(Englische Version übersetzt vom Original in Spanisch unter El Pais )
Heutzutage haben die Käufer einer der Werbeaktionen für Wohnungen in der Maricara-Straße in der Nähe von Butarque (Madrid) einen wichtigen Termin. Das vielleicht wichtigste der letzten 24 Monate ist es wert, zum ersten Mal in ihre neuen Wohnungen einzutreten, die seit 2 Jahren bezahlt werden. Es bleibt nur ein paar Minuten Zeit, um die Fehler in einem Formular („Snag List“) festzuhalten und den Technikern des Veranstalters mitzuteilen. Der Enthusiasmus und die Erwartung spiegeln sich in den Gesichtern der ankommenden Käufer wider, die in wenigen Wochen, etwa wenn sie die Lizenz für den Erstbezug erhalten, in ihr neues Zuhause umziehen können.
Diese Szene ist in vielen spanischen Städten wieder zur Gewohnheit geworden. Der Verkauf von Neubauwohnungen wächst bei den Weiterverkaufstransaktionen schneller. Im ersten Quartal des Jahres wurden 26,100 neue Gebäude übergeben, 14.4% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Andererseits wurden nur 1,535 weitere Wiederverkäufe verkauft, was laut INE (Spanish Official Statistics Data) einer Steigerung von 1.4% entspricht. Diese Immobilien, die jetzt an ihre Eigentümer geliefert werden, sind die ersten des neuen Zyklus, der am ersten Tag nach der Auswahl der spanischen Immobilienblase begann
Im Jahr 2008 war der Bau in ganz Spanien gelähmt und dauerte bis Ende 2015, als positive Zeichen gesetzt wurden. In den letzten 8 Jahren hatten Menschen, die Häuser kaufen mussten, keine andere Wahl, als zum Second Hand (Wiederverkauf) zu gehen, der zur Lebensader des Marktes wurde. Jetzt beginnen die Förderer der neuen Generation damit, die Projekte umzusetzen, die 2016/2017 begannen.
„Es war zwischen Ende 2018 und diesem Jahr, als ein Großteil der Arbeiten der Wohnprojekte der neuen Phase abgeschlossen wurde, und jetzt schließen die Käufer diese Käufe ab“, sagt Mario Lapiedra, Generaldirektor für Immobilien bei Neinor Homes.
Mit anderen Worten, die Statistiken des INE entsprechen „tie neuen, die vor 2,5 Jahren zwischen Privatvertrag und Abschluss durch ihre Käufer beim Notar verkauft wurden“, sagt Daniel Cuervo, Generalsekretär von APCEspaña. Daher die Anziehungskraft der Neubauten. „Wir dürfen nicht vergessen, dass wir von sehr niedrigen Zahlen ausgehen, damit die Transaktionen mit Neubauten weiter zunehmen“, sagt Javier Sanchez, Director of Innovation and Marketing von Aedas Homes. Dieser Entwickler hat 231 2018 Häuser geliefert und wird 2019 die Schlüssel von 1.055 geben.
QUALITÄT PRO PREIS
Die konstante Inflation des Gebrauchtwagens (6.2% im ersten Quartal des Jahres nach Angaben des INE) hat einige Bürger dazu veranlasst, den Kauf zu überdenken und sich für das neue Gebäude zu entscheiden (das um 10.4% gestiegen ist). gebautes Produkt sowie das teuerste. "Die neuesten Technologien, die fortschrittlichsten Materialien und die störenden öffentlichen Bereiche sind in älteren Häusern kaum zu finden“, sagt Teresa Marzo, Geschäftsführerin von Vía Célere, die 2018 1.142 Wohnungen verkauft hat. „Obwohl die gebrauchten billiger sind, sind die neuen qualitativ besser und effizienter, was zu einer Einsparung von Energiekosten führt“, fügt Cuervo hinzu.
Der durchschnittliche Verkaufspreis in Spanien lag im vergangenen April bei 1.569 Euro pro Quadratmeter und 2.092 Euro für neue, nach dem Notariatsrat. Was für ein Grundstück von 141.210 Quadratmetern 188.280 Euro kostet, verglichen mit weiteren 90 Euro. Offensichtlich ändert sich dies in den großen Städten, in denen ein neues Gebäude leicht auf über 300.000 Euro ansteigt.
Noch wichtiger ist ein weiterer Grund, ein neues Haus zu kaufen: „Es wird aufgeschoben bezahlt, während das Gebäude gebaut wird. Die Bezahlung von Wiederverkäufen ist strenger “, sagt Cuervo. Beim Wiederverkauf muss der Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises besitzen, da Hypotheken in der Regel nicht mehr als 80 % decken.
Trotz der allmählichen Trendwende machen Neubauten derzeit nur 10% der Transaktionen aus. Laut INE wurden von April 2018 bis April 2019 96.366 neue Einheiten und 423.361 Wiederverkäufe verkauft. „Die Daten sind im Verhältnis zu den 60 %, die auf dem höchsten Niveau des Zyklus erreicht wurden, immer noch reduziert, die neuen sind keine Folge des vorübergehenden Erholungsprozesses des Sektors“, sagt Juan Núñez Berruguete, Betriebsleiter von Metrovacesa. ”In dem Maße, in dem der Sektor seine Aktivitätsherausforderungen erhöht, wird die Lieferung von Neubauten, die zur Auslieferung bereitstehen, in den kommenden Quartalen an Bedeutung gewinnen" er addiert.
Der spanische Käufer, der die neuen Gebäude sucht, ist der Ersatz, laut der von Planner Exhibitions und ST Sociedad de Tasación erstellten Studie das Profil des Käufers 2019. „Die familiäre Situation hat sich geändert, und Sie benötigen eine andere Immobilie als die, die Sie bereits besitzen"
"Das Paar, das 2008 eine Wohnung hatte und nach 11 Jahren seine Familieneinheit vergrößert hat, braucht mehr Schlafzimmer. Es ist ein Profil mit Einsparungen, bei dem das ursprüngliche Haus verwendet wird, um auf ein anderes zuzugreifen, das die neuen Anforderungen erfüllt“, sagt Cuervo. Dieser Käufer wurde von einem „in letzter Zeit spürbar teurer Anstieg in den städtischen Zentren verwendet und Mietwohnungen“, argumentiert Rafael Gil, Direktor des Studiendienstes von Tinsa. Und er fügt hinzu: „Sie opfern die zentrale Lage mit Preisen, die denen des Weiterverkaufs neuer Entwicklungen in den Peripherien ähnlicher sind". Die Nachfrage ersetzt die für die neue, sagt Teresa Marzo de la Célere. Und auch in Miete für die Immobilie. 74.4% der Spanier kaufen Wohnungen in hohen Gebäuden, 10.4% Einfamilienhäuser, 8.1% Dachböden und 7.1% Zugang zu einer unteren mit Garten.
Nach Anzahl der Schlafzimmer kauft fast die Hälfte (49%) in Häusern mit 3 Schlafzimmern, 26% kauft 4 BDR oder mehr 24% kauft 2 BDR und kaum 1% kauft nur 1 SchlafzimmerLaut der Analyse von Aedas-Häusern. “In der Regel werden 3 Schlafzimmer und 2 Badezimmer mit öffentlichen Bereichen wie Swimmingpool, Arbeitszimmer, Fitnessraum, Paddel, Kinderspielzimmer und Gourmetzimmer oder Bar für Erwachsene verkauft“, fügt Cuervo hinzu. Die Nutz- / Wohnfläche beträgt ca. 94 qm.
Im Jahr 2018 wurde zum ersten Mal seit 10 Jahren erneut ein Neubau für den Bau von mehr als 100.000 Häusern gewährt, nach Angaben des Entwicklungsministeriums. Im ersten Quartal 2019 übertreffen diese Genehmigungen den Wert des Vorjahreszeitraums um fast 20 %. „Es wird nach einer langen Phase sehr bescheidener Aktivitäten in naher Zukunft die Erholung des neuen Gebäudes in seiner Projektion bekräftigen “, argumentiert Rafa Gil.
Auch die Anzahl der fertig gestellten Objekte wird weiter steigen. 2018 wurden 59.377 Objekte fertiggestellt (10,000 mehr als 2017 und 22,000 mehr als 2016), nach Angaben des Ministeriums von Fomento
