Cédula de habitabilidad - Cédula de habitabilidad - Licencia de ocupación
Certificado de Habitación - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera o Segunda Ocupación).
Este es un documento que reanuda la confirmación del Ayuntamiento de que la propiedad está lista para ser habitada, y se aplica una vez que la propiedad está terminada con la Licencia de Obras Finales (Certificado Final de Obra) e inscrita en el registro de la propiedad con la Declaración de Obra Nueva.
Necesita este documento para obtener el permiso del Ayuntamiento para vivir en la casa. Antes de obtenerlo, lo que tiene es una construcción, pero no una "casa".
Este documento será necesario para obtener el suministro individual de los servicios públicos PRINCIPALES a su nombre y con uso de “consumo”.
Este documento es entonces extremadamente importante para obtener los contratos de electricidad y agua a nombre de las personas en la PRIMERA CONEXIÓN. Antes de que el constructor obtenga el cédula de habitación, podría haber suministro de agua y luz en la construcción, ya que es normal que el constructor obtenga este suministro para realizar las obras (de peajes, maquinaria, etc.) Pero el suministro que se obtiene del constructor es un suministro para "obras", pero no para "consumo de la casa".
A veces, los compradores o promotores se quedan en sus propiedades con suministro eléctrico y de agua para el uso de las obras durante años, porque el constructor no obtuvo el CH adecuado (Certificado de habitación). Tienen agua y electricidad, pero están en muy malas condiciones y son caros que el suministro normal de una casa.
Para garantizarle como comprador o promotor, que el constructor obtendrá el CH adecuado, será muy recomendable dejar una parte del pago del precio cuando se obtenga el CH. Obligará al constructor a trabajar correctamente y a hacer todo lo posible para obtener este documento lo antes posible.
Como se explicó, el CH es especialmente importante para conectar la propiedad a la red de agua y electricidad la PRIMERA VEZ. A veces, y dependiendo del área, no es necesario CAMBIAR los contratos de suministro al nombre del nuevo propietario, pero se solicita ampliamente para la PRIMERA conexión de la propiedad a la red eléctrica.
¿Se necesita este documento para completar una venta? En otras palabras, si quiero comprar una casa, ¿se debe presentar este documento?
Antes de julio de 2008, no fue necesario obtener un Certificado de Habitación para completar una venta. No se pidió a los vendedores que presentaran el CH a los nuevos propietarios. Por lo tanto, los notarios, los funcionarios del registro de la propiedad, los bancos, los abogados, etc., no solicitaban al CH que completara las ventas. Por lo tanto, este documento no era obligatorio antes de julio de 2008.
¿Por qué este documento no era obligatorio para completar las ventas? - Porque, el objetivo de este documento, como se explicó anteriormente, es "conectar" la propiedad al agua y la electricidad por primera vez y, una vez conectado, "cambiar" los contratos existentes al nombre de los nuevos propietarios.
De hecho, para RESALES, durante décadas, los compradores y vendedores españoles han estado conectando sus propiedades al agua y la luz, y cambiando los contratos de suministro, sin este documento. Especialmente en terrenos rústicos, las empresas eléctricas y de agua no pedían este documento para cambiar los contratos de suministro.
Entonces, se compraron y vendieron NUEVAS propiedades y REVENTAS, y las ventas se completaron en la oficina de notario y se registraron en la oficina de registro de tierras, sin CH. Por lo tanto, los constructores estaban vendiendo sus casas nuevas a compradores sin este documento. Además, los vendedores (en reventas) vendían sus propiedades a compradores sin ellos.
En algunas áreas, incluso las empresas proveedoras no exigían la contratación de este documento. En la mayoría de los casos, los compradores podían contratar el agua y la electricidad mediante una llamada telefónica, o cambiando el nombre de los contratos a sus nombres, y nunca se solicitó el CH. Incluso hoy esto es posible en áreas determinadas.
El problema llegó con propiedades NUEVAS, como pisos nuevos, urbanizaciones, etc, y por el estallido de la crisis española. Como se explicó, antes de julio de 2008 no era necesario que los constructores proporcionaran a sus compradores el CH para completar sus ventas. Entonces, era muy común vender propiedades “en construcción”. Por ejemplo, en una urbanización con 500 casas, el constructor podría vender por bloques de, por ejemplo, 100 casas, una vez terminadas, sin esperar a completar TODA la infraestructura de la urbanización.
El CH es el último documento obtenido tras la finalización de las obras de construcción del edificio. Entonces, como antes de 2008 no era necesario presentar CH al finalizar, los constructores estaban construyendo y vendiendo sus propiedades antes de que estuvieran “completamente terminadas”. Con este escenario, los compradores estaban comprando sus nuevas propiedades listas para ser utilizadas, pero, en ocasiones, sin “completar” otras fases o cuadras de la urbanización, o alguna infraestructura de urbanización. Los compradores se conectaron eventualmente a suministros con "suministro de construcción", con la esperanza de que el constructor, una vez completado el resto de la urbanización, o el resto de las obras de urbanización, les proporcionara el suministro de "red".
Este era el escenario antes de la crisis.
Pero, con la crisis, se repitió en el mercado que los constructores entraron repentinamente en la bancarrota y sus empresas estaban en grandes problemas financieros porque los bancos estaban cerrando. Además, el mercado se detuvo y, de repente, las grandes urbanizaciones quedaron sin vender. Entonces, los constructores quedaron bloqueados con una posición dramática en la que no podían terminar las urbanizaciones o la construcción ya iniciada, porque no podían encontrar suficiente crédito para hacerlo de los bancos. Además de esto, no pudieron obtener financiamiento privado de sus ventas porque el mercado se detuvo y no pudieron vender sus propiedades.
Como resultado de este escenario, los compradores que previamente habían completado sus ventas y comprado unidades del constructor de urbanizaciones no completadas, se encontraron en contratos de servicios públicos de "suministro de construcción", y vieron cómo el constructor simplemente desapareció, dejando el complejo de urbanización sin terminar. Como las obras globales de la urbanización no estaban completas, era imposible obtener el CH, y los compradores y las familias quedaron con "suministros de construcción" durante mucho tiempo.
Este problema no ocurrió en REVENTAS donde, con muy pocas excepciones, los vendedores y compradores de propiedades ANTIGUAS, que realmente estaban conectadas al agua y a la electricidad, podían obtener el cambio de los contratos a nombre del nuevo propietario, después de la venta, sin ningún tipo de de problemas Por lo tanto, era muy común en el mercado NO aplicar al CH en reventas (urbanas y rústicas), si las propiedades ya estaban conectadas a agua y electricidad, y cuando el CH no era necesario para cambiar la utilidad al nombre del nuevo propietario .
Pero, en julio de 2008, entró en vigor una nueva ley para todo el territorio español. Una de las intenciones de esta ley era evitar la situación de los compradores de propiedades nuevas en urbanizaciones, complejos, edificios, etc. Esta ley decía que los constructores no pueden completar las ventas de propiedades NUEVAS sin el CH. Y ordenó a los notarios, oficinas de registro de tierras, etc., que soliciten al CH que complete las ventas de nuevas propiedades. Pero esta ley obligaba a los notarios y a los funcionarios del registro de la propiedad a solicitar que el CH completara las compras SOLO PARA NUEVAS PROPIEDADES.
Por ejemplo, esta ley no dice nada sobre REVENTAS. Entonces, como consecuencia, para completar la venta de una reventa, no era necesario proporcionar este documento.
Esta ley ayudó a evitar futuros problemas con los compradores que compran NUEVAS propiedades, pero, como no mencionaron nada en relación con las VENTAS, creando una gran confusión en el mercado.
Como se explicó anteriormente, los compradores y vendedores estaban vendiendo y revendiendo sus propiedades, sin el CH. Los compradores de reventa estaban cambiando sus facturas de agua y electricidad sin ningún tipo de problema, y el notario nunca pidió el CH en sus transacciones.
La confusión se generó cuando, luego de la aprobación de esta ley, durante los años 2009-2010, los compradores comenzaron a solicitar a los proveedores este documento. Se solicitó a los vendedores que proporcionaran el CH, pero, cuando consultaron a la notaría para confirmar si este documento era obligatorio para ser entregado, se les confirmó que no era requerido por la ley. Entonces, los notarios, las oficinas de registro de la propiedad, etc., solo requerían el CH para ventas NUEVAS y no para REVENTAS.
En ese período comenzó una gran confusión entre los compradores que solicitaban este documento en RESALES y los vendedores que no querían proporcionarlo, ya que no estaban obligados a hacerlo.
Esta confusión fue aún peor en REVENTAS en terrenos RÚSTICOS construidos en menos de 10.000 m2. Durante mucho tiempo, los ayuntamientos en áreas rústicas no sabían cómo reaccionar cuando los vendedores o compradores solicitaban que el CH completara sus ventas.
Varios ayuntamientos (TH) decidieron dar el CH sin restricciones. Consideraron el CH como un documento "administrativo" para obtener o cambiar los contratos de electricidad y agua. Como estos ayuntamientos no consideraron este documento como un documento "legal", hubo casos en que una propiedad podría tener un CH perfecto y una multa por construir ilegalmente.
En otros casos, TH decidió dar CH a todas las propiedades (construidas en más o menos de la parcela mínima), siempre que no haya multas por construcción que afectaran esa propiedad. Esta fue la posición más lógica.
En la instancia, otros decidieron no ceder el CH a propiedades de tierra rústica, si no respetaban el tamaño mínimo de la tierra (principalmente 10.000 m2). La posición de estos ayuntamientos creó la situación injusta e ilógica en la que las propiedades bastante antiguas, incluso construidas hace 20-40 años, se negaron a obtener el CH porque se construyeron en parcelas más pequeñas que el mínimo.
Además, la confusión era aún peor porque, en la mayoría de los casos, los compradores pedían a los vendedores de la CH que compraran sus propiedades, incluso sabiendo que, en el área donde se encontraba esa propiedad, la CH no estaba solicitando suministrando compañías para cambiar los contratos de servicios públicos en sus nombres.
Mientras tanto, el país de España ha sido apoyado financieramente por instituciones de la UE. Uno de los requisitos de la UE a España para recibir ayuda económica era mejorar la Protección Ambiental y reducir el Impacto Ambiental. El motivo de este requisito es que, durante décadas, España no ha seguido las directivas de la UE en este sentido. Traducido al mercado de la construcción, significa que las construcciones y edificios se construyeron en España sin considerar o respetar las leyes de la UE de esta manera (principalmente, reducción del consumo de energía y reducción del agua residual)
Durante 2012-2013 y 2014, esta confusión ahora parece llegar a su fin. Parece ahora que la mayoría de los ayuntamientos y gobiernos regionales (incluidas las áreas complicadas como Catral, Elche, Denia, Jávea, etc.) han creado una base de lo que debería ser necesario para obtener el CH, que es, más o menos siguiendo para Propiedades de la TIERRA RÚSTICA:
- Independientemente del tamaño de la parcela, la propiedad debe estar LIBRE de multas por construcción.
- Que la propiedad y sus construcciones se declaren y paguen el impuesto municipal correspondiente.
- Se solicita ampliamente que proporcione un informe del arquitecto de la construcción.
- La propiedad debe cumplir con la normativa ambiental del área (consumo de energía y agua residual).
Con ello se acabaron las eventuales confusiones creadas a punto de ceder, o rechazar, CH en fincas rústicas de menos de 10.000 m2 sin CH. Así, es generalizada la posición POSITIVA de la mayoría de los Ayuntamientos respecto a la situación jurídica de los miles de fincas ANTIGUAS CONSTRUIDAS en terreno rústico (y fincas legalmente consolidadas), en una parcela menor a la norma mínima. Entonces, después de todas estas confusiones y disputas, los ayuntamientos están dando CH ampliamente si se dan las condiciones anteriores.
Tenemos que decir que solo hay unos pocos ayuntamientos (como Crevillente) con una posición muy poco razonable para negarse a dar CH de manera abierta.
Soy vendedor (no constructor), ¿DEBO PROPORCIONAR ESTE DOCUMENTO AL COMPRADOR?
La respuesta es fácil: Desde un PUNTO DE VISTA LEGAL: NO. No hay ninguna ley en España que obligue al vendedor (en una reventa) a proporcionar el CH para completarlo.
Pero, por ejemplo, desde un PUNTO DE VISTA COMERCIAL, será MÁS RECOMENDABLE si lo proporciona, porque le confirmará al comprador que, sea cual sea la interpretación de las leyes de la zona, o cuales sean los requisitos de las empresas de servicios públicos, Los cambios de los contratos de servicios públicos están garantizados. En otras palabras, su propiedad será fácil de comercializar si se proporciona el CH.
Lo mismo si el CH está vencido. CH suele tener una validez de 5 años (o 10 años para los recientes). Así que, aunque la obtuviste cuando compraste, y aun en el caso de que las leyes españolas no te obliguen a proporcionarla, desde un punto de vista “comercial”, sería mejor para el comprador, si ofreces la propiedad con el CH renovado.
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