. Zertifikat der Eigentümergemeinschaft (wenn der Fall) zeigt, dass Sie über die Gemeinschaftsgebühren auf dem Laufenden sind.
7. Original NIE & Original Pässe
8. Energieausweis

STEUERN : Sie müssen folgende Steuerunterlagen vorlegen:

Modelle 210 oder 214 aus den letzten 3 Jahren. Wenn nicht in Spanien steuerpflichtig

Modell 100 aus den 3 Vorjahren. Wenn spanische Steuerresident