Para la correcta identificación de los impuestos españoles derivados de la compra de una parcela o terreno destinado a la construcción, se deben tener en cuenta varios factores:
- Situación fiscal del vendedor
- Situación fiscal del comprador
- Naturaleza o calificación urbanística del suelo o parcela
- Naturaleza o calificación urbanística de la edificación
NATURALEZA DEL VENDEDOR
En estos casos, debemos diferenciar entre:
Vendedor particular o persona física:
En estos casos en que el propietario del terreno sea una persona física o natural, el transacción no está sujeta al IVA español, sino al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
No obstante, dado lo anterior, se debe anteponer que el vendedor, en todo momento, no debe actuar como “empresario”. Esto es importante cuando hablamos de Suelo URBANIZABLE (“Urbanizable”) o EN PROCESO DE URBANIZACIÓN, ya que la Ley del IVA española indica expresamente que aquellas personas físicas que promuevan la urbanización de suelo o solares urbanizables, tendrán la consideración de “empresarios“, y por tanto, si venden dichas parcelas antes de que finalice el proceso de urbanización, dicha venta estaría sujeto, y no exento, del IVA.
Empresario, empresa o vendedor profesional:
Cuando el vendedor del suelo es un empresario o profesional debemos diferenciar según la naturaleza del suelo objeto de venta.
Urbanizables, edificables o con edificaciones en construcción:
Cuando se trate de cualquiera de los siguientes tipos de suelo:
- Suelo edificable (parcela o cualquier otro con licencia administrativa para edificar).
- Terreno en proceso de urbanización
- Suelos urbanizados o en proceso de urbanización (excepto los destinados a parques y jardines públicos o vías de uso público).
- Terrenos (incluidos los no edificables) con edificaciones en construcción (excepto construcciones de carácter agrario, paralizadas, demolidas o ruinosas).
En estos casos, la entrega del terreno está sujeto al IVA, por lo que el empresario debe emitir una factura con IVA (al 21%), cualquiera que sea la condición del comprador.
Suelo rústico o no edificable
En el caso de terrenos rústicos (incluidas las edificaciones agrícolas) u otras edificaciones no edificables (incluidas las destinadas a parques y jardines públicos o caminos de uso público), su venta está sujeto y exento del IVA, aunque si el comprador es un empresario que puede deducir todo o parte del IVA soportado puede renunciar a la exención y pagar el IVA (al 21%) en lugar de ITP.
“Construible” significa tierra en la que se encuentra el “posibilidad de construir“. Esta posibilidad de edificar queda demostrada por el hecho de que dispone de licencia de obra. Entonces, en estos casos, si el vendedor es un empresario, estaríamos ante un supuesto de compraventa sujeto al IVA al 21%.
En caso de renuncia a la exención, el empresario adquirente deberá declarar el IVA adeudado por la inversión del contribuyente, en las casillas 12 y 13 del modelo 303 (si está incluido en el Régimen Simplificado, en la casilla 53).
Por su parte, el empresario vendedor deberá declarar la base imponible en la casilla 61 del modelo 303.
Si no hay renuncia a la exención del IVA, el comprador deberá abonar el importe correspondiente al ITP mediante la presentación del modelo 600 en el plazo de un mes desde la firma del contrato de compraventa o escritura pública, sin perjuicio de los descuentos que en su caso correspondan.
En todo caso, el vendedor informará de la venta en el modelo 390 (casilla 105 y, además, casilla 107 si se trata de un bien de inversión o casilla 106 cuando se trate de una operación inusual).
Si está exento de presentar el modelo 390, ingresará la base imponible de la venta en el cuarto trimestre/mes de diciembre del modelo 303 en la casilla 83 y, además, en la casilla 99 si se trata de un bien de inversión o en la casilla 79 cuando se trata de una operación inusual.
Por otro lado, el factura emitida por el empresario vendedor no lleva IVA.
Dependiendo del caso, la factura debe incluir la siguiente menciónn:
- Si el comprador del terreno no renuncia a la exención, deberá incluir una referencia al artículo 20.Uno.20 de la Ley 37/1992 y/o indicar que la operación está exenta (art. 6.1.j) del Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre).
- Si el dueño del terreno renuncia a la exención, deberá indicar las palabras “cobro revertido del sujeto pasivo” (art. 6.1.m) del Real Decreto 1619/2012).
