Cómo construir tu casa en España. Terreno urbano
¿Cuántos tipos de suelo edificable hay en España?
Si está planeando comprar su propio terreno para construir una casa en España, como una casa de campo (cortijo) o una “villa”, es esencial averiguar si el terreno está ubicado en un área donde se permite la construcción (en este caso se llama "finca urbana" o "suelo urbano") o donde no está permitido ("Finca rustica" o "suelo rustico"). Esta clasificación afectará los derechos de construcción en la parcela.
Los propiedades y fincas en España se clasifican en varios tipos:
1.- Suelo urbano – “suelo urbano"
En estos terrenos ("solares" o "parcelas") está autorizado construir sujeto a determinadas especificaciones contenidas en los "Planes de desarrollo urbanístico" de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización llamadas "Planes parciales" Aviones Parciales.
Estos terrenos suelen contar con todas las instalaciones e infraestructuras urbanísticas necesarias para habitar residencialmente, en términos de alta o baja densidad de población, tales como el suministro adecuado de agua y electricidad, conexión al sistema de alcantarillado, parques y áreas verdes, zonas de deportes, educación, hospitales, etc.
Terrenos en zonas urbanas o "suelo urbano"Es el suelo que normalmente encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y que suele contar con todo tipo de infraestructura urbanística como acceso rodado, pavimento, áreas peatonales y calles, áreas comerciales, centros de salud, escuelas, hospitales, deportes, etc.
2.- Suelo no urbanizable – Suelo rústico – “Suelo No Urbanizable"
“No Urbanizable” es un tipo de suelo donde no es posible desarrollar ningún terreno industrial, residencial o comercial, porque está destinado a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con la bosques, agricultura y otros. Así, en este tipo de suelos, otros usos como residencial, industrial o comercial están muy limitados, restringidos y no siempre permitidos.
Dentro de los suelos “No urbanizables”, encontramos una clasificación en subtipos de suelo, según el uso permitido y el nivel de protección:
- Suelo protegido (en español “Suelo No Urbanizable Protegido”): Son terrenos donde, por determinadas razones (normalmente relacionadas con la naturaleza, el bosque, etc.), se limitan las construcciones y otro tipo de actividades para “proteger” un determinado valor.
- Suelo no protegido (en español “Suelo No Urbanizable Comun”): Son suelos donde el uso principal es agrícola y ganadero, y donde se pueden permitir otros usos (como residenciales, comerciales, etc.), respetando determinadas condiciones.
"Terrenos o "Suelo rústico"” es el nombre que se suele adoptar al Suelo No Urbanizable Común en España. En otras palabras: áreas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que se destinan al uso agrícola, y, aunque se permiten otros usos como la construcción de propiedades residenciales o industrias, etc., estos deben desarrollarse siempre respetando determinadas condiciones.
3.- Suelo urbanizable o urbanizable – “Suelo Urbanizable"
Este es el tipo de suelo donde, siendo ahora considerado como “No Urbanizable”, se puede desarrollar en el futuro con urbanizaciones, áreas comerciales, polígonos industriales, etc.
Proceso constructivo y consejos a la hora de construir una casa española en suelo urbano
Hablando ahora sobre “Terreno urbano”, este es un terreno donde tiene muchas posibilidades de construcción, pero condicionado por la normativa local.
Entonces, si tu intención es desarrollar un proyecto para construir una casa en zonas “urbanas”, primero debes consultar en la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), cuáles son las especificaciones, requisitos y limitaciones. , que puedes tener que construir allí.[
1. Primer paso: Confirmar las posibilidades de construcción en el terreno.
La "Licencia de construcción", o "Permiso de construcción", o "Licencia de construcción" (Licencia de construcción,el Licenciatura en edificación,el Licencia de Obra Mayor).
Como apuntábamos antes, si tu intención es desarrollar un proyecto en una de las áreas “URBANAS”, primero debes consultar con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento o Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), o, en su defecto, consultar y obtener el asesoramiento. de abogados especialistas en construcción y urbanismo.
Por lo tanto, antes de pasar a pasos avanzados del proceso, es fundamental que obtenga la información adecuada sobre las regulaciones locales y las limitaciones del área, y las posibilidades para desarrollar y ejecutar su proyecto. Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto quedará formalmente aprobada al obtener la “Licencia de Obras”, o “Permiso de Obras” del Ayuntamiento.
Por lo tanto, la El primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una casa en esa parcela y cuáles son las consideraciones específicas a respetar.
Costos de urbanización
En las ciudades o áreas urbanizadas es obligatorio instalar toda la infraestructura necesaria para convertir los espacios vacíos en “ciudades” o “urbanizaciones”. Así, pasa a realizar, entre otras, las siguientes acciones:
- Carreteras externas e infraestructura de comunicación: conexiones a autopistas, trenes, aeropuertos, etc.
- Vías internas y comunicaciones: pavimento, calles, zonas peatonales, parques, jardines públicos, etc.
- Alcantarillado, agua, electricidad, gas, internet, etc.
Por lo general, una parcela está lista para construirse cuando se completa la infraestructura anterior. Entonces, puramente, no es posible construir en una parcela donde haya infraestructura de urbanización pendiente de completar.
Pero, en algunos casos, el área se ha considerado de tal manera que, si bien la mayor parte de la infraestructura de la urbanización está completa, hay algunos puntos sin completar, que se dejan para el momento en que el propietario decide construir sobre ella. Por ejemplo, es bastante común que el propietario pague los gastos de urbanización del frontal de la parcela (el propietario tiene que “ceder” parte de sus parcelas a la vía pública), o incluso instalar (y pagar) el pavimento, u otros. como zonas peatonales, etc.
Este tipo de requisitos, cuando no se descubren, pueden crear daños económicos para aquellos que no sabían cuándo compraron este tipo de parcelas para la construcción. Por lo tanto, es obligatorio contar con los servicios de especialistas legales en construcción para obtener la información necesaria sobre la parcela y para confirmar las posibilidades y condiciones exactas de construcción en ella.
Estudio de los alrededores.
Es bastante común encontrar parcelas vacías en nuevas áreas desarrolladas, donde la urbanización y el área aún no se han completado. Hace difícil saber cómo será el área cuando se complete, y qué tipo de propiedades, construcciones e instalaciones se ejecutarán en el área.
Por lo tanto, también es esencial contar con un abogado especialista en construcción para obtener información detallada sobre los desarrollos futuros que se ejecutarán en el área, a fin de evitar sorpresas indeseables en el futuro.
Por eso, aconsejamos que antes de COMPRAR la parcela, o para tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta tener un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultar con abogados locales, arquitectos, constructores o el personal técnico de construcción del Departamento de Construcción del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, después de todo, tendrás una idea concreta y conocerás las condiciones y limitaciones para construir en esa parcela, antes de proceder a comprar el terreno. Es más que recomendable que para realizar un estudio por un Procurador experto en construccion y, si es posible, consultar al arquitecto que desarrollará el proyecto y la construcción.
Asimismo, en ese estudio premilinar solicite a su abogado que confirme no solo los derechos específicos de edificación sobre la parcela, sino también que descubra qué otros desarrollos están previstos en esa zona, por ejemplo nuevas carreteras, autovías, línea de tren, parques industriales, áreas comerciales, o incluso una urbanización.
Esta información se puede obtener de su abogado con reuniones en el Ayuntamiento, el estudio de la normativa local, y también se puede obtener del Ayuntamiento con un documento llamado "CÉDULA URBANÍSTICA".
Una vez que sepa exactamente el tipo de edificio autorizado para ser construido en ese terreno, entonces debe contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIONo PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN.
En el proyecto de edificación, su arquitecto deberá adaptar sus ideas y preferencias a la normativa específica del Ayuntamiento en esa zona. Así, tu arquitecto te guiará en todo este proceso, informándote de las diferentes posibilidades para transformar tu “casa ideal” en una construcción que cumpla con la normativa de la zona.
Lo más importante es tener todos los detalles especificados por su arquitecto. Haga que su arquitecto revise los planos con el mayor detalle posible. Trate de visualizar cuáles serán las vistas desde diferentes ventanas y qué tamaño de camas pueden manejar las habitaciones, etc.
En palabras simples: intente obtener de su archtiect tanto como información sobre cómo será la casa final. Intenta amueblar y vivir en la casa mientras todavía está en papel. Es posible que no esté en el sitio para atrapar cosas que podrían molestarlo en los próximos años, como una ventana que está fuera del centro de una habitación o tragaluces que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del baño.
Una vez que el proyecto esté completo, su Arquitecto debe estar presente en el proyecto de Edificio al Ayuntamiento local en el Departamento de Edificio ("Departamento de Urbanismoo "o"Concejalía de Urbanismo"). Con la aplicación de la licencia de construcción, debe pagar un impuesto municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que es aplicable a todos los desarrollos que necesitan una licencia de construcción (ya sea que se solicite / se otorgue o no). Este impuesto puede variar del 2% al 4% del costo de la construcción, dependiendo del Ayuntamiento de su área.
Luego, estudiarán qué tan adecuado es su proyecto para las condiciones o limitaciones específicas del área.
Si su proyecto cumple con la normativa, y cumple con los reglamentos y requisitos para construir en esa área, entonces lo autorizarán a construir allí con el "Licencia de construcción"O"Permiso de construcción", Por lo que tendrá derecho a construir allí exactamente la misma propiedad presentada al Ayuntamiento con el proyecto.
Así que, si encuentras un solar en una de estas zonas, y tienes como objetivo construir allí una determinada construcción o proyecto, primero debes consultar con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Concejo = “Ayuntamiento”), que son las especificaciones, requisitos y limitaciones que puedes tener para construir allí.EE
2.- Segundo paso: Proceso constructivo
Por favor, haga click abajo para obtener información detallada sobre el proceso de construcción, cuando decidiste desarrollar tu proyecto de construcción en España.
Proceso constructivo al construir una casa en España para ti mismo
