Contrato de Alquiler con Opción a Compra (RTB)

Con respecto al mercado inmobiliario inmobiliario, es decir, la compra y venta de la primera residencia permanente, hablamos sobre el "Demanda latente”Que existe en España con respecto a los extranjeros de otros países que desean venir a España a vivir de manera permanente.

Un hecho que ha sido constante durante las últimas dos décadas es la llegada de extranjeros que han elegido España como su lugar de residencia permanente, y que normalmente identificamos como "expatriados"O"expatriados". TEl volumen y el número de expatriados que han elegido a España como su lugar de residencia en estas últimas dos décadas siempre ha sido constante, e incluso ha aumentado en períodos de crisis o poscrisis, como los experimentados en España en 2008, y 2011

Con más de 15 años en el sector inmobiliario, nuestra empresa ha verificado que, solo en el períodos inmediatamente posteriores a la crisis, el número de expatriados interesados ​​en adquirir propiedades en España ha aumentado.

Y, como resultado de nuestra experiencia, hemos observado que las primeras adquisiciones que se han concluido en esos momentos han sido especialmente complicadas debido al contexto de inestabilidad e incertidumbre, tanto desde el punto de vista del financiamiento, como la posible evolución de mercado inmobiliario.

Es decir, el comprador que se aventura a invertir en España en la compra de una residencia permanente, está inmerso en la incertidumbre causada por pensar si ya estamos en la fase final de la crisis, o si todavía hay una baja. ("¿Compraré a buen precio?").

Sin embargo, en este tipo de compradores, el interés en la compra es claro. También tienen claro el momento. Quieren comprar ahora. Saben que es hora, pero no tienen claro si el precio y las condiciones de la venta serán los más apropiados hasta que el clima de inseguridad posterior a la crisis desaparezca o se disipe.

En este punto, el instrumento de alquiler con opción de compra se propone como una solución.

Alquiler con opción a compra (RTB) ¿De qué se trata?

Alquiler con opción a compra, es un contrato en el que el comprador quiere adquirir una propiedad para vivir permanentemente, y quiere ocuparla y usarla de inmediato, pero quiere posponer la decisión final de compra para un momento posterior.

Y, además, bEl uyer desea que, durante el tiempo de uso de la propiedad, el vendedor no pueda ofrecer la propiedad en el mercado, reservándose la opción de compra exclusivamente para el comprador, durante toda la duración del contrato. Aquí está la diferencia más importante con este contrato y un "contrato de alquiler normal" donde el propietario puede vender la propiedad a otra persona, incluso si existe un contrato de alquiler.

Por lo tanto, en el contrato RTB hay dos conceptos principales involucrados:

- Es un Contrato de Compra, con “opción a compra”.

Es decir, el comprador quiere comprar la casa, pero exige tener la casa a su disposición hasta que confirme su decisión. En otras palabras, quiere que la opción de compra sea por su exclusividad. Entonces, recíprocamente con el derecho de exclusividad de la opción de compra de la propiedad, el comprador paga una cantidad al vendedor para compensarlo por el tiempo que la casa está reservada para el comprador y fuera del mercado de venta.

Una vez que se haya cumplido el término o condición acordado en el contrato, Llega el momento en que el comprador debe decidir ejecutar el derecho de comprar la propiedad. En este momento, hay dos escenarios:

• El comprador puede ejercer su derecho de compra, y, en ese caso, complete la compra. Por lo tanto, el comprador pagaría el resto del precio al vendedor y la transacción de venta se completaría.
• El comprador desea retirarse de la compra., por lo tanto, asume la pérdida de la cantidad que pagó según la "opción de compra", dejando esta cantidad a la cuenta del vendedor, quien lo hace a su cuenta en consideración del tiempo que tiene la casa reservada para el comprador .

- Es un contrato de alquiler.

El comprador quiere ocupar la casa de inmediato, pero, como se explicó anteriormente, él prefiere dejar la formalización y la decisión final de compra para más adelante. Con lo cual, se propone asumir la figura de "arrendatario" o "inquilino", hasta que decida ejercer, o desistir, de la opción de compra durante el tiempo estipulado en el contrato.

De esta manera, el comprador, ahora el arrendatario / inquilino, acuerda las condiciones de alquiler y el pago del alquiler, con el vendedor, ahora el propietario / arrendador, durante la vigencia del contrato.

Y de la misma manera que con respecto al ejercicio de la opción de compra, Una vez que ha llegado el plazo máximo para ejercerlo, el comprador o arrendatario / arrendatario tiene varias opciones:

• Para ejecutar la opción de compra y completar la venta.. En este caso, la transacción de alquiler se cancela, ahora se convierte en una venta.
• El comprador no ejerce la opción de compra. En este caso, el contrato de alquiler también se anula. Obviamente, en caso de que las dos partes estén de acuerdo, el contrato de alquiler se puede extender o se puede crear un nuevo contrato de alquiler, y luego el contrato será solo para alquiler.

Preguntas importantes:

1.- ¿Qué sucede con el monto pagado en la opción de compra?

¿Se considera como parte del precio? En otras palabras, ¿se puede descontar la opción del precio final a pagar por la propiedad?

La respuesta es muy simple. Será lo que ambas partes acuerden. Es decir, el monto pagado por la opción se deducirá del precio si ambas partes están de acuerdo. En este caso, el monto pagado por la opción de compra se descuenta del resto del precio a pagar por la propiedad.

Esta es la opción más utilizada en el mercado.

Sin embargo, el propietario también puede exigir que el monto pagado por la opción de compra no se descuenta del precio a pagar por la propiedad. Es decir, esta cantidad simplemente cubre el tiempo que la propiedad ha estado fuera del mercado y que no representa parte del precio. Con lo cual, en este caso, el pago de la opción de compra no se descontará del precio a pagar al propietario por la venta.

Obviamente, esta es una opción mucho más perjudicial para el comprador, y no se usa tanto en la práctica.

Cualquiera de las opciones debe incluirse expresamente en el contrato para aclarar el destino del pago de la opción.

2.- ¿Qué sucede con los montos pagados por el alquiler?

¿Se deducen del precio final a pagar por la venta?

La respuesta es la misma que la anterior. Es decir, serán las partes las que deberán acordar, al aceptar las condiciones del contrato, si el alquiler se descuenta del precio final o no, en caso de que se confirme la decisión de compra.

3.- Comisiones / honorarios de los agentes. ¿Cuándo se les paga?

Aquí, nuevamente, habrá lo acordado entre las partes y la agencia de bienes raíces.

Sin embargo, desde un punto de vista legal, a menos que las partes acuerden lo contrario, Entendemos que la comisión / tarifas del agente deben pagarse al momento de firmar el contrato de opción de compra. La razón de esto es que, este contrato, implica llegar a un acuerdo de compra entre el comprador y el vendedor. Y esto, aunque la consumación de dicho contrato se retrasa hasta una fecha posterior.

Como decimos, cuando se firma el contrato RTB se ha llegado al “acuerdo” entre las partes, y esto se ha hecho a través de la intervención del agente. Es por esto que la comisión/honorarios del agente debe pagarse cuando se formaliza el RTB.

Puede considerarse injusto condicionar el pago de la comisión del agente, a la decisión de compra efectiva, que quedará en manos del comprador y fuera del control / manos del agente.

4.- ¿Cómo se formaliza el RTB?

Normalmente es un contrato privado, que no necesita ser notariado.

Por lo tanto, la práctica más común es preparar un contrato privado entre las partes sin tener que pasar por un notario. Aunque, como veremos, es esencial que el contrato sea redactado por un abogado especialista.

Para mayor seguridad del inquilino, el contrato se puede hacer ante notario e inscribir en el registro de la propiedad. La inscripción del contrato de Opción de Compra en el Registro de la Propiedad tendrá los siguientes gastos:

• Gastos de notario y registro de la propiedad
• Honorarios de abogados / procuradores
• Impuestos Patrimoniales

Tenga en cuenta que solo los contratos RTB con una duración máxima de 4 años se aceptan para registrarse en la oficina del registro de la propiedad.

Por lo tanto, la práctica más común es preparar un contrato privado entre las partes sin tener que pasar por un notario. Aunque, como veremos, es esencial que el contrato sea redactado por un abogado especialista.

5.- Impuestos involucrados en el contrato de Opción de Compra:

a) Cuando el arrendador es una empresa: Imaginemos que una empresa constructora con una amplia gama de viviendas que no se pueden vender decide formalizar contratos de RTB. En este caso, el contrato estará sujeto a IVA si se trata de una primera cesión de la vivienda. los IVA la tasa será 10%, a menos que se trate de viviendas protegidas (IVA reducido del 4%). Es decir, un particular tendrá que hacer frente a este impuesto que, como consumidor final, no podrá deducir.

Si el contrato está registrado en la oficina de registro de la propiedad, entonces, es necesario pagar el Deber del sello (0,5% -2% dependiendo de la región diferente).

además de pactar la renta mensual, se ha podido establecer una opción de compra, conocida como “premium” u “opción de compra” (un pago por la opción que tendrá el cliente de comprar la casa, dentro de un plazo de tiempo). Dicho monto también estará sujeto al IVA (por considerarse prestación de servicios, según la Dirección General de Impuestos), a la tasa general del 21%.

Si el arrendatario decide proceder a formalizar la compra posteriormente, la transferencia estará gravada con el IVA (al tipo del 10% o 4%). En el caso de que el potencial comprador decida no optar por la compra, existirá la opción de rescindir el contrato y optar por formalizar otro contrato de arrendamiento sin opción, que no estará sujeto al IVA. Recuerde que una persona física no podrá recuperar ni deducir este impuesto.

b) Cuando el arrendador es un individuo

En este caso, el contrato de RTB (esto se considera una segunda transferencia) es una transacción que estará sujeta a la Impuesto de Transferencia (ITP)siendo el arrendatario el contribuyente.

Respecto a la opción de compra (la prima), también tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya que las “promesas y opciones” también tributan por este impuesto.

El base imponible estará constituida por la precio pagado por la opción de compra. En caso de que no se acuerde esa opción, o sea menor a 5% del precio total de la propiedad . El tipo aplicable variará en función de la Comunidad Autónoma, al tratarse de un tributo cedido (generalmente, entre el 6% y el 10%).

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EJEMPLO

“A” es un arrendador particular que pacta un contrato de RTB con “B”, con un importe de prima de 7.500 euros. El precio de la propiedad será de 250.000 euros.

El 5% del precio de la propiedad es 250.000 x 5% = 12.500 euros.

 Así, siendo el 5% superior a la prima pactada, la base del impuesto para esta opción será de 12.500 euros. 

 Como el arrendador es un particular, entonces, la prima estará gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP. Este impuesto en la región de Valencia y Cataluña es del 10%. 

¿Entonces 12.500 x 10% TPO = 1.250 euros de ITP.

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Y posteriormente, en el momento de la transmisión de la vivienda, en el caso de que sea ejercida por el comprador, la operación también tributará nuevamente por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Como se explicó anteriormente en este apartado, tenga en cuenta que la opción de compra seguida de una venta implica que estamos ante la conclusión de dos negocios legales (relacionados, pero independientes), por lo que se producen dos hechos imponibles distintos, que lógicamente incrementarán el tributación de la transacción.

En este último caso (el arrendamiento con opción a compra entre particulares) es necesario aclarar la tributación de la operación respecto del IRPF, desde el punto de vista del arrendador/vendedor, porque el cobro de la “opción comprar” será una “ganancia” para el vendedor/propietario.

Una vez que ha llegado el plazo máximo para ejercer la opción de compra, y en el caso de que el comprador ejerza dicha opción, los gastos e impuestos derivados de la transacción serán los normales de una venta, es decir, el ITP ("Transferencia de propiedad Impuesto "), honorarios notariales, registro, abogados, etc.

Por otro lado, cabe señalar que cuando se ejerce la opción de compra, así, finalmente se completa la compra, los impuestos derivados de la compra no se reducen con los impuestos anteriores pagados por la adquisición de la opción. Se trata de una confusión generalizada y común, muy frecuente en la práctica. La razón es que el derecho de opción y la venta futura se consideran fiscalmente como transacciones gravables autónomas y distintas.

Otra cosa es que el importe de la “opción de compra” pueda pactarse deducirse del precio a pagar en la futura venta. Es decir, las partes pueden pactar que, en caso de que finalmente se concrete la venta, se descuenten del precio del inmueble todas las cantidades pagadas, incluida la opción de compra (del mismo modo que se descuenta una fianza).

6.- ¿Cuáles son los problemas más habituales que suelen surgir en las transacciones RTB?

Una vez que se firma el contrato RTB, normalmente hay dos tipos de conflictos que se repiten comúnmente en este tipo de transacciones:

- Controversias sobre el estado físico del inmueble. En otras palabras, al igual que con el resto de los contratos de alquiler, muchas veces, el inquilino, cuando toma posesión de la casa, encuentra diferentes defectos o problemas de construcción, lo que puede generar un conflicto con el propietario.

Por lo tanto, será necesario que ambas partes detallen en el contrato tanto como sea posible las condiciones en las que se encuentra la propiedad, para evitar este tipo de conflictos durante la duración del contrato.

- Problemas legales de la propiedad. Aunque, a diferencia de los problemas físicos en los que se puede encontrar la propiedad, que se pueden evitar fácilmente con una inspección adecuada de la propiedad antes de la ocupación de la propiedad, no ocurre lo mismo en la práctica con eventuales problemas legales que pueden afectar la propiedad .

Como hemos informado en este artículo, la redacción de un contrato RTB puede parecer más o menos fácil y simple. Es decir, se puede hacer en privado, sin pasar por el notario, por lo que puede dar la impresión de que es un contrato fácil: un contrato de alquiler, simplemente introduciendo una opción de compra.

De esta forma, en muchas ocasiones, para ahorrar gastos, las partes son llevadas a transacciones donde este tipo de contratos son redactados por profesionales no calificados, o incluso por abogados no especializados. La razón de esto es porque, aparentemente, este es un "contrato fácil" de redactar. Por lo tanto, no dedicar el tiempo necesario y la consideración que conlleva esta transacción.

Como decimos, este no es un contrato de alquiler "especial" ... es un contrato de compra / venta con condiciones especiales.

Por lo tanto, en muchos, muchos casos, encontramos que los compradores han entrado en una relación contractual con el propietario, han pagado una suma significativa de dinero como opción de compra, han vivido en la propiedad durante un tiempo como inquilinos y, cuando el tiempo viene a ejercer la opción de compra, antes de ir a firmar los actos notariales, o, lamentablemente, incluso más tarde, detectan que existen problemas legales que afectan la propiedad, como problemas en la instalación de electricidad, agua, problemas urbanos, infracciones urbanas, sanciones, problemas al renovar el certificado de habitabilidad o, lo que es peor, que no existe un certificado de habitabilidad, incumplimiento de las normas urbanas, extensiones o modificaciones de edificios realizadas sin una licencia o permiso de construcción, etc.

Descubrir este tipo de problema legal después de firmar un RTB es muy peligroso.

Por lo tanto, como abogados, recomendamos que el estudio legal de la propiedad se lleve a cabo durante el proceso de formalización del contrato, y no después.

Las búsquedas legales en la propiedad deben realizarse durante la formalización del contrato RTB, y el contrato debe estar condicionado para obtener la información legal necesaria para confirmar que la propiedad cumple con la normativa legal y de construcción.

Por lo tanto, cuando esté involucrado en un contrato RTB como comprador, solicite el contrato:

- Ser redactado por un abogado especializado en derecho patrimonial. Es decir, quién ha dominado las leyes y regulaciones con respecto a la redacción de contratos, y las obligaciones contractuales derivadas y los derechos de las partes.

Esto te ayudará a preparar un contrato con las máximas garantías.

- Redactar por un abogado especialista también en Derecho de la edificación y urbanismo.

No todos los abogados inmobiliarios son especialistas en derecho de la construcción. Ser un experto en derecho de la construcción es fundamental para poder investigar todos los aspectos legales esenciales de la propiedad, fronteras, licencias y permisos de construcción, la historia de la construcción (es decir, cómo se ha construido, cómo se ha reformado o ampliado) , si cumple con todas las normativas urbanísticas locales, si hay gastos urbanísticos a pagar en la urbanización, o si hay que rebajar la parcela para dar parte de ella para eventuales obras en la urbanización, etc.

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