Comprar una propiedad de obra nueva en España - Sobre plano
Comprar una nueva propiedad de construcción en España - Sobre plano
Nuestro equipo de Abogados españoles expertos en Derecho Inmobiliario y Urbanístico lo guiará en el proceso para comprar su propiedad española en Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga o Cataluña.
El proceso de comprar una OBRA NUEVA es muy similar al de compra de viviendas de segunda mano.esSin embargo, existen algunas diferencias importantes a considerar. Nuestro equipo de abogados españoles ha preparado una guía práctica con los principales aspectos involucrados en la adquisición de propiedades de obra nueva en España.Aspectos Legales y proceso
– ¿Qué es la Compra sobre plano en España?
Significa comprar una propiedad en construcciones cuando las obras aún no están terminadas. En la mayoría de los casos, el primer acuerdo para la compra de propiedades españolas se realiza cuando el La construcción está proyectada y las obras aún no están iniciadas. Los proyectos sobre plano exigen una proceso de compra/construcción a largo plazo lo que puede generar inseguridad en el inversionista, especialmente cuando tiene que depositar y pagar cantidades de dinero a cuenta de un precio final de una propiedad cuando, en ese momento, es solo un “proyecto”. Esta incertidumbre es aún mayor cuando el comprador/inversor desconoce aspectos esenciales del proyecto como: la reputación o puntaje crediticio del constructor, la situación económica del proyecto del edificio, etc. Y, lo más importante, qué tipo de garantías se ofrecen para asegurar los pagos requeridos en caso de que el proyecto no esté terminado. Para reducir el riesgo de la inversión, hemos preparado una lista de aspectos a considerar a la hora de comprar nuevas propiedades en proyectos sobre plano:– Documentos legales y administrativos de construcción.
A la hora de comprar una vivienda nueva, existen varios documentos que se deben estudiar y comprobar adecuadamente para controlar la situación jurídica del solar y del edificio, y el buen desarrollo de la construcción. Esta es una tarea que debe ser realizada por abogados reconocidos y especialistas en construcción, y debe realizarse en cada paso del proceso de construcción: desde los primeros pasos del proceso hasta su finalización. Entonces, en cada paso, hay documentos e información que deben ser suministrados y obtenidos de los compradores, o de sus abogados, para confirmar que se cumplen adecuadamente todos los requisitos legales y administrativos.– Gastos, impuestos y otros costos.
Si bien, en general, el proceso de adquisición de propiedades nuevas es prácticamente el mismo que el de compra de segunda mano, existen determinados costos, impuestos y gastos que tienen un concepto y tratamiento diferente.Consejos legales a la hora de comprar una propiedad sobre plano en España
1.- Consulta el Promotor/Desarrollador
2.- Puntos de control
Por lo tanto, al comprar propiedades de obra nueva, es muy importante tener en cuenta los siguientes puntos de verificación sobre el proceso:- Para comprobar “quién” es el propietario del terreno edificable: Es necesario estudiar los documentos legales de la propiedad para verificar quién es el propietario del terreno / parcela donde se proyecta o ejecuta el edificio.
- Verificar que no hay préstamos / deudas pendientes: También es muy importante saber si el solar / parcela tiene algún tipo de deudas, limitaciones, cargas, etc., que puedan afectar la situación legal del proyecto.
- Asegurarse de que el Constructor / Promotor haya pagado su Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Si no se paga, este impuesto se deriva al apartamento, por lo que el nuevo propietario será responsable en el futuro.
- Obtener la situación catastral de la parcela, los lindes, planos, etc, y cómo se considera la parcela los planes e instrumentos urbanísticos y desarrollo locales: Es esencial verificar que el proyecto cumpla con la normativa de construcción, y también, conocer el desarrollo y la situación legal de las áreas circundantes, a fin de obtener información adicional sobre lo que se está desarrollando urbanísticamente en el área y cómo esto puede afectar a su propiedad en el futuro
- Consultar con el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento. con el fin de asegurar que el desarrollo cumpla con la normativa y que todos los documentos de construcción de la propiedad sean obtenidos y otorgados. También es muy importante comprobar que no hay otros desarrollos previstos en las cercanías que puedan afectar al proyecto.
- Comprobar que el constructor ha obtenido la licencia de obra (Licencia de construcción / construcción)
- Obtener toda la información / documentos necesarios del constructor según lo exigido por las leyes. Las leyes españolas obligan a los constructores / promotores a proporcionar información completa y detallada sobre el proyecto, la propiedad, cómo se desarrollará el proyecto de construcción, calidad de los materiales, instalaciones, etc.
- Obtener documentos traducidos a su idioma. Los documentos y contratos legales esenciales, materiales de calidad, etc., deben explicarse y traducirse en su idioma. A veces descubrimos que los constructores no adaptan estos documentos en su idioma y se les ofrece firmar en español. Pídale a su abogado que los traduzca a su idioma para comprender mejor las condiciones contenidas.
- Confirmar que las cantidades entregadas a cuenta del precio estarán garantizados según las leyes. Los pagos a cuenta del precio deben estar cubiertos con garantías suficientes, para “protegerlos”, y para “devolvérselos” en caso de fracaso del proyecto de edificación, o en caso de cualquier otra circunstancia que pueda dar lugar a incumplimientos esenciales de el contrato por parte del constructor.
- Confirmar que el constructor obtendrá la Licencia de Ocupación / Cédula de Habitabilidad a la finalización de la obra. Las leyes españolas obligan a los constructores a proporcionar este documento a los compradores antes de completar el proceso de compra.
- Confirmar quién llevará a cabo con la conexión de las diferentes instalaciones y servicios conectados a la propiedad (agua, electricidad, gas, alarma, wifi, etc.) como: agua, electricidad, gas, comunidad de propietarios, etc. Algunas veces los constructores no proceden con estas conexiones, dejando a los compradores en una posición incómoda para tratar con estas conexiones.
- Otros: Abra una cuenta bancaria / número NIE: Pídale a su abogado que le ayude con el proceso para abrir una cuenta bancaria en España y obtener el número NIE.
3.- Calcular los gastos de compra
- Honorarios notariales: Para la formalización de los títulos de propiedad ("Escrituras")
- Honorarios de inscripción en el registro de la propiedad: Para la inscripción de las escrituras en la oficina de registro de la propiedad, y completar el cambio de titularidad de la misma.
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Actualmente, este es el 10% sobre el precio total de la vivienda. El 10% también es aplicable a otros elementos secundarios de la propiedad como garajes, estacionamientos, trasteros, etc., siempre que se encuentran en el edificio. Pero, en caso de que el garaje / estacionamiento se ubique en otro edificio diferente del que está ubicado el apartamento, el IVA aplicable será del 21%. (Por favor, tenga en cuenta que, en caso de que la venta sea solo para una parcela, el IVA podría ser del 21% si el vendedor es una empresa).
- Impuesto de registro AJD ("Impuesto de Actos Jurídicos Documentados"): Por lo general es el 1-2%% sobre el precio total de la vivienda, en Murcia, Comunidad Valenciana y Andalucía. Este impuesto puede reducirse sustancialmente si los compradores están comprando con la intención de usar la propiedad COMO RESIDENCIA PERMANENTE.
- Otros: Honorarios de abogados, gastos hipotecarios, conexión a los contratos de agua, electricidad y gas, etc.
4.- Otros
- Obtención del NIE: Los no residentes en España deben aplicar el número de identificación fiscal de extranjero NIE al comprar propiedades en España. Cuando esté en el proceso de compra de una propiedad, la solicitud de este número debe realizarse antes de completar el proceso de compra.
- Apertura de cuenta bancaria: En algún momento del proceso será recomendable abrir una cuenta bancaria en España. Esto ayudará a completar los pagos al constructor, y a pagar mediante domiciliación bancaria los diferentes servicios de la propiedad como gastos de comunidad, luz, agua, gas, etc.