La resolución de conflictos
El fenómeno de las viviendas turísticas dentro de las comunidades de propietarios es uno de los temas más controvertidos que han surgido en esta materia.
El alquiler de una casa con fines turísticos es no, en sí mismo, un actividad molesta, pero en la práctica suele generar problemas de convivencia con los vecinos, por ejemplo, por el uso intensivo de elementos comunes, lo que puede entenderse como una anormalidad de los mismos y aumentar el riesgo de daños, o ruidos en determinados momentos.
El Cloud que las comunidades de vecinos pueden adoptar ante el problema de la vivienda turística son diversas.
El alquiler turístico de apartamentos situados en una comunidad donde los demás propietarios tienen su residencia habitual es un actividad molesta y peligrosa, siendo el uso de los elementos comunes por un gran número de personas un uso anormal de los mismos.
Prohibición de actividad
(LPH art.17.12)
Actualmente, las comunidades de propietarios tienen la posibilidad de llegar a acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
Estos acuerdos exigen la voto favorable de 3/5 del total de propietarios quien, a su vez, representan 3/5 de las cuotas de participación , independientemente de que modifiquen o no el título constitutivo o los estatutos de la sociedad. comunidad. Los acuerdos que se celebren en este sentido no pueden tener efectos retroactivos, es decir, no pueden limitar la actividad para quienes ya la venían ejerciendo.
Esta flexibilización de las mayorías necesarias para limitar la actividad de alquiler turístico se aplica desde 6-3-2019. Hasta entonces, este tipo de restricciones suponía una modificación de los estatutos o del título constitutivo que, como tal, requería el apoyo unánime de toda la comunidad ( LPH art.17.6 ). Esto significaba que si ya había un vecino que destinaba una vivienda a alojamiento turístico o tenía intención de hacerlo, era prácticamente imposible llegar a un acuerdo en contra.
Tras esta modificación normativa, el alcance de la expresión ” límite o condición ” contenida en la norma, es decir, si las asambleas de propietarios sólo pueden con una mayoría de 3/5 prohibir sin justa causa el alquiler vacacional o si sólo pueden establecer límites o condiciones que el propietario debe cumplir para poder dedicar el hogar a esta actividad y sólo si no se cumplen, prohibirla.
A falta de un pronunciamiento jurisprudencial al respecto, parece que la doctrina mayoritaria se inclina por esta segunda opción:
- La comunidad de propietarios puede establecer diversas limitaciones -como, por ejemplo, que los ocupantes no puedan permanecer en las zonas comunes de los ocupantes, que las llaves de la vivienda o del portal no puedan quedar fuera del edificio para su recogida por el futuro inquilino, limitar el número de usuarios que pueden estar en la vivienda simultáneamente, etc. En todo caso, deben ser condiciones que tengan un beneficio para el inmueble y el resto de vecinos y que impliquen un claro abuso de derecho o que realmente supongan una prohibición absoluta. del destino vacacional de la vivienda.
- Pero la comunidad, aunque alcance la mayoría cualificada de los LPH art.17.12 , la comunidad no puede prohibir directamente una de las propiedades privadas de estar dedicada al llamado alquiler vacacional. Otra cosa es que, establecidas determinadas condiciones para ello, el incumplimiento de las mismas, si afecta de forma significativa al normal desenvolvimiento de la comunidad, puede ser considerada actividad molesta y estar prohibida.
- Interpretar la limitación como una prohibición absoluta constituiría un exceso que vulneraría las facultades dominicales derivadas del derecho del propietario de la vivienda salvo que se basen en normas extracomunitarias. La junta de propietarios sólo podría prohibir el uso cuando la normativa sectorial no permitiese la actividad en el tipo, lugar o época de la edificación, de forma que, en realidad, nada pudiera añadirse a dicha normativa.
Para los acuerdos adoptados entre 12-19-2018 and 1-23-2019 , Real Decreto 21/2018 , derogado por falta de convalidación en el Congreso, ya establecía la flexibilización de las mayorías actualmente vigentes, por lo que las adoptadas durante ese período tienen plena vigencia y obligan a la comunidad ( LPH art.17.12 ).
Aumento de tarifas
(LPH art.17.12)
Otra solución que pueden adoptar las comunidades es admitir los pisos turísticos pero obligando a sus propietarios al pago de cuotas de gastos especiales, o aumentando las cuotas de participación en los gastos comunes de las viviendas en las que se desarrolla esta actividad. Para su adopción , este tipo de acuerdo requiere el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen los 3/5 de las cuotas de participación.
En todo caso, el incremento no podrá exceder del 20% de la cuota que se haya pagado.
Esta medida, aplicable a partir de 6-3-2019 , ya fue incluido por Real Decreto 21/2018 existentes LPH , por tanto, los acuerdos que se tomarán al respecto entre el 12-19-2018 y el 1-23-2019, son perfectamente válidos y obligan a la comunidad.
Con esta medida no se pretende sancionar al propietario que dedique su vivienda a la actividad de alquiler turístico, sino hacer proporcional el uso de los elementos comunes a su aportación a la comunidad.
Acción judicial
Si la comunidad considera que el propietario u ocupante del piso desarrolla en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que sean perjudiciales para la propiedad, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, podrá requerir a quien realice las actividades prohibidas el cese inmediato de las mismas. Si el propietario u ocupante continúa desarrollando la conducta lesiva, puede acudir a los tribunales para que los tribunales decidan al respecto.
En relación con las viviendas turísticas, al margen de los acuerdos que puedan tomar las comunidades para, en un futuro, prohibir la actividad, la pregunta que surge en los tribunales respecto a las que ya existen, es si dedicar estas viviendas al alquiler turístico es una actividad prohibida, analizando la regulación en los estatutos y su interpretación.
La posición que han tomado los tribunales actualmente es admitir la restricción o prohibición de viviendas turísticas en comunidad de propietarios sólo cuando conste en el título constitutivo o en los estatutos una prohibición clara y expresa que afecte a los terceros adquirentes y siempre que la prohibición legal conste inscrita en el Registro de la Propiedad. Con tal prohibición, la comunidad de propietarios toma una medida preventiva para evitar actividades molestas.
Las comunidades autónomas, ante la polémica surgida con estas viviendas, han ido reglamentando esta materia para adaptarla a la situación actual e intentar evitar, en la medida de lo posible, estos conflictos surgidos en las comunidades de vecinos.
Antes de esta tendencia, se interpretaba que bastaba con que la se utilizó el término vivienda en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de vecinos considerar que el único uso permitido del piso era para ese fin, residencia o vivienda y que, como tal, contradecía el de la finalidad turística.
