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Consejos y proceso para comprar una propiedad española – Reventa

1.- Puntos de control a la hora de comprar una casa en España

El proceso de compra de una propiedad en España no es muy diferente al de otros países. Por favor, le invitamos a prestar atención a los siguientes PUNTOS A VERIFICAR:

1. Para verificar que el vendedor es dueño legal de la propiedad: Debe recibir una copia de los títulos de propiedad del proveedor o "escritura ". Asimismo, es imprescindible obtener la información adecuada del catastro para comprobar las condiciones legales del inmueble de titularidad, como eventuales limitaciones, cargas, etc., y también, si existen préstamos / hipotecas que afecten al inmueble. .

2. Verifique que la propiedad esté debidamente registrada y que pague el Impuesto del Consejo o "Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ”. El impuesto municipal no pagado de años anteriores se puede transferir al nuevo propietario.

3. Obtener un "certificación catastral ” (informe catastral) para asegurar cuáles son los límites exactos, y que la propiedad está debidamente inscrita en los registros catastrales. Además, esta información ayudará a confirmar el tamaño oficial y la superficie de la parcela, y su ubicación exacta.

4. Visita y conoce al departamento de construcción del Ayuntamiento recibir información sobre puntos como, por ejemplo, si se ha otorgado el permiso de planificación para las construcciones existentes en la propiedad, y que no hay otros desarrollos planeados cerca que puedan afectar su nueva propiedad.

5. Verifique que no haya otras multas o limitaciones que afecten a la propiedad. debido a su construcción, o incluso órdenes de demolición

2.- ¿Cuáles son los pasos a seguir a la hora de comprar una casa de segunda mano en España? 

El proceso de compra en España es un poco diferente al de otros países. Es obligatorio que estés informado, que comprendas todos los pasos del proceso de compra y que recibas la asistencia legal adecuada antes de firmar o pagar cualquier documento / pago en España.

A veces nos damos cuenta de que nuestros clientes se comunican con nuestra empresa una vez que ya han firmado contratos de reserva o documentos con agentes / proveedores. Tenga en cuenta que una vez que se firma un contrato de reserva / compra es legalmente vinculante, por lo tanto, podría encontrarse en una situación difícil si las condiciones acordadas en el contrato no son las mejores para proteger su posición como comprador.

Entonces, nuestra recomendación es: NO FIRME / PAGUE NADA EN ESPAÑA SIN LA PREVIA AUTORIZACIÓN DE SU ABOGADO.

Por lo tanto, le recomendamos que contrate Spanish Solicitor para ayudarlo y asistirlo en todos los pasos de este proceso, desde el primer paso del proceso de compra.

Una vez que hayas tomado la decisión de comprar en España, es absolutamente necesario que contactes con tu abogado para gude en el proceso de compra.

Junto con la elección de su abogado, hay otros puntos a considerar al comprar una casa en España:

¿Es necesario abrir una cuenta bancaria en España para comprar una casa?

Todos los pagos al proveedor deben realizarse desde su cuenta bancaria. Los pagos parciales a cuenta del precio final se pueden realizar desde su cuenta bancaria en su país de residencia. Pero es recomendable que los pagos finales del precio se realicen desde una cuenta bancaria a tu nombre en España Así que una vez estés en España no olvides abrir una cuenta bancaria.

Además, será necesaria una cuenta bancaria después de la finalización para pagar las facturas de servicios públicos, gastos de comunidad, etc., relacionados con su propiedad.

Su abogado lo ayudará con la apertura de su cuenta bancaria en España en uno de los bancos locales de la zona.

Haga clic aquí para saber más sobre por qué abrir una cuenta bancaria en España

¿Cómo obtener una hipoteca en España para comprar una casa?

¿Vas a comprar la propiedad con una hipoteca en España? Este es un punto muy importante. De hecho, hay una nueva regulación. La nueva ley dice que el cliente firma ante el NOTARIO con el banco la aceptación de las condiciones de la hipoteca con un período de tiempo suficiente antes de completar el proceso de compra (más o menos 10 días).

Por lo tanto, le invitamos a leer este artículo:

Nuevas regulaciones que afectan a las hipotecas en España

¿Es obligatorio obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjeros) al comprar una casa en España?

Por favor, presta atención a que es esencial para obtener lo que llamamos “número NIE” (“ Número de identificación de Extranjeros“) para la adquisición de un inmueble en España.

Se solicita a todos los extranjeros y no residentes españoles que obtengan un número de NIE individual. Esto es necesario para el pago de los impuestos y la adecuada identificación legal de los compradores y partes involucradas en el proceso de venta.

¿Qué es el contrato de “Depósito” o “Reserva”? 

Una vez hayas tomado la decisión de comprar una determinada propiedad en España, lo primero que te preguntarán es pagar un depósito inicial para mantener la propiedad fuera del mercado. El objetivo del depósito es sacar la propiedad del mercado, y reservarlo exclusivamente para usted mientras estudia la situación jurídica de la propiedad y otros asuntos, como hipotecas, situación financiera, etc. Así, este contrato le dejará un tiempo determinado para completar las búsquedas de la propiedad, y, en caso de que sean positivas, entonces, firmar un “contrato de compra definitiva” con el vendedor.

Durante la vigencia del contrato de depósito, si el Proveedor no cumple con su obligación e incumple el contrato con "mala fe" (se niega a vender, cambia de opinión o vende a otro comprador), luego le reembolsará el doble de los montos recibidos como multa por incumplimiento del contrato. Por ejemplo, si el Comprador no completa la venta, pierde el monto de su depósito.

¿Qué es el “contrato de compraventa” o “Contrato de Compraventa”?, ¿cuáles son las diferencias con el “contrato de reserva”?

Tras la formalización del contrato de reserva, y una vez pagado el depósito, y su abogado haya realizado las búsquedas necesarias en la propiedad, se acuerda comúnmente concertar un “contrato definitivo”en el que se requiere un pago parcial adicional.

Este contrato es ahora “definitivo”. La principal diferencia con este y el “reserva"O"contrato de depósito” se refiere a las obligaciones de cada una de las partes.

Principalmente, las obligaciones asumidas por los vendedores en el contrato “definitivo” son mayores que las asumidas con el de reserva. Con este contrato, el vendedor no puede abandonar la venta. En otras palabras: Una vez firmado el contrato definitivo, el vendedor no puede “cambiar de opinión” ni vender a otro comprador, queda confirmada la decisión del vendedor de vender al comprador, y éste, simplemente, no puede abandonar la venta.

En este contrato definitivo de compra/venta se incluye todos los términos y condiciones legales que regularán la compra, y la venta,  del inmueble, fijando el precio final y considerando las circunstancias obtenidas tras las necesarias búsquedas practicadas en el inmueble.

Por ejemplo, se puede acordar que el vendedor debe cumplir determinadas obligaciones, como pagar determinados gastos, o actualizar el tamaño de la propiedad en el registro de la propiedad, o actualizar los registros catastrales o pagar determinadas facturas que hasta el momento estaban impagas. ; etc.

Además, en este contrato se detallan y enumeran los gastos a pagar por cada parte (por ejemplo, quién paga los honorarios del notario y del registro de la propiedad, etc.).

Debido a su importancia, es muy recomendable que este contrato sea realizado por abogados con experiencia en transporte. Pero, también es muy recomendable que este contrato contenga las condiciones necesarias para proteger los elementos de construcción y los documentos en la propiedad, por lo tanto, su abogado debe ser no solo experto en “derecho inmobiliario”, sino también en “construcción”. Le recordamos amablemente que no todos los abogados expertos en “derecho inmobiliario” son también expertos en “derecho de la construcción”.

¿Cuáles son los títulos de propiedad de la compra o “Escritura”? ¿Cuál es la diferencia entre “escritura” y “contrato de compraventa”?

El "Contrato de Compraventa" es un "privada” contrato que confirma una venta válida de propiedad al comprador. Este contrato es perfectamente válido entre ambas partes con los derechos y obligaciones contenidos en el mismo. Pero, para que ese acuerdo sea válido frente a terceros, debe “formalizarse oficialmente”. El “cambio de propiedad” formal que pasa el acuerdo de compra de un contrato “privado” a uno “público” se realiza con la firma del “Escritura de pública de compraventa ” o "Escrituras públicas.

A diferencia de otros sistemas en los que el proceso de compraventa lo realiza Abogados, en España, formalización de “escrituras públicas"Son hechos por Notarios Públicos. Entonces, en España, para cambiar un contrato de "privado" a "público", debe ser notariado (preparado por un notario) e inscrito en el Registro de la Propiedad ("Registro de la Propiedad"). En este momento se paga al vendedor la totalidad del precio pactado, siendo este el momento en que el vendedor entrega la posesión y el dominio del inmueble al comprador.

La forma de formalizar la firma del “Sagrada Escritura" está en un "reunión personal” la notaría española. Ambas partes (vendedores y compradores), asistir en persona (o por representantes legales mediante Poder notarial), debiendo estar presente en la notaría el día de finalización pactado en el contrato privado. Si el comprador requiere una hipoteca para comprar la propiedad, el representante del banco hipotecario también debe asistir a la reunión para completar el préstamo hipotecario al comprador.

Como se mencionó, si el comprador o el vendedor no pueden asistir a esta reunión, pueden organizar un “Poder de representación” (Poder legal) para permitir que otra persona lo represente y firme el documento a nombre del cliente (generalmente, abogados).

Como se explica aquí, en la reunión del notario, el comprador paga el resto del precio acordado con el vendedor (generalmente por giro bancario), y el vendedor le da acceso oficial de la propiedad al vendedor, junto con la propiedad total. En este acto, entonces, el vendedor, literalmente, da las "llaves" de la propiedad al comprador. En ese momento, ambas partes firman las escrituras y la venta se completa.

Después de esa firma, y ​​en el mismo momento, los vendedores y compradores reciben una copia oficial de las escrituras originales llamada "Copia simple".  Este documento, es una copia simple de las escrituras. Con este documento, el comprador puede acreditar la propiedad de la propiedad, y se usa comúnmente para proceder con los cambios de los contratos de luz, agua, y otros como contratar seguros de propiedad, etc.

Luego se presentan los originales de las escrituras de propiedad al registro de la propiedad para completar el cambio de nombres en este registro. Su Procurador, su banco (o el mismo notario) enviará al Registro de la Propiedad el juego original de escrituras, junto con los recibos de los impuestos ya pagados. Este proceso suele tardar entre 3 y 6 meses.

¿Cómo pagar el precio de la propiedad al comprar una casa en España?

Como se explicó anteriormente, la mejor manera de hacer los pagos finales de la venta al vendedor es directamente desde una cuenta bancaria a su nombre en España. Para esto, previamente tenías que abrir una cuenta bancaria en uno de los bancos españoles.

Antes de completar, debe transferir desde su país de residencia, los importes necesarios a su cuenta bancaria española para cubrir:

- El resto del precio final.

- Los gastos e impuestos de la transacción (honorarios notariales y registrales, impuestos, honorarios legales, etc.).

Entonces, en España es diferente a otros países, donde todos los pagos se realizan a través de la cuenta bancaria del Abogado. En España debe hacerse directamente a la cuenta bancaria del vendedor.

La práctica más común para realizar el pago final del precio al proveedor es mediante Proyecto de banqueros emitido desde su banco español a nombre del vendedor. Por lo tanto, asegúrese de que usted o su abogado se hayan preparado con su banco español para tener suficientes fondos en su cuenta bancaria española para asistir a los últimos pagos de la venta, al menos una o dos semanas antes del día acordado en el Notario.

Se puede acordar que otros gastos, como el impuesto de transferencia, los honorarios de notario y registro de tierras, etc., se transfieran por separado a su abogado, a su banco hipotecario, etc.

Tenga en cuenta que si el Proveedor no es residente, debe retener una cantidad determinada del precio a pagar al proveedor (generalmente, el 3% del precio), y depositarlo en la Agencia Tributaria española (también denominada “Hacienda”) a cuenta del impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor. Su abogado le indicará cómo proceder con este punto.

¿Cuáles son los costes de compra al comprar una casa en España? 

El impuesto a pagar por la compra de una REVENTA es el IMPUESTO DE TRANSFERENCIA (IVA-IVA no es aplicable en reventas)o "Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Este impuesto es regional, y varía de cada Región. Por ejemplo, en Murcia y Andalucía es el 8 %, en Madrid el 6 %, y en Cataluña, Islas Baleares y Comunidad Valenciana es el 10 %. 

Tenga en cuenta que en caso de que compre una propiedad nueva, paga IVA (IVA) a 10% (en lugar de ITP) porque el venta de propiedades “nuevas” se considera como un transacción de negocios, entre una empresa (el constructor) y un consumidor (el comprador). Pero, en reventas, no hay ninguna compañía involucrada, ya que es solo una transacción privada entre dos personas o particulares, por lo tanto, el impuesto será el Impuesto de Transferencia.

Honorarios de abogado, es comúnmente aceptado en el mercado español que los honorarios de los abogados suelen rondar el 1% del precio de compra, más IVA. Además de esto, su abogado también puede cobrarle el costo de las búsquedas realizadas para obtener la información legal de la propiedad (como informes de registro de la propiedad, certificados, etc.) y otros costos por cambiar los contratos de servicios públicos y otros cargos.

Otros gastos para pagar las reventas se pagan honorarios de notario, registro y manejo (gestoría), que pueden ser alrededor del 1% del precio de compra.

Comprar en la Comunidad Valenciana e incluir impuestos, tasas notariales, tasas de registro de tierras, etc., los costos de adquisición podrían ser de alrededor del 12-13% del precio de compra.

En caso de que necesite un préstamo hipotecario, luego, puede haber gastos y comisiones adicionales de su banco, y otros cargos como seguro de vida o de casa, etc. También puede haber tarifas de valoración, que son las tarifas del proveedor contratado por su banco para evaluar la propiedad.

Resumen de los costos pagados por la compra de una casa al comprador.

Consejos y comprobaciones a tener en cuenta a la hora de comprar una casa en España

En caso de que haya decidido comprar o vender una propiedad en España, preste atención a la siguiente información:

1.- Consulta la descripción de la propiedad en los títulos de propiedad.

CÓMO SE REGISTRA Y DESCRIBE LA PROPIEDAD EN TÍTULOS: Verifique en las escrituras de propiedad que la propiedad esté debidamente descrita y registrada. Las escrituras de propiedad deben detallar un descripción perfecta del tamaño, bordes y el resto de elementos de construcción existentes en la propiedad.

Es bastante común encontrar que las propiedades que han sido propiedad de diferentes propietarios durante muchos años, se han modificado / ampliado en sus tamaños y / o dependencias (nuevas habitaciones, cierre del porche o terraza, garaje, piscinas, etc.).

Si la superficie actual de las construcciones existentes no coincide con la descripción en las escrituras, entonces, ¡necesitamos saber la razón de esta discrepancia! . En muchas ocasiones hay procesos que se pueden tomar para corregir esas discrepancias y formas de resolverlas. Pero, en otros casos, esas diferencias muestran un problema legal que afecta la propiedad que necesita saber para ser confirmado desde los primeros pasos del proceso de compra / venta.


   Un ejemplo: Casa de 120 m2 con piscina de 50 m2 y garaje convertida en “casa de invitados”. En las escrituras la casa solo aparece como 120 m2, pero no la piscina, y el garaje es un "garaje” no una “casa de huéspedes”.

   Consecuencia: Las escrituras deben estar actualizadas y el comprador debe ser informado de que la "casa de huéspedes" tiene la consideración legal de "garaje".

  NOTA: Aquí no estamos considerando la “descripción interna” de la casa (número de cuartos, baño, etc.), lo que estamos considerando es el “tamaño construido” (en español, “superficie construída”). No es necesario que las escrituras muestren la descripción exacta o la distribución de cada una de las dependencias internas dentro de la casa, solo "ampliaciones" o "nuevas construcciones" construidas en la propiedad.

En caso de haber modificado el interior del inmueble cambiando paredes interiores, entonces no será necesario actualizar las escrituras, basta con “declarar” la nueva distribución interior al finalizar la venta.

es decir: Deeds muestra que hay "4" dormitorios y los convertiste en "2". En este caso no es necesario actualizar las escrituras. Como propietario, es libre de modificar/reformar dependencias internas dentro de la propiedad (obteniendo siempre la correspondiente Licencia de Reforma).


2.- Revisar el inmueble en la oficina de Catastro

CATASTRO (también conocido como “SUMA” o “IBI”, o “IMPUESTO CONSEJAL”): De la misma manera que en las escrituras, la propiedad debe estar registrada en “Catastro” con el tamaño exacto y actual y la superficie de la parcela y cada uno de los elementos de construcción.

Todos los años Catastro factura – “Impuesto Municipal” (“IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) muestran el tamaño de la propiedad usando registros de Catastro. El “tamaño” de las construcciones contempladas en este proyecto de ley es muy importante, ya que se utiliza para realizar el cálculo del “IBI” o “Impuesto Municipal” anual. Por lo tanto, es fundamental verificar si los registros de Catastro muestran el tamaño adecuado y actualizado de la construcción existente en la propiedad, incluidas las modificaciones o ampliaciones que se hayan realizado.

Por lo tanto, tenga en cuenta que la “oficina de Catastro” calcula el Impuesto Municipal en relación con el tamaño de las construcciones, teniendo en cuenta todos los componentes de la construcción como la casa, la piscina, el garaje, etc.

Por lo tanto, en caso de que la propiedad haya sido modificada con extensiones, estas extensiones deben registrarse en la oficina de Catastro, de lo contrario, la factura del Impuesto del Consejo no se puede calcular correctamente. Por lo tanto, esto debe considerarse y verificarse como una parte esencial del proceso de transacción de la propiedad.


   An ejemplo: Cuando se adquirió la propiedad, las construcciones existentes hicieron un total de 120 m2, para una casa. Esto es lo que también quedó reflejado en las escrituras y en el proyecto de ley Catastro (IBI). Por esta razón, las facturas Catastro (IBI) fueron de 300 EUR.

Unos años más tarde, el propietario construyó una piscina de 50 m2 y un garaje de 40 m2. En caso de que el propietario no declare estos nuevos elementos de construcción a Catastro, las facturas de Catastro -IBI están mal pagadas.

La razón de esto es que, como se explica en esta sección, las facturas de Catastro se calculan considerando el tamaño de las construcciones (en términos de “mayor tamaño construido” = “mayor impuesto”). Así que, probablemente, si el propietario hubiera declarado estos elementos, la factura del IBI sería superior a 300 EUR. Entonces, en caso de que el comprador no atienda a este punto y ordene durante el proceso de compra, podría ser responsable ante Catastro de estas construcciones no declaradas en caso de inspecciones de Catastro.


3.- Consulta el resto de documentos legales de la propiedad.

Por lo general, para confirmar la situación legal de una propiedad, es necesario obtener los siguientes documentos:

El estudio de los documentos anteriores está estandarizado en España por agentes y abogados.

Pero como Especializado en construcción  nuestra empresa hace especial énfasis en el estudio y consideración de otros documentos, que no siempre son tenidos en cuenta por otros profesionales no tan especializados en construcción como TLA.

4.- Comprobar si existe Cédula de Habitación/Licencia de Ocupación/Licencia de Ocupación (CH/LO)

: Este documento se obtiene del Ayuntamiento cuando finalizan las obras de construcción, para confirmar que la propiedad cumple con las condiciones legales de la vivienda. Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad a la propiedad y para hacer los cambios de los contratos de agua y electricidad a su nombre.

¿Es “obligatorio” obtener este Certificado al vender/comprar propiedades en España?:

RESPUESTA: Depende del tipo de propiedad.

In Propiedades “nuevas”, el constructor tiene la obligación de proporcionar este documento al comprador al finalizar el proceso de venta.

Pero, por favor, tenga en cuenta que en “Reventas”, no existe ninguna ley que obligue al vendedor a suministrar este documento al finalizar la venta. Las leyes españolas dicen que es el "comprador" quien debe obtener este documento a su nombre después de la finalización, para proceder con los cambios de nombre de agua y electricidad.

En este punto, tenemos que decir que la administración podría negarse a entregar el CH al comprador después de la finalización en caso de que la propiedad haya sufrido obras no autorizadas, etc. del propietario anterior. Por lo tanto, si la propiedad no está en perfectas condiciones legales, podría existir el riesgo de no obtener la aprobación de este documento después de su finalización. Y esto podría dejar al comprador en una situación muy complicada, ya que podría tener problemas para obtener los contratos de servicios públicos a su nombre.

Un punto muy importante aquí es que la existencia o validez del CH y el resto de la información sobre el CH no se muestra en las escrituras, ¡sino en el Ayuntamiento local del área !.

Por lo tanto, su abogado debe inspeccionar este asunto cuidadosamente utilizando su experiencia y experiencia para confirmar un documento tan importante como este.  

De como conclusión, este certificado es ESENCIAL a la venta de la propiedad, y su confirmación debe ser inspeccionada desde el comienzo del proceso de compra / venta.

5.- Obtener confirmación de eventuales multas por construcción en el inmueble. Certificado de No Infracción (CNUI)

Este es un certificado emitido por el Ayuntamiento que confirma que no hay multas por construcción, ni otras infracciones ni órdenes de demolición que afecten la propiedadEste certificado confirma si la propiedad está sujeta a algún tipo de penalización de construcción, como órdenes de demolición, etc. Si la propiedad fue construida o ampliada sin la licencia de construcción adecuada, la administración española puede tener derecho a actuar contra ese edificio. Pero estos derechos de la administración tienen un límite de tiempo. La obtención de este documento es especialmente recomendable en la compra de “villas”, o fincas “pareadas”, o en la compra de fincas en suelo rústico.

6.- Obtener confirmación de la clasificación urbanística de la casa/inmueble en el Ayuntamiento. Cédula Urbanística

Este es un documento obtenido del Ayuntamiento que confirma diferentes aspectos de la propiedad, como:

7.- Muy importante. Al finalizar NO OLVIDES llevar contigo al notario:

Y, lo más importante: ¡CONTÁCTANOS!

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