En caso de que haya decidido comprar o vender una propiedad en España, preste atención a la siguiente información:

1.- COMPRUEBE LA DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD

CÓMO SE REGISTRA Y DESCRIBE LA PROPIEDAD EN TÍTULOS: Verifique en las escrituras de propiedad que la propiedad esté debidamente descrita y registrada. Las escrituras de propiedad deben detallar un descripción perfecta del tamaño, bordes y el resto de elementos de construcción existentes en la propiedad.

Es bastante común encontrar que las propiedades que han sido propiedad de diferentes propietarios durante muchos años, se han modificado / ampliado en sus tamaños y / o dependencias (nuevas habitaciones, cierre del porche o terraza, garaje, piscinas, etc.).

Si la superficie actual de las construcciones existentes no coincide con la descripción en las escrituras, entonces, ¡necesitamos saber la razón de esta discrepancia! . En muchas ocasiones hay procesos que se pueden tomar para corregir esas discrepancias y formas de resolverlas. Pero, en otros casos, esas diferencias muestran un problema legal que afecta la propiedad que necesita saber para ser confirmado desde los primeros pasos del proceso de compra / venta.

   Un ejemplo: Casa de 120 m2 con piscina de 50 m2 y garaje convertida en “casa de invitados”. En las escrituras la casa solo aparece como 120 m2, pero no la piscina, y el garaje es un "garaje” no una “casa de huéspedes”.

   Consecuencia: Las escrituras deben estar actualizadas y el comprador debe ser informado de que la "casa de huéspedes" tiene la consideración legal de "garaje".

  NOTA: No estamos considerando la “descripción interna” de la casa (número de cuartos, baños, etc.), lo que estamos considerando es el “tamaño construido” (en español, “superficie construída”). No es necesario que las escrituras muestren la descripción o distribución exacta de cada una de las dependencias internas dentro de la casa. Si ha modificado el interior del inmueble cambiando paredes interiores, entonces no será necesario actualizar las escrituras, basta con “declarar” la nueva distribución interior al finalizar la venta.

es decir: Deeds muestra que hay "4" dormitorios y los convertiste en "2". En este caso no es necesario actualizar las escrituras. Como propietario, es libre de modificar/reformar dependencias internas dentro de la propiedad (obteniendo siempre la correspondiente Licencia de Reforma).

PROPIEDAD EN CATASTRO (también conocida como "SUMA" o "IBI", o "IMPUESTO DEL CONSEJO"): De la misma manera que en las escrituras, la propiedad debe estar registrada en “Catastro” con el tamaño y superficie exactos y actuales.

Todos los años, las facturas de Catastro - "Impuesto del Consejo" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) muestran el tamaño de la propiedad utilizando los registros de Catastro. El tamaño de las construcciones contempladas en este proyecto de ley es muy importante, ya que se utiliza para realizar el cálculo del “IBI” o “Impuesto Municipal” anual. Por lo tanto, es fundamental verificar si los registros de Catastro muestran el tamaño adecuado y actualizado de la construcción existente en la propiedad, incluidas las modificaciones o ampliaciones que se hayan realizado.

Por lo tanto, tenga en cuenta que la “oficina de Catastro” calcula el Impuesto Municipal en relación con el tamaño de las construcciones, teniendo en cuenta todos los componentes de la construcción como la casa, la piscina, el garaje, etc.

Por lo tanto, en caso de que la propiedad haya sido modificada con extensiones, etc., esto debe considerarse y verificarse como una parte esencial del proceso de transacción de la propiedad.

   An ejemplo: Cuando se adquirió la propiedad, las construcciones existentes totalizaron 120 m2, para una casa. Esto es lo que también quedó reflejado en las escrituras y en el proyecto de ley Catastro (IBI). Por esta razón, las facturas Catastro (IBI) fueron de 300 EUR.

Unos años más tarde, el propietario construyó una piscina de 50 m2 y un garaje de 40 m2. En caso de que el propietario no haya declarado estos elementos de nueva construcción a Catastro, las facturas de Catastro -IBI están mal pagadas. La razón de esto es que, como se explica en esta sección, las facturas de Catastro se calculan considerando el tamaño de las construcciones (en términos de “mayor tamaño construido” = “mayor impuesto”). Así que, probablemente, si el propietario hubiera declarado estos elementos, la factura del IBI sería superior a 300 EUR. Entonces, en caso de que el comprador no atienda a este punto y ordene durante el proceso de compra, podría ser responsable ante Catastro de estas construcciones no declaradas en caso de inspecciones de Catastro.

2.- OTROS DOCUMENTOS PARA CONFIRMAR LA LEGALIDAD DE LA PROPIEDAD:

Por lo general, para confirmar la situación legal de una propiedad, es necesario obtener los siguientes documentos:

• Títulos de propiedad de la propiedad: para confirmar cómo se ha comprado la propiedad, las fronteras legales y los cargos / deudas legales que pueden afectar la propiedad
• Catastro (proyecto de ley del Consejo IBI)
• Facturas de servicios públicos: agua, electricidad, gas
• Certificado de eficiencia energética: para confirmar el nivel de consumo de energía del edificio
• Certificado de comunidad de propietarios: para probar que los propietarios actuales están al día con los cargos de la comunidad
• etc,

El estudio de los documentos anteriores está estandarizado en España por agentes y abogados.

Pero, como se especifica en la construcción y en el sector inmobiliario, nuestra empresa hace especial hincapié en el estudio y la consideración de otros documentos, que no siempre son tenidos en cuenta por otros profesionales no tan especializados en construcción como TLA.

• Certificado de Habitación / Licencia de Ocupación / Licencia de Ocupación (CH / LO): Este documento se obtiene del Ayuntamiento cuando finalizan las obras de construcción, para confirmar que la propiedad cumple con las condiciones legales de la vivienda. Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad a la propiedad y para hacer los cambios de los contratos de agua y electricidad a su nombre.

¿Es “obligatorio” obtener este Certificado al vender/comprar propiedades en España?:

Depende del tipo de inmueble: En inmuebles “Nuevos”, el constructor tiene la obligación de entregar este documento al comprador al finalizar el proceso de venta.

Pero, tenga en cuenta que en “Reventas”, no existe una ley que obligue al vendedor a proporcionar este documento al finalizar la venta. Las leyes españolas dicen que es el “comprador” quien debe obtener este documento después de la finalización, para proceder con los cambios de los nombres de agua y electricidad.

En este punto, tenemos que decir que la administración podría negarse a entregar el CH al comprador después de la finalización en caso de que la propiedad haya sufrido obras no autorizadas, etc. del propietario anterior. Por lo tanto, si la propiedad no está en perfectas condiciones legales, podría existir el riesgo de no obtener la aprobación de este documento después de su finalización. Y esto podría dejar al comprador en una situación muy complicada, ya que podría tener problemas para obtener los contratos de servicios públicos a su nombre.

¡Un punto muy importante aquí es que la existencia o validez del CH no se muestra en los hechos !. Por lo tanto, su abogado debe inspeccionar este asunto cuidadosamente utilizando su experiencia y experiencia para confirmar un documento tan importante como este.  

Como conclusión, este certificado es ESENCIAL a la venta de la propiedad, y su confirmación debe ser inspeccionada desde el comienzo del proceso de compra / venta.

• Certificado de no infracción (CNUI): Este es un certificado emitido por el Ayuntamiento que confirma que no hay multas por construcción, ni otras infracciones ni órdenes de demolición que afecten a la propiedad. Este certificado confirma si la propiedad está sujeta a algún tipo de sanciones de construcción como órdenes de demolición, etc. Si el inmueble fue construido, o ampliado, sin la debida licencia de obras, la administración española puede tener derecho a actuar contra ese edificio. Pero estos derechos de la administración tienen un límite en el tiempo. Estos derechos caduca a los 15 años desde la finalización de las obras del inmueble o de cualquiera de las eventuales ampliaciones que se realicen en el mismo. La obtención de este documento es especialmente recomendable en la compra de “villas”, o “pareados”, o en la compra de inmuebles. en suelo rústico.

• Cédula Urbanística: Este es un documento obtenido del Ayuntamiento que confirma diferentes aspectos de la propiedad, como:
  • La consideración “urbanística” de la parcela y la zona. Por ejemplo, si la parcela se considera “rústica”, o “urbanizable”, o “protegida”, o afectada por el dominio público, etc.
  • Si la urbanización del área se ha completado, o si hay algunas otras áreas o infraestructura de urbanización para completar
  • Los "derechos de construcción" exactos de la parcela (máxima edificación/construcción permitida en la parcela), etc.