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CÁLCULO DE PLUSVALIA ESPAÑOLA EN VENTA DE INMUEBLES (ACTUALIZADO EN DICIEMBRE 2021)

CÁLCULO DE PLUSVALIA ESPAÑOLA EN VENTA DE INMUEBLES (ACTUALIZADO EN DICIEMBRE 2021) 1640 924 TLA

MODIFICACIONES DEL TRLHL EN EL IIVTNU («MUNICIPAL PLUSVALIA») POR RDL 26/2021 (BOE 9/11/2021, VIGENTE DESDE EL 10/11/2021).

Las ventas de propiedades en España están gravadas con 2 impuestos:

- Ganancias de capital - Impuesto sobre la ganancia obtenida por la adquisición y venta de la propiedad. Este impuesto se paga a la Administración Central (Madrid)

- Impuesto Plusvalia - Impuesto sobre el incremento del valor del terreno. Este impuesto se paga con base en el incremento del valor del terreno donde se ubica la construcción y se paga al Gobierno local (Ayuntamiento).

Durante décadas, las autoridades locales españolas gravaron las ventas de propiedades con un impuesto llamado PLUSVALIA. Básicamente, esta es una impuesto sobre el aumento del valor de la tierra en el que se encuentra su propiedad, desde el momento de la compra y venta.

La forma de calcular este impuesto depende de criterios específicos del Ayuntamiento.

La cuestión aquí era que la forma de calcular este impuesto era realmente subjetiva por parte de las autoridades españolas. De tal manera que en la mayoría de los casos, los vendedores se vieron obligados a pagar este impuesto, aunque vendieran sin lucro.

Es decir, hubo casos en los que el vendedor vendía por un precio MÁS BAJO que el precio de adquisición (es decir, no obtenía ganancia). Así, en un elevado número de casos, e incluso los vendedores no tributaban por las plusvalías, el Ayuntamiento podría considerar que el precio del terreno en el momento de la venta podría ser más elevado desde el momento de la adquisición. Como resultado, hubo casos en los que los vendedores, incluso vendiendo con pérdidas o sin ganancias, se vieron obligados a pagar a la Plusvalia local española.

Este sistema ha sido modificado con una normativa reciente en diciembre de 2021:

REGLA PRINCIPAL:

"No habrá impuesto sobre las transmisiones de tierras respecto de las cuales no haya un aumento de valor debido a una diferencia entre los valores de dichas tierras en las fechas de transferencia y adquisición".

CONDICIONES:

  • OBLIGACIÓN DE “DECLARAR”: Existe la obligación de declaración del impuesto según el régimen de cada municipio. Entonces, significa eso, incluso vendiendo la propiedad sin fines de lucro.
  • OBLIGACIÓN DE DEMOSTRAR NINGÚN BENEFICIO: Es necesario acreditar la ausencia de aumento de valor por parte de la parcela imponible.

Y dicha acreditación debe realizarse siguiendo los siguientes pasos:

(I) En principio, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, por el contraste entre el título de adquisición del actual cedente y el título de transmisión que realiza el hecho imponible.

(II) El valor del título de adquisición no podrá incluir los gastos o impuestos pagados en ese momento, ni podrá actualizarse. Evidentemente, el valor actual de la transmisión no se puede reducir con los gastos e impuestos que de ella se derivan.

.- Si lo que se transmite es exclusivamente suelo urbano, la comparación es directa.

.- Si lo que se transmite es un inmueble edificado (terreno y edificación) el valor del terreno deberá delimitarse exclusivamente de acuerdo a la proporción que le corresponda en el valor catastral correspondiente al terreno en la transmisión actual, tanto para fijar el valor del terreno en la transmisión actual y el valor del terreno en la adquisición anterior.

Si esta prueba legal ha sido cumplida por el sujeto pasivo, tiene plenos efectos vinculantes para las administraciones locales.

.- Regla excepcional de determinación del período de generación para efectos de transmisiones futuras cuando la transmisión actual no haya sido sujeta por ausencia de aumento de valor.

Para efectos de transmisiones posteriores a la actual, el período de generación se computa a partir de la fecha de la transmisión actual, incluso si no ha sido sujeto por ausencia de aumento de valor.

- DETERMINACIÓN DE LA BASE FISCAL EN CASO DE AUMENTO DE VALOR. NUEVA REDACCIÓN DEL ARTE. 107 DEL TRLHL.

.- Cálculo objetivo de la base imponible.

En caso de aumento de valor, solo es necesario recurrir a los medios de determinación objetiva de la base imponible del nuevo artículo 107 de la TRLHL, sustancialmente similar al anterior:

(I) Se aplica el valor catastral correspondiente al terreno.

(II) El período de generación es desde el mes +1 (desaparece la no tributación de las transmisiones realizadas en el primer año desde la última transmisión sujeta) hasta un máximo de 20 años, computando años completos, salvo que sea menor de un año (en en este caso el coeficiente anual se prorratea teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes).

(III) Se aplican los coeficientes que marcan las ordenanzas municipales de cada municipio.

Además, se proporcionan reglas especiales en los casos de:

.- Cuando el suelo, aunque sea de carácter urbano o integrado en un inmueble de características especiales, en el momento de la devengo del impuesto, no tenga un determinado valor catastral en ese momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando se determine el citado valor catastral, referido a dicho valor en el momento del devengo. En este caso, se excluye en todo caso la autoliquidación, quedando sujeta al régimen de liquidación (nueva redacción del apartado 4 del artículo 110 de la TRLHL).

La limitación de la base imponible al incremento de valor efectivo cuando esta circunstancia haya sido probada por el sujeto pasivo en los términos previstos para el caso de no sujeción por no existir incremento de valor y la base imponible del método objetivo es más alto.

El único DT del RDL, establece dos reglas:

(I) Los municipios donde se encuentre vigente este impuesto (recuerde que es opcional), deberán modificar, dentro de los seis meses siguientes a su entrada en vigencia, sus respectivas ordenanzas fiscales para adecuarlas a lo dispuesto en el mismo.

(II) Hasta tal modificación, se aplican directamente las reglas del RDL, tomando, para la determinación de la base imponible del impuesto, los coeficientes máximos establecidos en el nuevo artículo 107.4 del TRLHL.

(Actualizado en diciembre de 2021)