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¿COMPRAR UNA CASA EN ESPAÑA CON HIPOTECA? - NUEVAS REGLAMENTACIONES - SOLICITE UN POA A SU ABOGADO

¿COMPRAR UNA CASA EN ESPAÑA CON HIPOTECA? - NUEVAS REGLAMENTACIONES - SOLICITE UN POA A SU ABOGADO 2000 1315 TLA

Desde hace muchos años vivimos una serie de reformas legislativas, y cambios fundamentales en la forma en la que se ha ido desarrollando históricamente el proceso de obtención de hipotecas en España. La banca española ha estado sometida a un gran estrés a la hora de confirmar legalmente las posiciones y condiciones en las que ha venido trabajando, así como las demandas que le han solicitado a la ciudadanía y, como consecuencia de ello, se ha emitido batería de leyes, reformas, normativas, sentencias, sanciones, etc., que han supuesto una revolución en el proceso hipotecario español.

Una de las últimas demandas de la nueva ley hipotecaria entrará en vigencia el 16 de junio de 2019. Es decir, la próxima semana, se generará un cambio sustancial en la forma y el proceso de obtención de hipotecas en España.

¿Qué es ese cambio? Es muy fácil, hasta la entrada en vigor de esta ley, los bancos, por lo general, acuerdan las condiciones particulares de los préstamos hipotecarios directamente con los clientes. Es decir, el cliente acudió al banco a solicitar una hipoteca, el banco estudió el caso y, en el caso de que el banco aprobara la hipoteca, dicha aprobación se formuló a través de un documento que el mismo banco presentó al cliente, pero que Normalmente no se firmaba hasta el día de la cita notarial para firmar la escritura de propiedad de la compra. Así, la aceptación por parte del cliente de las condiciones de la hipoteca se hizo en el mismo acto y en junta notarial para la firma de los títulos de propiedad de la compraventa (a esto le llamamos habitualmente “finalización”). En ese momento, el cliente, como paso previo a la firma de la escritura de hipoteca, se le presentó a firmar la documentación privada de la hipoteca, con todas las condiciones de la hipoteca, y presentado como paso imprescindible previo a la firma de la hipoteca y las escrituras de la venta.

Sin embargo, esa forma de “aprobación de la hipoteca” ha dado lugar a casos en los que el banco, habiendo acordado con el cliente las condiciones específicas para la aprobación de la hipoteca, dichas condiciones no fueron aceptadas formalmente hasta su firma en la notaría el mismo día de la venta. Con lo cual, en el caso de que el banco realizara modificaciones de última hora, el cliente podría estar en condiciones de no haber sido informado hasta el momento en que se encuentre en la reunión final para completar ante notario.

En otros casos, a veces sucedió que el banco simplemente no informó a sus clientes en detalle sobre las condiciones del préstamo, se informó en el último momento y se sometió a la presión de que, si esas condiciones no se aceptaban, la compra y la venta no tomarían sitio.

Esto se ha considerado como una sobrepresión para los ciudadanos, quienes quedaron indefensos contra el banco por esta información de última hora, por lo que, en general, se vieron obligados a aceptar las condiciones impuestas si no querían perder la venta.

Por lo tanto, esta desinformación con respecto a los ciudadanos ha sido considerada como indefensión, y considerada como un abuso de poder por parte del banco con respecto a sus clientes.

Para resolver esto, lo que plantea la ley es que el cliente firma con el banco notarial con la aceptación de las condiciones del préstamo con un período de tiempo suficiente antes del final del proceso de compra.

El plazo establecido es de 10 días..

 

Cómo funciona ?: By acta notarial. Es decir, como un paso previo a la firma de la escritura de la hipoteca (y, en consecuencia, de la venta), el banco y el cliente deben atender al notario (el cliente puede ir en persona o representado por su abogado), con un plazo de 10 días en anticipado, para formalizar la escritura de aceptación de las condiciones del préstamo.

De esta forma, se evita la presión que se puede ejercer sobre el cliente ya que, en el caso de no aceptar las condiciones establecidas por el banco, el cliente no está sujeto a la presión de aceptar estas condiciones en la misma reunión para la firma de las escrituras de compra.

Por lo tanto, el proceso hasta ahora era el siguiente:

- El cliente solicita la hipoteca y el banco la acepta

- Se establece fecha y firma de escrituras de compraventa e hipoteca

- El mismo día de la firma establecida en notario, el cliente firma el escritura de hipoteca y Escritura de venta. La aceptación de las condiciones del banco se realiza mediante documento privado (que se adjunta al contenido de la misma escritura de hipoteca).

Entonces, el cliente firma dos hechos: Escrituras de la venta, y Escrituras de la hipoteca.

La nueva ley de hipotecas que establece lo siguiente:

- El cliente solicita la hipoteca. El banco lo aprueba

- El banco concerta cita con el cliente en la notaría para firmar un escrituras de aceptación de las condiciones de la hipoteca con un mínimo de 10 días antes de la fecha establecida para la firma de la hipoteca final y la venta. El cliente asiste a esta cita por presencia personal o por poder de su abogado.

- El cliente asiste (presencialmente o mediante Poder) la fecha en que el cliente firma el comprar escrituras así como la escrituras hipotecarias.

Entonces, el cliente firma TRES escrituras notariales:

1.- Escrituras de aceptación de la hipoteca

2.- Escrituras de la venta + las Escrituras de la hipoteca.

De esta manera, se ofrecen mejores garantías a los ciudadanos en su derecho a ser informados en detalle y libres de confirmar su decisión de obtener el préstamo hipotecario.

Por lo tanto, como resumen, los bancos están obligados a que, al menos con 10 días de anticipación, sus clientes tengan que ayudar en la oficina del notario para firmar, en persona o por poder, las escrituras de la aceptación de la hipoteca.

¿Cómo afecta esto a los compradores extranjeros no residentes? Como estamos viendo, el proceso de compra de una hipoteca, hasta ahora, permitía a los no residentes en España que compraran una propiedad en España, que, en un solo día, podían permitirse tanto: la compra de la propiedad como su hipoteca. Es decir, en UNO podrían completar el acto para comprar la propiedad, y obtención de hipoteca.

Sin embargo, a través de esta reforma, queda otra acción previa por hacer. Por tanto, se hace necesario que el cliente no residente, o que no resida en España, tenga que viajar a España antes de finalizar el proceso de compra para formalizar la aceptación de las condiciones del Banco. Esto supone que aquellos que no viven en España, tienen que viajar en un viaje antes de la finalización para firmar estas condiciones de hipoteca ante un notario.

Con esto, es importante que, para todos aquellos que compran viviendas en España, y que solicitan hipotecas en un banco español, tengan en cuenta que es posible que tengan que mudarse a España, no solo para formalizar el proceso de compra en el final del proceso, pero también, unos 10 días antes del final del proceso.

Obviamente, si el comprador extranjero, o no residente, decide o prefiere no venir a España de antemano, tendrá que proporcionar a su abogado, o su representante legal, los poderes de representación necesarios (poder notarial) para hacerlo.

 

SOLUCIÓN: Entonces, una solución para que el cliente evite este desplazamiento adicional sería que él concede un POA a su abogado.

Dado que los poderes notariales en España se protocolan de manera diferente que en otros países, y también, los poderes otorgados en el extranjero necesitan legalizaciones que demoran un tiempo, recomendamos a todos aquellos que compran una propiedad en España con una hipoteca española, o que tienen la intención de hacerlo, considerar este nuevo requisito de visita personal a España antes de completar con sus abogados, para dar la mejor solución, incluso si es posible otorgar poderes a sus abogados o representantes legales.

De esta forma, aquellos que no pueden llegar tan lejos en España, sus abogados podrán firmar cualquier tipo de documento que su banco requiera para formalizar el proceso de compra e hipoteca.