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Noticias y eventos sobre leyes e impuestos españoles

LEGALIZACIÓN DE CONSTRUCCIONES SIN LICENCIA

La normativa española establece que, para que una construcción tenga acceso al registro de la propiedad, los notarios deben exigir que se aporte la licencia de obras, y toda la documentación de la construcción, incluido el certificado final de obra, etc.

Así dice el Real Decreto Legislativo Siete/2015, de 30 de octubre (texto refundido de la ley del suelo)

Sin embargo, ¿cuál es la situación de aquellos edificios que se han construido sin licencia de obras?  

En estos casos, la misma ley del suelo establece, en su artículo 28.4, que aquellas construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su derribo, por expiración de la prescripción periodos correspondientes, puede tener acceso al registro de la propiedad.

¿Cuál es la finalidad de un inmueble para tener acceso al registro de la propiedad?  

La razón fundamental de esto es que una construcción que no forma parte del registro de la propiedad no puede ser parte de ningún negocio jurídico. Es decir, no se puede comprar, vender, heredar, hipotecar, pagar impuestos, etc.

Con lo cual, el acceso al registro de la propiedad, permite que la edificación sea objeto de tráfico legal, y forme parte del derecho de propiedad del propietario. Y además, implícitamente implica que dicha propiedad no puede ser demolida, demolida o de otra manera destruida por el ordenamiento jurídico. Con lo cual, el propietario consolida así el derecho de propiedad sobre dicha construcción, aunque haya sido construida sin licencia.

Pero, una vez que una construcción, construida sin licencia, pasa al registro de la propiedad, ¿está totalmente legalizada? En otras palabras, ¿se puede considerar 100% legal?

La respuesta es complicada.

Como hemos dicho antes, el acceso de una edificación sin licencia al registro de la propiedad supone visibilizar jurídicamente dicha edificación.

En otras palabras , cuando se construye una obra con licencia de obra, se informa al Ayuntamiento de que se va a realizar una obra , y el ordenamiento jurídico español toma nota de dicha construcción. También se informa cuando esta construcción está finalizada mediante el certificado de finalización de la obra del arquitecto, y su declaración en notaría mediante la correspondiente declaración de obra nueva. De esta forma, una construcción construida con licencia de obra es automáticamente identificada y reconocida por el ordenamiento jurídico.

Sin embargo, una construcción que ha sido construida sin un la licencia de construcción no forma parte del tráfico legal, porque su construcción no ha sido informada a la administración pública . Puede ser que exista constancia de dicha construcción a efectos de impuestos, catastro e Ibi, pero ello no significa que, a los efectos de la legalidad de la construcción, los organismos encargados del control y vigilancia de las obras en el territorio, han tomado conciencia de esta construcción jurídica.

Además, de ser así, es decir, si la administración tuviera conocimiento de que existe una construcción ilegal, automáticamente tendría que actuar ordenando el derribo de dicha construcción por considerarla ilegal.

Lo que pasa es que el administración española , por el mismo principio de seguridad en el tráfico jurídico de las acciones jurídicas y mercantiles, no puede disponer de un término indefinido para actuar contra aquellas obras y construcciones que se hayan realizado ilegalmente.

Con lo cual, las distintas normativas autonómicas españolas establecen siempre un plazo máximo para que las administraciones públicas detecten las obras y construcciones que se construyan sin licencia, y así poder sancionarlas mediante sanciones administrativas, multas e incluso órdenes de derribo. Transcurrido este tiempo sin que la administración la haya detectado, o sin que haya actuado contra la construcción, ésta queda legalizada y patrimonializada en el patrimonio del propietario.

En la legislación española, este término es diferente según las distintas Comunidades Autónomas.

Ahora vamos a hablar de dos casos, la Comunidad Valenciana y Andalucía.

Comunidad Valenciana.

En la Comunidad Valenciana, la normativa se basa en Ley 5/2014, de 25 de julio, de “Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje” de la Comunidad Valenciana (más conocida como “ LOTE “), la cual fue modificada el pasado 2019, mediante la ley del 5 de febrero, la cual rige desde el 8 de febrero de 2019.

Esta ley establece lo siguiente periodos de caducidad :

Para determinar el plazo de caducidad de las acciones de la administración en estos casos, es necesario distinguir entre dos supuestos:

Suelo no urbanizable, rústico, protegido . Para obras que se ubiquen en suelo no urbanizable o protegido, no hay periodo de caducidad .

Por tanto, con independencia de que haya caducado la posibilidad de sancionar económicamente dichas obras, la administración puede en cualquier momento ordenar el derribo de las obras construidas sin licencia, ya que, como decimos, el derecho de la administración no prescribe.

  • Suelo Urbano o Urbanizable: En cuanto al suelo urbano urbanizable, se establece el plazo de prescripción para aquellas construcciones que, a la entrada en vigor de la LOTUP (agosto de 2024) no hubieran prescrito el plazo de caducidad según la legislación anterior. 15 años. El plazo de prescripción anterior era de 4 años.

En otras palabras, es posible declarar una obra sin licencia siempre que haya sido terminada antes 20 de agosto de 2010 . Esta fecha es muy importante, porque significa cuatro años antes de la entrada en vigor de la LOTUP, que fue precisamente el 20 de agosto de 2014.

Con, las obras en suelo urbano o urbanizable que, a la fecha de entrada en vigor de esta ley, estuvieran prescritas por tener un plazo de construcción por haber transcurrido más de cuatro años (es decir, todas las construcciones finalizadas antes de agosto de 2010), podrán ser legalizadas accediendo al registro de la propiedad . .

Sin embargo, aquellas construcciones sobre suelo urbano urbanizable que se construyeron sin licencia con posterioridad a la fecha del 20 de agosto de 2010 , como, por ejemplo, 2011, 2012, 2013, etc., el plazo de prescripción de las órdenes de derribo de dichas construcciones serán 15 años .

Lo mismo ocurre con las construcciones construidas sobre tierra comun sin urbanizar , cual podrán tener acceso al registro de la propiedad siempre que hayan sido construidos antes del 20 de agosto de 2010.

No obstante, y muy importante, aquellas construcciones en suelo no urbanizable que estuvieran terminadas a partir de agosto de 2010, están sujetas al régimen de imprescriptibilidad de la Ley Quinta/2014, de la LOTUP.

Y con respecto a suelo protegido no urbanizable, sólo podrán declararse aquellas construcciones sin licencia que hayan sido finalizadas antes del 1 de febrero de 2002.

Esto es así, porque esta fecha coincide con el transcurso de los cuatro años que regían en la anterior legislación y con la entrada en vigor de la Ley valenciana de Urbanismo 16/2003, que entró en vigor el 1 de febrero de 2006, que vino a establecer la imprescriptibilidad por suelo protegido.

Andalucía

Lo mismo ocurre en Andalucía, aunque no se distingue entre urbano y no urbanizable. En ambos casos, la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía 7/2022, en su redacción tras su última modificación el 8 de febrero de 2012, aumenta de 4 a 6 años el plazo de prescripción del derecho de la administración a exigir la demolición de las obras. . construido sin licencia.

Al igual que en la Comunidad Valenciana, este plazo se entiende aplicable a las obras sin licencia para las que, a la fecha de aprobación de la ley, hubiera transcurrido el plazo de 4 años establecido en la legislación anterior. Es decir, se pueden legalizar todas las construcciones construidas antes del 8 de febrero de 2008.

Por tanto, para aquellas construcciones construidas con posterioridad a esta fecha, el plazo de prescripción pasa a ser de 6 años.

Cataluña

Lo mismo se puede decir en Cataluña. El Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña, aumenta de 4 a 6 años el plazo de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística de los edificios.

Es decir, exigir su derribo o demolición.

Sin embargo, en Cataluña no se da la interpretación andaluza y valenciana del plazo en el que comienza a aplicarse el nuevo plazo ampliado de 6 años. Según el criterio catalán, aquellas obras que se construyeron antes de la aprobación de la ley, es decir, el 3 de agosto de 2010, tendrían un plazo de prescripción de 4 años. Y los construidos posteriormente, el término sería 6.

BUENO. ¡Se entiende!. Entonces, si tengo una obra sin licencia en la que han transcurrido los plazos establecidos en la legislación de mi Comunidad Autónoma sin ser sancionados, ¿mi vivienda es al 100%?

La respuesta es un poco complicada.

Como indicamos en este informe, el paso del plazo para sancionar/penalizar una construcción otorga la facultad de inscribir dicha construcción en el registro de la propiedad.

Esto significa que: el propietario puede “poseer” la obra sin licencia. Puede ser hipotecado, arrendado, vendido, heredado, donado, etc., por lo que el sistema español no puede decretar su derribo.

Sin embargo, aunque el sistema español reconoce tal construcción como legal, no puede darle todos los derechos y ventajas que tiene una construcción jurídica . En otras palabras, el sistema español no puede asimilar construcciones ilegales que no respetaron la ley, que no pagaron impuestos de construcción, arquitectos, etc., a obras legales que sí pasaron por estos procedimientos, fueron construidas de acuerdo con la ley y fueron Pagaron todos los impuestos y gastos correspondientes.

Por ello, estas construcciones que se construyeron sin licencia, pero que han sido inscritas en el registro de la propiedad, se catalogan de forma especial. Se denominan construcciones “fuera de servicio”.

Este tipo de construcción está sujeto a ciertas limitaciones con respecto a las construcciones legales:

  • No se permiten más que obras de reforma limitadas a la conservación, seguridad y salud. Por lo tanto, no se les permite realizar obras de rehabilitación.
  • No se permiten obras de ampliación de la construcción existente.
  • En caso de que la construcción sea demolida naturalmente (por causas naturales, ruina, desastre, inundación, etc.), no podrán ser reconstruidas. No se pueden reconstruir.

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