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Cómo comprar una propiedad en España con una empresa extranjera

CÓMO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA A TRAVÉS DE UNA EMPRESA EXTRANJERA

Ya hemos visto en otros artículos de esta web que se establece que existen diferentes fórmulas para adquirir una empresa en España, entre ellas utilizar una empresa extranjera ya existente para operar en España (ya sea con establecimiento permanente –EP, o sin establecimiento permanente – SIN EP), o crear una sociedad española expresamente para la adquisición de bienes inmuebles en España.

Asimismo, como hemos comentado anteriormente, estamos hablando de que, para adquirir un inmueble en España a nombre de una sociedad para desarrollar una actividad de inversión inmobiliaria, no es necesario constituir una sociedad española para la adquisición de bienes inmuebles, ya que ésta puede realizarse a través de una sociedad extranjera ya existente, y que mediante un proceso de registro en España, puede operar perfectamente como instrumento de inversión en España, sin necesidad de constituir una sociedad española.

En este artículo vamos a tratar precisamente el caso de una sociedad extranjera existente, que desea operar en España e intervenir en operaciones de compraventa de inmuebles, o el desarrollo de actividades inmobiliarias, tales como alquiler, venta, reforma, construcción, etc. No es necesario constituir una empresa española.

A estos efectos, vamos a hablar de lo siguiente:

1.- CONCEPTOS PRELIMINARES

COMPAÑÍA EXTRANJERA : La sociedad extranjera que desee operar en España, deberá contemplar en sus estatutos que la actividad que vaya a realizar en España (compraventa, construcción, intermediación, gestión de alquileres, etc. ) esté amparada por los estatutos de esta sociedad. Con lo cual, y previamente a tomar la decisión de comprar en España a través de esta sociedad, es necesario revisar los estatutos de esta sociedad para confirmar si contemplan dicha actividad, y, en caso contrario, realizar los trámites oportunos en el país de origen. , ante el registro mercantil del país de origen, para incluir este tipo de actividad en sus estatutos.

ESTABLECIMIENTO PERMANENTE : En segundo lugar, hay que tener claro qué tipo de estructura empresarial vamos a necesitar en España para el desarrollo de la actividad.

Es decir, si vamos a contar con recursos materiales (oficinas, coches, etc.) o humanos (empleados, etc.) en España para el desarrollo de esta actividad.

Por ejemplo, pongamos el caso de una empresa de nacionalidad extranjera. Lugar. Punto que decide invertir en España para la adquisición de un inmueble y que desea obtener rentabilidad a través de la actividad de alquiler.

En este caso, si la actividad de alquiler no requiere ninguna dotación de medios materiales (oficinas, recepción, coches, etc.), ni humanos (empleado residente en España para limpieza, mantenimiento, recepción de llaves, etc.), pero sí es simplemente la adquisición del inmueble para ponerlo en alquiler a través de alguna plataforma, y, como decimos, sin la asignación de ningún tipo de recursos ubicados en España.

En este caso, estaríamos hablando del caso de una Sociedad Extranjera registrada en España SIN Establecimiento Permanente (Sociedad SIN EP).

O, si por el contrario, la empresa extranjera necesita para este tipo de proyectos de inversión contar con personal residente en España, con medios de transporte locales propios, o con oficinas de atención al cliente, etc.

En este caso, estaríamos hablando del caso de una Sociedad Extranjera domiciliada en España CON Establecimiento Permanente (Empresa PE).

Este punto es muy importante ya que el tratamiento fiscal y de gestión es diferente en ambos casos.

  • En el caso de que en España no se necesiten medios materiales ni humanos para el desarrollo de la actividad, estaríamos hablando de una Sociedad extranjera domiciliada en España que opera SIN Establecimiento Permanente (SIN EP). En este caso, la actividad a realizar en España estaría sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no Residentes, gravado al 19% si se trata de una sociedad residente en un país de la Unión Europea, o al 24% en el resto. de los casos, con obligaciones tributarias de gestión y mantenimiento distintas a las empresas CON EP.
  • En cambio, si se tratara de una actividad o un proyecto de inversión para el que se necesitan recursos humanos o materiales en España, en este caso estaríamos hablando de una empresa extranjera con establecimiento permanente, y que estaría sujeta al Impuesto sobre Sociedades español. . , con una tasa impositiva del 25%, y con un tratamiento de gestión diferente a las entidades extranjeras no permanentes.

Para más información sobre las condiciones fiscales y de gestión del diferente tratamiento de las sociedades domiciliadas en España con establecimiento permanente y sin establecimiento permanente, clic aquí para consulte nuestro artículo especializado

Dada la diferencia de contraprestación fiscal y de gestión que supone ser considerada una empresa con establecimiento permanente en España, o sin establecimiento permanente, es importante tenerlo claro desde el principio, y no siempre está claramente definido. Por ello, muchas veces es necesario recurrir al convenio de doble imposición establecido entre el país de residencia de la empresa y España.

Para ver cuáles son los Convenios firmados entre España y el resto de países con los que tiene convenios para evitar la Doble Imposición Internacional, ¡Haga clic aquí!.

2.- PROCEDIMIENTOS

  1. En el país de origen:

Con independencia de la estructura que se necesite en España para desarrollar la actividad, y de que la sociedad tenga un estatuto con establecimiento permanente o sin establecimiento permanente, tal y como se ha definido anteriormente, dicha sociedad extranjera deberá pasar por un proceso de registro. en España que pasa por lo siguiente:

  • Obtención de los documentos ORIGINALES de la empresa:
  • Artículos de incorporación de la empresa.
  • Documento de identificación fiscal de la empresa
  • estatutos de la sociedad
  • Informe del registro mercantil que acredite que la empresa está inscrita

Y en estos documentos debe quedar muy claro quiénes son los administradores o gerentes autorizados para representar a la sociedad, así como las participaciones sociales de los socios o accionistas.

Y además, esta documentación, que siempre debe estar original , o bien, en caso de no aportarse los documentos originales, deberán aportarse copias autorizadas y notariadas, es decir autenticadas por un notario local en origen.

  • Toda esta documentación deberá ser traducida al español por un traductor oficial registrado, ya sea en el país de origen o en España.
  • Toda esta documentación debe estar legalizada y reconocida oficialmente, con reconocida eficacia ejecutiva para ser utilizada en España, y esto se hace mediante la obtención de la Apostilla. La Apostilla es un sello que se obtiene mediante un procedimiento de autenticación establecido en el Convenio de La Haya de 1961, y se aplica a todos aquellos países que han suscrito este convenio. Haga clic aquí para obtener más información sobre la Apostilla.

En el caso de que se tratara de una empresa residente en un país no adherido al Convenio de la Apostilla de La Haya, toda esta documentación deberá estar legalizada y certificada por el Ministerio de Relaciones Exteriores de este país.

  1. En España : Una vez obtenida toda la documentación indicada anteriormente, en España debemos proceder de la siguiente manera:
  • Obtención del NIE (número de identificación de extranjero) del gerente o administrador de la empresa . Este documento es un número de identificación fiscal a través del registro del administrador en el sistema burocrático y administrativo español.

 Este documento se obtiene:

  • Obtención del NIF español de la empresa extranjera . Del mismo modo que el administrador de la sociedad estará obligado a obtener un número de identificación fiscal en la administración española, la sociedad extranjera, para operar en España y poder realizar operaciones inmobiliarias, deberá estar registrada ante la administracion. NIF español, para obtener un NIF, que será el que utilices para realizar cualquier tipo de transacción en territorio español. Este número se conoce como el

Este documento se obtiene mediante la presentación de la documentación de la sociedad legalizada y apostillada en la forma establecida en el párrafo anterior ante la Agencia Tributaria española, que, tras revisar toda la documentación, le asignará un número de identificación fiscal a la sociedad, que será su mejor identificación para cualquier tipo de transacción en territorio español.

  • Representante fiscal . Una de las diferencias entre las sociedades extranjeras domiciliadas en España con establecimiento permanente (EP), y sin establecimiento permanente (SIN EP), radica precisamente en la obligación de designar un representante fiscal en España.

En cuanto a las sociedades sin establecimiento permanente (SIN EP), están sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no Residentes (IRPFNR), siendo necesario designar un representante fiscal en España para realizar las actividades inmobiliarias proyectadas, y disponer de un domicilio de notificación en España, que pueda ser utilizado por la administración española para notificar y comunicar cualquier tipo de cuestión tributaria relacionada con la actividad a desarrollar.

Este domicilio fiscal suele ser el del gerente, o abogado que dirige y mantiene el funcionamiento de la sociedad en España.

Sin embargo, y aquí viene la gran diferencia con las Empresas CON EP, los representantes fiscales de estas empresas NO son responsables solidarios de las obligaciones tributarias contraídas por la Empresa. Es decir, el representante fiscal, normalmente el gerente o abogado que gestiona la actividad fiscal de la empresa en España, no es responsable en caso de incumplimiento de las obligaciones fiscales de las empresas en España.

Por otra parte, en el caso de Sociedades extranjeras CON Establecimiento Permanente (CON EP), que, como decimos, están sujetas al Impuesto sobre Sociedades español, y para cuyo funcionamiento y desarrollo en España necesitan una estructura que requiere de una mayor complejidad, y la asunción de mayores obligaciones fiscales y legales en España que las sociedades sin establecimiento permanente, implica que el representante fiscal en España de dichas sociedades asume la responsabilidad “solidaria” de la sociedad frente a la administración española.

La figura del representante fiscal es una figura muy importante, ya que será responsable «solidario», es decir, al mismo nivel y con la misma responsabilidad que la empresa, de todas las obligaciones fiscales contraídas en España. Es decir, el representante fiscal será el requerido por la administración española para el cumplimiento de dichas obligaciones, en caso de que la sociedad extranjera no las cumpla. Con lo cual, como vemos, es un puesto de gran responsabilidad, ya que dicho representante fiscal va a asumir solidariamente todo este tipo de obligaciones. Por tanto, es un puesto empresarial de alta responsabilidad y funciones.

En este sentido, hay que decir que desde hace muchos años la normativa española exige que el representante fiscal de sociedades extranjeras o sociedades con establecimiento permanente sea un residente fiscal en españa . Es decir, para que una sociedad extranjera fuera reconocida en España con establecimiento permanente, se requería nombrar un representante fiscal que tuviera domicilio en España. Esto ha sido normalmente un obstáculo para el establecimiento de sociedades extranjeras en España, ya que en muchos casos los abogados o gerentes encargados de gestionar la actividad de estas sociedades extranjeras no siempre estaban dispuestos a asumir tal grado de responsabilidad, lo que se tradujo en un verdadero obstáculo para el desarrollo de actividades e implantación de empresas internacionales en España.

Sin embargo, recientemente se ha avanzado en este sentido, y la administración española interpreta que, para las sociedades o sociedades domiciliadas en cualquiera de los países de la Unión Europea, pueden designar como representantes fiscales a los administradores o directivos de dichas sociedades.

Así, por ejemplo, una sociedad alemana, que quiera establecerse con un establecimiento permanente en España, puede designar como representante fiscal al gerente alemán, o al administrador alemán, que será responsable de las obligaciones de la Sociedad, sin necesidad de designar un representante con domicilio o residencia en España.

Sin embargo, este obstáculo no ha sido resuelto para las sociedades extranjeras residentes con origen en otros países fuera de la Unión Europea, lo que, en estos casos, como decimos, dificulta su establecimiento en territorio español, al tener limitada disponibilidad por parte de los gestores locales para asumir tan alto grado de responsabilidad por estas empresas.

  • Cuenta bancaria . Para que las sociedades extranjeras no residentes domiciliadas en España, con establecimiento permanente o sin establecimiento permanente, puedan operar en España, deberán tener abierta una cuenta bancaria a nombre de dichas sociedades. Con lo cual, una vez obtenidas las legalizaciones de todos los documentos de la sociedad, así como el NIF del gerente, o administrador, el NIF de la sociedad, y la designación del representante fiscal, estos documentos deberán ser entregados a la banco para que pueda proceder. a la apertura de una cuenta bancaria a nombre de la empresa extranjera.

Para ello, el banco requerirá, además de la documentación indicada anteriormente, todo tipo de información y documentación que acredite los aspectos financieros de la empresa, así como la origen de los fondos que se utilizarán para realizar las operaciones previstas en España. . Para ello, necesitarás informes contables, declaraciones del impuesto de sociedades, etc. del país de origen. Este tipo de información dependerá o será diferente según la entidad financiera de que se trate, y ayudará a pasar el filtro de la ley de prevención de blanqueo de capitales en España, requisito imprescindible para actuar en España a través de una estructura societaria.

  • Acto de dominio real . Además de todo lo anterior, para llevar a cabo la operación inmobiliaria de que se trate, el notario actuante requerirá, además de toda la documentación de la sociedad según lo estipulado anteriormente, la manifestación de los propietarios reales de la sociedad.

 Un “beneficiario efectivo” es aquel que posee más del 25% de las acciones o acciones de la empresa. Con lo cual, será necesario verificar el origen de los fondos utilizados para la adquisición del inmueble, así como dar cumplimiento a la ley de medidas para prevenir el blanqueo de capitales en España, para informar quiénes son los socios de la Sociedad que ostentan una participación superior al 25% de la misma.

  • Necesidad de poderes . Dada la complejidad, y las implicaciones fiscales y legales derivadas del registro de una empresa extranjera en España, es muy recomendable otorgar poderes a su abogado, o gerente, para que pueda realizar todos estos trámites en su nombre y la necesidad de que usted tenga qué hacer en persona.

Desde TLA le invitamos a contactar con nosotros para cualquier asunto o servicio relacionado con sus proyectos de instalación/inversión en España.



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