Intervinientes en el proceso de Construcción Española. Constructor, Arquitecto, Promotor

AGENTES INTERVENTORES EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN

La Ley Orgánica de Edificación Española (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1. - Agentes que intervienen en Promoción

Propietario y Usuario

El propietario es el dueño de la obra o de los principales, mientras que el usuario es quien -sin ser propietario- ostenta o bien un derecho real sobre la edificación ajena (por ejemplo, derecho de usufructo, derecho de superficie, etc.), o bien un derecho personal de uso (por ejemplo derecho de arrendamiento, cesión de uso, etc).

Aunque es lógico que estas dos figuras sean referidas como receptores finales del edificio, no se considera del todo correcta su inclusión entre los agentes de la construcción, ya que no les debe ser aplicable el régimen de responsabilidad previsto en la LOE, ya que sus obligaciones no son otras que las de mantener el edificio en buen estado y en su correcto estado. usar. Al fin y al cabo, son ellos los afectados por el daño y, por tanto, los que ejercen las acciones oportunas exigiendo responsabilidades al ver vulnerados sus derechos.

Obligaciones del deber de conservación, uso y mantenimiento

Las obligaciones del titular y las del usuario son distinguido, sea o no el dueño.

Las obligaciones del los propietarios de y las comunidades de propietarios son:

– Mantener el edificio en buenas condiciones mediante un uso y mantenimiento adecuados;

– Recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías que tenga.

Así, según el Código Técnico de la Edificación:

• El edificio y sus instalaciones deben ser utilizados adecuadamente de acuerdo con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el uso previsto. Los propietarios y usuarios deberán poner en conocimiento de los responsables de mantenimiento cualquier anomalía que observen en el normal funcionamiento del edificio.
• El edificio debe mantenerse en buenas condiciones a través de mantenimiento adecuado . Esto implica realizar las siguientes acciones:

– realizar el plan de mantenimiento del edificio, encomendando a un técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones;

– realizar las inspecciones establecidas reglamentariamente y conservar la documentación correspondiente; Y

– documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas en él, consignándolas en el libro de obra.

Los usuarios, sean o no titulares, se obligan a utilizar adecuadamente los edificios o parte de ellos, de acuerdo con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada. Las obligaciones de los usuarios alcanzan hasta la proporción pactada en el contrato correspondiente. A falta de ésta, o cuando no hubiere cláusula relativa a la referida proporción, corresponderá a uno u otro en un sistema de igual distribución de cargas y beneficios, según la naturaleza o no de las reparaciones menores que tengan tales funciones, motivados por el uso diario de las instalaciones y servicios.

Por tanto, tanto los propietarios como los usuarios están obligados a hacer un uso adecuado y correcto del edificio ya mantenerlo en buen estado.

Los propietarios también están obligados a conservar el edificio.

Parte de la doctrina entiende que la obligación de utilizar correctamente el edificio de acuerdo con las instrucciones de uso y mantenimiento debe incluir la obligación de conservación, ya que el correcto uso y mantenimiento son obligaciones instrumentales de la conservación. La propia LOE hace referencia a la Código Técnico de la Edificación (CTE) como marco normativo en el que encontrar los requisitos básicos de calidad de los edificios y de sus instalaciones, que permitan el cumplimiento de los requisitos básicos y, en consecuencia, puede entenderse que es allí donde se delimita la obligación de uso, mantener y conservar el edificio se establecen.

Complejos inmobiliarios y Urbanizaciones

En el caso de los complejos inmobiliarios, este obligación de uso y conservación se refiere a los elementos exclusivos y también a los elementos comunes. Así, en caso de modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del elemento privativo, deberá realizarse de forma adecuada para evitar el menoscabo o alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior. o el daño a los derechos de otro. dueño.

Son obligaciones de cada propietario, entre otras, la de respetar los elementos comunes e instalaciones generales de la comunidad, ya sean de uso general o privado de cualquiera de los propietarios, haciendo un uso adecuado de las mismas y evitando, en todo momento, causar daños o perjuicios.

Respecto al mantenimiento en buen estado de conservación de la vivienda o local y sus Facilidades privadas , debe entenderse el alcance o medida de esta obligación, en la medida en que no cause perjuicio alguno a la comunidad ni a los demás propietarios. La ley impone la obligación de indemnizar los daños que se causen a la comunidad o a los demás propietarios por su propia negligencia, ya sea en el elemento privado, en los elementos comunes del conjunto inmobiliario o en la edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal. , o por negligencia de las personas por quienes debe responder.

Además de la obligación particular de uso, mantenimiento y conservación de cada uno de los titulares, la comunidad de propietarios tiene el deber de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, a fin de que reúna las condiciones adecuadas. estructural, estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

 Límites de la obligación de conservación

 El deber de conservación tiene los siguientes límites:

• Cuando el demolición del edificio es adecuado. Este límite del deber de conservación no impide la imposición de obras o reparaciones de reconocida urgencia y carácter provisional y excepcional para atender a la seguridad e incluso a la salubridad del edificio mientras esté habitado o en pie.
• Fuera del caso anterior, el deber de conservación alcanza hasta la mitad del valor de una nueva construcción, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil. Este límite cuantitativo del deber jurídico de conservación está ligado al concepto de ruina economica .

Si el deber de mantener las edificaciones en condiciones seguras, saludables y de ornato público es parte del contenido normal del derecho de propiedad , este deber tiene su límite o momento de cesación en la situación de ruina, porque cuando procede la demolición se extingue, por incompatibilidad, el deber de conservación, que no es obstáculo para la imposición de obras o reparaciones de reconocida urgencia y de con carácter provisional y excepcional, para atender a la seguridad e incluso a la salubridad del edificio mientras esté habitado o en pie.

 Incumplimiento del deber de conservación

 En los casos de no ejecución injustificada de las obras ordenadas dentro del plazo concedido al efecto, se llevará a cabo fuera de la subsidiaria por la Administración Pública competente o la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa, a su elección. En tales casos, podrá elevarse el límite máximo del derecho de conservación, si así lo dispone la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o edificación correspondiente.

Es, por tanto, la normativa autonómica la encargada de especificar las medidas en caso de incumplimiento de las obligaciones de conservación, uso y mantenimiento antes referidas. La típica reacción administrativa está constituida por la órdenes de ejecución para la realización de aquellas obras de mantenimiento y conservación que sean necesarias y que considere oportunas para garantizar el buen estado de conservación y mantenimiento de los edificios.

El incumplimiento de una orden de ejecución de obras emitida por la Administración para la conservación de un edificio, puede dar lugar a la ejecución por la Administración de las obras de conservación ordenadas, con repercusiones en el pago de las mismas al propietario del inmueble. . Asimismo, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad una certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota marginal del último registro del dominio.

El incumplimiento también conlleva la correspondiente sanciones administrativas .

Documentación, seguros y garantías del edificio

 Los propietarios tienen la obligación de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías de que dispone.

A grandes rasgos, esta documentación se podría agrupar en los siguientes bloques :

• Documentación en relación con el autoría de las obras : Se debe entregar una lista de todas las empresas y profesionales que han intervenido en la construcción para identificar a los agentes de la construcción.
• Documentación técnica :

– planos de edificios;

– Instrucciones de uso y mantenimiento;

– lista de materiales utilizados en las obras;

– Pedidos significativos para el mantenimiento y conservación del edificio incluidos en el libro de pedidos, asistencias e incidencias;

– Documentos legalmente exigibles o que hayan sido exigidos por la dirección facultativa, con los que se acredite la calidad de los procesos constructivos, materiales, instalaciones o cualquier otro elemento o parte de la obra.

• Documentacion legal : Se deberá entregar a los propietarios copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y del certificado urbanístico o certificado que acredite las circunstancias urbanísticas del inmueble, con referencia al cumplimiento de las operaciones de reparcelación o compensación, así como de la licencia o acto equivalente para el uso u ocupación de la vivienda (licencia o cédula de habitabilidad), zonas comunes y servicios accesorios.

Información de Registro y demás circunstancias relativas a la situación jurídica del inmueble deberán entregarse o facilitarse al propietario: datos registrales, cargas, estatutos y normas de funcionamiento, si las hubiere, de la comunidad de propietarios, información sobre contratos de servicios y suministros comunitarios y de vivienda.

En caso de subrogación del adquirente del inmueble en cualquier operación de crédito con garantía real sobre el inmueble del que no es parte, deberá ser especialmente detallada y clara la información relativa al notario que autoriza la escritura, su fecha, datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y responsabilidad hipotecaria correspondiente a la vivienda de que se trate, con expresión de vencimientos y montos

En relación con garantías del edificio y sus elementos (seguro de un año y de diez años) , al igual que las previstas en cualquier otra normativa aplicable, el titular deberá recibir información sobre la identidad del fiador y del titular de la garantía, los derechos que corresponden a dicho titular y el plazo de duración.

Sin perjuicio de lo anterior, la normativa urbanística regula la contenido obligatorio que debe contener el título en virtud del cual se formaliza la enajenación de terrenos y construcciones:

• El situación urbana del suelo, cuando no sean aptos para uso o edificación privativos, tengan edificaciones fuera del planeamiento o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita la tasación de su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a alojamiento.
• Los deberes y obligaciones legales pendientes de cumplimiento, cuando el suelo sea objeto de una acción de urbanización o de dotación.

El incumplimiento de esta obligación, faculta al adquirente para resolver el contrato en el plazo de 4 años y exigir la indemnización que corresponda en derecho civil.

El entrega de la citada documentación se hace, una vez finalizada la obra, al promotor por parte del director de obra, quien se encarga de entregarla a los propietarios y usuarios finales del edificio.

Si se adquiere la propiedad de un inmueble o parte del mismo, toda la documentación relacionada con el inmueble o la parte adquirida deberá ser entregada al adquirente del inmueble. , mientras que, en el caso de arrendados , la persona que utiliza el edificio debe recibir instrucciones de uso y mantenimiento.

 Promoter

 Se considera promotor a toda persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, promueve, programa y financia , con recursos propios o ajenos, las obras de construcción para sí o para su posterior venta, entrega o cesión a terceros a cualquier título.

La labor de promoción supone, por tanto, una organización permanente por el cual una persona toma la iniciativa en una obra de edificación y es responsable de la coordinación de sus fases.

Su ciudad colonial, actividad consiste en diseñar la operación, organizarla y coordinarla desde el punto de vista legal, técnico, administrativo y financiero. Por tanto, para entender esta figura hay que tener en cuenta su función económica como intermediario, es decir, como agente que gestiona la transformación del capital en obras de edificación.

El promotor es quien lleva a cabo la funciones de decidir, promover, programar y financiar las obras de edificación. En principio, el concepto de promotor no debe incluir a los agentes o gerentes de empresas extranjeras que intervienen, única y exclusivamente, en interés de la persona o personas que encomiendan su actuación. El promotor es el principal de aquellos. Sin embargo, los citados agentes se encuadran dentro del concepto de promotor y responden como tales si se comprueba que su intención es utilizar la figura del mandato para eludir la responsabilidad del promotor.

El Código Técnico de la Edificación (CTE), de forma más sencilla que la LOE, define la figura del promotor como “el agente de la edificación que decide, promueve, programa y financia las obras de edificación"

Un promotor puede ser:

• Alquiler y venta persona física o jurídica . A diferencia del resto de agentes de la construcción, para ser promotor no se exige legalmente ninguna titulación académica o profesional ni acreditación de competencia. Asimismo, cabe señalar que salvo que coincidan las personas del promotor y del constructor, aquél no interviene en la ejecución del edificio.
• Público o privado . Abarca tanto las sociedades civiles, comerciales o industriales, como las corporaciones, asociaciones o fundaciones. Se determina así, a diferencia de lo señalado por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias anteriores a la entrada en vigor de la LOE, que el ánimo de lucro es irrelevante de cara a tener o no la consideración de promotor. En este sentido, la LOE equipara en su exposición de motivos las figuras de promotor, gestor de cooperativas o comunidades de propietarios, u otras figuras análogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de los inmuebles. Asimismo, la responsabilidad del promotor se extiende expresamente a las personas físicas o jurídicas que, en virtud del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores en la forma de promotor o gestor de cooperativas o comunidades de propietarios u otras figuras análogas
• Individual o colectivamente . Se consideran promotores tanto la persona que individualmente desempeña las funciones de la misma, como cuando son más de una las personas que desempeñan dichas funciones. Este es el caso cuando varias empresas de un mismo grupo acometen la promoción de un proyecto, unas de las cuales se encargan de la financiación del proyecto y otras de su organización, coordinación, programación y dirección de la ejecución. La casuística al respecto es innumerable.
• Con recursos propios o de terceros . El promotor puede ejercer sus funciones de decidir, promover, programar y financiar las obras de edificación tanto con recursos propios como ajenos. Acude a medios ajenos cuando, por ejemplo, acude a medios financieros, a entidades bancarias, utilizando la interposición de una comunidad de propietarios. En este sentido, y a los efectos de la responsabilidad en que incurre el promotor, debe tenerse en cuenta quién es la persona que ejerce efectivamente las funciones de promotor cuando aparecen personas físicas o jurídicas que se dedican a la gestión, asesoramiento técnico de propietarios y gestión.

Obligaciones del Promotor:

 Son obligaciones del promotor:

• Poseer la propiedad de un derecho sobre el solar que le faculte para edificar sobre él. No es necesario ser propietario de la parcela sobre la que se pretende edificar. Lo relevante es que el promotor tiene la poder para construir en el sitio , para lo cual bastaría con contar con un poder otorgado por el dueño del terreno.
• Proporcione el documentación e información previa necesarios para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra para modificaciones posteriores del mismo.
• Gestionar y obtener los requisitos licencias y administrativo autorizaciones , así como firmar el acto de recepción de la obra . El promotor es la persona encargada de gestionar la obtención de todas las licencias, permisos y autorizaciones necesarias para la ejecución de la edificación. En este sentido, cabe señalar que el promotor será responsable, junto con el contratista, si las obras se inician sin las licencias requeridas. En la práctica, si el incumplimiento de este deber supone el retraso de las obras, salvo pacto en contrario entre las partes, el sujeto incumplidor puede verse obligado a indemnizar al resto de los agentes intervinientes en la obra. Todo ello, sin perjuicio del derecho que dichos agentes puedan tener, en su caso, de resolver sus correspondientes contratos si se ve frustrado su interés contractual.
• Firmar la seguros y garantías de uno y diez años de responsabilidad.
• El promotor de un inmueble en construcción debe garantizar, desde la obtención de la licencia de obra, la devolución de las cantidades entregadas (incluidos los impuestos correspondientes) más los intereses legales, en el caso de que se cumplan los plazos pactados para el inicio de la construcción o entrega de la vivienda.
• Entregar al adquirente, en su caso, el documentación de la obra ejecutada , o cualquier otro documento exigido por la Administración competente. La documentación de la obra ejecutada está compuesta por:

– el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas;

– el certificado de recepción;

– La relación identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación; Y

– Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Toda esta documentación constituye el libro del edificio.

Autopromoción – Autopromotor

 Desde el punto de vista jurídico, no existen diferencias entre el promotor que realiza sus funciones para disponer de lo construido, y el que construye, al menos inicialmente, para su propio uso y disfrute.

Se considera autopromotor a la persona que, no siendo Profesional , programa y contrata a los profesionales necesarios para construir un edificio para su propio uso y disfrute, asumiendo la riesgos derivados de la urbanización de la edificación en su propio terreno.

El tratamiento legal del promotor y del autopromotor es el mismo. Son de plena aplicación al autopromotor todas las disposiciones relativas al promotor y, en particular, las referidas al régimen de responsabilidad y garantía.

En consecuencia, el autopromotor está obligado a proporcionar los requisitos garantías al Promotor en todo caso, salvo lo indicado en la obligación de garantía del Seguro Decenal, y no sólo para el caso en que pretenda enajenar el inmueble o cuando efectivamente proceda a enajenarlo.

El control sobre la constitución de las mencionadas garantías se efectúa, no en el momento de la venta, sino en el momento de la escrituración e inscripción de la declaración de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.

El problemas prácticos que pudieran surgir si las referidas garantías no están constituidas al momento de declarar la nueva obra, aplazando dicha constitución en el momento de la enajenación de la edificación, sería que si para adquirir el inmueble el comprador (o la entidad que lo financia) solicita un préstamo hipotecario, la entidad financiera solicitará la prueba documental de la finalización de la obra para la que es necesaria la declaración acreditación de la suscripción del correspondiente seguro decenal. Dado que para que una compañía de seguros emita un seguro de responsabilidad civil decenal sobre una construcción, esta debería haber estado sujeta a un control de calidad específico desde el inicio, será imposible en la práctica declarar la obra nueva y la finalización de la obra y, por lo tanto, será imposible obtener el crédito.

Sin perjuicio de lo anterior, es posible Cloud al problema práctico de una compañía aseguradora que emite un seguro de responsabilidad civil decenal sobre una construcción que no ha sido sometida al correspondiente control de calidad, puede ser:

– establecer la obligación de realizar un control de calidad de la edificación sin que ello implique la suscripción del correspondiente seguro de forma inmediata (OCT); o

– Que la obligación de suscribir el correspondiente seguro recae en el constructor, pudiendo pactarse expresamente con el constructor, que es tomador del seguro por cuenta de aquél.

 Vivienda unifamiliar para uso propio

 Este supuesto queda excluido de la obligación de contratar seguro de responsabilidad civil decenal por daños materiales.

Sin perjuicio de lo anterior, en caso de transmisión “inter vivos” en un plazo de 10 años , el autopromotor está obligado a suscribir el correspondiente seguro por el tiempo restante para completar los 10 años. En relación con esta obligación del autopromotor, es posible pactar lo contrario.

A pesar de la posibilidad de no contratar un seguro de responsabilidad civil decenal cuando se autoconstruye una vivienda unifamiliar para uso propio, no hay que olvidar que si se trata de a disposición de antes de que venza el plazo de 10 años desde la finalización de las obras, puede ser muy difícil En la práctica, una compañía de seguros emite un seguro de responsabilidad civil por el tiempo restante para completar los 10 años, en una construcción que puede no haber sido sujeta a calidad controlar desde su inicio.

Comunidad de propietarios en construcción

En los casos en que un comunidad de propietarios ejerce las funciones de promotor, no existe persona jurídica a quien pueda otorgarse la consideración de promotor. En teoría, las comunidades de propietarios no tienen dedicación profesional dentro del sector de la construcción, a diferencia de las cooperativas de vivienda.

Ante posibles dudas sobre quién tiene la condición de promotor en determinadas situaciones que se dan en la práctica, es necesario señalar que:

• El promotor es el gerente profesional quien, recibiendo el encargo de los comuneros, toma las decisiones pertinentes y fundamentales en cuanto al ordenamiento de la construcción y el proceso de edificación.

toda la comunidad Los miembros tienen la condición de promotor:

– cuando no hay gerente profesional; o

– Cuando siendo uno de los comuneros que desarrolle la intervención resolutiva en la promoción, ésta no tenga como dedicación profesional la promoción inmobiliaria o no desarrolle su actividad habitual dentro del mercado de la construcción.

En estos dos casos, todos los miembros de la comunidad son responsables de las obligaciones derivadas de la intervención decisoria de la comunidad en la promoción. Los condóminos son responsables de las obligaciones asumidas por la comunidad de propietarios con base en su cuota de participación. los responsabilidad hacia los perjudicados es, por tanto, solidaria y no solidaria ( artículo 393 del CC ). Sin perjuicio de lo anterior, en caso de que sea uno de los miembros de la comunidad quien desarrolle la intervención decisoria en la promoción y ésta tenga como actividad profesional la promoción inmobiliaria o cualquier otra directamente relacionada con el mercado inmobiliario, será la única persona considerada como promotor a los efectos de la LOE.

cooperativas en construccion

 Las cooperativas de vivienda son asociaciones de personas cuyos el propósito es común interés o necesidad socioeconómica, esto es, dotar a sus miembros de viviendas o locales y edificios, así como conservarlos o administrarlos, pudiendo adquirir, parcelar y urbanizar terrenos para este fin. y realizar aquellas obras, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.

La cooperativa es una de las formas que, en principio, se presenta como menos costoso para proceder a la construcción y adquisición de una vivienda, ya que la figura del promotor queda al margen del proceso de construcción y, por tanto, los cooperativistas ahorran su beneficio empresarial (alrededor del 25% del valor de la vivienda), consiguiendo adecuar los precios a las posibilidades de la demanda y adecuar las formas de pago a las posibilidades y necesidades de los cooperativistas siempre que dicha adecuación sea compatible con la financiación de la obra. Por otro lado, el socio cooperativo es responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al final de la promoción.

Con respecto a contratación , las cooperativas de vivienda pueden:

• Contratar directamente a todos los profesionales que intervienen en el proceso constructivo, desde el técnico encargado de proyectar el edificio hasta los contratistas que ejecutan las obras. En este caso, no se firma ningún contrato con ningún promotor, asumiendo los socios la promoción y, por tanto, los que deben hacer el seguimiento de las obras, asumiendo los sobrecostes o retrasos en la entrega.
• Contratar una sociedad gestora, es decir, una entidad especializada en constituir cooperativas de vivienda y gestionarlas, cobrando un canon en función del precio de la vivienda. En este caso, es la entidad gestora la que responde ante la propia cooperativa de sus actuaciones en relación con sus intereses y, asimismo, y de forma individual, ante los socios y terceros.

Sin embargo, legalmente, la se otorga la condición de promotor no sólo a quienes ejerzan colectivamente las funciones de promotor, sino también a quienes, en virtud del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores en la forma de promotor o gestor de cooperativas.

En este sentido, y ante posibles dudas Sobre quién tiene la condición de promotor en determinadas situaciones que se dan en la práctica, cabe señalar que tienen la condición de promotor:

• El Profesional director de obra a quien el consejo de administración otorga facultades suficientes para tomar las decisiones pertinentes en materia de planificación de la obra.
• En caso de que no se otorgue poder o se otorgue poder, no incluye la facultad de decidir sobre actos fundamentales en el proceso de edificación, el cooperativa . La responsabilidad del consejo de administración de la cooperativa y de sus socios contra la cooperativa por vicios o defectos en las viviendas, requiere una acción culposa de los directores.

Control sobre el cumplimiento de las no se contemplan garantías al momento de inscribir la extinción de la cooperativa en el Registro de Sociedades Cooperativas. En este sentido, se debe tener en cuenta que los estatutos de las cooperativas deben establecer como plazo mínimo de duración de la sociedad , el tiempo necesario para que las casas se adjudiquen individualmente a los socios, y subsistan por lo menos otros 5 años más. desde la concesión de la cédula o licencia de habitabilidad.

Agentes inmobiliarios e intermediarios

 Esta figura no se contempla en la LOE como tal. Sin embargo, desde un punto de vista económico, es una figura interesante en los contratos de compraventa de inmuebles porque su competencia incide directamente en el ajuste de precios.

No son promotores inmobiliarios. Su actividad no se centra tanto en la construcción como en la venta de inmuebles. Los intermediarios son agentes o profesionales que prestan asesoramiento sobre la buscar y comprar de viviendas y otro tipo de edificaciones. En la mayoría de los casos, se encargan de todo lo necesario procedimientos hasta la adquisición real de un edificio específico.

El fundamental competitiva proporcionado por los intermediarios no es otro que ahorrar tiempo a las personas que están interesadas en adquirir una vivienda o algún otro tipo de edificación. Proporcionan información sobre el precio de los inmuebles, facilitan ofertas ajustadas a las necesidades y posibilidades del futuro comprador, intermedian entre el vendedor y el comprador y asesoran en la búsqueda de financiación.

Los servicios de este tipo de intermediación inmobiliaria generan una referencia que normalmente corre a cargo de la persona que vende el inmueble, pero que en ocasiones también puede ser pagada por la persona que adquiere el inmueble (comisión doble).

Los tipos de intermediario son los siguientes:

• Real Agentes inmobiliarios.
• Propiedades gerentes .
• Compañías inmobiliarias .

la intermediación Los servicios (asesoramiento, información, gestión, etc.) que prestan los tres tipos de intermediarios son muy similares. La diferencia básica entre los agentes inmobiliarios y el resto de corredores inmobiliarios es que éstos cuentan con un seguro de responsabilidad civil, mientras que el resto no siempre lo tienen.

2.- Agentes que intervienen en el proceso de Construcción

El constructor

El constructor o contratista es el mandatario de la edificación que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de ellas objeto del proyecto y del contrato.

El obligación principal del constructor es proporcionar un resultado útil al promotor, para lograr la obra ejecutada; sin embargo, el contratista asume diversas obligaciones y responsabilidades :

– En el ámbito contractual, corre con el riesgo y coste de la pérdida o destrucción de la obra hasta su entrega, salvo las demoras en la recepción (CC art.1544, 1588 s. y 1596; LOE art.17);

– en el lugar de trabajo (puede incurrir en culpa en la elección y en seguimiento );

– en relación con los materiales (ya sean suministrados o colocados por el propio constructor);

– en relación con el capital, su financiación, etc.

Inspirado en el principio de riesgo y oportunidad del contratista, el contrato de obras también se conoce como un contrato de empresa , en alusión a las diferentes obligaciones y responsabilidades asumidas por el contratista en virtud del contrato y al hecho de que el contratista debe proporcionar los medios humanos y materiales necesarios para obtener el resultado prometido.

Requisitos

 El constructor está obligado a tener la cualificaciones o formación profesional que reúne los requisitos para cumplir con las condiciones exigidas para actuar como constructor.

Al no especificarse la habilitación o formación profesional a que se refiere y no existir una titulación específica que tenga por objeto la formación de contratistas, la disposición legal relativa a la habilitación del constructor queda vacía de contenido, quedando en una mera declaración de buenas intenciones.

Dado que no existe un título oficial para ser contratista, actualmente cualquier persona, natural o jurídica, con la capacidad obligado y con suficiente capacidad profesional (y económica) para cumplir el contrato de trabajo puede ser contratista.

No obstante, en su caso, el contratista deberá atenerse a las obligaciones establecidas por las comunidades autónomas para el ejercicio de la profesión de la construcción, ya que son ellas las únicas competentes para dictar normas en relación con el ejercicio de profesiones no tituladas en el ámbito de la construcción.

Si hay algunos titulaciones oficiales, formación profesional, relacionada con las diversas actividades materiales de la construcción (por ejemplo, ejecución y planos de obra, albañilería, etc.). En este sentido, existen certificados de profesionalidad que acreditan la competencia y experiencia adquirida por algunos técnicos de la construcción.

Obligaciones

 Además del requisito relativo a la habilitación o formación profesional habilitante para ser constructor, se aplican las siguientes obligaciones:

• El ejecución de la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad requerida en el proyecto.

La ejecución de la obra por parte del contratista deberá cumplir con las siguientes parámetros :

– al encargo recibido del mandante o promotor;

– al proyecto elaborado por el diseñador;

- al lex artis del constructor, que forma parte del contrato ( CC art.1258 ), es decir, que debe observar las reglas habituales y las buenas prácticas propias de su profesión;

– a la legislación aplicable, en especial a la relativa a productos de construcción, control de calidad, seguridad y salud, prevención de riesgos laborales, etc., y deberá disponer de las autorizaciones, permisos y licencias, etc. preceptivos;

– A las instrucciones del promotor, generalmente canalizadas a través de la dirección del proyecto, es decir, el director del proyecto y el director de ejecución del proyecto.

Como se ha analizado anteriormente, el contratista no cumple con realizar una actividad con la debida diligencia, es necesaria para lograr el resultado establecido en el contrato. Por esta razón, el riesgos de la pérdida de la cosa es de su cuenta hasta la entrega de la obra.

El contratista no puede limitarse a ejecutar las instrucciones técnicas ya que su condición de experto lo capacita para evaluar la factibilidad de las instrucciones y pedidos recibidos, así como la idoneidad de los materiales de construcción si son suministrados por el cliente. Tiene la obligación de advertir al comitente cuando las instrucciones u órdenes sean incorrectas o inviables y está, por tanto, en su derecho de no ejecutar o ejecutar las órdenes cuando, a su juicio, sean incorrectas o inviables.

El contratista debe obedecer las instrucciones del promotor Sin embargo, no tiene cabida para reclamar y escudarse en que hace lo que le ordenan los técnicos en caso de intentar eludir su posible responsabilidad en relación con las obras.

• El designación del director de obra quien asume la representación técnica del constructor en la obra y quien, por su idoneidad o experiencia, debe tener una formación adecuada a las características y complejidad de la obra.

El administrador del sitio no está obligado a tener un título académico. la licenciatura . Suele ser, por lo general, un arquitecto técnico o persona con gran experiencia en el mundo de la construcción.

Para poder dar órdenes a sus subordinados es necesario que el jefe de obra conozca la obra a realizar y pueda ordenar los medios humanos y materiales necesarios para realizar y ejecutar la obra de acuerdo con lo pactado por el contratista y el comitente en el contrato.

• El asignación de recursos humanos y materiales que la importancia de la obra requiere. El constructor deberá destinar a la obra los medios humanos y materiales necesarios para conseguir el resultado contractualmente pactado.

El constructor no suele desarrollar su actividad directamente, sino que actúa a través de su estructura empresarial. Por lo tanto, el total o parcial subcontratación de las obras es posible, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la L 32/2006, por la que se regula la figura del subcontratista en el sector de la construcción, salvo que dicha facultad haya sido expresamente excluida en el contrato, o que el mandante adjudique o encarga todos los trabajos al contratista en base a sus condiciones personales.

• El formalización de la subcontratación de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato y en la Ley 32/2006.

La subcontratación está incluida entre las obligaciones del contratista, sin embargo, no es tanto una obligación como un industria del contratista

el contratista es directamente responsable , ante el dueño de la obra, por los trabajos que realicen los subcontratistas. A su vez, si el trabajo se ajustó sobre una base mayor, el subcontratista puede traer una subrogación y acción subsidiaria contra el mismo dueño de la obra para reclamar lo que debe el contratista.

• La firma del certificado de diseño o inicio y certificado de recepción del trabajo. El acta de replanteo debe ser firmada por el contratista y por la dirección facultativa, es decir, el director de obra y el director de ejecución de la obra.

El replanteo debe ser realizado por el constructor como parte de la ejecución de la obra. El acta de replanteo debe expresar si procede o no el inicio de la obra y, en su caso, el acta de replanteo sirve de inicio formal del trabajo.

Asimismo, es obligación del contratista suscribir el acta de recepción de la obra , que deberá estar firmado, al menos, por el contratista y por el promotor ( LOE art.6 ). Si reservas se hacen constar en el acta de aceptación, una vez subsanadas estas reservas, el contratista deberá suscribir el certificado de rectificación ( LOE art.6.2.d ).

• Proporcionar al director de obra los datos necesarios para la ejecución de la documentación de la obra ejecutada . El contratista deberá entregar al director de obra la información y documentación necesaria para la elaboración por éste de la documentación relativa a la obra ejecutada ( LOE art.12. 3.f ).
• La suscripción de la garantías previstas en la ley, especialmente las seguro decenal , y la seguro de daños materiales , fianza o garantía financiera que el constructor debe suscribir en garantía de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o terminación de las obras y que debe ser indemnizado durante un plazo de un año desde la finalización de las obras y su entrega al promotor.

La suscripción de dicho seguro podrá ser sustituida por una retención by las promotor del 5% del importe de la ejecución material de la obra durante todo el período de garantía. Debe entenderse, aunque nada se diga en la LOE, que el contratista también podrá sustituir la suscripción del mencionado seguro por la entrega al promotor de un banco fianza que asegure al menos el 5% del importe de la ejecución material de la obra durante el plazo de un año, por la que se producirán los daños materiales causados ​​al edificio por vicios o defectos en su ejecución que afecten a los acabados o elementos de acabado durante dicho año ser compensado

El promotor podrá pactar expresamente con el contratista que éste sea el tomador de la póliza por cuenta de los primeros respecto de seguros de daños materiales o seguros de caución para garantizar la indemnización de los daños causados ​​por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones para 3 años. que provoquen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; Y

– seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar 10 años la indemnización de los daños materiales causados ​​a la edificación por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los cimientos, soportes, vigas, pisos, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad de la edificación.

Subcontratista

El subcontratista es la persona física o jurídica que contractualmente asume ante el contratista u otro subcontratista encargado de la puesta en marcha el compromiso de llevar a cabo determinadas partes o unidades de trabajo , sujeto al proyecto por el que se rige su ejecución. los variantes de esta cifra pueden ser las del primer subcontratista (subcontratista cuyo cliente es el contratista), segundo subcontratista (subcontratista cuyo cliente es el primer subcontratista), etc.

La Ley 32/2006 regula subcontratación en el sector de la construcción y pretende mejorar las condiciones de trabajo del sector, en general, y las condiciones de seguridad y salud de sus trabajadores, en particular. Esta Ley supone un cambio radical en relación con el modelo preexistente, ya que aborda por primera vez, y de forma estrictamente sectorial, una regulación del régimen jurídico de la subcontratación que, reconociendo su importancia para el sector de la construcción y la especialización para el aumento de la productividad, establece una serie de garantías encaminadas a evitar que la falta de control en esta forma de organización productiva provoque situaciones objetivas de riesgo para la seguridad y salud de los trabajadores, en un país como España, que sigue registrando una siniestralidad labor muy notoria por su número y seriedad.

Esta regla, de carácter estrictamente sectorial, es aplicable a los contratos que se celebren, en régimen de subcontratación, para la ejecución de los siguientes trabajos realizados en obras de construccion :

- excavación;

- Movimientos de tierra;

- edificio;

– montaje y desmontaje de elementos prefabricados;

– accesorios o instalaciones;

– transformación;

– rehabilitación;

- reparar;

– desmontaje;

- noquear;

- mantenimiento;

– trabajos de conservación y pintura y limpieza;

- saneamiento.

 Requisitos para contratista y subcontratista

Se establecen una serie de requisitos para los contratistas y subcontratistas, en solicite evitar la participación de empresas sin una estructura organizativa mínima que permita garantizar que están en condiciones de cumplir con sus obligaciones de protección de la salud y seguridad de los trabajadores. .

Para que una empresa pueda intervenir en el proceso de subcontratación en el sector de la construcción, como contratista o subcontratista, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Tienen su propia organización de producción , disponer de los recursos materiales y personales necesarios, y utilizarlos para la realización de la actividad contratada.
• Asume el riesgos, obligaciones y responsabilidades inherentes al desarrollo de la actividad empresarial.
• Ejercer directamente las facultades de organizacion y gestion sobre el trabajo realizado por sus trabajadores en la obra y, en el caso de los trabajadores autónomos, realizar el trabajo con autonomía y responsabilidad propia y fuera del ámbito de organización y dirección de la empresa que trabaja para ellos. han contratado

Además de los requisitos anteriores, las empresas que pretendan ser contratadas o subcontratadas para trabajos en una obra deberán:

• probar que tienen recursos humanos , a su nivel directivo y productivo, que dispongan de la formación necesaria en prevención de riesgos laborales, así como de una organización preventiva adecuada a la L 31/1995 , sobre prevención de riesgos laborales.
• Estar registrado en el Registro de Empresas Acreditadas . Este registro se realiza de oficio por la autoridad laboral competente, sobre la base de la declaración del empleador a que se refiere el párrafo siguiente.

Las empresas contratistas o subcontratistas deberán acreditar el cumplimiento de los requisitos anteriores mediante declaración firmada por su representante legal formulada ante el Registro de Empresas Acreditadas. El registro se hace de oficio por la autoridad laboral competente, sobre la base de dicha declaración.

Además, las empresas cuya actividad consista en ser contratadas o subcontratadas habitualmente para la realización de trabajos en obras de construcción deberán contar, en los términos que reglamentariamente se determinen, con un número de trabajadores contratados por tiempo indefinido que no sea inferior al 10% durante los primeros 18 meses de vigencia de esta regla, ni al 20% durante los meses del 19 al 36, ni al 30% a partir del mes 37, inclusive. A estos efectos, en el cooperativas de trabajo asociado, los socios trabajadores se computan en forma análoga a los trabajadores por cuenta ajena, en los términos que reglamentariamente se determinen.

Régimen de subcontratación

 El exceso en las cadenas de subcontratación, especialmente en el sector de la construcción, opera minando progresivamente los márgenes comerciales y la calidad de los servicios prestados hasta el punto de que, en los últimos eslabones de la cadena, dichos márgenes son prácticamente inexistentes, favoreciendo el trabajo sumergido, sólo en el elemento final que ha de responder por las condiciones de seguridad y salud de los trabajadores que realicen las obras. Por ello, lo indicado excesos de subcontratación puede facilitar la aparición de prácticas incompatibles con la seguridad y salud en el trabajo.

Subcontratación , como forma de organización productiva, no puede ser limitado , salvo en las condiciones y en los casos previstos en la L 32/2006 . Así, el régimen de subcontratación en el sector de la construcción en general es el siguiente:

• El promotor podrá contratar directamente con cuantos contratistas estime conveniente, ya sean personas físicas o jurídicas.
• El contratista podrá contratar con empresas subcontratistas o trabajadores autónomos para la realización de la obra que haya sido contratada con el promotor.
• El primer y segundo subcontratista pueden subcontratar la ejecución de las obras que, respectivamente, hayan contratado.
• El subcontratista tercero no podrá subcontratar el trabajo que tiene contratado a otro subcontratista o trabajador por cuenta propia.
• El trabajador por cuenta propia no podrá subcontratar los trabajos que le sean encomendados ni a otras empresas subcontratistas ni a otros trabajadores por cuenta propia.
• Asimismo, los subcontratistas tampoco pueden subcontratar , cuya organización productiva puesta en uso en la obra consiste, fundamentalmente, en la aportación de mano de obra, entendiendo por tal aquella que para la realización de la actividad contratada no utiliza más equipos de trabajo propios que herramientas manuales, incluidas las herramientas eléctricas portátiles, aunque tengan el apoyo de otros equipos de trabajo distintos a los señalados, siempre que pertenezcan a otras empresas, contratistas o subcontratistas de la obra.

Sin perjuicio de lo anterior, cuando esté debidamente justificado casos fortuitos , por exigencias de especialización de la obra, complicaciones técnicas de producción o circunstancias de fuerza mayor que puedan experimentar los agentes intervinientes en la obra, es necesaria, a juicio de la dirección facultativa, la contratación de alguna parte de la obra con terceros, excepcionalmente podrá prorrogarse la subcontratación establecida en un nivel adicional, siempre que la dirección del proyecto haga constar su aprobación previa y la causa o causas que la motivan en el libro de subcontratación (L 32/2006 art.7).

Ampliación excepcional de la subcontratación no es de aplicación en los supuestos previstos en las letras e) y f) anteriores, salvo que la circunstancia motivadora sea de fuerza mayor.

El contratista debe informar al salud y coordinador de seguridad y las representantes de los trabajadores de las distintas empresas incluidas en el ámbito de ejecución de su contrato que figuren en el libro de subcontratación, la subcontratación excepcional.

Asimismo, el contratista deberá informar a las autoridades competentes mano de obra autoridad de la subcontratación excepcional indicada, presentando, dentro de los 5 días hábiles siguientes a su aprobación, un informe indicando las circunstancias de su necesidad y copia del asiento practicado en el libro de subcontratación.

Registro de Empresas Acreditadas – (L 32/2006 art.5 y 6 )

A los efectos de lo dispuesto en relación con el régimen de subcontratación, se prevé la creación del Registro de Empresas Acreditadas, dependiendo de la mano de obra competente autoridad competente, entendida como la correspondiente al territorio de la comunidad autónoma donde tenga su domicilio social la sociedad. contratista o subcontratista.

Registro en el Registro de Empresas Acreditadas tiene validez para todo el territorio nacional, y sus datos son de acceso público, con excepción de los relativos a la intimidad personal.

Por reglamento, el contenido, forma y efectos se establecerá la inscripción en dicho registro, así como la sistemas de coordinación de los distintos registros dependientes de las autoridades laborales autonómicas.

Obligaciones de contratistas y subcontratistas

Se establecen las siguientes obligaciones:

• Deber de vigilancia y responsabilidades derivadas del incumplimiento. Las empresas contratistas y subcontratistas que intervengan en las obras de construcción incluidas en el ámbito de aplicación de la L 32/2006 deberán vigilar el cumplimiento de lo dispuesto en la misma por las empresas subcontratistas y los trabajadores autónomos con los que contraten; en particular, en lo que se refiere a:

– las obligaciones de acreditación y registro (L 32/2006 art.4.2); Y

- La sistema de subcontratación (L 32/2006 art.5).

Las empresas subcontratistas deberán comunicar o trasladar al contratista, a través de sus respectivas empresas comisionistas si fueran distintas de aquéllas, cualquier información o documentación que incide en lo anterior.

Sin perjuicio de otras responsabilidades establecidas en la legislación social, el incumplimiento de las obligaciones de acreditación y registro requeridas o del régimen de subcontratación, determina la responsabilidad solidaria del subcontratista que ha contratado incurriendo en dichos incumplimientos y del contratista correspondiente respecto de las obligaciones laborales y de Seguridad Social derivadas de la ejecución del contrato pactado que correspondan al subcontratista responsable del incumplimiento en el ámbito de ejecución de su contrato, cualquiera que sea la actividad de dichas empresas.

En todo caso, la responsabilidad establecida en el Estatuto de los Trabajadores art.43 es exigible (ET) cuando concurran los supuestos previstos en el mismo.

• Tener el documentación de la subcontratación . Cada contratista deberá disponer de un libro de subcontratación en todas las obras de construcción incluidas en el ámbito de aplicación de la L 32/2006.
• Deber de informar los representantes de los trabajadores . Los representantes de los trabajadores de las distintas empresas que intervengan en la ejecución de la obra deberán ser informados de las contrataciones y subcontrataciones que en ella se realicen.
• Acreditar el formación preventiva de los trabajadores . Las empresas deberán asegurarse de que todos los trabajadores que presten servicios en las obras de construcción tengan la formación necesaria y adecuada a su puesto de trabajo o función en materia de prevención de riesgos laborales, de forma que sean conscientes de los riesgos y de las medidas para prevenirlos.

1) Mediante convenio colectivo sectorial de ámbito estatal, podrán establecerse sistemas o procedimientos de representación de los trabajadores a través de los representantes sindicales o de forma bipartita entre las organizaciones empresariales y los sindicatos, con el fin de promover el cumplimiento de las normas de riesgo laboral. normas de prevención en las obras de construcción del territorio correspondiente. También puede establecer Programas de entrenamiento y contenidos específicos de carácter sectorial y para el trabajo de cada especialidad.

2) El específico sistema de acreditación de la formación podrá consistir en la expedición de una tarjeta profesional para cada trabajador, única y válida en todo el sector.

3) El subcontratista no tiene la condición de agente de la construcción de acuerdo con el régimen de la LOE, que define la fiscal de agentes de la construcción contra defectos de construcción , siendo el constructor responsable de la actividad de los subcontratistas, por estar vinculados contractualmente, limitándose la actuación del subcontratista a seguir las instrucciones de su contratista.

4) Las infracciones a lo dispuesto en la L 32/2006 se sancionan de acuerdo con el RDLeg 5/2000 del texto refundido de la Ley de violaciones y sanciones en el orden social

Unión temporal de empresas –  (Ley 18/1982)

Dada la complejidad técnica y comercial, así como legislativa, que ha adquirido el mercado inmobiliario y el proceso de edificación, han aparecido y van apareciendo nuevos participantes o sujetos que desarrollan una prestación de servicios que viene a contribuir de una u otra forma. para garantizar una construcción más eficiente y de calidad.

Dentro de este gran grupo, destacan los siguientes:

– gestión integrada de proyectos o gerente de proyecto ; Y

– la colaboración de empresas y/o emprendedores del sector de la construcción con empresas mixtas y empresas conjuntas .

Las uniones temporales de empresas (en adelante, UTE) suponen una sistema de colaboración entre empresas y/o empresarios por tiempo determinado, determinado o indeterminado, para el desarrollo o ejecución de una obra, servicio o suministro y con un régimen fiscal determinado.

Las UTE surgen de un contrato de colaboración suscrito entre empresas y/o empresarios y formalizado en una escritura pública que da lugar a una organización que carece personalidad legal . Por ello, los miembros de la UTE son solidariamente responsables frente a terceros por los actos y operaciones que realicen en beneficio común.

Características

Para que sea aplicable el régimen fiscal establecido en la L 18/1982, la UTE deberá reunir las siguientes características:

• Su ciudad colonial, los miembros deben ser personas físicas o jurídicas residentes en España o en el extranjero. El negocio ingresos de las personas físicas que forman parte de una empresa conjunta se determina por estimación directa a efectos del IRPF.
• Su ciudad colonial, objeto debe ser exclusivamente para desarrollar o ejecutar una determinada obra, servicio o suministro dentro o fuera de España, pudiendo desarrollar o ejecutar obras y servicios complementarios y accesorios del objeto original.
• Su ciudad colonial, duración debe ser el mismo que el de la obra, servicio o suministro que constituye su objeto con un máximo de 25 años, salvo que la ejecución o explotación sea de obras o servicios públicos, en cuyo caso la duración máxima será de 50 años. años.
• Deben ser administrados por un gerente único con facultades suficientes otorgadas por todos y cada uno de los miembros de la UTE para ejercer los derechos y contraer las obligaciones correspondientes en nombre de la UTE.
• Deben constituirse por medio de un obra pública que contenga los estatutos o convenios que rijan su funcionamiento, incluyendo, entre otros, la proporción o forma para determinar la participación de los distintos integrantes en la distribución de los resultados de la UTE y el criterio de distribución del tiempo. resultados o ingresos y gastos. La escritura pública debe inscribirse en un registro especial de carácter administrativo en el Ministerio de Hacienda. Antes de los resultados , se deberá dirigir un escrito a la Dirección General de Tributos en el que los miembros de la UTE soliciten la aceptación del régimen fiscal especial y la inscripción de la escritura. Dicho documento deberá presentarse junto con una copia de la escritura de constitución de la UTE, una fotocopia del modelo 036 o 037 solicitando el CIF de la UTE y una fotocopia del modelo 845 (para tasa municipal) o 846 (para tasa provincial). .

L 18/1982 utiliza el término ” emprendedores” , sin embargo, debe entenderse que pueden formar parte de una UTE personas naturales, siempre que se encuentren en régimen de estimación directa.

 Régimen fiscal

 El régimen fiscal aplicable a estas entidades varía en función de que se cumplan o no los requisitos señalados en la L 18/1982:

• Si no se cumplen los requisitos: estas entidades no son contribuyentes del IS , tributando conforme al sistema de asignación de rentas ( LIS art.6 ).
• Si se cumplen los requisitos, el régimen fiscal depende de si o no la UTE está inscrita en el registro especial : la UTE no inscrita en el registro especial tributa según el régimen general del IS, mientras que la inscrita está sujeta al régimen fiscal especial establecido para estas entidades.

 Régimen fiscal especial

 A las UTE inscritas en el registro especial se les aplica el siguiente régimen fiscal:

1) No pagan IS por la parte del base imponible atribuible a los socios residentes en territorio español. En caso de que la UTE opte por la modalidad de pago a plazos , la base de cálculo no incluye la parte de la base imponible atribuible a los socios que debe soportar la imputación de la base imponible. En ningún caso procede la devolución del exceso de los pagos fraccionados en relación con esa misma parte.

2) Su ciudad colonial, miembros que residen en territorio español o no residentes con establecimiento permanente en el mismo se imputan:

• El gastos financieros netos que, en aplicación de la limitación a la deducibilidad de los gastos financieros, no hayan sido deducidos por la UTE en el período impositivo. Los gastos financieros netos a cargo de los socios no son deducibles por la entidad.
• periodos impositivos comenzando en o después 1-1-2015 , la reserva de capitalización que no haya sido aplicada por la propia UTE en el período impositivo. La reserva que se imputa a los socios de la UTE no puede ser aplicada por éstos, salvo que el socio sea contribuyente del IRPF.
• Lo positivo o lo negativo bases imponibles, obtenidas por la UTE. Las bases imponibles negativas atribuidas a los socios no pueden ser compensadas por la UTE. Para los períodos impositivos iniciados a partir del 1-1-2015, las bases imponibles positivas se reducen o aumentan, según el caso, en la reserva de nivelación.
• El bases de las deducciones y bonificaciones en la cuota a la que tiene derecho la entidad. Estas bases de deducción o bonificación se integran en la liquidación de los socios, minorándose la cuota según la normativa del IS o del IRPF.
• Retenciones e ingresos a cuenta correspondiente a la UTE.

3) Dividendos y participación en las ganancias correspondiente a miembros no residentes en territorio español tributan como tales, de acuerdo con la normativa establecida en el RDLeg 5/2004 (renta de no residentes), y los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España. .

Dividendos y participación en las utilidades correspondientes a socios que deban soportar la imputación de la base imponible y provengan de períodos impositivos durante los cuales la UTE estuvo en este régimen, no tributan por este impuesto ni por el IRPF.

4) En caso de transferencia de acciones en el capital, los fondos propios o los resultados de una unión temporal acogida al régimen fiscal especial, el valor de adquisición se incrementa en el importe de las prestaciones sociales que, sin distribución efectiva, se hayan atribuido a los socios. como ingreso de sus acciones en el período de tiempo entre la adquisición y la transmisión.

5) periodos impositivos comenzando en o después 1-1-2015 , el valor de la adquisición de acciones en UTE se reduce por el monto de las pérdidas sociales que hayan sido atribuidas a los socios.

Este régimen fiscal no se aplica en aquellos períodos impositivos en los que realice actividades distintas de las propias de su objeto o posea, directa o indirectamente, acciones en sociedades de las que sea socio, o dirija o controle, directa o indirectamente, las actividades de sus socios o de terceros .

Las UTE y sus participantes residentes en España no están obligados a practicar retenciones en la fuente, a cuenta del IS o del IRPF, respecto de los rendimientos sujetos a retención que se satisfagan recíprocamente como consecuencia directa de la actividad del sindicato en sus relaciones con sus afiliados. Respecto de los demás ingresos que satisfagan, existe la obligación de practicar la retención o ingreso a cuenta correspondiente en concepto de ingreso a cuenta del IS o del IRPF.

Las empresas integrantes de una UTE que operen en el exterior pueden beneficiarse de la ingresos del extranjero En el correo electrónico “Su Cuenta de Usuario en su Nuevo Sistema XNUMXCX”. exención método ( LIS art.45 ). Las entidades que participen en obras, servicios o suministros que se realicen o presten en el extranjero, mediante fórmulas de colaboración análogas a la UTE, podrán acogerse a la exención respecto de las rentas del exterior. Las entidades deberán solicitar la exención al Ministerio de Economía y Hacienda, aportando información similar a la exigida para las uniones temporales de sociedades constituidas en territorio español. La opción por exención determina su aplicación hasta la extinción de la UTE. Los rendimientos negativos obtenidos por la UTE se imputan a la base imponible de las entidades adheridas. En este caso, cuando en años sucesivos la unión temporal obtenga rentas positivas, las sociedades integrantes integrarán en su base imponible, con carácter positivo, las rentas negativas previamente imputadas, hasta el límite del importe de dichas rentas positivas. Lo anterior no aplica en aquellos períodos impositivos en que el contribuyente realice actividades distintas a aquellas en las que deba consistir su objeto social.

La Administración Tributaria considera similar a la UTE española la “ empresas conjuntas » (cuando no den lugar a una nueva empresa) y consorcios con otras sociedades extranjeras, que no tengan personalidad jurídica y cuyo objeto sea la ejecución de una obra, suministro o servicio similar.

 Extinción

Cumplido el objeto social para el que fue constituida, la UTE se extingue. La terminación se formaliza en un obra pública , lo que deberá ser comunicado al Ministerio de Hacienda, que lo dará de baja del registro especial.

Establecimiento

Si la liquidación resulta en una entrega de bienes a las sociedades que integran la UTE cuyos valores de mercado sean superiores a los valores contables, la diferencia entre ambos valores deberá integrarse en la base imponible de la UTE correspondiente al período impositivo en que se produzca la transmisión. extinción, para que se impute a los socios, quienes incrementarán el valor fiscal de su participación en la UTE por el monto de la ganancia patrimonial de la disolución de la UTE que les haya sido imputada.

A nivel de los integrantes de la UTE en liquidación, se producen ingresos por la diferencia entre el valor de mercado de la cuota de liquidación recibida y el valor fiscal de la participación en la UTE que se les imputa, incluyendo la renta generada en la liquidación de la UTE, que se atribuye a sus socios.

 Las empresas mixtas

joint venture fórmula supone la colaboración entre varias empresas a través de un acuerdo contractual o mediante, además del acuerdo contractual antes mencionado, la constitución por varias sociedades de un empresa subsidiaria común para llevar a cabo una actividad concreta. Este último caso suele ser el más característico. La subsidiaria antes mencionada suele ser una sociedad anónima o una sociedad de responsabilidad limitada, constituida y participada en el mismo porcentaje por todas las empresas involucradas.

Se deberán seguir todas las formalidades previstas en la normativa española para cada uno de ellos para la constitución y funcionamiento de la referida sociedad subsidiaria común. Las sociedades mercantiles tienen, en principio, carácter estable y cierta vocación de permanencia, pero aun así pueden tener carácter temporal, estableciéndose para ello una determinada duración o hito de finalización.

Al tratarse de una fórmula específica de colaboración de los socios, es necesario establecer un acuerdo muy claro sobre la propósito y forma de la sociedad y organización que se crea en los estatutos y en un pacto de socios, regulando debidamente los órganos de gobierno y el quórum. mínimos de votación en dichos órganos (junta de socios o accionistas y órgano de administración) para adoptar acuerdos, pudiendo incluso establecer algunos acuerdos que requieran la concurrencia de todos los socios.

Tipos de empresa

 Como rasgos identificativos de cada uno de los dos tipos de empresas mencionados, cabe destacar los siguientes:

• Sociedad anónima (SA): Debe tener un capital mínimo de 60,101 euros dividido en acciones y los socios no responden personalmente de las deudas sociales, siendo únicamente el patrimonio social responsable del cumplimiento de dichas deudas.
• Sociedad de responsabilidad limitada (SL): Debe tener un capital mínimo de 3,005 euros dividido en acciones que no pueden ser libremente transmisibles a personas distintas de los socios o sus parientes o sociedades del mismo grupo. En este caso, los socios tampoco responden personalmente de las deudas sociales. La sociedad de responsabilidad limitada tiene un régimen relativamente más flexible que la sociedad anónima, dejando más autonomía a la voluntad de las partes.

 Diferencias entre UTE y «joint venture»

La alternativa de crear una empresa mixta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, a pesar de sus limitaciones organizativas y operativas. ventajas y el régimen fiscal especial que dota de mayor flexibilidad a la colaboración entre las empresas que se incorporan, tiene la desventaja que sus miembros son solidariamente responsables frente a terceros por los actos y operaciones realizados en beneficio común. Otro inconveniente es la forma de su órgano de dirección a través de un único gestor que compromete a la UTE y, en consecuencia, a sus socios. Todos los socios deben convenir en la persona del administrador que pueda encomendarle sus acciones.

Este inconveniente no se presenta, sin embargo, en el caso de la empresa subsidiaria común Resultantes de la empresa conjunta (sociedad de responsabilidad limitada o corporación) ya que los socios no son personalmente responsables de las deudas sociales de la empresa. Por otra parte, esta alternativa supone la creación de una sociedad con todos los trámites y costes correspondientes y la no aplicación del régimen especial régimen fiscal de la UTE.

Por otro lado, la naturaleza temporal de la UTE también puede aplicarse a la sociedad de responsabilidad limitada, estableciendo una duración limitada a la ejecución de la obra oa la prestación del servicio.

 3. - Dirección técnica

 Diseñador del proyecto – (LOE art.10 )

El diseñador es se define como el técnico cualificado y competente que, por orden del promotor y con sujeción a las normas técnicas y urbanísticas correspondientes, se encarga de plasmar el concepto de la edificación en una serie de planos y documentos conforme a un código gráfico de alcance general.

El proyectista puede acometer por sí mismo el desarrollo del proyecto o puede pactar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales de otros técnicos que pueden:

– escribir borradores parciales del proyecto; o

– escribir partes que completen el proyecto.

La contratación de colaboraciones parciales deberá realizarse en coordinación con el proyectista que es el autor del proyecto principal, evitando duplicidad en la documentación y en los honorarios a percibir por los autores de las distintas obras indicadas ( LOE art.4.2 ).

Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, cada proyectista asume propiedad de su proyecto.

 Requisitos

El diseñador debe estar en posesión de los títulos académicos y profesionales calificación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir con los requisitos condiciones necesarios para el ejercicio de la profesión.

Para el desempeño de estas profesiones de que se trata, se requiere la posesión del título académico correspondiente a cada uno de los técnicos antes mencionados. En este sentido, los comentarios hechos en el No. 1695 , respecto del director de ejecución de la obra, en relación con los títulos académicos y profesionales habilitantes, las condiciones exigidas para el ejercicio de la profesión y el intrusismo profesional.

Persona legal

Si la persona designada como redactor técnico del proyecto es una persona jurídica, ésta deberá, a su vez, designar al persona técnica que va a ser el diseñador quien debe tener la titulación profesional habilitante. El diseñador en este caso puede ser un obrero contratado por la persona jurídica, o uno de los socios que forma parte de ella.

 Gerente de Construcción

 El director de obra es el agente de la edificación que, como parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y ambientales, de acuerdo con el proyecto que la define, con la licencia de obras y demás autorizaciones preceptivas. y condiciones del contrato, a fin de asegurar su idoneidad para el fin propuesto.

Es el técnico titulado competente que, junto con el director de ejecución de la obra, forma la gestión opcional de las obras

El director de obra puede realizar, además de las funciones que le son propias (alta dirección de la obra), las del director de ejecución de la obra. Tanto las funciones de uno como de otro están perfectamente diferenciadas e identificables.

El director de obra puede ser la persona que redactó el proyecto de la obra que se pretende ejecutar o una persona distinta. Cuando es un profesional distinto al que redactó el proyecto, tiene la obligación de revisar el proyecto, ya que asume la riesgo y responsabilidades derivados de las omisiones, deficiencias e imperfecciones de dicho proyecto ( LOE art.17.7.2º ). Sin embargo, el director de obra tiene la derecho de repetición contra el diseñador.

Más de un director se contrae mancomunadamente para la dirección de la obra, responden solidariamente sin perjuicio del reparto que entre ellos corresponda. LOE art.17. 7.3º ).

las obras del proyectos parciales pueden ser dirigidos por otros técnicos bajo la coordinación del director de obra.

Si la persona designada para desempeñar las funciones de jefe de proyecto es un persona legal , esta persona deberá designar a su vez al técnico que va a ser el director del proyecto y que deberá tener la titulación profesional habilitante.

1) A defecto del proyecto no exime de responsabilidad al técnico que dirige la obra, ya que su condición de técnico le obliga a examinar el proyecto y determinar su adecuación a las circunstancias concretas de la obra, sin perjuicio de la responsabilidad del proyectista por los defectos en que incurra. Por tanto, debe entenderse que el director de obra, tácitamente, ratifica y aprueba lo calculado y diseñado por el diseñador técnico y, en consecuencia, si hay errores, la responsabilidad derivada de tales actos es solidaria. ambos técnicos.

2) El arquitecto se requiere director de una obra grado de diligencia que se deriva de la especialidad de sus conocimientos y de la garantía técnica y profesional que implica su intervención en la obra, incluyendo entre sus funciones el estudio de las condiciones peculiares del terreno sobre el que se va a construir. Esta doctrina jurisprudencial asentada se recoge en la LOE.

Requisitos

Para desempeñar las funciones de director de obra se requiere estar en posesión del título habilitante académico y profesional calificaciones y cumplir con los condiciones necesarios para el ejercicio de la profesión.

Pueden desempeñar las funciones de director de obra los arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos. Estos profesionales deberán, para el ejercicio de su profesión, estar en posesión de la correspondiente título .

El homologacion en españa de títulos expedidos por estados que no forman parte de la Unión Europea se realiza de conformidad con los convenios y acuerdos bilaterales que, en su caso, haya suscrito España en relación con la homologación de estudios y títulos. Asimismo, los títulos mencionados podrán ser homologados en España, siempre que se cumplan los requisitos y el procedimiento para la homologación y declaración de equivalencia a un título y nivel académico universitario oficial y para la validación de extranjero se cumplen los estudios de educación superior, y el procedimiento para determinar la correspondencia a los niveles del marco español de cualificaciones para la educación superior de los títulos oficiales de arquitecto, ingeniero, licenciado, arquitecto técnico, ingeniero técnico y diplomado ( . ).

La homologación y reconocimiento en España de títulos expedidos en un Estado miembro de la Unión Europea se realiza en función del tipo de título.

En cuanto a condiciones para el ejercicio de la profesion , para el desempeño de las funciones de director de obra es necesario el registro y, en consecuencia, la observancia de las obligaciones que determinen los estatutos por parte de los colegios profesionales.

Son funciones del director del proyecto las siguientes:

• Tener el académico y profesional título de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir los requisitos condiciones necesarios para el ejercicio de la profesión (núm. 1684 ). Con carácter general, la dirección de la ejecución de la obra puede ser realizada por personas con título de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

Al igual que ocurre con el proyectista, en relación con el director de obra, la LOE no ofrece una preferencia en el que se determina qué profesionales son los encargados de la dirección de qué obras, limitándose a enumerar los técnicos que podrían ser habilitados, salvo el caso de los edificios del grupo a) of LOE art.2.1 , en el que la competencia de la dirección de las obras se atribuye exclusivamente a los arquitectos.

• Verificar el estableciendo y la adecuación de los fundación y lo proyectado estructura a las características geotécnicas del terreno. Es obligación del director de obra verificar en terreno la factibilidad geométrica del proyecto que se pretende ejecutar, así como la disponibilidad del terreno necesario para su ejecución.

Se entiende por replanteo el acto de dibujar a tamaño natural en el suelo o en la obra, una figura geométrica de composición variable y con significado técnico propio, que previamente ha sido diseñada en un plano o su descripción consta en otro documento con datos suficientes. a su correcta interpretación y traslado (RD 314/1979 punto 3.1.1).

En relación con la segunda parte de la obligación descrita, es necesario preparar un estudio geotécnico para que el director de obra pueda comprobar la adecuación de la cimentación y la estructura proyectada. Sin embargo, la LOE no señala el estudio geotécnico entre los documentos obligatorios que deben formar parte del proyecto.

El ajuste salir consiste en marcar o determinar sobre el terreno lo reflejado en el plano por el proyectista, y se limita a la verificación geométrica en el solar de la edificación proyectada y la declaración por parte del constructor de estar en condiciones de iniciar las obras contratadas, con lo que que la dirección facultativa, de acuerdo con el promotor, autorice el inicio inmediato de las obras.

• Resolve contingencias que ocurren en el sitio y registro en el libro de pedidos y asistencia las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto. El director de obra deberá velar por que las obras se ejecuten de acuerdo con el proyecto, para lo que deberá vigilar y asegurar el desarrollo de las obras y resolver las contingencias que se produzcan durante dicho desarrollo. Deberá realizar cuantas comprobaciones sean necesarias para que, efectivamente, las obras se ajusten a lo proyectado, dando al contratista las instrucciones necesarias para ello. En este sentido, se deberá proporcionar al contratista los planos y datos necesarios para la correcta interpretación del proyecto.

El director de obra es el encargado de interpretando el proyecto , tanto desde el punto de vista técnico, económico y estético, así como adoptar las medidas necesarias para completar el desarrollo del proyecto, estableciendo las adaptaciones, complementos y modificaciones que sean necesarias para conseguir la total terminación de la obra. , según el proyecto.

El director de obra deberá hacer constar en el libro de órdenes y asistencias las órdenes impartidas, así como las relativas al control de calidad, y presentarlo cumplimentado al término de las obras.

• Preparar, a petición del promotor o con su acuerdo, posibles modificaciones del proyecto , que sean requeridos por el avance de las obras, siempre que se ajusten a las disposiciones reglamentarias contempladas y observadas en la redacción del proyecto. Legalmente, el director de obra sólo está obligado a realizar modificaciones en el proyecto cuando éstas sean requeridas por la marcha de la obra. Sin embargo, contractualmente es posible extender el ius variandi del promotor a cuantas modificaciones decida introducir en el proyecto durante el transcurso de las obras o incluso limitar dicha facultad a introducir modificaciones que supongan variaciones en el precio del contrato, ya sea al alza o a la baja. , en un determinado porcentaje.

Ni la LOE ni el Código Civil reconocen un derecho del promotor a introducir modificaciones en el proyecto. El director de obra sólo está obligado a ejecutar modificaciones al proyecto encaminadas a corregirlo en lo que sea incorrecto o inviable. los inviabilidad puede estar determinada por razones técnicas, legales, urbanísticas, etc.

En caso de que se prevea la posibilidad de introducir variaciones en el proyecto, deberá regularse específicamente en el contrato de ejecución de obra la forma de regular y calcular los ajustes en el precio y el plazo debido a dichas variaciones.

El arquitecto director de la obra tiene que corregir el proyecto que se ejecuta cuando incurre errores . Si el autor del proyecto y el director de la obra son el mismo arquitecto superior, sólo se trata de la ejecución de lo proyectado. Pero si es diferente, el segundo se convierte en el calificador y corrector del primero, porque el criterio es que el proyecto es la intención y la ejecución es la realidad.

1. e) Firmar la diseño o comienzo de obra minutos y la final certificado de trabajo, así como preparar el certificaciones parciales y la liquidación definitiva de las unidades de obra ejecutadas, con los visados ​​que en su caso resulten preceptivos.

El acta de replanteo o inicio de obra o desmontaje de cabos deberá ser firmada por la dirección facultativa, el contratista y el promotor.

La suscripción por parte del director de obra del certificado final de obra es requisito necesario para poder registrar la declaración de obra nueva (o acreditar la finalización cuando se declaró la obra nueva en construcción) y obtener la licencia de primera ocupación.

1. f) Preparar y firmar el documentación de la obra ejecutada para entregarlo al promotor, con los visados ​​que en su caso sean preceptivos. Dado que la práctica demuestra que en las obras siempre hay variaciones (mayores o menores) en el proyecto desde el inicio de su ejecución hasta el final de la obra, es obligación del director de obra preparar y firmar la documentación de la obra. que efectivamente se ha ejecutado. Tal documentación es conocida como la del edificio. como – documentación construida .

El director de obra deberá entregar dicha documentación de la obra ejecutada al promotor, quien a su vez deberá entregarla a los futuros adquirentes del edificio construido.

g) Las obligaciones del director de ejecucion de obra , en aquellos casos en que el director de obra y el director de ejecución de obra sean el mismo profesional.

Director de Ejecución – Director de Obra

El director de ejecución de la obra es se define como agente de la edificación que, como parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de la edificación. .

Dos figuras se diferencian así dentro de la dirección facultativa:

– el director de obra; Y

– El director de ejecución de obra.

Ambas figuras son compatible y, al mismo tiempo, sus funciones son perfectamente diferenciables.

El funciones esenciales del director de ejecución de obras son las de dirigir, ordenar e inspeccionar la ejecución y desarrollo de las obras. Sin embargo, las funciones del director de ejecución de la obra están siempre sujetas a las del director de obra.

La figura del director de ejecución de obra es la que tradicionalmente se ha desarrollado en el mundo de la construcción por parte de los aparejador o arquitecto técnico . Este mandatario no tiene facultad alguna para preparar o redactar el proyecto o su modificación.

El director de obras desarrolla la mediar direccion de la ejecución de las obras, mientras que el director de ejecución de las obras ejerce lo que sería el dirección inmediata . Está directa e inmediatamente en la obra y en el proceso de edificación y viene a suplir las deficiencias técnicas y de preparación del contratista en obra.

Si la persona designada para desempeñar las funciones de director de ejecución de la obra es un entidad legal , esta persona deberá designar a su vez al técnico que va a ser el director de ejecución de la obra, quien deberá poseer la habilitación profesional habilitante.

El director de ejecución de obra, en su calidad de técnico, deberá estar al día y conocer las estándares tecnológicos de la edificación , y advertir al director de obra de su incumplimiento, comprobando que la construcción se ajusta a sus lex artis

Requisitos

 Para el desempeño de las funciones de director de ejecución de obra se requiere estar en posesión de los títulos académicos y profesionales habilitantes y cumplir con los condiciones requeridas para el ejercicio de la profesión. Este requisito es independiente de que los edificios que se pretendan diseñar y gestionar estén o no sujetos a la LOE.

Así, arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos puede realizar las funciones del director de ejecución del proyecto.

Obligaciones

El director de ejecución de obra tiene las siguientes obligaciones:

• Verificar la recepción de productos de construcción en el sitio , ordenando la realización de precisas pruebas y ensayos. Entre las obligaciones que incumben al director de ejecución de obras se encuentra la de realizar las verificaciones de los materiales utilizados en la ejecución material de las obras (mezclas, ensayos y verificaciones, proporciones y dosificación de los materiales, análisis, correcta colocación de los materiales antes mencionados, documentación relacionada, etc.).
• Dirigir el ejecución material de las obras, comprobando el trazado, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
• Registre las instrucciones apropiadas en el libro de pedidos y asistencia y en el libro de control de calidad. El director de ejecución de la obra deberá hacer constar en el libro de órdenes y asistencia las órdenes e instrucciones precisas que se impartan en la obra para la correcta interpretación y ejecución del proyecto.

Respecto al control de calidad, nada se dice en la LOE sobre las obligaciones de la dirección facultativa al respecto. Es la legislación autonómica la que establece la obligación de controlar y verificar el cumplimiento del grado de calidad y del programa de control de calidad correspondiente a la edificación sobre la dirección facultativa (director de obra y director de ejecución de obras).

• Firmar la minutos de diseño o inicio del trabajo y el certificado final de obra, así como preparar y firmar el certificaciones parciales y liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
• Colaborar en la elaboración del documentación de la obra ejecutada . El director de la ejecución facultativa deberá colaborar con los demás agentes de la edificación en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.