AUSENCIA DE CÉDULA DE HABITACIÓN EN ANDALUCIA- DECLARACIÓN RESPONSABLE

¿Qué es la Licencia de Primera Ocupación y la Licencia de Segunda Ocupación en Andalucía? 

Cambio de nombre de “Cédula de Habitación” a “Licencia de Primera Ocupación”

En 2020, la Junta de Andalucía convirtió la “Cédula de Habitabilidad” (Cédula de Habitabilidad) a la “Licencia de Primera de Ocupación” (Licencia de Primera Ocupacion), y solo se solicitó para nuevas edificaciones. Este procedimiento y sus implicaciones es exactamente igual que en otras regiones de España como la Comunidad Valenciana. (lee nuestro artículo para la Comunidad Valenciana aquí)

Así, en Andalucía, la “Cédula de Habitación” es ahora la “Licencia de Primera Ocupación”, que se utiliza para construcciones nuevas.

¿Qué pasa con las reventas?. ¿Existe en Andalucía una “Licencia de Segunda Ocupación”? 

Andalucía no solicita Licencia de Ocupación para concretar la venta de reventas

Tradicionalmente, a diferencia de otras regiones como Cataluña, Valencia, Murcia, etc, en Andalucía no era común obtener Cédula de Habitabilidad en la compraventa o reventa de propiedades.

Así, en el proceso de compra y venta, no es necesario aportar por parte del vendedor la Cédula de habitabilidad o Licencia de Segunda Ocupación.

¿Se pueden cambiar los contratos de agua y luz en Andalucía sin Cédula de habitabilidad o Licencia de Segunda Ocupación? 

Sí. En Andalucía no es necesaria la Cédula de Habitación o licencia de Segunda Ocupación para realizar los cambios de contratos de agua y luz. Así, la mayoría de las compras de propiedades en Andalucía son casas existentes y algunos de estos actualmente no tienen un CH.

Entonces, como resultado, incluso si no hay Cédula de Habitabilidad se puede realizar la venta, y los cambios de contratos de agua y electricidad se pueden realizar a nombre de los nuevos propietarios.

Cómo obtener la Cédula de Habitación o la Licencia de Ocupación de propiedades antiguas en Andalucía para alquiler turístico o vacacional en AirBnB?

Como se ha dicho anteriormente, en Andalucía no se exige ni al vendedor ni al comprador la aportación de la cédula de habitabilidad en las reventas. Implica que se encuentran un elevado número de casos en los que se compran y venden propiedades sin este certificado.

El problema surge cuando el propietario del inmueble desea solicitar la licencia de alquiler turístico o alquiler vacacional. Algunas grandes plataformas como AirBnb, Homeaway, Booking, etc, obligan a los propietarios a aportar la Cédula de Habitabilidad para publicar la propiedad en sus plataformas, y además es un documento que solicita la administración para conseguir el registro de la licencia turística.

Para solucionar este punto, Leyes Andaluzas ha creado un documento denominado “Declaración Responsable de Ocupación”. 

La Junta de Andalucía se regula en la reciente ley para solucionar la situación: La LISTA

“Declaración Responsable” en Andalucía – Ley 7/2021 – “LISTA”

La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (también conocida como “LISTA”), en su  arte. 138 establece 2 vías para obtener la Cédula de Habitabilidad – Licencia de Segunda Ocupación mediante el proceso de “Declaración Responsable” (Declaración Responsable del propietario).

1.- Edificios nuevos o inmuebles totalmente rehabilitados con Licencia de Obra previa o Declaración Responsable (“Declaración Responsable”)

Esta es la Declaración Responsable de Licencia de Primera Ocupación (“Licencia de Primera Ocupacion), y se proporciona cuando la ocupación o uso de edificios o instalaciones amparados por una licencia previa o declaración responsable de obras.

Y siempre que sean cumplimentados y ajustados a éstos y su destino sea conforme a la normativa aplicable.

2.- Propiedades antiguas o construcciones existentes- Reventas – Licencia de Segunda Ocupación por Declaración Responsable

Para propiedades o construcciones existentes, a falta de licencia de construcción previa, se podrá obtener una “Declaración Responsable” que surtirá los mismos efectos que la “Licencia de Ocupación” o “Cédula de Habitación”.

¿Qué es la declaración responsable de segunda ocupación?

La “declaración de segundo responsable_ocupación” en España es un documento administrativo específico relacionado con el uso y ocupación de las viviendas. Es particularmente relevante cuando se trata de propiedades existentes que han sido ocupadas previamente. Aquí hay una explicación detallada:

Definición y propósito

• Declaración Responsable : Traducido literalmente como “declaración responsable”, es un documento de autodeclaración en el que el propietario manifiesta que el inmueble cumple con las condiciones necesarias de habitabilidad y uso según la normativa local.
• Segunda ocupación : Este término significa “segunda ocupación”. En este contexto, se refiere a propiedades que no son nuevas y han sido ocupadas o utilizadas previamente.

Contexto y uso

• Utilizado para propiedades existentes : Esta declaración se utiliza normalmente para propiedades que se vuelven a ocupar, como cuando una propiedad se vende, se alquila o si se necesita un nuevo contrato de servicios públicos.
• Alternativa al certificado de habitación : En algunos casos, puede ser una alternativa a la “Cédula de Habitabilidad” para propiedades existentes, dependiendo de la normativa autonómica.

Proceso

• Sumisión : La declaración se presenta ante el ayuntamiento local (Ayuntamiento) o organismo municipal correspondiente.
• Responsabilidad del propietario : Con la presentación de este documento, el propietario declara que la propiedad cumple con todos los requisitos legales para ser habitada sin necesidad de inspección técnica previa.
• Proceso más rápido : Este proceso puede ser más rápido que la obtención de una Cédula de Vivienda tradicional, ya que muchas veces no requiere una inspección ni el mismo nivel de trámite burocrático.

Implicaciones legales

• Legalidad y Cumplimiento : El propietario asume la responsabilidad legal por la exactitud de la declaración. Si la propiedad no cumple con los estándares, el propietario puede enfrentar consecuencias legales.
• Contratos de servicios públicos : A menudo se utiliza para establecer servicios públicos (como agua y electricidad) para la propiedad.

Variaciones regionales

• Diferentes entre regiones : Los requisitos, trámite y validez de esta declaración pueden variar entre diferentes comunidades autónomas y municipios de España.

Importancia para los propietarios

• Facilidad de transacciones : Esta declaración puede simplificar los procesos relacionados con la venta o el alquiler de propiedades antiguas.
• Verificación de Cumplimiento : Es esencial que la propiedad realmente cumpla con los estándares reclamados en la declaración para evitar futuros problemas legales.

En resumen, el” Declaración responsable por segunda ocupación “Es un proceso administrativo simplificado que se utiliza en España, particularmente para propiedades que han sido ocupadas previamente, para certificar su idoneidad para su ocupación continua. Los propietarios deben asegurarse de que su propiedad realmente cumpla con todos los estándares requeridos antes de presentar esta declaración.

¿Puede una Fuera de Ordenación o DAFO obtener la licencia de ocupación-Declaración Responsable solicitada para obtener la licencia de alquiler turístico o vacacional en Andalucía? 

Sí. El arte. 138 de la LISTA, establece que una Declaración Responsable, con los mismos efectos que la Licencia de Ocupación, podrá obtenerse en los siguientes casos:

• Para aquellos edificios existentes que cumplir con la normativa de planificación vigente
  • OR
• Para aquellos que se encuentran en una situación legal fuera de la planificación. (“Fuera de Ordenación” – DAFO), ubicada en suelo urbano no objeto de actuaciones de transformación urbanística, siempre que no hayan sido objeto de obras.

Entonces, en caso de que su intención sea obtener una Licencia Turística, entonces, se le solicitará que obtenga lo que se denomina “DECLARACIÓN RESPONSABLE DE OCUPACIÓN”. Es un documento emitido por el Ayuntamiento y que sustituye a la Cédula de habitabilidad. Para ello, deberá suministrar al Ayuntamiento:

• Un certificado emitido por un arquitecto oficial con planos y detalles que confirmen que la propiedad cumple con los requisitos de habitabilidad.
• Documento donde el propietario garantiza bajo su responsabilidad que la construcción y los documentos aportados son conformes a derecho.

¿Es posible obtener la Cédula de Habitabilidad en un DAFO en Suelo Rústico en Andalucía? 

No. Siguiendo el art 138 de la LISTA, la Declaración Responsable está autorizada a obtener para DAFO propiedades pero en “suelo urbano”, no en rústico.

Entonces, ¿cómo puedo obtener una Licencia de Alquiler Turístico en una finca de suelo rústico “Fuera de Ordenación” o DAFO?

Podrás obtener la Licencia de Alquiler Turístico o Vacacional con el mismo documento DAFO. El DAFO obtenido de la administración pública tendrá los mismos efectos que la Licencia de Ocupación para la obtención de la Licencia de alquiler Turístico o Vacacional.