La tierra rural es aquella en la que solo se puede desarrollar la actividad agrícola, forestal y natural. Entonces, puramente, actividad turistica no está aprobado. Entonces, cuando se proyecta una Casa Rural, o B & B, o Camping en este terreno se requiere obtener la aprobación especial de la administración local y regional donde específicamente se le permita a ese terreno un uso diferente al agrícola. En estos casos, la parcela debe tener un tamaño mínimo de 5.000 m2, con áreas de estacionamiento adecuadas, etc. Se podrá evitar el DIC en Casa Rural cuando el proyecto no requiera extensión de edificios en más del 20% de la existencia, por exención expresa del Ayuntamiento de las Zonas.
La forma más rápida de obtener un negocio de alojamiento / comida es obtener un “Casa Rural” licencia. Haga clic aquí para saber más sobre cómo obtener una licencia para Casa Rural en España.
La dificultad de obtener permiso para este tipo de negocio es que debe presentar un proyecto por un arquitecto, con estudios ambientales, estudios de ingenieros sobre sonido, impacto ambiental, protección ambiental, certificación de empresas de suministro de agua y electricidad que garanticen que Los clientes pueden obtener todas las garantías de servicio de un campamento u hotel.
Esto, en áreas donde están fuera de las áreas urbanizadas, pasan por un anteproyecto de un arquitectot, que hay que presentar al Ayuntamiento para ver cuál es su reacción para pasar la clasificación del uso de la parcela de “agrícola” a “comercial”. Esta acción se denomina “Declaración de Interés Comunitario” (DIC), lo que, en pocas palabras, significa que aunque la tierra de la zona debe ser utilizada únicamente para fines agrícolas y forestales, la “Comunidad local” acepta que la parcela sea utilizada para Actividad “comercial” por “interés general y beneficio de la comunidad”.
Presentó este anteproyecto, en caso de que la primera impresión del Ayuntamiento sea positiva, entonces, será necesario preparar el "Proyecto definitivo”, Que es una nueva más detallada, y con estudios de impacto ambiental, salud, energía, suministro por parte de las empresas de agua, electricidad, garantiza que el agua a suministrar será agua potable, que habrá suficiente suministro eléctrico para todos los huéspedes e instalaciones, que no se va a dañar el medio ambiente, que se va a desperdiciar tratamiento de agua, infraestructura ecológica, etc.
Este proyecto definitivo debe ser presentado a la ciudad Hall que decidirá si aprueban en primera instancia el proyecto.
En caso de que el Ayuntamiento acepte, entonces, el proyecto se pasará a CADA UNO de los diferentes departamentos del gobierno regional para aprobar el proyecto: Dpto. turístico, Dpto. sanitario, Dpto. medioambiental, Industria, etc. Si solo UNO de estos Dpts rechaza el proyecto, se rechazará automáticamente.
Si la Gobernación Regional aprueba el proyecto, le indicarán todas las obras necesarias que debe realizar en el interior de la propiedad y en la zona. Por ejemplo, pueden solicitarle:
- Eléctrico: Si la energía eléctrica obtenida de la línea actual no es suficiente para dar servicio al negocio proyectado, entonces se verá obligado a pagar el aumento necesario, que a veces pasa para crear una nueva línea para conectarse con otro punto de electricidad con más potencia. (a veces esto pasa a pagar infraestructura para llevar la electricidad desde una distancia muy larga, pagar la instalación, proyectos de instalación, trabajos de instalación e incluso la autorización de los propietarios de las parcelas donde están instalados los puntos y las torres, etc.), y, si Es necesario, incluso pagando un nuevo transformador para obtener más electricidad.
- Agua: El agua potable es esencial para el negocio. Por lo tanto, debe asegurarse de que la propiedad esté conectada al agua PRINCIPAL y, si no es el caso, debe pagar los trabajos para conectarse al punto de conexión más cercano.
Alternativamente, puede pensar en hacer un pozo de agua en su tierra para obtener agua para el negocio. En este caso, nuevamente, necesitará:
- Para detectar si hay agua en el subsuelo y si esta agua no pertenece a otra persona (tal vez esta es una conducción declarada del subsuelo que posee otro propietario o compañía).
- Para verificar la calidad del agua para ver si cumple con los estándares de calidad.
- Que en el área no está prohibido obtener agua del subsuelo
- Preparar un proyecto técnico firmado y certificado por un ingeniero.
- Presentar el proyecto a la administración local española para obtener la autorización del Ayuntamiento.
- Para pagar los gastos de las obras del pozo.
- Instalar los elementos necesarios para garantizar la calidad del agua potable, como sistemas de depuración, etc., y todos ellos utilizando materiales certificados y autorizados por la Comunidad Europea.
- Carreteras: La administración española puede exigirle que mejore las carreteras y el acceso en el área, a veces incluso asfaltando las carreteras circundantes fuera de su propiedad.
- Depuración y tratamiento de aguas residuales: El tratamiento del agua residual será esencial para obtener el permiso, a veces pasando por la instalación de sistemas y plantas de recolección y depuración.
- Otros me gusta:
- Suficiente espacio de estacionamiento adecuado a la capacidad máxima del huésped
- Programas de seguridad y salud (en caso de incendio, inundación, accidentes, etc.
Luego, si TODOS los Dtps regionales aceptan el proyecto, el terreno donde se instala la propiedad pasará de "rústico" a "comercial / hotel", y luego, se te pedirá para llevar a cabo con los trabajos mencionados anteriormente según los requisitos de administración.
Una vez que se completen los trabajos de infraestructura, estará en condiciones de solicite la LICENCIA DE ACTIVIDAD al Ayuntamiento.
Otros requerimientos:
- Para registrarse como autónomo o crear una empresa legal registrada en España.
- Si sirve comida en el negocio, necesita obtener una licencia para la manipulación de alimentos ("manipulador de alimentos"). Incluso en caso de que haya obtenido esta licencia en su país de origen, debe legalizarla en España o aprobar un examen (en español) para obtenerla.
Entonces, a modo de CONCLUSIÓN, si estás pensando en instalar un B&B en terreno rústico, estos son los pasos a seguir:
PASO 1.- OBTENCIÓN DEL DIC (“Declaración de Interés Communitario”)
Anteproyecto. En el momento en que tiene en mente crear un proyecto de alojamiento y desayuno en España, lo primero que debe hacer es diseñar ese proyecto a través de planos y documentación detallada del proyecto, preparada por un arquitecto. Este proyecto sería un proyecto inicial que llamaríamos proyecto preliminar.
Promedio de tiempo para preparar el anteproyecto de un arquitecto: 1-3 meses
Primera impresión del ayuntamiento. Este proyecto debe presentarse al ayuntamiento para darnos una idea de si, una vez que se hayan suavizado todos los trabajos posibles, y las adaptaciones de los edificios, la infraestructura, etc., si cambiarían la clasificación del terreno, y si aprobaría el proyecto
Promedio de tiempo para obtener una respuesta del Ayuntamiento: 1-3 meses
Proyecto definitivo. Preparación del proyecto final por parte del arquitecto y el resto de los ingenieros. Una vez obtenida la confirmación por parte de la municipalidad de que estarían dispuestos a aprobar un borrador final de declaración de interés comunitario, es entonces cuando el proyecto final se elabora a través de planes de arquitectos, ingenieros, etc., según lo establecido en este artículo.
Promedio de tiempo para preparar un proyecto definitivo de un arquitecto: 3-9 meses
Aprobación por el Ayuntamiento. Aprobación del proyecto por parte del municipio.
Promedio de tiempo para obtener el proyecto definitivo aprobado por el Ayuntamiento de 6 a 12 meses
Aprobación del gobierno regional. Aprobación de todos y cada uno de los departamentos del gobierno regional, tales como industria, turismo, medio ambiente, etc.
Promedio de tiempo para obtener la respuesta final del Gobierno regional: 1-3 años
Entonces, en total, el proceso para obtener DIC puede tomar de 2 a 6 años, dependiendo del proyecto y del área.
Buenas NOTICIAS sobre este difícil requisito del DIC Febrero 2019
En febrero de 2019, y solo para la Comunitat Valenciana, se ha creado una nueva Ley que evita el requisito de DIC de la siguiente manera:
Se establecen dos vías para incrementar el desarrollo rural reduciendo y evitando la obligación de DIC:
1.- El territorio se divide en 3 zonas:
– El ámbito RURAL: No es necesario DIC. Para aprobar la actividad empresarial, ya sea “Casa Rural” o “Alojamiento Rural” o “Camping”, sólo será necesario informar a los Departamentos de Montes, Medio Ambiente, Urbanismo, etc., así como la Licencia de Actividad que se requerirá al Ayuntamiento:
- El área CENTRAL o INTERMEDIA: Donde se puede evitar la obtención de la DIC si el Ayuntamiento ha armonizado su legislación urbanística con la nueva Ley Valenciana de 2019.
- Zona COTA CIEN: En la primera línea de costa, donde se requiere el DIC.
2.- Fuera de estas áreas. No se requerirá Declaración de Interés Comunitario para:
- Instalaciones de energías renovables aprobadas por un plan especial
- Instalaciones solares fotovoltaicas de menos de 5 megavatios
- Plantas de bioenergía con un 50% de materia prima propia o instalaciones de autoconsumo
- Actividades agrícolas y complementarias como establecimientos rurales de alojamiento y restauración cuando se recupere el patrimonio arquitectónico.
- Industrias alimentarias que cumplen con la normativa sectorial, recuperan patrimonio arquitectónico tradicional, o aquellas que construyen menos de 800 metros cuadrados de superficie -600 metros en sótano- siempre que procesen al menos el 50% de su propia materia prima (supuesto que ostensiblemente beneficia a las bodegas).
PASO 2.- LICENCIA DE ACTIVIDAD
Una vez obtenida la declaración de interés de la comunidad, será necesario presentar un proyecto de licencia de apertura al ayuntamiento. Esto pasará de otro proyecto realizado por el arquitecto (esta vez centrado en la actividad empresarial) que se presentará al Ayuntamiento.
Esta licencia puede tomar de 1 a 4 años dependiendo del proyecto y del área.
PASO 3.- REGISTRO COMO NEGOCIO
Si el Ayuntamiento aprueba el proyecto de actividad, obtendrá la licencia y, a continuación, necesitará también:
Registro de la empresa como autónomo o sociedad, así como todos los requisitos y licencias de salud, manipulador de alimentos, etc., y registro de la empresa en el Dpto. Turístico / comercial.
Este registro puede demorar entre 1 y 6 meses.
NOTAS:
- La información anterior se enfoca si decide montar el negocio en terreno rústico. Cuando está montando el negocio en un terreno “urbano”, entonces, si el Ayuntamiento ya acepta el uso de B&B en la parcela, entonces, no necesita obtener el DIC (Paso 1), y luego va directamente a pasos 2 y 3.
- Este artículo no es una guía oficial., por lo tanto, no se puede usar sin el asesoramiento adecuado de especialistas.
