Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre , regulando el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y creando el Ventanilla única (Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos)- Click aquí para ver la ley
General – ¿Por qué y para qué la nueva ley?
En los últimos tiempos estamos asistiendo a la intervención de la administración pública y del gobierno en materia de regulación de la vivienda. Estas medidas se justifican por parte de la administración en un incremento de los precios de compraventa de viviendas, así como del alquiler, lo que dificulta cada vez más el acceso a la vivienda a los ciudadanos con un poder adquisitivo limitado.
Fruto de ello son las diversas leyes que se han ido publicando a lo largo de los años, una de las cuales, a modo de precedente, fue Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que por primera vez permite a las comunidades de propietarios limitar o condicionar el uso de viviendas turísticas en sus comunidades. La última de ellas, Ley 12/2023, de 24 de mayo, que establece una serie de medidas regulatorias en materia de compraventa de vivienda, así como de alquiler, ha supuesto un verdadero cambio en el espectro tanto de la compraventa de vivienda, como del alquiler.
La justificación legislativa de esta regulación se enmarca en la línea intervencionista del mercado de la vivienda por parte de la Administración española. De hecho, esta nueva ley implementa Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y de la Consejo del 11 de abril de 2024 sobre la recopilación e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamiento de corta duración y modifica Reglamento UE 2018/1724.
Este reglamento europeo impone a los Estados miembros la obligación de adoptar las medidas jurídicas necesarias para crear un registro único de alquiler y un Ventanilla única digital para alquileres (Ventanilla Unica Digital).
Además, también imponen la necesidad de identificar al propietario y el lugar donde se ofrecen dichos servicios de alquiler, así como su duración.
¿Qué es la “Ventanilla Única”?
Es un punto de comunicación, información y control de la Administración pública central con los distintos operadores que operan en el mercado de alquiler de viviendas para uso distinto del de vivienda habitual, incluidos propietarios, profesionales y plataformas digitales.
De esta forma, la administración a través de esta Oficina recabará los datos de todas y cada una de las transacciones realizadas por las plataformas digitales, y los vinculará y relacionará con los usuarios titulares de los inmuebles registrados, con el fin de proporcionar un control preciso y ágil de dichas transacciones, que podrán ser utilizados por la administración para controlarlas, y supervisar la actividad a todos los efectos, tanto administrativos como legales y fiscales.
En cuanto a los titulares de las inscripciones, estarán obligados a informar y comunicar a esta oficina cualquier tipo de alteración o modificación que afecte al desarrollo de la actividad, tales como: cambio de titular, renovación, cancelación o cambio de licencia turística, aumento de plazas para arrendatarios, etc.
La Ventanilla Única será parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que será responsable de coordinar las acciones vinculadas a la efectividad de esta normativa, y la Procedimiento de Registro Único (Procedimiento Único de Registro) , que se realizará directamente en el Registro de propiedad. Según el texto de la ley, el hecho de que la información relativa a los servicios de alquiler de viviendas de corta duración pueda incorporarse al registro de la propiedad permitirá a los usuarios disponer de la información necesaria para tomar sus decisiones a la hora de proceder al alquiler de éstas.
A través de este procedimiento de registro, un Número de registro único (Número Único de Registro) Se obtendrá un contrato que se asignará a cada uno de los inmuebles que se pretendan alquilar, Sin los cuales las plataformas no permitirán la publicación de estas propiedades en línea. .
Esta normativa pretende aportar seguridad a los propietarios de viviendas, plataformas online, usuarios e inquilinos, ya que creará un mercado con información transparente y fiable, y garantizará que la actividad de alquiler, así como de los inmuebles en los que se basa, se desarrolle en condiciones adecuadas y garantistas para todos los usuarios del mismo.
También se realizarán labores de inspección, control y sanción sobre aquellas actividades que no cumplan la normativa, lo que permitirá un mayor control, seguridad y un filtro para todas aquellas viviendas que incumplan la legalidad.
Contenido de la ley
Introducción
El nuevo reglamento exige que TODAS las propiedades en actividad de alquiler, que deseen ser publicitadas o gestionadas a través de plataformas digitales, como AirBNB, Homeaway, etc., deberán pasar por el procedimiento de registro estipulado en la ley.
Por tanto, todas aquellas propiedades cuyos propietarios deseen alquilar Para cualquier tipo de alquiler que no sea vivienda permanente , ya sea bajo licencia o alquiler turístico, de temporada, estudiantes, trabajadores, etc. y que utilicen plataformas digitales para su promoción o gestión, deberán pasar por este proceso de registro y obtener la “Número de Registro Único”, que será exigido por las empresas digitales como requisito indispensable para aceptar la publicación del inmueble en sus plataformas de comercialización o gestión.
Este procedimiento de registro afecta, por tanto, a los siguientes tipos de alquiler, que la misma ley denomina “Servicio de Alquiler de Corto Plazo”:
¿Qué se entiende por “Servicio de alquiler de alojamiento a corto plazo”?
Art. 1.- Define el “ Servicio de alquiler de alojamiento de corta duración”, entendiendo por tal el arrendamiento por un periodo corto de una o varias viviendas con fines turísticos, o no turísticos, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma habitual o no habitual, siendo de aplicación al mismo la regulación del alquiler de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos , así como la resultante de la aplicación de alquiler de embarcaciones sujeto al reglamento UE 20 24/10 28 del Parlamento Europeo, así como la aplicable a los arrendamientos turísticos establecido por las comunidades autónomas de las entidades locales, y así como cuando proceda, el relativo a la protección y defensa de las personas, de los consumidores y usuarios.
- Alojamiento “de corta duración”. De esta manera, las alquileres a largo plazo o permanentes Están expresamente excluidos de la obligación, pero pueden registrarse.
- "Alojamiento". Se consideran exclusivamente los inmuebles que permitan “alojamiento”, por lo que quedan excluidos de esta ley las oficinas, locales comerciales, talleres, garajes y trasteros.
- “Una o más unidades”. Se refiere a cualquier tipo de alojamiento basado en el alquiler de la toda la propiedad, o parte de ella, o habitaciones. Por tanto, siempre que la legislación permita este tipo de alquiler, se permite el alquiler de habitaciones, o de partes de la vivienda. Es importante recordar aquí que los alquileres para uso distinto al de vivienda permanente (como alquileres de temporada, alquileres de estudiantes, etc.), sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), permiten el alquiler por habitaciones. Sin embargo, algunas legislaciones autonómicas no siempre permiten el alquiler de habitaciones para alquiler turístico (como la ley de las Islas Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, etc.).
- “A cambio de una remuneración” – Se entiende que debe existir una actividad real de arrendamiento por la cual el arrendatario remunera al propietario con cualquier tipo de contraprestación, ya sea en dinero, especie o cualquier otro tipo de compensación.
Esta normativa excluye expresamente los servicios de alquiler de viviendas que no impliquen remuneración, entendiéndose por remuneración cualquier forma de compensación económica, con independencia de su cuantía o forma.
- “Profesional o no profesional, de forma regular o no regular” – Resulta irrelevante el carácter profesional o privado de la actividad que desarrolle el arrendador. Por tanto, esta normativa se aplica tanto a los propietarios particulares que realicen esta actividad de forma esporádica o habitual, como a los profesionales que la ejerzan de forma temporal o permanente.
- Para todo tipo de alquileres que no sean de vivienda permanente :
- Alquiler para cualquier uso de alojamiento que no sea la vivienda permanente . Por tanto, se incluyen en este tipo de alojamientos: Alojamientos con fines turísticos o vacacionales (no sujetos a licencia turística), estudiantes, trabajadores, etc.
- Alquiler turístico. Se entiende por tal el alquiler que requiere de una licencia turística de la comunidad autónoma correspondiente. En este caso, el proceso de inscripción será doble, ya que el propietario de estas viviendas, además de realizar el trámite de inscripción autonómica, Deben pasar por este nuevo registro para poder comercializarse en plataformas digitales.
- Alquiler de barcos con uso de alojamiento.
- Amueblado: El artículo 2 de la Ley establece que para que esta Ley sea aplicable, la vivienda deberá ser alquilada "amueblado". Esto significa que los pisos o apartamentos “sin amueblar” no estarán incluidos en esta regulación.
Alojamientos excluidos:La ley excluye expresamente de la aplicación:
– Hoteles en alojamientos similares, complejos, aparta-hoteles y moteles, o bien hostales, B&B, etc.
-Campings y apartamentos para caravanas.
Definición de anfitrión o arrendador (art. 3)
“Anfitrión” o “Propietario” significa: Una persona física o jurídica que proporciona o pretende proporcionar un servicio de alquiler de alojamiento a corto plazo a cambio de una remuneración a través de una plataforma de alquiler a corto plazo en línea, ya sea de forma profesional o no profesional, de forma regular o no regular.
¿Qué se considera por ley como una “Plataforma de alquiler online de corta estancia”?
Son aquellos que permiten a los huéspedes celebrar contratos a distancia con los anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración.
¿Qué servicios están cubiertos por la ley?
- Servicios prestados por plataformas online a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamiento de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas.
- El Servicios de alquiler de alojamientos proporcionados por anfitriones/propietarios a través de estas plataformas. .
¿Cuál es el ámbito geográfico de aplicación de la ley?
Esta regla se aplicará a todo el territorio nacional.
Procedimiento Único de Registro – REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La normativa establece que la forma de obtener el “Número Único de Registro” será en el Registro de la Propiedad.
Servicio en línea
Este trámite se realizará de manera “Online”, para ello , el usuario debe estar “suscrito ” al servicio de Registro de la Propiedad, y se accederá a través de el “Certificado Digital” del usuario o su representante.
Por tanto, el usuario deberá estar inscrito como suscriptor en el registro de la propiedad, y disponer de un certificado digital para formalizar el trámite de inscripción.
Datos a incluir en el Proceso de Registro
- Los datos personales del arrendador y/o su representante
- Email de contacto
- Teléfono de contacto en España
- Datos catastrales del inmueble
- Datos del Registro de la Propiedad
- Número máximo de inquilinos
- Si se alquila por habitaciones o unidad completa
- Si se alquila con fines turísticos
- En el caso de que el alojamiento se desarrolle bajo un régimen de “Alquiler Turístico” tal como se defina en la región en que se encuentra ubicada la propiedad, la Detalles de la “Licencia Turística” que ampara dicho alquiler deberá indicarse.
Aspectos destacados del proceso de registro único
- Teléfono español: Esta es una información importante a tener en cuenta para todos aquellos propietarios o arrendadores de viviendas en España que no sean residentes en el territorio español. Deben disponer no solo de un correo electrónico de contacto, sino también de un número de teléfono. un teléfono con línea registrada en España.
Suponemos que la razón de tener un número en España es para facilitar las comunicaciones y notificaciones de la administración.
Obviamente, esto supondrá que todos aquellos propietarios que residan fuera del territorio español, que no dispongan de línea telefónica disponible en España y que puedan tener problemas de disponibilidad, e incluso de conocimiento del idioma español, deberá tener un representante en España a estos efectos.
- Número máximo de inquilinos: Este es otro dato fundamental a tener en cuenta a la hora de tramitar la inscripción. Se trata de identificar el número máximo de plazas ofertadas en el inmueble, siempre que dichas plazas cumplan la normativa. Esto implica conocimiento legal y técnico de la propiedad. que no todos los propietarios son capaces de identificar.
A menudo nos encontramos con propietarios que identifican unidades de alojamiento que no cumplen con la normativa de construcción local, regional o nacional, o que no cumplen con la normativa sectorial (como por ejemplo las de alquileres turísticos).
De esta manera, las Es recomendable conocer con exactitud las condiciones legales y constructivas del inmueble antes de realizar el trámite registral, con el fin de identificar los espacios habitables que puedan considerarse aptos para su registro en este nuevo proceso.
- Responsabilidad del anfitrión/propietario: Al finalizar el proceso de registro, El usuario o titular asume la responsabilidad de la veracidad de los hechos y datos declarados. . Por tanto, si los datos declarados no fueran ciertos, el usuario podrá ser considerado responsable de todo tipo de responsabilidad derivada de los errores, falta de veracidad o falsedad en los datos declarados.
- Autorizaciones y licencias: En línea con lo anterior, el procedimiento deja a responsabilidad del propietario disponer de las licencias requeridas para el uso del inmueble en actividades de alquiler, y su vigencia (Licencia turística, Cédula de Habitabilidad, etc).
Por este motivo, el propietario deberá estar en continuo contacto con la administración, a través de la Ventanilla Única creada, para informar a la administración de cualquier tipo de cambio o alteración que se produzca en el desarrollo de la actividad de alquiler.
¿Cuándo entra en vigor la ley?
La ley entró en vigor el Enero 2, 2025, es decir que ya está vigente y el proceso de registro ya está activado. La ley establece un proceso voluntario hasta el 1 de julio de 2025, a partir de cuyo momento será obligatorio.
Preguntas frecuentes:
¿Duración de este registro? ¿Renovación?
Parece que una vez registrado el número de registro obtenido es definitivo, pero el propietario/usuario debe comunicar e informar al registro sobre cualquier evento, modificación o cambio en la actividad que pueda generar un cambio en la información proporcionada para su registro.
Ya me he registrado en mi Comunidad Autónoma como Vivienda Turística, ¿tengo que volver a registrarme según esta normativa?
Sí, debes inscribirte en este nuevo registro si pretendes publicitar tu alquiler en plataformas digitales.
Si no utiliza plataformas digitales para su servicio de alquiler, no necesita registrarse.
Quiero anunciar mi propiedad para alquiler permanente, ¿tengo que registrarme?
En tu caso, no necesitas registrarte, porque la ley afecta solo a los alquileres de temporada o de corta duración, y no es el caso de las viviendas permanentes. Pero, la ley establece que puedes registrarte si así lo deseas (por ejemplo, para buscar inquilinos de larga duración en Airbnb, etc.). En tu caso, el registro no es obligatorio, pero voluntario.
Voy a alquilar una vivienda con un contrato de alquiler temporal, que no es un alquiler turístico, sino vacacional, por ejemplo, durante dos meses. ¿Tengo que darme de alta?
Si quieres alquilar a través de plataformas digitales, entonces tienes que hacerlo. Este es el espíritu de la ley.
Si no utilizas plataformas digitales para desarrollar tu actividad de alquiler temporal, no necesitas registrarte.
Tengo una propiedad que alquilo a estudiantes. ¿Tengo que registrarla?
Al igual que en el caso anterior, solo tendrás que registrarte si utilizas plataformas digitales para publicitar o gestionar tu actividad de alquiler. En caso contrario, no es necesario.
Alquilo mi piso sin muebles ¿Necesito darme de alta?
El alquiler deberá ser proporcionado para quedar comprendido en el ámbito de aplicación de esta ley.
Tengo un barco para alquilar, ¿necesito registrarlo?
Si no ofreces alojamiento, o no lo haces de forma temporal, no es necesario que te registres. Solo es necesario que te registres en el momento de alquilar la embarcación:
- Con alojamiento temporal
- Utilizando plataformas digitales para marketing o gestión.
¿Qué otros requisitos necesito para realizar la actividad de alquiler temporal?
Realizar una actividad de alquiler temporal requiere garantizar al inquilino que el inmueble cumple con todo tipo de normativas en materia de habitabilidad, salubridad, seguridad e higiene. Es por ello que tendrás que contar con todas las autorizaciones administrativas para realizar la actividad de alquiler para uso residencial, como licencia de ocupación-cédula de habitabilidad, certificado energético, seguro que cubra esta actividad, etc.
Alquilo un garaje, ¿necesito registrarme?
Si el garaje no está vinculado a una vivienda con alojamiento, entonces no es necesario registrarlo.
¿Debo declarar mi actividad de alquiler a efectos fiscales?
Cualquier tipo de actividad relacionada con el alquiler genera impuestos que deben ser declarados en España, ya que el inmueble se encuentra en España. Por ello, le recomendamos que busque asesoramiento experto en esta materia.