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CUEVAS DE ANDALUCÍA.- UN NUEVO SECTOR DE DESARROLLO TURÍSTICO

Ley para Fomentar la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), de 1 de diciembre de 2021, establece un nuevo y revolucionario sistema por el que las casas cueva de Andalucía serán reconocidas como “casa”, y se les permitirá disfrutar de todos los privilegios y ventajas como una vivienda habitual. Por lo tanto, se permitirá su uso residencial y, lo que es más importante, su uso y destino de alquiler turístico.

Permitir el uso de las cuevas andaluzas como alquiler turístico es un gran paso para consolidar el uso de un tipo de vida histórico y especial, protegiendo estas construcciones singulares que caracterizan la cultura y tradición rural andaluza. Además de ayudar a conservar el patrimonio cultural, la posibilidad de desarrollar actividades de alquiler turístico en estas cuevas favorecerá el desarrollo comercial y económico de la zona, ayudando a consolidar un modelo de negocio basado en el respeto por la historia, la cultura y la ecología.

¿Qué son las “Casas Cueva”?

Se trata de una excavación bajo tierra, aprovechando los desniveles de los cerros o montañas, y que presenta una infraestructura que permite su uso como viviendas. Se pueden encontrar de forma individual o colectiva, incluso formando pequeñas aldeas.

Algunas de ellas proceden de los siglos XV y XVI, que fueron antiguos asentamientos moriscos en la zona.

Son muy comunes en las zonas de Granada, Guadix, Benalúa, Baza, Cuevas de Almanzora, Cádiz, etc.

Hogares ecológicos y sostenibles

Estos son procesos construcciones ecológicas, y totalmente sostenibles, y respetuoso con el medio ambiente. Precisamente, el encarecimiento de la energía, así como la búsqueda y defensa de soluciones arquitectónicas que permitan y mejoren el uso eficiente de la energía, hacen de las casas cueva tradicionales andaluzas un modelo y ejemplo de arquitectura sostenible en el siglo XXI.

El interior de estas cuevas permite una temperatura anual constante de entre 17 y 23 grados Celsius, además de un altísimo grado de aislamiento acustico e insonorizacion.

La Ley

La Ley para el Fomento de la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) establecerá las bases para que estas cuevas mejoren su habitabilidad, así como la seguridad y la salud, dando como resultado viviendas seguras y confortables que les permitan vivir en ellas de manera saludable. y respetuoso con el medio ambiente. Además, se garantizará el aprovechamiento sostenible del mismo como producto turístico en función de su carácter histórico, cultural y ecológico.

La Ley permitirá que estas Casas Cueva sean registradas y reconocidas en el sistema español como viviendas, tanto a efectos legales como fiscales.

La ley no establece exactamente el mecanismo de registro y legalización, pero se espera que se lleve a cabo de forma similar a la DAFO (Declaración de Asimilados a Fuera de Normativa). Es decir, que se presente un pequeño proyecto con planos y documentación técnica que permita al notario, al catastro y al registro de la propiedad identificar con exactitud el tamaño, tipo, servicios y linderos de la casa cueva para permitir el acceso al terreno. registro. la propiedad, y el IBI, y así permitir su consolidación legal.

Por lo tanto, se prevé que en estas cuevas se puedan realizar trabajos de rehabilitación y conservación para mejorar sus condiciones de seguridad y habitabilidad o mejorar el entorno urbano y natural en el que se encuentran.

Del mismo modo, la ley establece que el Los Ayuntamientos podrán aprobar obras urbanísticas en el entorno y en las zonas donde se ubican estas cuevas, como obras de refuerzo de las capas exteriores del terreno para asegurar su estabilidad, que doten de mayor seguridad y habitabilidad a estas viviendas.

APROBADA LA NUEVA NORMATIVA PARA LAS CASAS CUEVA EN ANDALUCIA

Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de fomento de la sostenibilidad del territorio andaluz Click aquí para ver la ley

Artículo 420. Definiciones. Para los efectos de este Reglamento, se entiende por:

a) “Hábitat troglodita”: Forma de poblamiento tradicional en la que predomina la ocupación del subsuelo de una determinada zona geográfica mediante cuevas. Los cerros o lomas, las cuevas y los espacios libres asociados a ellas (plazas, patios, corrales), así como los elementos de comunicación (caminos, calles, caminos y veredas) y la evacuación de aguas pluviales por escorrentía forman parte del hábitat. . .

b) Cerro ("Cerro"): Elemento de relieve, formado por una o varias unidades de carácter geológico y geomorfológico que sustenta un hábitat troglodita.

c) “Cueva”: Unidad constructiva desarrollada en el subsuelo excavado artificialmente en el suelo u obtenido mediante la adecuación de una cueva natural para su uso.

d) “Barrio de Cuevas”: Superficie de suelo urbano ocupada por un hábitat troglodita.

¿Qué es un MUNICIPIO TROGLODITICO?

Según el art. 421, “Municipio troglodita de Andalucía” se define así:

Se considerará “municipio troglodita” el que reúna alguna de las siguientes características:

  1. a) Más del quince por ciento de las viviendas existentes en suelo urbano corresponden a la tipología cueva.
  2. b) Más del cincuenta por ciento de la superficie de suelo urbano del municipio está ocupada por una zona de hábitat troglodita.
  3. c) El hábitat troglodita constituye un elemento singular del municipio con valores patrimoniales o de relevancia turística cuyas características conviene preservar.

¿Qué normas se aplican para regular el “Municipio Trogolodita”?

1. - Se permite la construcción y excavación de nuevas cuevas: En las zonas de hábitat troglodita, se podrá autorizar la excavación de nuevas cuevas cuando el correspondiente instrumento urbanístico lo permita y siempre que se garanticen las condiciones básicas de edificación aplicables.

2.- Se permite la ampliación de cuevas existentes: Los cambios de uso y las obras de ampliación de las cuevas existentes se realizarán en las condiciones que establezcan los instrumentos urbanísticos. En su defecto, en las proximidades de las cuevas se podrán autorizar obras de ampliación con objeto de mejorar las condiciones de seguridad y salubridad de las cuevas existentes, siempre que no supongan un aumento de la superficie excavada de la cueva en más de cincuenta por ciento. y se realicen de acuerdo con las condiciones constructivas, tipológicas y estéticas que garanticen una adecuada integración en el entorno.

3.- Se permiten obras de rehabilitación y reforma: Se podrán realizar obras de rehabilitación y conservación de las cuevas existentes con el objeto de mejorar sus condiciones de seguridad y salud, así como aquellas otras que sean necesarias para mejorar el medio urbano y natural en el que se encuentren. Están construidos.

4.- Las cuevas deberán reunir las condiciones legales de seguridad y salud. En defecto de ordenanza municipal que regule las condiciones mínimas de seguridad y salud en las cuevas existentes, se estará a lo establecido en el artículo 407.

¿En qué tipo de suelo se puede desarrollar el “hábitat troglodita”?

Los suelos de este tipo de hábitat serán delimitados por los instrumentos urbanísticos, calificándolos como suelo urbano o suelo rústico.

Sobre el “suelo urbano”

– Los barrios de cuevas que, estando integrados en la trama urbana del núcleo de población del que forman parte, dispongan de acceso por vía urbana, con infraestructuras de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico y con sistema de evacuación de aguas pluviales.

– También podrán ser considerados suelo urbano los “núcleos rurales tradicionales de cuevas” asentados legalmente en espacios rurales que sirvan de soporte a un asentamiento poblacional singularizado e identificable, siempre que hayan sido delimitados por instrumentos urbanísticos y tengan acceso vía dominio público y con infraestructuras para la evacuación de aguas pluviales y residuales y para el abastecimiento de agua potable y energía eléctrica en las condiciones que éstas determinen.

Sobre “tierra rústica”, de acuerdo con el artículo 20.2, los instrumentos urbanísticos podrán delimitar áreas de hábitat rural salpicadas de cuevas.

¿Cuáles son las condiciones legales de las cuevas? – Artículo 424.

  1. Las facultades de propiedad de la tierra alcanzan al vuelo y al subsuelo en los términos que determinen los instrumentos de gestión. Esta facultad quedará limitada, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil española, en aquellos suelos en los que se superpongan varias cuevas, caminos u otros elementos de dominio público.
  2. 2. Las cuevas existentes podrán acceder al registro de la propiedad en los términos que establezca la legislación con las limitaciones que se deriven de lo indicado en el apartado

3.- En el caso de las “cuevas irregulares” se estará a lo dispuesto en el Capítulo IV. 3.

¿Qué deberes tienen los dueños de las cuevas?

a) Conservar y mantener el terreno donde se excava la cueva, la superficie comprendida por éstos y, en su caso, la masa vegetal, así como todos los valores que en ellos se produzcan, en las condiciones exigidas por el ordenamiento territorial y urbanístico y la legislación específica que le sea de aplicación.

b) Preservar las condiciones geológicas y la geomorfología del terreno ocupado por cuevas, sin alterar la topografía existente ni los valores naturales y paisajísticos del hábitat troglodita.

c) Destinar las cuevas y terrenos existentes en las zonas de hábitat troglodita al uso previsto por el ordenamiento territorial y urbanístico y cumplir el deber legal de conservación en los términos establecidos en este Reglamento.

El deber de conservación de las cuevas. Artículo 429

  1. El deber de conservación y rehabilitación de las cuevas comprende el mantenimiento y conservación de la capa exterior del terreno donde se excava, aunque forme parte de los espacios libres, y el mantenimiento de los cauces naturales para la evacuación de las aguas pluviales.
  2. Los Ayuntamientos y el resto de Administraciones Públicas podrán enajenar, previa desamortización, los terrenos de los montes que sean de dominio público y que sean imprescindibles para permitir el cumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y accesibilidad en las cuevas existentes.
  3. La declaración de la situación jurídica de ruina urbana de las cuevas procederá en los casos previstos en la Ley. Cuando no sea posible su rehabilitación, la resolución que finalice el procedimiento establecerá las medidas necesarias para garantizar las condiciones de seguridad en los predios colindantes y restaurar las condiciones naturales del terreno.

¿Qué son las “Cuevas Irregulares”?

Las “cuevas irregulares” son cuevas existentes construidas sin licencia o para las que haya transcurrido el plazo para el ejercicio de las acciones de disciplina territorial y urbanística estarán sujetas al régimen de edificaciones irregulares en situación de “asimilado a fuera de servicio”.

Cuando la cueva esté destinada a uso residencial, deberá cumplir, como mínimo, con lo siguiente:

a) Debe incluir, por lo menos, una habitación que cumpla las funciones de habitar y descansar, un menaje de cocina y un baño independiente.

b) La cueva tendrá, al menos, una chimenea que sirva de conducto de ventilación y huecos abiertos al exterior que sumen el equivalente al cinco por ciento de su superficie.

c) Las dependencias de cocina y baño contarán con sistema de ventilación natural o mecánica.

d) Las dependencias destinadas a ser, cocina y descanso tendrán aberturas abiertas al exterior o serán contiguas a otras habitaciones que las tengan.

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