• HABLAMOS INGLÉS, FRANCÉS, HOLANDÉS, ALEMÁN Y RUSO

¿Cuál es la mejor manera de comprar una propiedad en España, persona física o empresa-persona jurídica?.

Cuando nos planteamos la mejor manera de adquirir una propiedad en España, ya sea a través de un particular o de una empresa, lo primero que tenemos que hacer es PLANIFICACIÓN.

La “planificación” siempre es fundamental para tomar cualquier tipo de decisión, especialmente cuando se trata de inversiones en el extranjero, como es el caso de la adquisición de inmuebles en España.

Al hacernos la pregunta de cuál es la mejor manera de invertir en España, ya sea como particular o como empresa, tenemos que tener en cuenta nuestra INTENCIÓN , comprendido como la motivación que sirve de base para plantear el proyecto de compra en España.

En otras palabras, ¿Qué queremos desarrollar en España? ¿Qué queremos hacer con la propiedad? . ¿Se trata de una compraventa de inmuebles en la que queremos pasar nuestras vacaciones y vacaciones de tipo? ¿Se trata de comprar una propiedad en la que queremos cambiar de residencia y nos venimos a vivir a España? ¿Se trata de una propiedad en la que tenemos proyectado un proyecto de inversión?, ¿buscamos rentabilidad?, ¿o buscamos una conjunción entre rentabilidad y vacaciones?.

Cuando recibimos consultas de nuestros clientes sobre cuál es la mejor manera de comprar en España, nuestra respuesta siempre es muy clara, solemos contestar ¿Qué desea hacer con su propiedad en España?

Una vez que detectamos exactamente cuál es la intención y motivación para adquirir la propiedad en España, es cuando podemos comenzar a analizar las mejores fórmulas para desarrollar y ejecutar el proyecto de compra.

ANÁLISIS DE DIFERENTES FÓRMULAS DE ADQUISICIÓN EN ESPAÑA

En este punto, vamos a analizar varias cuestiones relativas a la adquisición y decisión de compra de una propiedad en España.

1.- ADQUISICIÓN COMO PERSONA FÍSICA

«Mi intención es comprar un inmueble para utilizarlo individualmente para mí y mi familia, sin ninguna intención de desarrollar actividad económica en el inmueble.»

En este caso, en la mayoría de los casos, nuestra respuesta es bastante clara, solemos recomendar a los clientes que deseen adquirir una propiedad para uso individual, para su familia, que lo hagan. a través de una persona física. Por tanto, en el 80% de los casos, quienes deseen adquirir bienes inmuebles en España por ocio, la fórmula a utilizar será la persona física.

Por tanto, podemos concluir que, en el caso de que el motivo o intención de la adquisición sea el uso individual, en la mayoría de los casos la respuesta será utilizar la fórmula de persona física, aunque, condicionada a la disponibilidad de fondos. Ya ha sido propietario o como empresa.

Sin embargo, en este punto, nos encontramos con otra pregunta que es muy importante hacer, ¿Dónde están los fondos necesarios para la compra de vivienda en España?

Es decir, el comprador desea adquirir para el ocio y disfrute de su familia, pero ¿cuenta con dichos fondos? ¿Están los fondos en una empresa?

 En este último caso, es decir, en el caso de que los fondos necesarios para la adquisición se encuentren en una sociedad de la adquirente, entonces surge otra opción, que será la de estudiar las posibilidades de que esa empresa pase los fondos a la persona física, o bien, que la empresa participe en la compra en España, ya sea preferentemente, compartida junto con la familia.

Es decir, podemos llegar a fórmulas como:

  • Empresa extranjera compra el 100% del inmueble en España, pero cede el uso total o parcial de la misma a su responsable. En esta fórmula, el «título» por el cual el Administrador utiliza la propiedad se puede establecer utilizando, por ejemplo, este tipo de fórmulas:
    • En la mayoría de los casos, el Administrador utiliza la vivienda como inquilino, es decir, alquilando la vivienda durante el tiempo que la disfrute a través de un contrato de alquiler.
    • En otras ocasiones, la cesión de uso realizada por la sociedad al Gestor podrá ser una compensación «en especie» de la retribución profesional de dicho Gestor.
  • Compañía extranjera compra una parte de la casa, por ejemplo, la nuda propiedad, y el Administrador o su familia compra el «usufructo». De esta forma, el Administrador se reserva el derecho de usar y disfrutar de la propiedad de por vida, pudiendo usarla, disfrutarla e incluso alquilarla, mientras que la empresa mantiene la «nuda propiedad» de la misma sin ningún derecho de uso o disfrute ni acceso a él.

En el caso de que desee utilizar la empresa para la compra, junto con la familia, tendríamos que registrar la empresa como Empresa No Residente, sin Establecimiento en España. Pincha aquí para ver las diferentes fórmulas de sociedades extranjeras en España.

En ambos casos, es decir, tanto en el caso de que se opte por la fórmula de adquisición como persona física, ya sea total o conjuntamente con una sociedad no residente sin establecimiento permanente en España, tributaría el Impuesto sobre Sociedades. la Renta de las Personas Físicas No Residentes (IRPFNR), con las especificaciones que se indican a continuación. Haz clic aquí para saber más sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No Residentes

No obstante, en el caso de alcanzar los fondos necesarios para la adquisición del inmueble se encontrará en una sociedad, habría que estudiar las posibilidades de traspasar dichos fondos a los propietarios para que actúen como persona física, o bien, las posibilidades de adquirir la sociedad inmobiliaria en España, lo que puede permitir el uso individualizado de los propietarios.

En un caso u otro, como en el ejemplo anterior, la elección como persona física, o como persona jurídica, no supondría gran cambio a efectos fiscales, ya que tanto en un caso como en el otro estarían sujetos a la Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que, como decimos, se aplica tanto a las personas físicas propietarias de un inmueble, como a las sociedades extranjeras no residentes en España.

2.- INTENCIÓN MIXTA – Ocio/disfrute personal/rentabilidad – ¿Persona física?, ¿comprar a nombre de una empresa extranjera?

En este caso, un comprador que desea adquirir la propiedad para uso privado, pero también desea obtener algún rendimiento de la propiedad, normalmente a través del alquiler.


Muchos clientes nos preguntan, ¿tengo que crear una empresa en España para alquilar mi propiedad en España, o puedo hacerlo como Físico/particular?

En respuesta tenemos que decir que NO es necesario crear una empresa en España para alquilar tu vivienda. Puedes hacer esto de muchas maneras:

– Como Persona Natural.- Puede comprar la propiedad a su nombre y alquilar su propiedad sin ningún problema.

Esta actividad de alquiler estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su modalidad de “residente” o “no residente”, teniendo en cuenta su condición de residente fiscal en España, con un tipo impositivo del 19% (para personas físicas residentes en el Unión Europea) o 24% (para el resto).

Haz clic aquí para saber más sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas No Residentes

, Como Sociedad Jurídica No Residente SIN Establecimiento Permanente en España. Si desea desarrollar una actividad de alquiler moderada en España, puede registrar su empresa en España utilizando esta fórmula. En el caso de que tenga una empresa ya creada en su país, puede comprar a través de su empresa, siempre que esté facultada en sus estatutos para realizar la actividad de alquiler.

Esta actividad, y las rentas que genera, tributarán en España a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no Residentes, con un tipo impositivo de 19% (para sociedades residentes en la Unión Europea) o 24% (para el resto).

Este tipo impositivo es inferior al Impuesto sobre Sociedades español (25 %), y tiene menos gastos de funcionamiento, pero, por el contrario, tiene menores posibilidades de reducir los impuestos por los gastos derivados de la actividad de alquiler, ya que sólo se permite reducir algunos conceptos de gastos, y exclusivamente prorrateados al tiempo en que el inmueble haya estado en actividad.

Pincha aquí para saber más sobre el Impuesto sobre la Renta de las Sociedades no Residentes sin establecimiento permanente

En los dos casos precedentes, podrá optar por comprar el inmueble al 100 % a nombre de una persona física, o de una sociedad no residente, o comprarlo en conjunto con un porcentaje determinado a su nombre, y otro porcentaje a nombre del sociedad (o utilizando otras alternativas como comprarse el usufructo del inmueble, y la sociedad la nuda propiedad).

, Como Persona Jurídica no Residente en España CON Establecimiento Permanente. Si desea desarrollar una intensa actividad empresarial de alquiler en España, dentro de un programa o proyecto de inversión, y necesita una determinada estructura empresarial en España, como oficinas, empleados, etc., puede registrar una «Sucursal» o » Delegación ” de su empresa en España. Esta sociedad, si bien lleva cuentas separadas e individualizadas por la actividad que desarrolla en España, pertenecerá y dependerá de la sociedad matriz a la que esté vinculada.

Esta actividad empresarial, así como los ingresos y gastos que genera, estarán sujetos al Impuesto sobre Sociedades español, con un tipo impositivo del 25%. Este impuesto es superior al IRPF, y tiene mayores gastos de funcionamiento (contadores, asesores fiscales, etc), pero tiene amplias posibilidades de reducción de impuestos con todas las pérdidas y gastos derivados de la actividad.

Haga clic aquí para saber más sobre el Impuesto de Sociedades en España

, Como Persona Jurídica Española (SL o SA). Igual que en el caso anterior. En el caso de que desee desarrollar una actividad empresarial sólida y duradera en España y, como en el caso anterior, desee emplear recursos materiales y/o humanos (empleados, etc.) en España, puede optar por constituir una sociedad independiente en España, que puede adoptar las figuras más comunes de SL (Sociedad Anónima), o SA (Sociedad Anónima). En este caso, la sociedad creada no actuará como «sucursal» o «delegación» de su empresa, ya que será totalmente independiente.

El tratamiento fiscal será exactamente el mismo que en el caso anterior ya que los ingresos y gastos generados por la actividad estarán sujetos al Impuesto sobre Sociedades español, con un tipo impositivo del 25%.

Por tanto, como se ha explicado anteriormente, ya modo de conclusión, la adquisición de una vivienda como persona física en España es perfectamente posible para el desarrollo de actividades de alquiler y la rentabilidad de los inmuebles, a pequeña escala.


Como vemos anteriormente, cuando la motivación para adquirir un inmueble en España es destinar el inmueble a un uso privado, y además obtener una rentabilidad, entonces, el comprador podrá optar por comprar como Persona Física, o por utilizar cualquiera de las fórmulas anteriores de estructura de empresa.

No obstante, al igual que en el ejemplo anterior, en caso de alcanzar los fondos necesarios para la adquisición del inmueble en una sociedad, habrá que estudiar las posibilidades de trasladar dichos fondos a los propietarios para que actúen como persona física, o estudiar las eventuales posibilidades de adquirir el inmueble en España a nombre de la sociedad de forma que permita el uso individualizado de los propietarios (por ejemplo, adquirir el inmueble a nombre de la sociedad, y luego arrendar a la familia).

También podemos optar por comprar a nombre de una empresa extranjera cuando los fondos disponibles para la adquisición del inmueble estén en una sociedad extranjera, y/o se pretenda realizar una inversión en España, o una actividad empresarial o profesional, a pequeña escala. Es decir, adquirir un inmueble, o dos, en los que se pretenda realizar una determinada actividad de alquiler, sin que ello suponga una gran inversión ni una elevada estructura empresarial, ni emplear importantes recursos humanos y materiales, por lo que en pequeña actividad de escala.

Al tratarse de una actividad de pequeña escala, nuestra recomendación sería: 

  • Para comprar el 100 % a nombre del comprador como Persona Física
  • Para comprar el 100 % a nombre de la empresa extranjera registrada en España como empresa no residente sin Establecimiento Permanente
  • Optar por una adquisición mixta Persona Física/Empresa Extranjera

En estos casos, el propietario estará sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRPFNR), con unos gastos administrativos y de gestión moderados y bajos en el mantenimiento de la empresa.

3.- DESARROLLO DE LA ACTIVIDAD EMPRESARIAL DE GRAN ESCALA

En estos casos, estamos hablando de una clara intención por parte de una empresa de establecerse en España para desarrollar una actividad empresarial firme y duradera, que requiere, además de la adquisición de materiales, y la contratación de recursos humanos, empleados, oficinas, automóviles, etc., que serán necesarios para llevar a cabo esta actividad.

En estos casos, no se puede optar por una Persona Física, ni por una Sociedad Extranjera sin Establecimiento Permanente en España. La razón de ello es que el mismo empleo de un trabajador por cuenta ajena en España, o la adquisición de una oficina en España para desarrollar la actividad empresarial tendrá automáticamente la consideración de “Establecimiento Permanente” en España. Por lo tanto, requerirá de una estructura societaria más compleja para desarrollar dicha actividad.

Entonces, necesitaremos usar una de las siguientes estructuras corporativas:

- "Sucursal". El registro de una sociedad extranjera en España con establecimiento permanente será como una sucursal, o delegación, de la sociedad extranjera que será la matriz.

Esta sociedad llevará una contabilidad separada de la matriz, pero siempre se considerará como una sucursal o delegación de la matriz extranjera de la que depende. Existirá por tanto una dependencia de la empresa española respecto de la extranjera.

– “Empresa española independiente”. Constitución de una sociedad española (las formas más utilizadas son la sociedad limitada – SL, o la sociedad anónima -SA). En estos casos estaríamos hablando de una sociedad totalmente independiente, creada expresamente para el ejercicio de la actividad empresarial o profesional para la que ha sido constituida, y para la que se requiere la adquisición de un determinado bien inmobiliario en España, bien para tenerlo en funcionamiento, o bien para utilizarlo como local comercial u oficina de la empresa.

En ambos casos, estaríamos hablando de dos figuras empresariales, que ya NO estarían sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no Residentes (IRPF), sino que estarían sujetos al Impuesto sobre Sociedades español (IS), lo que supondrá un incremento de los gastos de gestión, al contratar contadores, fiscalistas, etc. (que deberán presentar libros de contabilidad, declaraciones trimestrales de IVA y de Impuesto de Sociedades, etc.). Además, en estos casos habrá que seguir una serie de normas y una serie de requisitos regulados en España en materia de Seguridad Social, Seguridad y Prevención de Accidentes, etc., de los trabajadores españoles que eventualmente sean empleados en el ejercicio de sus funciones. la profesión/actividad por cuenta de la empresa, etc.

Haga clic aquí para saber más sobre el Impuesto de Sociedades en España

CONCLUSIÓN – Con lo cual, ¿cuál es la mejor manera de comprar en España? ¿Es mejor comprar una propiedad en España a través de una persona física? ¿O es mejor hacerlo a través de una persona jurídica?

Este artículo sirve entonces para ayudar a comprender las diferentes fórmulas a aplicar. en función de las variables esenciales en todo tipo de inversión que son, como decimos, las intención o motivación que impulsa el proyecto, así como la financiación, entendida como el lugar donde se encuentran los fondos necesarios para acometer la inversión.



    **NOTA: En caso de problemas para enviar el formulario, solo envíenos un correo electrónico haciendo clic en la parte inferior derecha de esta página, o directamente a info@tlacorp.es