Perspectivas del mercado inmobiliario en España tras la crisis del coronavirus: 2020-2021

Estamos en un momento en el que existe una gran incertidumbre en el mercado inmobiliario español motivado principalmente por la extraordinaria situación en la que nos encontramos.

No vamos a explicar aquí lo que ha sucedido en España y en el resto del mundo. El motivo de este informe es analizar las perspectivas de la evolución del mercado inmobiliario español en el resto de 2020 y 2021.

Para ello, vamos a diferenciar entre varios sectores muy diferentes dentro del mercado inmobiliario español:

- La demanda nacional española: Primera y segunda residencia

- La demanda internacional: Primera y segunda residencia

- Nuevo y fuera de plan, y de segunda mano (reventas)

- Mercado de alquiler a largo plazo y alquiler turístico a corto plazo y "alquiler de temporada"

- Posición del propietario que quiere vender su propiedad ahora

1.- LA DEMANDA ESPAÑOLA: Nacionales y residentes en España.

A partir de la demanda de compra de PRIMERA RESIDENCIA, y con respecto al mercado nacional, entender esto como la demanda de viviendas de los españoles (nacionales o residentes), sufrirá un gran estancamiento.

Se trata de un sector, que se ha visto muy afectado en los últimos años, y que, a pesar de que los precios de la vivienda en las principales capitales y ciudades de España han ido aumentando, el poder adquisitivo del ciudadano español medio medio no ha aumentado en la misma proporción. Esto ha generado que, año tras año, el ciudadano medio español haya ido perdiendo poder adquisitivo, limitando (e incluso bloqueando) el acceso a la compra de vivienda.

Por lo tanto, en los últimos años, ha habido una disminución en el comercio entre los ciudadanos españoles (especialmente entre los jóvenes), debido precisamente a la pérdida del poder adquisitivo, aumentando la renta como el único medio de acceso a la vivienda entre los jóvenes en España.

Es lógico pensar que, a partir de ahora, en una situación de crisis en la que nos encontremos, la situación será peor, ya que la capacidad económica del ciudadano español medio disminuirá considerablemente.

Con lo cual, se espera que la demanda de residencias principales en España disminuya considerablemente hasta al menos 2022.

Del mismo modo, el SEGUNDA RESIDENCIA mercado, es decir, la demanda nacional de segunda residencia, se verá afectada por la situación de crisis en la que nos encontramos, ya que la posición prudente del ahorro que lleva a esta crisis va a ser la norma general, al menos durante un par de años. años.

Ya se habla de descensos en los precios de venta de viviendas entre 15 y 30%.

Dicho todo esto, los inversores, o ahorradores, que actualmente mantienen el poder adquisitivo, encontrarán oportunidades reales en el mercado, especialmente a partir de este otoño, cuando los efectos económicos derivados de esta crisis comienzan a registrarse con más solidez en el mercado.

Con lo cual, desde el "punto de vista del inversor", y tal como sucedió después de la crisis de 2008 y 2011, España volverá a ser un destino interesante y atractivo para los ahorradores, inversores nacionales e internacionales.

2.- EL COMPRADOR EXTRANJERO - Inversores y particulares

En cuanto a la demanda internacional de extranjeros, entendemos que el SEGUNDA RESIDENCIA El mercado tendrá un fuerte impacto, y no esperamos un repunte hasta bien entrado el año 2021.

Sobre todo, lo que se refiere al mercado para venta de obra nueva y en construcción, entendemos que habrá un paro en la construcción del segundo hogar, especialmente en lugares turísticos, como el Mediterráneo y las Islas Baleares y Canarias.

Desde el "punto de vista del inversor", Las mayores oportunidades existirán en el mercado de segunda mano, en detrimento de la nueva construcción.. Esto es así porque los individuos pueden tener un mayor margen de reducción en el precio de venta, ya que, dependiendo del tiempo de adquisición, pueden haber amortizado una gran parte o el total del precio de compra, lo que permite un mayor intervalo de reducción en la venta. precio. .

Esto, con respecto a nueva construcción, no va a ser así, y veremos una reducción menor, y de oferta en el mercado, dado que los constructores tienen menos margen de reducción de precios que los individuos.

Con lo cual, el mercado de reventa, o de segunda mano, es el que ofrecerá las oportunidades más interesantes del mercado., al menos hasta que desaparezcan los efectos de la crisis económica que tenemos arriba.

Por lo tanto, como hemos mencionado en el mercado nacional, habrá oportunidades reales para el inversor ahorrador internacional que tiene poder adquisitivo en el mercado de segunda mano en España.

Sobre el mercado internacional para la adquisición de PRIMERA RESIDENCIA casas, también llamadas "Expatriados (o" expatriados "), quienes tienen la intención de venir a España a vivir, ya sea para una mejor calidad de vida, o para pasar su "pre" o "jubilación" ", Creemos que la evolución será muy positiva.

España es uno de los países más deseados del mundo para residir de forma permanente. Ha sido una constante por más de 30 años. De hecho, y especialmente desde el año 2000-2002, el volumen de operaciones de compra de extranjeros jubilados o prejubilados se ha mantenido alto, incluso en tiempos de crisis.

Se considera como “demanda latente” a los jubilados anticipados, o jubilados, principalmente de países europeos como Reino Unido, Francia, Bélgica, Suiza, Alemania, etc. Es decir: Siempre tienen la intención de venir a España para pasar su retiro, motivados por las buenas condiciones climáticas, la calidad de vida, las comunicaciones, la seguridad y la salud pública.

Sin embargo, en los últimos años, este tipo de demandantes ha sufrido una disminución en su poder adquisitivo, provocado por el aumento de los precios de la vivienda en España.

Por tanto, y como consecuencia de la actual crisis sanitaria, Este tipo de comprador será testigo de la aparición de oportunidades de compra reales, a precios muy bajos e interesantes, en áreas y propiedades a las que, hasta hace un año, simplemente no habrían tenido acceso.

Este tipo de comprador, normalmente de edad avanzada, además del precio o el nivel de calidad de vida, tiene en cuenta el nivel de asistencia de la salud pública española.

– Por lo tanto, vale la pena pensar, o preguntarse, cuál es la reacción que causa en este tipo de clientes, la forma en que el sistema español ha manejado la crisis del coronavirus.

Desde nuestro punto de vista, como españoles, que han vivido a la vanguardia de la gestión de esta crisis de salud, debemos decir que Se ha fortalecido la imagen de la salud pública española.

El principal fracaso de la atención y la reacción contra el virus no ha sido las infraestructuras y los recursos humanos existentes en España (desbordados solo en algunas áreas, y temporalmente), sino elementos secundarios que han sido, principalmente, la falta de equipos.

Asuntos simples como máscaras o respiradores, o ropa apropiada.

Sin embargo, como decimos, El resto del equipo y las infraestructuras, especialmente el equipo humano, de médicos, enfermeras y trabajadores de la salud, han estado a la altura de la tarea, demostrando su efectividad y reacción ante un impacto de tal volumen, incluso en situaciones de ausencia total de equipo y protección adecuada

 (Como españoles, todos estamos muy ORGULLOSOS DE NUESTRO EQUIPO SANITARIO)

En otras palabras, se ha demostrado que el sistema de salud pública español funciona y que tiene un pulmón y una infraestructura para atender a este tipo de clientes.

Además de la salud pública, hay una salud privada de alta calidad en España con precios mucho más bajos que la salud privada de los países de origen de estos compradores como Francia, Alemania, Reino Unido, etc., que, junto con la eficiencia de nuestra salud pública, hacen que ambos logren Una imagen de muy alta calidad en este tipo de compradores, principalmente de origen europeo..

Por otro lado, con respecto a otros países del mundo, El sistema de salud pública español ha demostrado ser mucho más efectivo y con muchas más garantías de protección, que el que existe en países como los Estados Unidos y el Reino Unido., donde la asistencia sanitaria pública es muy básica, y donde la asistencia sanitaria privada es predominante.

Como resultado de lo anterior, se espera un mayor interés de comprar una primera residencia en España en países como el Reino Unido, los Estados Unidos y otros países latinoamericanos como México, Venezuela, Argentina, Brasil, etc. por ciudadanos de estos países que se encontrarán más protegidos y cuidados por la salud pública española que la de sus propios países de origen.

Finalmente, para agregar otro punto que este tipo de comprador-cliente ahora tiene en cuenta al decidir sobre su compra, es el costo económico de vida y servicios. Precisamente, a causa de esta crisis, durante unos años en España vamos a presenciar Una reducción considerable de los precios de los alimentos y productos, así como de los servicios. Con lo cual, el costo económico de vida de este tipo de clientes, se verá favorecido por esta reducción, lo que facilitará su decisión de compra en España.

Por lo tanto, concluimos que, tanto la rebaja en el precio de venta de las propiedades, como la confirmación de un sistema de salud pública consistente, y de un servicio de salud privado de calidad, seguramente harán focalizar las intenciones de compra del cliente. internacional en viviendas de primera residencia.

En cuanto a SEGUNDA RESIDENCIA, como lo indica el mercado interno, el comprador extranjero de nivel medio No se espera que realice el mismo volumen de adquisiciones que hemos experimentado en los últimos años.

Especialmente desde 2015, hemos experimentado un aumento en el volumen de adquisiciones de segunda vivienda por parte de compradores internacionales facilitado por una mejora económica derivada del auge económico experimentado en años anteriores, así como con la esperanza de obtener rendimientos en estas propiedades. a través del alquiler, especialmente el alquiler turístico.

Obviamente, vamos a ver una pérdida o una disminución en las perspectivas con respecto a las posibilidades de alquiler turístico, ya que, al menos durante el año 2020 y 2021, el nivel de viajes y comunicaciones afectará al sector turístico y, por lo tanto, a aquellos que deseen invertir con la intención de alquilar para uso turístico.

Sin embargo, y con respecto a la SEGUNDA MANO, como mencionamos con respecto a la primera residencia, seguramente surgirán grandes oportunidades tanto en ciudades con alto potencial turístico como en las principales ciudades de España, cuyo buen seguro atraerá la atención de los ahorradores-inversores internacionales.

3.- EL MERCADO DEL ALQUILER - Alquiler permanente - Turístico - Temporada

En cuanto al mercado de alquiler, vamos a diferenciar entre alquilar una primera residencia y una segunda casa.

En cuanto a ALQUILER DE PRIMERA RESIDENCIA, en los últimos años, hemos asistido a un aumento de los precios de los alquileres, basado en la esperanza del propietario de obtener una mayor rentabilidad en el sector del alquiler turístico, especialmente motivado por la aparición de plataformas como Airbnb, etc.

Esto ha traído como consecuencia un problema real entre los españoles, especialmente los jóvenes, de la falta de oferta de alquiler permanente, especialmente en las principales ciudades de España, lo que ha llevado a una reacción de las administraciones españolas, al crear regulaciones restrictivas sobre el uso de las propiedades como alquiler turístico, a fin de favorecer el alquiler de la primera residencia y, de esta forma, tratar de evitar el aumento de los precios del alquiler de la primera residencia.

Una de las principales consecuencias del coronavirus en España es precisamente una pérdida total en la actividad turística, que no se espera que aumente hasta el próximo verano de 2021.

Por lo tanto, muchos propietarios seguramente ya se preguntan qué hacer con esas casas que hasta ahora se usaban para el turismoy que, en busca de rentabilidad, se verán obligados a utilizarlos para alquilar su primera residencia. Con la cual, en breve vamos a experimentar un aumento en la oferta de viviendas de primera residencia en España. Tanto en las grandes ciudades como en las zonas costeras.

Y con respecto al SEGUNDO ALQUILER DE RESIDENCIA, aunque el alquiler turístico, es decir, “por días” o “por semanas”, pensamos que se verá afectado por la crisis sanitaria, pensamos que “estacional” no…..

Históricamente, el alquiler turístico tradicional en España ha sido el "alquiler estacional". Es decir, el alquiler por meses o por estaciones: verano, otoño, invierno, primavera, etc.

No fue sino hasta la revolución de plataformas digitales como Airbnb, que permitió reducir los tiempos de estadía y administrar la actividad de alquiler privado de una manera casi empresarial, lo que cambió este sistema, reduciendo el número de pernoctaciones por huésped.

Por lo tanto, se espera una reducción en el volumen de las operaciones de alquiler a corto plazo, pero seguramente habrá un repunte en los "alquileres estacionales".

Tenemos que decir también que la actividad de “alquiler turístico” está extremadamente limitada por regiones o administraciones locales, e incluso prohibida en determinadas áreas. Pasa de documentos muy complicados, requisitos, etc. Pero, esto no es lo mismo que por “alquiler de temporada”.

El alquiler por "alquiler estacional" está totalmente libre de las limitaciones muy estrictas del "alquiler turístico". Es totalmente gratis. Por ejemplo, para alquilar como "estacional" no necesita registrar la propiedad en registros especiales, ni obtener el certificado de habitación, y la propiedad se puede alquilar "por habitaciones" (en la región de Valencia las casas no se pueden alquilar por habitaciones individuales) en alquiler turístico).

Por lo tanto, esperamos tener más transacciones de alquiler utilizando la fórmula de "temporada" que la "turística".

Siguiendo nuestra explicación, las familias españolas y extranjeras continuarán teniendo vacaciones, y continuarán deseando venir a las playas españolas, oa las ciudades españolas, para pasar sus vacaciones.

El volumen de la demanda vocacional disminuirá, pero la actividad de alquiler no desaparecerá.. Y, al organizar vacaciones, los turistas estarán condicionados por:

• Movimientos más limitados y, por lo tanto, más tiempo en cada lugar.
• Condiciones de seguridad e higiene.
• Evitarán multitudes o espacios llenos de gente.

Por lo tanto, este tipo de turistas, al optar por las posibilidades de alojamiento, elegirán aquellos en los que se les garantice seguridad y desinfección con respecto a la pandemia. Y Esta garantía de seguridad y desinfección será mucho mayor en los apartamentos que en los hoteles.

Esto es así porque los hoteles, donde normalmente hay un gran flujo de huéspedes, inicialmente pueden crear inseguridad entre ellos al garantizar una protección adecuada. Y Esto no sucede cuando se hospeda en un departamento, donde el flujo de huéspedes y pernoctaciones será menor que el de los hoteles, ya que puede ser alquilado por semanas o meses por la misma familia.

Por todo lo anterior, creemos que la "actividad de alquiler estacional" será una excelente oportunidad para aquellos propietarios que, especialmente en áreas costeras / turísticas, donde la demanda de primera residencia es baja.

4.- ¿QUÉ DEBE HACER EL PROPIETARIO QUE QUIERE VENDER SU PROPIEDAD EN TIEMPOS DE CRISIS?

Hasta el mes pasado, el vendedor era quien establecía las reglas en un mercado de compras alcista. La alta demanda en las transacciones de venta en los últimos años animó a los vendedores a tomar posiciones de poder en las negociaciones de las condiciones de venta.

Sin embargo, a partir de ahora, el mercado ha cambiado ...

Ahora es el comprador quien finalmente tomará posiciones de poder en las negociaciones con el vendedor..

La consecuencia de esto es que el comprador será mucho más exigente al negociar las condiciones de compra con el vendedor, no solo con el precio, sino también con respecto al documentación de la propiedad.

En otras palabras, si en los últimos años el comprador ha sido menos estricto a la hora de exigir restricciones legales sobre las propiedades, de ahora en adelante, el comprador seguramente exigirá que el vendedor cumpla con todas las condiciones y requisitos de la ley. con respecto a sus propiedades, tales como condiciones urbanas, licencias de ocupación o certificados de habitabilidad, conexiones eficientes de agua y electricidad, fosas sépticas, etc.

Por todo esto, aquellos propietarios que tengan la intención de poner sus propiedades en venta, recomendamos que realicen un estudio detallado y profundo de la documentación y las situaciones legales en las que se encuentra su propiedad, para facilitar su venta.

Estudio realizado por TLA-Abogados abril 2020