Ley 12/2023, de 24 de mayo, del derecho a la vivienda (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Click aquí para ver la ley .
I.- ASPECTOS GENERALES
El Ley por el Derecho a la Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023 tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A pesar de las críticas recibidas por parte del sector inmobiliario, la ley trae consigo normas sobre desalojos, embargos sobre viviendas desocupadas, tope en la actualización de rentas y nuevos incentivos fiscales para los propietarios.
Índice de referencia se creará que sustituirá al IPC en el cálculo de la renta. La principal polémica se centra en la figura del “big fork” y en dejar en manos de las Comunidades Autónomas (CCAA) la creación de zonas tensas de alquiler, lo que supondrá el control del mercado de alquiler.
CARÁCTER INTERVENCIONISTA DEL ESTADO
Esta ley se convierte en la primera norma estatal que regula el derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución.
Se trata de una ley claramente intervencionista del Estado Central sobre las regiones y Comunidades Autónomas, ya que limita y condiciona las competencias a nivel inmobiliario y urbanístico que, hasta la fecha, correspondían a las distintas regiones. Así, la ley establece las normas jurisdiccionales que deben aplicar las Comunidades Autónomas, que tienen plena competencia en materia de vivienda.
Supone también una clara intervención de los poderes públicos en el ámbito privado ya que interfiere, limita y condiciona las relaciones jurídicas privadas entre particulares relativas tanto al derecho a contratar como al derecho a la propiedad.
¿CUÁLES SON LOS OBJETIVOS DE ESTA LEY?
Los objetivos de esta ley son:
- Regular los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a personas con dificultades económicas, garantizar la funcionalidad y seguridad de las viviendas
- Definir la planificación y programación de vivienda estatal
- Regular el régimen jurídico de los parques de viviendas de protección oficial
- Impulsar el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las distintas formas de convivencia
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas, entre otras.
¿QUÉ MEDIDAS INTRODUCE LA LEY?
Algunas de las medidas destacadas de la ley que entrarán en vigencia de inmediato son:
- La obligación de los propietarios e intermediarios de facilitar datos sobre las viviendas y sus propietarios
- La creación de un nuevo índice de referencia para actualizar los ingresos
- La posibilidad de gravar las viviendas vacías.
No obstante, otras medidas, como el techo de rentas y las zonas tensionadas, estarán sujetas a la declaración de las CCAA y requerirán trámites y condiciones adicionales.
En resumen, la Ley por el Derecho a la Vivienda busca regular diversos aspectos relacionados con la vivienda, desde los derechos de los ciudadanos hasta la creación de parques públicos de vivienda asequible.
Si bien ha generado polémica, marca un hito al ser la primera ley estatal que regula este derecho constitucional, con un marcado carácter intervencionista.
¿QUÉ MEDIDAS ESTÁN VIGENTES?
Las medidas de la Ley de Vivienda que ya están en vigor son las siguientes:
- Límite a la actualización de los ingresos por alquiler : Desde marzo de 2022, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) dejó de ser el denominado “Índice de Referencia en la actualización de rentas”.
Hasta el 31 de diciembre de 2023, el aumento anual de la renta en los contratos de arrendamiento existentes no puede exceder el 2%. En 2024, este límite se incrementará al 3%.
A partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquileres, que será publicado cada año por la administración pública española.
- Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda: Los intermediarios deberán facilitar información detallada sobre los inmuebles y sus propietarios en las operaciones de compra y alquiler. Esto incluye condiciones económicas, licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, características esenciales de la vivienda y del edificio, así como la identificación del vendedor o arrendador. El incumplimiento puede dar lugar a sanciones económicas.
Podemos encontrar información detallada sobre la obligación de informar al comprador o arrendatario en nuestro artículo especializado EFECTOS DE LA LEY DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN EL PROCESO DE COMPRAVENTA EN ESPAÑA .
- Prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler para personas vulnerables: Se establece una prórroga obligatoria de un año para los contratos de alquiler cuando el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y económica, y el arrendador sea un gran propietario.
- Recargo del IBI por viviendas vacías : Se implanta un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas que estén desocupadas durante al menos dos años. Este recargo puede llegar hasta el 150% y se aplica a inmuebles con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo que concurran causas justificadas de desocupación temporal.
Estas medidas buscan regular el mercado de la vivienda, controlar los precios de los alquileres, mejorar la transparencia en las transacciones y fomentar la ocupación de viviendas desocupadas.
LA “VIVIENDA PROTEGIDA” O “INCETIVADA”
Además de las medidas anteriormente citadas, la Ley de Vivienda incluye otras disposiciones relacionadas con el régimen de vivienda “protegida” o “incentivada”, los pagos electrónicos de rentas de alquiler, la figura del gran propietario, los gastos de gestión inmobiliaria y los cambios en los desahucios. , ejecuciones hipotecarias y subastas de bienes inmuebles.
Respecto a las “Viviendas Protegidas”, se establece que estas viviendas estarán sujetas a un régimen de protección pública permanente, salvo excepciones justificadas. Además, su venta o alquiler requerirá la autorización previa de la Comunidad Autónoma correspondiente.
En cuanto a la “vivienda asequible incentivada”, se permite a los poderes públicos promover la existencia de estas viviendas y aplicar límites de precios para garantizar el acceso a personas con dificultades económicas.
SE FINALIZA EL PAGO DE LA RENTA “EN EFECTIVO” O “EFECTIVO”
Se establece la obligación de que los pagos de rentas de alquiler se realizan principalmente a través de medios electrónicos , salvo en los casos en que una de las partes no tenga acceso a estos medios, en cuyo caso se permitirá el pago en efectivo en la vivienda arrendada. .
¿QUIÉN ES CONSIDERADO COMO “PUEBLO MAYOR” DE VIVIENDAS?
La figura del gran propietario se define como una persona física o jurídica propietaria más de 10 inmuebles urbanos o un superficie construida de más de 1,500 m2 para uso residencial .
Sin embargo, esta definición puede adaptarse en las declaraciones de entornos de mercado residencial estresados , permitiendo la inclusión de propietarios de 5 o más fincas urbanas en dichas zonas , sin perjuicio de la declaración de la Administración competente, esto es, las comunidades autónomas.
¿QUIÉN PAGARÁ LOS HONORARIOS DE LA AGENCIA INMOBILIARIA?
El arrendador.
Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deberán ser asumidos por el arrendador.
DESALOJOS. MAYOR PROTECCIÓN DEL INQUILINO EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD
La ley introduce cambios significativos en los procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles en situación de vulnerabilidad:
- La protección se extiende al ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad en los procesos de desahucio y ejecución hipotecaria.
- Se establece un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio por un plazo de 2 meses para las personas físicas y de 4 meses para las personas jurídicas.
- También se establecen requisitos adicionales para la admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea un gran propietario y la vivienda sea la vivienda habitual del ocupante en situación de vulnerabilidad económica.
- En las subastas inmobiliarias, el ejecutante está obligado a demostrar que el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y que se ha seguido un proceso de conciliación o mediación entre las partes.
Estas medidas buscan brindar una mayor protección a los ocupantes de viviendas en situación de vulnerabilidad y regular diversos aspectos relacionados con la vivienda protegida y el mercado inmobiliario en general.
DECLARACIÓN DE ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL “TENSADA”
La Ley de Vivienda contempla medidas que están pendientes de la declaración de zonas de mercado residencial estresadas. Estas medidas se aplicarán una vez declarada una zona como tal y elaborado un plan específico para corregir los desequilibrios observados. Algunas de estas medidas son las siguientes:
- Los contratos vigentes en zonas declaradas en estrés mantendrán los límites de incremento establecidos a nivel general: 2% en 2023, 3% en 2024 y a partir de 2025 el nuevo índice de referencia de rentas.
- En zonas tensionadas, los arrendatarios podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 3 años una vez finalizado el plazo inicial del contrato, siempre que se cumplan determinados requisitos. El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otras condiciones o se necesite la vivienda para uso personal.
- En los nuevos contratos que se suscriban en zonas declaradas tensionadas, se aplicarán condiciones particulares según se trate de un arrendador pequeño propietario o gran tenedor. En el caso de pequeños propietarios, la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato anterior, más un incremento máximo del 10% en casos específicos. Para los grandes tenedores, la renta estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo de precio establecido según los índices de precios de referencia.
- En áreas tensionadas, las partes pueden acordar que ciertos gastos generales relacionados con el mantenimiento de la propiedad sean responsabilidad del arrendatario. No obstante, si esta cláusula no hubiera sido incluida en el contrato anterior, no se verá reflejada en el nuevo contrato.
- Se establecerá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que será definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes del 31 de diciembre de 2024. Este nuevo índice servirá como límite de referencia para evitar incrementos desproporcionados en la alquiler de los contratos de alquiler.
- Las deducciones fiscales para arrendadores entrarán en vigor el 1 de enero de 2024. Se establecen bonificaciones fiscales tanto para el rendimiento neto de la renta en general como para situaciones específicas, como bonificaciones de renta en contratos en zonas tensionadas o alquileres a jóvenes en dichas zonas. Estas reducciones de impuestos solo se aplicarán en áreas declaradas como mercados residenciales estresados.
Es importante destacar que estas medidas están sujetas a la declaración de áreas de mercado residencial tensionado y la aprobación de los planes específicos correspondientes.
INCENTIVOS FISCALES
Disposición final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la presente ley, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y modificación parcial de las leyes del Impuesto sobre Sociedades, Renta de no Residentes y Riqueza:
Uno. Se modifica la sección 2 del artículo 23, que está redactada de la siguiente manera:
“2. En los casos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá:
a) En un 90 por ciento cuando el mismo arrendador ha formalizado un nuevo contrato de arrendamiento de una vivienda situada en un zona con un mercado residencial estresado , en los que la renta inicial se haya reducido en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del contrato de alquiler anterior de la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior, en su caso.
b) en un 70 por ciento cuando no se cumplan los requisitos señalados en la letra a) anterior, concurra alguna de las siguientes circunstancias:
1.º Que el contribuyente haya alquilado la vivienda por primera vez, siempre que esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Cuando existan varios inquilinos de una misma vivienda, esta reducción se aplicará a la parte del rendimiento neto que corresponda proporcionalmente a los inquilinos que cumplan los requisitos establecidos en esta letra.
2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro a la que le sea de aplicación el régimen especial regulado en el Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, del régimen fiscal de las entidades sin ánimo de lucro. e incentivos fiscales al mecenazgo, que destina viviendas a alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento para personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, que establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a un programa de vivienda pública o de calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación a los ingresos por arrendamiento.
c) en un 60 por ciento cuando, no reuniéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una acción de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento Tributario que hubiera concluido en dos años. anterior a la fecha del contrato de arrendamiento.
d) en el 50 por ciento , en cualquier otro caso.
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, siendo aplicable la reducción en tanto se sigan cumpliendo.
Estas reducciones sólo serán aplicables a los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, verificación limitada o inspección que tenga por objeto la verificación de dichos rendimientos. .
En ningún caso serán aplicables las reducciones respecto de la parte de la renta neta positiva derivada de rentas no incluidas o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos mencionados en el párrafo anterior. , aun cuando dichas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco serán aplicables las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El resultado neto positivo del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 , de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estará sujeto a la reducción prevista en el apartado 2 del artículo 23 de esta ley en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021.”
RECARGO IBI
En el caso de inmuebles de uso residencial que estén permanentemente desocupados, los municipios podrán exigir un recargo del IBI de hasta 50 por ciento del importe neto del impuesto.
A estos efectos, la propiedad que permanece desocupado, continuamente y sin causa justificada, por un período de más de dos años , de acuerdo con los requisitos, medios de prueba y procedimiento establecidos por la ordenanza fiscal, se considerará un inmueble permanentemente desocupado, y pertenecerá a propietarios de cuatro o más inmuebles para uso residencial.
El recargo puede ser de hasta 100 por ciento del importe neto del impuesto cuando finalice el período de vacancia mayor de tres años , pudiendo modularse en función del período de vacante.
Además, los municipios podrán aumentar el porcentaje de recargo correspondiente de conformidad con lo anterior por hasta 50 puntos porcentuales adicionales en el caso de bienes pertenecientes a propietarios de dos o más inmuebles para uso residencial que se encuentran desocupados en el mismo término municipal.
En cualquier caso, las siguientes causas se considerará justificado:
- traslado temporal por motivos de trabajo o formación,
- cambio de domicilio por motivos de dependencia o de salud o emergencia social,
- inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continua,
- inmuebles sujetos a obras o actuaciones de rehabilitación, u otras circunstancias que hagan imposible su ocupación efectiva,
- que la vivienda esté siendo objeto de un pleito o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida su uso y enajenación o que se trate de inmuebles cuyos propietarios, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
El recargo, que será exigible a los contribuyentes de este impuesto, se devengará el 31 de diciembre y será liquidado anualmente por los municipios, una vez comprobada la desocupación del inmueble en esa fecha, junto con el acto administrativo por el que se declara. declarado. .
La declaración municipal como inmueble permanentemente desocupado requerirá la audiencia previa del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, que se regularán en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como el consumo de los servicios de suministro.»
RESERVA DE SUELO
Asignar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, reservando en todo caso una parte prevista para viviendas sujetas a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación del territorio y urbanismo o, con arreglo a ella, por los instrumentos de planeamiento, garantizará una distribución de su emplazamiento respetuosa del principio de cohesión social e incluirá, como mínimo, el suelo necesario para realizar el 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista en el planeamiento urbanístico en suelo rústico que se incluirá en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento en suelo urbanizado que deba ser objeto de actuaciones de reforma o renovación urbanística.
TLACORP 2023
