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DEFECTOS OCULTOS EN LAS CASAS. RESPONSABILIDAD Y PROCEDIMIENTOS

DEFECTOS OCULTOS EN LAS CASAS. RESPONSABILIDAD Y PROCEDIMIENTOS 1973 1315 TLA

En el proceso de compra y venta de propiedades, es muy importante tener en cuenta las responsabilidades asumidas por los vendedores y constructores en la venta de propiedades a los compradores.

Es muy normal encontrar propiedades en el mercado que se venden con defectos, en las cuales el comprador no sabe muy bien cómo actuar, ni cuáles son los derechos según la ley cuando encuentran problemas o defectos constructivos que no se han detectado antes la venta.

Es importante establecer cuáles son los derechos y obligaciones de los vendedores y de los constructores, así como de los compradores que adquieren propiedades en España. Es por eso que hemos creado este informe para aclarar conceptos y procedimientos al confirmar defectos visuales u ocultos.

DEFECTOSPrimero, identifiquemos lo que entendemos por "defectos". Entendemos defectos o defectos constructivos. Cualquier tipo de deficiencia que encontramos en una construcción y que reduce su calidad. Este defecto debe tener como resultado que el propietario no pueda disfrutar y utilizar la propiedad de manera normal.

Además, podemos identificar que un defecto o un defecto constructivo puede considerarse como "grave "O"grave" en caso de que, Si el comprador lo hubiera descubierto antes de la venta, habría rechazado la compra o habría sido el resultado de negociar el precio con el vendedor.

DOS TIPOS DE DEFECTOS: visuales y ocultos

Defectos visibles. son aquellos que son fácilmente detectables mediante una inspección visual, ya sea en el proceso de construcción del edificio o mediante una inspección visual por parte del comprador. Es decir, son fácilmente detectables por cualquier persona sin desarrollar conocimiento o preparación.

Estos defectos visibles no son responsabilidad del vendedor. Por lo tanto, el vendedor no tiene responsabilidad por defectos visibles que el comprador podría haber descubierto de esta manera, especialmente si no afectan o varían el precio de la propiedad.

Defectos ocultos, por ejemplo, son aquellos que el proceso de construcción no ha podido detectar, porque no son fácilmente visibles. En el caso de nuevas construcciones, estos defectos no han sido detectados por los diferentes profesionales, como arquitectos, inspectores, etc. durante el proceso de construcción.

No todos los defectos pueden derivar en responsabilidades. Para que este sea el caso, el efecto debe cumplir estas condiciones:

  • Que no era fácilmente detectable
  • Que el comprador no lo sabía
  • Que existía antes de finalizar la compra

Como ejemplo, vamos a enumerar cuáles son los defectos ocultos más repetidos en la casuística:

  • Daños que afectan la estructura del edificio. Estos son defectos de trabajo que afectan sustancialmente la estabilidad y la estructura del edificio.
  • Problemas de fugas, impermeabilización, que causan fugas en la casa.
  • Problemas de asentamiento de edificios. Una vez que se construye un edificio, puede presentar algunas grietas, fisuras, etc. que aparecen debido a un mal asentamiento del edificio y producido por un mal sótano.

A LA RESPONSABILIDAD SOCIAL

Al considerar la responsabilidad por defectos ocultos, es necesario distinguir entre casas construidas de nueva construcción y casas en venta.

En casas nuevas, la garantía y el derecho del comprador a reclamar defectos ocultos se divide en tres tipos:

  • UN AÑO: Problemas en el acabado de pavimentos interiores, exteriores, carpintería, electrodomésticos nuevos, etc. UN AÑO a partir de la fecha de construcción, o SEIS MESES desde la fecha de compra / finalización.
  • TRES AÑOS: Por defectos producidos en la propiedad y que afectan y degradan directamente su habitabilidad En este caso, se trata de problemas que afectan la higiene, la salud, la salud, la estanqueidad, la salubridad, etc.
  • Y para problemas que afectan la estructura del edificio, como los cimientos, pilares, vigas, pisos, etc. DIEZ AÑOS. Estos defectos deben ser tales que comprometan la estabilidad del edificio.

En propiedades de nueva construcción., es obligatorio en España presentar un SEGURO DECENIAL (o SEGURO DE DIEZ AÑOS) que cubre los daños estructurales del edificio durante 10 años. Estos defectos están cubiertos de tal manera que, si aparecen algunos de estos defectos, el comprador debe informar a su seguro, para que puedan reclamar y usar el seguro de diez años proporcionado previamente por el promotor o el constructor del edificio. De esta manera, los compradores están garantizados, como consumidores de viviendas de nueva construcción, que están debidamente cubiertas durante DIEZ AÑOS por estos defectos.

Aquí es necesario decir que en el caso de las casas en "AUTOPROMOCIÓN”(Auto-promotor), contratar el seguro decenal no es obligatorio, sino voluntario. Una construcción está en autopromoción cuando el consumidor final del edificio es el mismo propietario de la parcela y contrata al constructor solo con el propósito de construir la casa. De esta forma, el propietario de la parcela asume el cargo de «promotor» de las obras, y él es quien realiza la contratación de diferentes profesionales como arquitectos, constructores, etc.

En estos casos, dado que la casa no se venderá en el mercado en busca de compradores, sino que será utilizada solo por el mismo propietario, la ley española permite que el promotor contrate un seguro de diez años o no. En caso de que el propietario decida no contratar dicho seguro, si decide vender la propiedad durante el período de garantía de 10 años, debe informar a los posibles compradores que la casa no tiene dicho seguro, y los compradores deben aceptar expresamente esta situación.

Esto en cuanto a las NUEVAS propiedades…., Pero, ¿qué pasa en las REVENTAS? ¿Los vendedores tienen alguna responsabilidad por defectos ocultos?

La respuesta es afirmativa. Los vendedores que venden casas de reventa también son responsables de los defectos ocultos que estas propiedades puedan tener. Esta responsabilidad se refiere a los defectos ocultos que existen en la propiedad y que, durante SEIS MESES, el vendedor será responsable de cualquier tipo de defectos mencionados anteriormente, y que podrían detectarse antes de los seis meses posteriores a la finalización de la venta.

Para ejercer el derecho del comprador a reclamar responsabilidad por defectos ocultos, es necesario lo siguiente:

1.- El defecto debe ser detectado.

2.- El vendedor debe ser notificado por escrito, generalmente por correo certificado, para informarle sobre los defectos, explicando cuáles pueden ser las causas y cuáles son los medios para reparar el problema.

3.- En caso de que el vendedor no reconozca su responsabilidad, el comprador debe obtener un informe escrito de un profesional independiente, si es posible un experto, que determina el problema, el defecto y cuáles son los costos de reparación en un informe oficial.

Si el vendedor recibió el informe de un profesional independiente que establece las causas del problema, su reparación y los costos que esto conlleva, y no se hace cargo de su reparación, entonces el comprador debe ser asesorado por un abogado para Vea cuáles son las formas legales que existen para resolver el problema.

Normalmente, debe decirse que las reclamaciones del Tribunal derivadas de defectos ocultos de poca consideración suelen ser costosas y largas. Por lo tanto, siempre es aconsejable tratar de llegar a un acuerdo extrajudicial con el vendedor.

Para casos graves, en los que existe un problema real que afecta la habitabilidad o la estructura del edificio, será necesario defender la posición del comprador de la mejor manera posible, siempre considerando la posibilidad de ir a los tribunales si no Encontrar un acuerdo con el vendedor.

 

"Usufructo" es el derecho a disfrutar, usar y obtener ganancias y alquileres de una propiedad. 

«Propiedad desnuda» es la derecho de propiedad que permanece después del usufructo, y que no otorga el derecho de uso o disposición sobre él mientras exista el derecho de usufructo.

En muchas ocasiones, encontramos que los compradores, asesorados por sus asesores fiscales, o guiados por información general en Internet, deben comprar una propiedad adquiriendo el usufructo para ellos y sus hijos adquiriendo el resto de la propiedad de la propiedad (esto es lo que llamamos propiedad "desnuda" o "desnuda").

Lo hacen con la idea de que el usufructo puede ayudar a reducir el impuesto de sucesiones, ya que es una fórmula que permite a los padres:

, Reducir el impuesto de sucesiones: En la compra los padres adquieren el usufructo, que suele ser un porcentaje bajo del precio del inmueble, y el resto lo adquieren directamente los hijos. Por tanto, en el futuro, en caso de fallecimiento de los padres, los hijos ya poseen una parte elevada de la propiedad, por lo que los hijos solo tienen que pagar por el impuesto de sucesiones la parte del usufructo de los padres.

, Mantener el control de la propiedad.. El usufructo permite a los padres (o cualquier otro usufructario) utilizar la casa a voluntad de los padres, excluyendo la posibilidad de que los hijos tengan derecho a utilizarla o decidir sobre ella.

Por lo tanto, una vez que los padres fallecen, el usufructo se extingue automáticamente y pasa directamente a los hijos, que se convierten en propietarios del 100% de la propiedad, y solo pagan el impuesto de sucesiones por el valor del usufructo que tenían los padres.

Otra opción para reducir la herencia sería dividir la venta en porcentajes, es decir, que cada uno comprara un porcentaje del inmueble (por ejemplo el 30% para los padres y el resto para los hijos), pero esto no da a ninguno de los copropietarios el “derecho a usar” y disfrutar de la propiedad en exclusiva. Es decir, puede ser copropietario de un inmueble con respecto a otros copropietarios, pero usted, y todos ellos, tendrá derecho a utilizar la propiedad en conjunto, sin que nadie tenga el derecho exclusivo de usufructo, ni el uso exclusivo de la propiedad.

Sin embargo, aunque el usufructo es aconsejable para reducir el impuesto de sucesiones, tenemos que tener claro que el usufructo, cuando se adquiere, puede pagar el impuesto de compra, y para ello, manejamos TRES ASPECTOS:

- Adquisición de usufructo en compras de reventa

- Adquisición de usufructo en compras de nuevos edificios

- Adquisición del usufructo por herencia or donación

I.- USUFRUCT EN LA COMPRA DE REVENTA O SEGUNDA MANO

En la adquisición de propiedades de reventa, el impuesto no es el IVA (que se paga en la adquisición de nuevos edificios), sino el "Impuesto de Transferencia" (ITP).

  • IVA se paga a Madrid, y suele ser el 10% en propiedades
  • Impuesto de transferencia se paga a la Región y varía de uno a otro: Valencia es 10%, Cataluña es 10% -11%, Madrid 6%, Andalucía e Islas Baleares es una escala que comienza en 8%, etc.

Entonces, cuando se adquiere una propiedad de reventa, el El impuesto de transferencia se paga por el valor total de la transacción, y cada uno de los propietarios paga en proporción al derecho adquirido. Para quienes adquieren el usufructo, se calcula el porcentaje que representa dicho derecho (normalmente relacionado con la edad del usufructuario), y al resto de los copropietarios se les asigna el resto. Cada uno de ellos paga el impuesto de transferencia en relación con el porcentaje asignado a ellos.

Pero, siguiendo la normativa fiscal en España, cuando el usufructo se adquiere mediante la compra de una reventa, al fallecimiento de los padres / usufructuarios, en el proceso de sucesión, los hijos / propietarios desnudos deberán abonar, de nuevo, la parte del Impuesto de Transferencia que no pagaron cuando adquirieron ya que lo pagaron sus padres. Esto, aunque parece incongruente porque parece que “pagar dos veces"El impuesto de transferencia, la ley es muy clara al respecto. Por lo tanto, la Ley del Impuesto de Transferencia, establece expresamente:

"En la consolidación del derecho de propiedad, dividida cuando se adquiere la propiedad en usufructo y propiedad desnuda / desnuda, siempre que la consolidación se produzca por cumplimiento del plazo del derecho de usufructo, o muerte del usufructuario, se requerirá el propietario desnudo. para la liquidación / pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el 100% del valor inicial del usufructo"

Entonces, en caso de que los niños adquieran por muerte de los padres el usufructo, no pagarán el impuesto de sucesiones en su valor El impuesto que pagarán será el Impuesto de transferencia.


Pongamos un EJEMPLO:

A + B compra una propiedad de reventa en usufructo por un monto de 150,000 EUR, siendo los “propietarios desnudos / desnudos” sus 2 hijos: I y II.

El valor del usufructo es de 60,000 EUR.

El valor de la propiedad desnuda es de 90,000 EUR.

Para la transacción, se paga el 10% (Región Valencia) del ITP (Impuesto de Transferencia), lo que resulta en EUR 15,000. A + B pagan 6,000 EUR, e I + II pagan 9,000 EUR.

A + B mueren, por lo que el usufructo de la propiedad pasa a sus hijos. En este caso, los hijos NO PAGAN el Impuesto de Sucesiones por la adquisición del usufructo. Lo que pagan es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por su valor. Por tanto, deberían pagar 9,000 EUR. Y, esto, incluso si sus padres ya pagaron este impuesto por este valor cuando adquirieron el usufructo en origen.

Por lo tanto, la adquisición del usufructo, incluso en un proceso de herencia, no está gravada por el Impuesto de Herencia, sino por el "Impuesto de Transferencia" o el "Impuesto de Compra".


Por lo tanto, el concepto no es que quien adquiere primero la propiedad desnuda y luego consolida el dominio mediante la terminación del usufructo no realiza una primera adquisición y, posteriormente, una segunda adquisición del usufructo. El concepto es que el propietario desnudo, cuando compra la propiedad y paga originalmente, realiza una sola adquisición, pero debe pagar el impuesto completo por el valor total de la propiedad, y dicho pago del impuesto se realiza en dos fases distintas:

- Una parte se paga en el momento de la adquisición de la propiedad pura y corresponde al valor de la propiedad pura.

- La otra parte se paga cuando el usufructo se adquiere a la muerte del usufructuario, y corresponde al valor o porcentaje del usufructo a la fecha de la compra original.

II.- EL USUFRUCT EN LA COMPRA DE NUEVAS VIVIENDAS

Cuando se adquiere una nueva construcción, el El constructor debe estar informado desde el principio sobre la intención de los compradores de que van a comprar el usufructo y la propiedad por separado.. Y esto se debe a que, como se explica aquí, el usufructo paga el impuesto de transferencia, por lo que no paga el IVA (que es el impuesto que se paga generalmente por la compra de nuevos edificios).

El arte. 20.23º1 de la Ley del IVA, establece que "La constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que tengan por objeto las viviendas, garajes y sus anexos accesorios estarán exentos del IVA."

Por otro lado el art. 4.4 de la Ley del IVA en relación con el art. 7.5 de la LTPOAJD establece que: "La constitución y transmisión de derechos reales de uso y goce sobre bienes inmuebles cuando estén exentos del IVA, estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales."

En consecuencia, la adquisición del derecho de usufructo en compras de nuevos edificios estará sujeta al Impuesto de Transferencia.


EJEMPLO: en el caso anterior:

A + B compra una propiedad de NUEVO EDIFICIO en usufructo por un monto de 150,000 EUR, la propiedad desnuda es comprada por sus 2 hijos I y II.

El valor del usufructo es de 60,000 EUR.

El valor de la propiedad desnuda es de 90,000 EUR.

Para esta transacción, pague los siguientes impuestos:

- Por la adquisición del Usufructo: ITP (10%) = 60,000 EUR

- Para la adquisición de la propiedad desnuda: IVA (10%) + 1.5% de AJD del valor de la propiedad desnuda = 9,000 EUR (10% IVA) + 1,350 EUR (AJD -Stamp Duty)

A + B muere, por lo que el usufructo de la propiedad pasa a sus hijos. Niños, NO PAGEN el valor del usufructo como un Impuesto de Herencia (ISD), sino como un Impuesto de Transferencia. Por lo tanto, deben pagar 9,000 EUR (10% de ITP).

Por lo tanto, como conclusión, cuando un comprador tiene la intención de comprar para ellos como usufructo, y el resto para sus hijos, debe descartarse que, en el caso del impuesto de sucesiones, es aconsejable, pero en cambio, sus herederos lo harán. tiene que pagar la parte del impuesto de transferencia que no se pagó el día de la adquisición, ya que era la "parte del usufructo".

Además, en el caso de NUEVOS EDIFICIOS, el constructor debe ser informado de la intención del usufructo desde el primer momento de la compra, ya que el constructor puede no estar de acuerdo en organizarlo de esa manera.


III.- USUFRUCT OBTENIDO ANTES DE LA HERENCIA

Lo anterior se refiere al usufructo obtenido por la COMPRA DE UNA PROPIEDAD. En el caso de que el usufructo haya sido obtenido por HERENCIA o DONACIÓN, a la muerte del usufructuario, el impuesto aplicable no será el "Impuesto de Transferencia" (ITP), ya que la adquisición de dicho derecho no se realizó mediante una compra, sino por donación o herencia. En este caso, el usufructo pagará el impuesto de sucesiones.

CONCLUSIONES:

- Cuando el usufructo sea obtenido por los usufructuarios sobre la base de un PROCESO DE COMPRA, ya sea nuevo o reventa, la adquisición de dicho usufructo por parte de los propietarios desnudos a la muerte del usufructuario pagará ITP (Impuesto de compra / transferencia), y SIN impuesto de sucesiones.

- En el caso de COMPRA DE NUEVOS EDIFICIOS, la compra en régimen de usufructo separada de la propiedad desnuda, produce la aplicación de  2 impuestos separados: impuesto de transferencia (ITP) por el valor del usufructo; y IVA + AJD (impuesto de timbre) que se aplica al resto del valor de compra para la propiedad desnuda.

- Cuando el usufructo sea obtenido por el usufructuario por herencia o donación, será gravado por el Impuesto de sucesiones y donaciones sobre la muerte del usufructuario.



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