Cuando hay pagos mensuales de atrasos, generalmente, los bancos españoles dan 2 soluciones para ejecutar una hipoteca impaga:
1.- Subasta pública - Embargo
Una vez que se produce un número determinado de pagos mensuales no pagados de la hipoteca, el banco demanda a la propiedad en los tribunales y abre un proceso de embargo. En este momento, los costos de la hipoteca aumentan con los intereses de demora, y todos los gastos involucrados en el proceso de la Corte (abogados, fiscales, gastos oficiales y jueces) se unen a la deuda y, si el cliente quiere limpiar la propiedad de las deudas hipotecarias, debe pagar la CANTIDAD TOTAL de la hipoteca, junto con los nuevos gastos creados. Entonces, en el momento en que el banco presenta la demanda en los tribunales, el cliente no puede evitar simplemente pagar los pagos retrasados, entonces se requiere el monto total de la hipoteca, y solo pagarla, y el resto de los costos, el banco cancelar la convulsión.
Una vez finalizado el proceso de incautación, el banco envía la propiedad a los tribunales a una subasta pública, donde un posible comprador puede comprar la propiedad por un precio especial, a veces siendo la misma cantidad que le corresponde al banco. Si algo descansa, el deudor tiene que pagar el resto al banco. El banco, entonces, irá en contra del deudor, donde sea que esté, y por el resto de su vida, hasta que el monto de la deuda esté totalmente pagado. Mientras tanto, retrasar los intereses y los gastos aumentarán la deuda. Este es el sistema español.
Desafortunadamente, el precio pagado en una subasta por la propiedad es extremadamente menor que el valor de mercado final. A veces, en subasta la propiedad se vende por el 25% de su precio en el mercado. Entonces, estoy seguro de que ahora tiene una idea de la situación creada en muchos deudores que ven cómo han perdido sus propiedades y aún deben dinero al banco.
2.- Recuperación - Dacion en Pago
En algunos casos, el banco no está interesado en vender la propiedad en una subasta pública, y prefiere obtener la propiedad de la propiedad como pago, y cancela la deuda, evitando los costos y gastos derivados del proceso de embargo anterior.
Esto se llama "Dación en Pago". Significa que el banco acepta obtener la propiedad como pago de la deuda y la deuda se cancela en ese momento. Entonces, el deudor, después de entregar la propiedad, la deuda se cancela.
A veces, el banco no acepta cancelar el 100% de la deuda, cualquiera que sea el valor actual de la propiedad en el mercado en ese momento. Por lo tanto, solicitan una evaluación actualizada y cancelarán la deuda por el monto obtenido.
En estos dos casos (cancelación completa o parcial), la situación es más beneficiosa para el deudor que el embargo, porque:
- En cancelación total, el deudor cede la propiedad y se cancela la deuda.
- En cancelación parcial, el deudor entrega el inmueble por un precio superior al obtenido en una eventual subasta, ya que recibe el valor comercial actualizado del inmueble.
El peor escenario es que el banco decida vender el inmueble en subasta pública, porque el precio que se obtiene en esa venta puede ser muy bajo, y el banco irá contra el deudor por el resto de la deuda, aunque esté vivo. fuera de España.
Nuestro trabajo es evitar esto. Entonces, si contrata nuestros servicios, podríamos intermediarnos con su banco, negociando con ellos para llegar a una solución de "dación en pago".
