¿Por qué debería usar un abogado en el proceso de compra de una propiedad en España? Notario y abogado / abogado en proceso de compra de propiedades en España.
El proceso de compra español es muy similar al de otros países. Los inversores extranjeros en el sistema español encontrarán muchas similitudes con sus países de origen.
Pero, sin embargo, también Podemos encontrar muchas diferencias.
La diferencia más notable es la posición y las funciones del abogado y notario funciones.
I.- ALGUNOS EJEMPLOS EN OTROS PAÍSES DE EUROPA:
A) PROCESO BRITÁNICO: En el proceso de compra y transmisión británico, el notario no está involucrado en absoluto en el proceso de venta de una propiedad. Vendedor y comprador son asistidos en la transacción con la ayuda, cada uno de ellos, de su propio abogado. Luego, el abogado del comprador, y el abogado del vendedor, son quienes, desde los primeros pasos hasta la finalización, toman el control del proceso de venta, haciendo y transmitiendo el cambio de nombre del inmueble, y el pago del precio, impuestos, etc. Ambos procuradores son quienes hacen los contratos, se encargan de que cada parte cumpla con sus obligaciones, pago de impuestos, organizan y reciben pagos y completan el registro de la propiedad al nuevo dueño, etc.
Como conclusión: El notario no participa en el sistema de transporte británico. de comprar y vender propiedades, y hay dos abogados / abogados, uno en el comprador y otro por el vendedor, que participan en todas las etapas del proceso.
B) PROCESO DE EUROPA CONTINENTAL: Francés, belga, suizo, holandés, alemán y otros: en estos países, en el proceso de compra / venta de propiedades, la presencia del notario es esencial. Notario hace todo. A diferencia del sistema británico, en el sistema continental, ambas partes, comprador y vendedor, utilizan al notario, como intermediario de la transacción, desde el principio hasta el final, y él hace lo siguiente:
- Aproximación de partes y formalización de la transacción por contrato.
- Control del cumplimiento de la obligación de cada parte.
- Realiza investigaciones jurídicas, administrativas y fiscales de la propiedad.
- Investigación urbanística y de construcción de la propiedad.
- Él hace y recibe todos los pagos de la venta.
- Completa las escrituras de venta.
- Complete el registro en el registro de la propiedad en nombre del nuevo propietario.
- Informe y pague impuestos de la compra y venta
- Realizar el cambio de los contratos de suministro de agua, electricidad, impuestos locales, etc.
Conclusión: La función del ABOGADO en el proceso de compra / venta en estos países es cero. El abogado no está involucrado en este proceso, excepto cuando hay litigios resultantes de litigios juiciosos.
II.- PROCESO ESPAÑOL
Se puede decir que el proceso de compra del español es una mezcla entre los dos sistemas considerados: el “británico” y el “continental”.
En el proceso de compraventa español, el notario es muy importante, pero no lo suficiente para realizar una compra con total garantía y seguridad. La presencia del notario español en el proceso de compraventa es imprescindible ya que, al igual que otros países como Francia, Bélgica, Holanda, etc., la compraventa no puede inscribirse en el registro de la propiedad sin haber pasado por la formalización de actas notariales (o “escrituras ”).
El notario también verifica información esencial como:
- La capacidad de las partes para comprar o vender. Es decir, si el comprador tiene la capacidad legal para comprar y el vendedor para vender.
- Estudio de limitaciones y cargas sobre la propiedad.
- El estudio de documentos de propiedad, como permisos y licencias de obra, etc.
- Verificación de la forma de pago, etc.
Pero a diferencia de los notarios “continentales”, el español no hace más que las funciones mencionadas. Es decir sobre las funciones de los notarios españoles:
- ESTUDIO JURÍDICO Y URBANÍSTICO: El notario no realiza una construcción / estudio urbano de la propiedad como consultoría de planificación. Hay información sobre la propiedad en varias fuentes, como el Catastro, el Ayuntamiento, los departamentos de desarrollo urbanístico y de planificación, los departamentos locales y regionales, que el notario español no consulta ni verifica durante el proceso de compra.
- El notario no verifica si la propiedad tiene algún tipo de penalización o multas por la construcción.o, por ejemplo, una orden de demolición.
- El notario realiza una verificación en el registro de la propiedad, pero, en España, la mayoría de tLas multas de construcción y las multas no se registran en el registro de propiedades / tierras..
- No hay estudio ni verificación de posibles proyectos de desarrollo futuros. Es probable que afecte una propiedad (p. ej., expropiación, o una carretera futura, o incluso un proyecto de urbanización, etc.).
Desafortunadamente, hay casos en España en los que el comprador ha completado la compra sin la asistencia de un abogado especializado, con un proceso formal notarial perfecto y perfectamente registrado en el catastro y el registro de la propiedad. Entonces, formalmente perfecto. Y entonces, después del proceso de compra encontró que faltaba una licencia o certificado de ocupación (“certificado de habitabilidad”), o incluso tenía una orden de expropiación para un proyecto de carretera, por ejemplo, o que el inmueble tenía cargas de urbanización, o parte de la parcela debe ser cedida o perdida a la administración para la ampliación de una vía pública, etc. .
Esta falta de planificación del estudio por parte del notario crea problemas particulares en las siguientes propiedades:
– Propiedades en urbanizaciones: Por ejemplo, el constructor no completó el desarrollo urbano y la infraestructura de urbanización, y luego, hay obras de urbanización sin finalizar, que deben ser completadas y pagadas, a veces, por los propietarios.
– Propiedades, casas o villas en áreas rústicas o CAMPO: Estas propiedades se encuentran generalmente en el área rural y fuera de las áreas urbanas. Estas propiedades, típicamente villas o casas de vacaciones pueden tener problemas como:
* Falta de licencia o construcción de la vivienda principal
* Falta de licencia de construcción o licencia para una eventual extensión del edificio principal, o sus accesorios (piscina, garaje, etc.).
* Problemas de identificación o definición de los límites de la trama. o tierra, etc.
* Sanciones urbanísticas y de construcción, multas., u órdenes de demolición, etc.
– Villas y apartamentos en viviendas antiguas con graves problemas de infraestructura. o pendiente el desarrollo del proyecto o mejora, etc.
La información anterior no será obtenida por un notario en España.
Desafortunadamente, en España, la información legal, administrativa y de planificación que afecta la propiedad no se condensa en un solo punto de información, como debería ser el registro de la propiedad. En España, la información en el registro de la propiedad, aunque esencial, no está completa.
La información contenida en la Propiedad / Registro de la Propiedad en España NO recopila TODA la información necesaria que afecta la propiedad.
- CONTRATOS Y PAGOS: El notario prepara los pagos de la propiedad, ni elige ni prepara los contratos de venta. Entonces, el comprador no paga el precio de compra al notario. En España, los pagos del precio, o partes del precio, se pagan a los abogados, a la agencia inmobiliaria o al vendedor.
En nuestra firma, los clientes a veces nos solicitan la cuenta bancaria del notario para realizar el pago del precio de compra, y se sorprenden cuando informamos que en España, el notario no recibe pagos, y que los pagos deben pagarse directamente al vendedor , o su abogado, o los agentes de bienes raíces
- INSCRIPCIÓN Y CAMBIO DE TITULAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: El notario, una vez finalizado el proceso de compraventa, con la firma de las escrituras notariales de compraventa, no tiene obligación de proceder a la inscripción de la operación en el registro de la propiedad. Por tanto, hay notarios que hacen esta gestión, y hay otros que no la realizan. Y, aun en las notarias que realizan el servicio de registro, ¡no acudan a inscribir la compra si el comprador no lo solicita expresamente!.
Como abogados, hemos visto muchas situaciones en las que los vendedores descubrieron que incluso sus acciones no estaban registradas en el Registro de la Propiedad. En el momento de la compra, los propietarios actuales acudieron al notario, y una vez que se completó la compra, y confiando en que el notario tomaría las medidas necesarias para completar los pasos de registro, no le indicaron al notario que actuara en el registro. Registro de la Propiedad. Entonces, ¡el notario nunca lo hizo! Por lo tanto, a lo largo de los años, descubrí que las propiedades todavía estaban en nombre de los propietarios anteriores, porque él no dio la orden al notario y no contó con la asistencia de un abogado en su proceso.
- CAMBIO DE PROPIETARIO DE CONTRATOS DE AGUA Y ELECTRICIDAD Y OTROS IMPUESTOS MUNICIPALES: El notario NO gestiona el cambio de propiedad de los contratos de suministro de agua, electricidad y otros como el impuesto a la propiedad o municipal.
Asimismo, el notario no organiza la domiciliación del pago de estos servicios en la cuenta bancaria del comprador mediante domiciliación bancaria.
- CAMBIO DE PROPIETARIO DEL IMPUESTO DE CADASTRE / CONSEJO: El notario NO gestiona el cambio de propiedad de las partes en el catastro. Se comunican con el Catastro, pero no se conforman, esto se hace, y le indican al Catastro que pase la orden de pago del impuesto por débito directo a la cuenta bancaria de los propietarios.
- CERTIFICADO DE HABITACIÓN Como se explica en otras secciones de este sitio, el comprador debe obtener un certificado de ocupación, también llamado "Certificado de habitación". Fuera de las nuevas propiedades (las compradas directamente de los constructores), el notario no solicita proporcionar un certificado válido de vivienda a los vendedores.
AGENTES DE BIENES RAICES: Además de lo anterior, la actividad de la actividad inmobiliaria no está regulada en España. Actividad de oferta de inmuebles en el mercado en venta es “gratuita”. A diferencia de otros países donde la profesión de los agentes está estrictamente controlada y regulada, este no es el caso en España.
¿Entonces no hay ninguna garantía en España para confirmar que el agente inmobiliario responde con profesionalidado, simplemente, que tienen el mínimo reconocimiento legal para conocer las legalidades de las propiedades que ofrecen en el mercado.
Por lo tanto, le recomendamos que elija un agente de renombre y bien establecido. Para ello, solicite credenciales comerciales y verifique la reputación del agente en foros y redes sociales.
Entonces, ¿por qué usar un abogado EN ESPAÑA PARA COMPRAR ES UNA DECISIÓN APROPIADA?
Como se indicó anteriormente, para tener una idea completa y obtener información sobre el proceso de compra, es necesario obtener esta información de diferentes fuentes locales, regionales, catastro, departamentos de planificación, y también consultar con arquitectos y otros especialistas, etc. TODO ESTO NO SERÁ REALIZADO POR NOTARIO ESPAÑOL.
Para hacer esto, necesitará obtener los servicios de un abogado que pueda obtener toda la información de diferentes fuentes y verificar todos los puntos legales y administrativos necesarios.
Además de esto, desafortunadamente, este proceso es bastante complicado, así que NO TODOS LOS ABOGADOS SON VÁLIDOS PARA ASISTIR EN TRANSACCIONES DE PROPIEDAD. Por lo tanto, necesita un abogado que, además de hablar su idioma y que conozca la ley de bienes raíces, también ser especialista en derecho de construcción y urbanismo, y contar en su equipo con arquitectos, y otros profesionales y técnicos, para tener suficiente capacidad y habilidad para obtener toda la información necesaria y para completar todos los aspectos relacionados con la compra de la propiedad.
Por lo tanto, en esta etapa, una vez que la decisión de compra es sólida, TLA, nuestra firma, le aconseja que:
– Contrata un abogado. Hay empresas o agentes que se presentan como abogados y dan “servicio legal”, o se ofrecen como “asesores legales”, y en realidad no son abogados. ¡A veces ni siquiera son españoles!.
– Contratar un abogado registrado en España. No se sienta tentado a usar abogados en su propio país. Solo los abogados nacionales conocen el sistema de compra y el proceso de compra español.
– El abogado debe hablar tu idioma. Evite empresas de abogados que no hablen su idioma.
– Verifique que el abogado sea especialista en derecho urbano y de la construcción. Debe ser experto en derecho inmobiliario, pero también debe saber de urbanismo y construcción.
Y, una vez que haya elegido la propiedad que le gusta… ..
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