CAMBIOS EN LA LEY DE VIVIENDA QUE AFECTAN AL PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA – UN NUEVO ESCENARIO PARA LA COMPRA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

 Ley 12/2023, de 24 de mayo, para el derecho de la Vivienda . Click aquí para ver la ley 

Esta ley introduce, entre otras cosas, un avance fundamental en la protección de los derechos de los compradores y arrendatarios de viviendas frente a los constructores y propietarios.

La ley declara como requisitos obligatorios en los procesos de compraventa de inmuebles la disposición a la transparencia en el proceso de suministro de toda clase de información que afecte al inmueble.

Así, la ley establece, en su artículo 30, que los principios básicos de los adquirentes, compradores o arrendatarios de inmuebles son recibir información sobre las características de los inmuebles, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de los mismos. su adquisición, arrendamiento, cesión o uso, y que ésta es:

• Solución
• Objetivo
• Veraz
• Claro, comprensible y accesible

¿Quién debe cumplir con este deber de información al comprador y/o arrendatario?

Este “deber de información” se establece como una obligación para todos los agentes que, actuando en el sector de la construcción y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, estén facultados para enajenar, arrendar y transmitir inmuebles en nombre propio o por cuenta ajena, como:

• Promotores y constructores
• Dueños, vendedores y demás titulares de derechos reales
• Agentes de Bienes Raices
• Administradores de propiedades

Todos estos agentes y profesionales deberán cumplir y garantizar que, en el ejercicio de su actividad, dan cumplimiento a su obligación de facilitar información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible a los compradores y/o arrendatarios de conformidad con lo dispuesto en el presente ley. familiar.

Además del deber de información, los agentes deben cumplir la legislación en materia de defensa de los consumidores y usuarios en el caso de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula.

Se prohíbe cualquier acto publicitario con información insuficiente, deficiente o engañosa.

¿Qué tipo de información deben proporcionar los propietarios, desarrolladores, agentes inmobiliarios y administradores de propiedades a los compradores y/o inquilinos?

 Debe ser "información completa. Es decir, cualquier forma de comunicación dirigida a solicitantes de vivienda, usuarios o público en general con el fin de promover directa o indirectamente la transmisión, arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de la propiedad.

La información que, “como mínimo” debe ser proporcionado al comprador o futuro inquilino es, según el art. 31, lo siguiente:

– Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica interesada, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación. Es decir, se deberá identificar al titular y, en su caso, al agente de bienes raíces involucrados en la operación.

– Precio y condiciones económicas de la transacción: Precio total y conceptos incluidos en el mismo (muebles, enseres, etc.), así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

– Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1. -  Certificado de Habitacion, o cédula de habitabilidad, o licencia de ocupación.

2. - Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la zona privada de la común, y sin poder computar a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reglamentaria.

En otras palabras, el propietario o apoderado no podrá publicitar ni ofrecer como “superficie útil” o “superficie construida” aquellas partes de la vivienda que no cumplan con la altura mínima exigida por la normativa para el área habitable de la vivienda.

3. -  Edad del edificio y, donde corresponda, de las principales reformas o actuaciones realizadas en el mismo. Es decir, se debe aportar un historial de las reformas realizadas en el inmueble.

4. -  Servicios e instalaciones de que dispone la propiedad, tanto individuales como comunes, tales como agua, electricidad, saneamiento, alcantarillado, tanque séptico, etc.

5. - Certificado de eficiencia energética de la casa.

6. - Condiciones de accesibilidad de viviendas y edificios. Es decir, si la casa dispone de instalaciones y accesos para personas con movilidad limitada o reducida.

7. - Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda. Es decir, si la casa está ocupada o libre.

– Información legal de la propiedad: la identificación registral del inmueble, con la referencia de las cargas, gravámenes y condiciones de cualquier naturaleza, y la participación en las áreas comunes establecidas en el título de propiedad.

– En el caso de que la casa está protegida o en áreas protegidas, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen jurídico de protección que le es aplicable.

– En el caso de edificios que tengan oficialmente protección arquitectónica por formar parte de un entorno declarado o por su particular valor arquitectónico o histórico, se informará en la grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

– Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en comprar o arrendar la propiedad, incluidos los aspectos de una de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial o administrativo relacionado con ella.

Importante!

La no comunicación de estos datos se entenderá como un incumplimiento del deber de información por parte del titular y/o apoderado.

Asimismo, con carácter general, la información que omita datos esenciales o los contenga en términos susceptibles de inducir a error a los destinatarios o de producir repercusiones económicas o jurídicas no admisibles, se entenderá incompleta, insuficiente o deficiente, por perturbar el goce pacífico de la vivienda en el condiciones habituales de uso.

Información sobre asbesto en la propiedad o edificio

En los mismos términos establecidos en el apartado anterior, la persona interesada en comprar o arrendar un inmueble podrá solicitar información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Información sobre “zona de estrés”

Los gobiernos locales indicarán qué áreas se consideran como “zonas tensionadas”, donde hay una alta demanda de propiedades y una baja oferta.

Cuando el inmueble que se vaya a alquilar como vivienda habitual esté situado en una zona con un estresado mercado residencial, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación de la operación deberá indicar esta circunstancia e informar , con anterioridad a la formalización del contrato de arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, del importe de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos cinco años en el mismo inmueble, así como del valor que le corresponda en función del índice de referencia de precios de alquiler de vivienda aplicable.

¿Cuándo se debe proporcionar esta información?

La ley establece que el deber de suministrar esta información debe ser cumplido ANTES de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad de dinero a cuenta.

Esta obligación legal establece un cambio sustancial en el proceso tradicional de compra, venta y alquiler de bienes inmuebles en España. Hasta la fecha, ha sido práctica habitual en el mercado inmobiliario español que la información a facilitar al comprador o arrendatarios se realice DESPUÉS de la entrega de una señal o pago a cuenta de la operación de compra o alquiler.

Sin embargo, la ley incluye la obligación de los propietarios de proporcionar esta información a los compradores o arrendatarios en el momento en que deciden poner sus propiedades en venta o alquiler.

De esta manera, la ley trata de corregir aquellos casos en los que los compradores o futuros inquilinos entregaban cantidades de dinero “a ciegas”, y sin que se les facilitara información esencial sobre los inmuebles. Esto daba lugar a situaciones complicadas en las que los compradores, o arrendatarios, descubrían vicios legales en el inmueble, habiendo ya entregado y en manos de agentes y/o vendedores ciertas cantidades de dinero.

Por tanto, se requiere un cambio sustancial en el procedimiento en la actividad de compra, venta y alquiler de inmuebles. Será necesario que los propietarios o vendedores, en el momento en que opten por su decisión de vender o alquilar el inmueble, realicen las gestiones necesarias para obtener esta documentación, bien por sí mismos, bien asistidos por agentes inmobiliarios y/o abogados. para representarlos en el proceso.

La Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación (CH)

La ley establece como obligación por parte del propietario aportar la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación ANTES de que el comprador o arrendatario realice cualquier tipo de entrega a cuenta del precio.

Por ello, se confirma la tendencia que en los últimos años se viene practicando en el procedimiento de compraventa de que el propietario debe aportar la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación al comprador y/o arrendatario.

Surge entonces la cuestión de aquellas viviendas que no disponen de Cédula de Habitabilidad.

En estos casos, pueden darse los siguientes supuestos:

• Que la casa esté en condiciones de obtener la CH. En estos casos, el titular deberá realizar las gestiones oportunas para la obtención de este documento, contratando los servicios de los técnicos y abogados necesarios para ello.
• Que la vivienda no esté en condiciones de obtener la CH. Hay muchas casas en el mercado que tienen dificultades para obtener la CH o Licencia de Ocupación, en la mayoría de los casos porque estas casas no cumplen con la normativa urbanística. En estos casos, será necesario que el propietario se ponga en contacto con arquitectos y/o abogados para orientarlos y asesorarlos en el estudio de las vías para la obtención de este documento.

En estos casos de falta de Cédula de Habitabilidad hay que tener en cuenta lo que la Ley dice que es “Casa”.

La Ley define “una casa de vivienda" como:

"Edificio o parte de un edificio de carácter privado y destinado a la residencia y habitación de personas, que reúna las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo acceder a los espacios y servicios comunes del edificio en el que se encuentra, todo ello de acuerdo con la legislación aplicable y con la planificación urbanística y territorial."

Es decir, establece que, para que una construcción se convierta en “Vivienda”, se requiere

• Que es un “edificio” de un recinto privado. Es decir, las partes de la casa o apartamento que no pertenezcan exclusivamente a la vivienda, tales como las zonas comunes o que pertenezcan a la comunidad de propietarios, no podrán ser consideradas como superficie edificada o útil.
• Que el destino de la construcción sea el de “residencia” y “habitación”. En muchas ocasiones no encontramos edificios, o partes de ellos, que hayan sido construidos como “almacenes”, “almacenes agrícolas”, garajes, sótanos inhabitables, Por lo tanto, lo que dice la ley es que estas partes o construcciones no pueden computarse como área construida de la vivienda.
• Que reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente. Por lo tanto, se requiere que exista confirmación por parte del vendedor o propietario de que la propiedad cumple con los requisitos legales y condiciones de habitabilidad. La mejor forma de acreditarlo será aportando Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación renovada y en vigor.
• De acuerdo con la legislación aplicable y con la planificación urbanística y territorial. En pocas palabras, que la vivienda cumpla con la normativa urbanística y de edificación tanto local como territorial.

Obligación del vendedor o propietario de aportar Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación renovada y en vigor.

Este requisito aclara la confusión que existía en el mercado inmobiliario desde hace años, y que hacía referencia a la obligación del propietario de demostrar que vende un inmueble habitable. Durante años, agentes y profesionales del sector han sido testigos de un enfrentamiento con propietarios de inmuebles en venta que literalmente se negaron a facilitar los documentos informativos de su inmueble para garantizar la legalidad de los mismos a los compradores. Entre ellas, y casi diríamos la más importante, la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación.

La oposición mantenida por los propietarios se basó en argumentos tales como:

• “Es el comprador quien debe obtener la cédula de habitabilidad y no yo”
• “He ido al Ayuntamiento y me han dicho que no debo renovar la cédula de habitabilidad porque es el comprador quien debe renovarla”
• El notario me ha dicho que la cédula de habitabilidad renovada no es necesaria para vender un inmueble

…y un largo etcétera de argumentos que se utilizaban para evitar el gasto y esfuerzo de obtener este tipo de documentación, tan imprescindible para confirmar la legalidad de un inmueble al comprador.

Esta situación dio lugar a conflictos entre los propietarios, los compradores, y todos aquellos profesionales que participen en operaciones de compra, venta y alquiler en España.

Ahora, con esta nueva Ley, se confirma por obligación legal que es el vendedor or propietario quienes deberán aportar este documento desde el primer momento que decidan alquilar o vender su inmueble.

¿Evitará esto que el comprador obtenga el CH después de la adquisición?

NO

El vendedor tiene que suministrar el CH renovado para confirmar que la propiedad cumple con las leyes pero, dependiendo de la normativa local se puede solicitar al comprador que lo renueve y lo cambie a su nombre después de la adquisición para completar el cambio de agua, luz y otros (según licencia de alquiler turístico).

Información sobre viviendas protegidas e información urbanística.

Al igual que ocurre con la licencia de habitabilidad o cédula de habitabilidad, ha sido práctica habitual en el mercado inmobiliario español que el propietario ponga en venta o alquiler su inmueble con un total falta de documentación e incluso conocimiento de la situación legal y planificación de la propiedad, dejando en manos del comprador o arrendatario la búsqueda y detección de dicha documentación.

Esta posición ha supuesto, hasta la entrada de esta ley, un motivo por la inseguridad y la inseguridad jurídica de operaciones de compraventa de inmuebles en España.

Con esta nueva ley, el vendedor se obliga, en primer lugar, a, realizar un análisis y estudio legal de la vivienda antes de que se ponga en el mercado. Dicho estudio jurídico implica aportar todo tipo de información que le afecte, y que se fundamenta en lo siguiente:

• ¿La vivienda está protegida o tiene un régimen de protección?
• ¿Está afectado por algún tipo de condición o limitación pública (Afectación de Costas, silvicultura, dominio público, expropiación, etc.)?
• ¿En qué tipo de suelo se encuentra la propiedad, urbano, rústico, urbanizable?
• ¿La casa ha sido reformada?
• ¿Cuáles son los límites exactos y el tamaño de la casa?
• ¿Tiene algún tipo de limitación o condición urbanística (infracción urbanística, urbanización semiconsolidada, vivienda fuera de urbanismo?

El hecho de que el propietario obtenga o se vea obligado a obtener esta información aportará mayor seguridad en las transacciones inmobiliarias en España, y permitirá evitar las disputas que se han venido produciendo en el mercado español sobre quién debe facilitar esta información y, sobre todo, si “hubo” o era obligatorio facilitarla, y quién debe hacerlo según la ley.

Especial referencia a la información a facilitar por los Administradores de Fincas

Establece la disposición adicional sexta:

3. Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad profesional e independencia, con sujeción a la legislación vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración a la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley.

Este precepto de la ley viene a reconocer la deber de los administradores de fincas de proteger los derechos de los consumidores bajo esta ley. Lo que viene a decir es que, entendiendo como “consumidores” a los compradores y futuros inquilinos de los inmuebles que gestionan, deben proteger sus derechos.

La información de la propiedad contenida en la comunidad por leyes y acuerdos comunitarios es fundamental para que el comprador obtenga esta información a tiempo.

Este punto es muy importante en la práctica inmobiliaria española, ya que durante décadas nos hemos encontrado con situaciones en las que los administradores de fincas obstaculizó el flujo de información a los compradores de propiedades, alegando que no estaban autorizados a compartir esta información. Este comportamiento generó una alto nivel de inseguridad en transacciones inmobiliarias, ya que el comprador se vio obligado a realizar una inversión en una casa que no sabía si podría tener problemas ocultos en manos de los propietarios y sus administradores.

Con lo cual, una vez más, esta ley viene a aclarar la obligación impuesta a los administradores de fincas de suministrar esta información importante para el comprador y futuro inquilino.

Recargo IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles por inmuebles desocupados

En el caso de inmuebles para uso residencial que sean permanentemente desocupada, los ayuntamientos podrán exigir un recargo del IBI de hasta el 50 por ciento del importe neto del impuesto.

A estos efectos, se considerará una propiedad desocupada. permanentemente desocupado , de forma continuada y sin causa justificada, por un período superior a dos años , de acuerdo con los requisitos, medios de prueba y procedimiento establecidos por la ordenanza fiscal, y sean propietarios de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

El recargo puede ser hasta el 100% del importe neto del impuesto cuando finalice el período de vacancia mayor de tres años , pudiendo modularse en función del período de vacante.

Además, los municipios podrán aumentar el porcentaje de recargo correspondiente de conformidad con lo anterior hasta en 50 puntos porcentuales adicionales en el caso de inmuebles pertenecientes a propietarios de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en un mismo término municipal.

 ¿Afecta el recargo del IBI a las segundas residencias propiedad de extranjeros no residentes?

 La respuesta es no. La ley establece que, en el caso de viviendas de segunda residencia, el plazo de desocupación pasará a ser de CUATRO AÑOS.

En cualquier caso, las siguientes causas se considerará justificado (es decir, no dará lugar a considerar el inmueble desocupado y evitará el recargo):

• El traslado temporal por motivos de trabajo o formación del titular
• Cambio de domicilio por dependencia o motivos de salud o emergencia social
• Propiedades destinadas a usos vivienda segunda residencia con un máximo de cuatro años de vacante continua
• Bienes sujetos a obras o actuaciones de rehabilitación, u otras circunstancias que hagan imposible su ocupación efectiva
• su uso y enajenación o que se trate de bienes inmuebles cuyos propietarios, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
• En el caso de inmuebles propiedad de una Administración Pública, también se considerará causa justificada si el inmueble es objeto de un procedimiento de venta o puesto en explotación mediante un arrendamiento.

El recargo, que será exigible a los contribuyentes de este impuesto, se devengará el 31 de diciembre y será liquidados anualmente por los municipios, una vez comprobada la desocupación del inmueble en esa fecha, junto con el acto administrativo por el que se declara.

La declaración municipal como inmueble permanentemente desocupado requerirá la audiencia previa del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de vacante, que se regularán en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de los servicios de suministro.

Lo que pretende este precepto es poner casas vacías en el mercado, evitando así la especulación, lo que favorecerá la oferta de productos en el mercado inmobiliario.

 Un nuevo escenario para las agencias inmobiliarias

La obligación de información previa exigida a los propietarios y agentes inmobiliarios protege al comprador como consumidor. De todos modos, eso realmente representa un riesgo para los agentes inmobiliarios ya que estarán obligados a proporcionar los datos del titular de la propiedad antes de poder cerrar la transacción con el comprador o arrendatario.

Este tipo de información previa puede dar lugar a situaciones en las que el el comprador se pone en contacto con el vendedor directamente, aumentando el riesgo de que la transacción inmobiliaria se celebre directamente entre ellos, maliciosamente evitar el pago de los servicios de la agencia.

Esto ya es un hecho habitual y lamentablemente en el mercado inmobiliario, en el que muchas veces las partes, con el objetivo de ahorrar dinero en sus transacciones, desatienden el buen trabajo que realizan las agencias inmobiliarias que es contactar con compradores y vendedores en el mercado.

La labor esencial que realizan las agencias inmobiliarias, tan importante para el mercado inmobiliario, puede verse afectada por esta obligación de facilitar información previa sobre el inmueble y el propietario, a los compradores que puedan estar tentado a contactar directamente con los propietarios para evitar pagar comisiones o honorarios de la agencia inmobiliaria.

Con lo cual, será importante y recomendable que las agencias inmobiliarias revisar sus contratos de mandato tanto para los propietarios como para los compradores o futuros inquilinos, con el fin de proteger legalmente el pago de sus honorarios profesionales, incluyendo, si es necesario, alta sanciones en caso de incumplimiento. para las partes que celebren sus contratos directamente y sin pasar por el buen servicio de las agencias inmobiliarias.

Además, también exigirá a las agencias inmobiliarias que obtengan las autorizaciones necesarias de los propietarios para compartir información privada en cumplimiento de los ley de protección de datos.

Por eso será necesario avanzar en la profesionalización del agente inmobiliario sector, que seguramente debe tener una mayor especialización en el sector, ampliando sus habilidades más allá de la tarea estrictamente comercial de contactar con comprador y vendedor.

Sin duda, esta nueva normativa impulsará la profesionalidad de los agentes inmobiliarios.

TLACORP 2023