En el proceso de compra y venta de propiedades, es muy importante tener en cuenta las responsabilidades asumidas por los vendedores y constructores en la venta de propiedades a los compradores.
Es muy normal encontrar propiedades en el mercado que se venden con defectos, en las cuales el comprador no sabe muy bien cómo actuar, ni cuáles son los derechos según la ley cuando encuentran problemas o defectos constructivos que no se han detectado antes la venta.
Es importante establecer cuáles son los derechos y obligaciones de los vendedores y de los constructores, así como de los compradores que adquieren propiedades en España. Es por eso que hemos creado este informe para aclarar conceptos y procedimientos al confirmar defectos visuales u ocultos.
DEFECTOSPrimero, identifiquemos lo que entendemos por "defectos". Entendemos defectos o defectos constructivos. Cualquier tipo de deficiencia que encontramos en una construcción y que reduce su calidad. Este defecto debe tener como resultado que el propietario no pueda disfrutar y utilizar la propiedad de manera normal.
Además, podemos identificar que un defecto o un defecto constructivo puede considerarse como "grave "O"grave" en caso de que, Si el comprador lo hubiera descubierto antes de la venta, habría rechazado la compra o habría sido el resultado de negociar el precio con el vendedor.
DOS TIPOS DE DEFECTOS: visuales y ocultos
Defectos visibles. son aquellos que son fácilmente detectables mediante una inspección visual, ya sea en el proceso de construcción del edificio o mediante una inspección visual por parte del comprador. Es decir, son fácilmente detectables por cualquier persona sin desarrollar conocimiento o preparación.
Estos defectos visibles no son responsabilidad del vendedor. Por lo tanto, el vendedor no tiene responsabilidad por defectos visibles que el comprador podría haber descubierto de esta manera, especialmente si no afectan o varían el precio de la propiedad.
Defectos ocultos, por ejemplo, son aquellos que el proceso de construcción no ha podido detectar, porque no son fácilmente visibles. En el caso de nuevas construcciones, estos defectos no han sido detectados por los diferentes profesionales, como arquitectos, inspectores, etc. durante el proceso de construcción.
No todos los defectos pueden derivar en responsabilidades. Para que este sea el caso, el efecto debe cumplir estas condiciones:
- Que no era fácilmente detectable
- Que el comprador no lo sabía
- Que existía antes de finalizar la compra
Como ejemplo, vamos a enumerar cuáles son los defectos ocultos más repetidos en la casuística:
- Daños que afectan la estructura del edificio. Estos son defectos de trabajo que afectan sustancialmente la estabilidad y la estructura del edificio.
- Problemas de fugas, impermeabilización, que causan fugas en la casa.
- Problemas de asentamiento de edificios. Una vez que se construye un edificio, puede presentar algunas grietas, fisuras, etc. que aparecen debido a un mal asentamiento del edificio y producido por un mal sótano.
A LA RESPONSABILIDAD SOCIAL
Al considerar la responsabilidad por defectos ocultos, es necesario distinguir entre casas construidas de nueva construcción y casas en venta.
En casas nuevas, la garantía y el derecho del comprador a reclamar defectos ocultos se divide en tres tipos:
- UN AÑO: Problemas en el acabado de pavimentos interiores, exteriores, carpintería, electrodomésticos nuevos, etc. UN AÑO a partir de la fecha de construcción, o SEIS MESES desde la fecha de compra / finalización.
- TRES AÑOS: Por defectos producidos en el inmueble y que afecten y degraden directamente su habitabilidad. En este caso se trata de problemas que afectan a la higiene, la salud, la estanqueidad, la salubridad, etc. Estos casos de defectos deben dejar la propiedad de tal manera que sea imposible vivir dentro. Por lo tanto, tenga en cuenta que los "defectos secundarios" que no impiden usar la propiedad para vivir, no estarán cubiertos.
- Y para problemas que afectan la estructura del edificio, como los cimientos, pilares, vigas, pisos, etc. DIEZ AÑOS. Estos defectos deben ser tales que comprometan la estabilidad del edificio.
En propiedades de nueva construcción., es obligatorio en España presentar un SEGURO DECENIAL (o SEGURO DE DIEZ AÑOS) que cubre los daños estructurales del edificio durante 10 años. Estos defectos están cubiertos de tal manera que, si aparecen algunos de estos defectos, el comprador debe informar a su seguro, para que puedan reclamar y usar el seguro de diez años proporcionado previamente por el promotor o el constructor del edificio. De esta manera, los compradores están garantizados, como consumidores de viviendas de nueva construcción, que están debidamente cubiertas durante DIEZ AÑOS por estos defectos.
Aquí es necesario decir que en el caso de las casas en "AUTOPROMOCIÓN(Autopromotor), la contratación del seguro decenal no es obligatoria, sino voluntaria. Una construcción se encuentra en autopromoción cuando el consumidor final del inmueble es el mismo propietario del solar, y contrata al constructor únicamente para la construcción de la vivienda. De esta forma, el propietario de la parcela asume la posición de “promotor” de las obras, y es él quien realiza la contratación de los diferentes profesionales como arquitectos, albañiles, etc.
En estos casos, dado que la casa no se venderá en el mercado en busca de compradores, sino que será utilizada solo por el mismo propietario, la ley española permite que el promotor contrate un seguro de diez años o no. En caso de que el propietario decida no contratar dicho seguro, si decide vender la propiedad durante el período de garantía de 10 años, debe informar a los posibles compradores que la casa no tiene dicho seguro, y los compradores deben aceptar expresamente esta situación.
Esto en cuanto a las NUEVAS propiedades…., Pero, ¿qué pasa en las REVENTAS? ¿Los vendedores tienen alguna responsabilidad por defectos ocultos?
La respuesta es afirmativa. Los vendedores que venden viviendas de segunda mano también son responsables de los vicios ocultos que estas propiedades puedan tener. Esta responsabilidad se refiere a los vicios ocultos que existan en el inmueble y que, durante SEIS MESES, el vendedor será responsable de cualquier tipo de los defectos mencionados anteriormente, y que pudieran ser detectados antes de los seis meses desde la realización de la venta.
Para ejercer el derecho del comprador a reclamar responsabilidad por defectos ocultos, es necesario lo siguiente:
1.- El defecto debe ser detectado.
2.- El vendedor debe ser notificado por escrito, generalmente por correo certificado, para informarle sobre los defectos, explicando cuáles pueden ser las causas y cuáles son los medios para reparar el problema.
3.- En caso de que el vendedor no reconozca su responsabilidad, el comprador debe obtener un informe escrito de un profesional independiente, si es posible un experto, que determina el problema, el defecto y cuáles son los costos de reparación en un informe oficial.
Si el vendedor recibió el informe de un profesional independiente que establece las causas del problema, su reparación y los costos que esto conlleva, y no se hace cargo de su reparación, entonces el comprador debe ser asesorado por un abogado para Vea cuáles son las formas legales que existen para resolver el problema.
Normalmente, debe decirse que las reclamaciones del Tribunal derivadas de defectos ocultos de poca consideración suelen ser costosas y largas. Por lo tanto, siempre es aconsejable tratar de llegar a un acuerdo extrajudicial con el vendedor.
Para casos graves, en los que existe un problema real que afecta la habitabilidad o la estructura del edificio, será necesario defender la posición del comprador de la mejor manera posible, siempre considerando la posibilidad de ir a los tribunales si no Encontrar un acuerdo con el vendedor.
