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Legalización de propiedades. Problemas comunes y aspectos legales.

Los abogados de TLA llevan más de 15 años ocupándose de transacciones y casos de inmuebles en terrenos rústicos en todo el territorio español. Desde Cataluña (Tarragona y Barcelona), Comunidad Valenciana (Castellón, Valencia y Alicante - Costa Blanca), Mallorca e Ibiza, Murcia, Almería (Valle del Almanzora) y Málaga.

Como resultado de nuestra amplia experiencia, y el reconocimiento de diferentes normas regionales, hemos preparado algunos de los aspectos a considerar al comprar / vender propiedades en tierras urbanas y rústicas (campo), con consideraciones especiales a los problemas que recomendamos que debes evitar al comprar propiedades en España.

Por lo tanto, le invitamos amablemente a encontrar a continuación algunos de los problemas comunes que pueden afectar la consideración legal de propiedades y construcciones en España:

LEGALIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES

¿Necesito una licencia de construcción para reformar mi casa?

Sí, necesita una licencia de construcción para reparar su casa. El tipo de licencia requerida para estos trabajos depende de los trabajos que se realizarán con la reforma.

Licencia de obras menores - “licencia de obra menor”: Esto es necesario para los cambios de uso de las habitaciones y la distribución de paredes, etc. Para obtener esta licencia no es necesario un proyecto de arquitecto, ya que puede aplicarse por detalles, simplemente explicando los trabajos y evaluándolos para pagar los impuestos.

Para una mejor comprensión, esta licencia se aplica cuando los trabajos a realizar en la propiedad no afectan a la infraestructura esencial de la propiedad, como el cambio del techo, los bimes de soporte o la estructura del edificio, o dentro de las escaleras.

Casos normales en los que se necesita esta licencia: Reforma del techo (no cambiarlo por completo, solo renovarlo). Aquí hay algunos casos para solicitar esta licencia:

  • Para construir garaje, cobertizo o almacén
  • Para construir una cerca
  • Para construir una piscina (dependiendo del área)
  • Para construir un corral, etc.

Tenga en cuenta que los casos descritos y las condiciones para obtener la licencia pueden variar de una zona o región a otra sustancialmente.

Licencia de obras principales - "licencia de obra mayor": Esta es la misma licencia solicitada para construir una casa, explicada en la sección de "Construcción en terrenos rústicos" y "Construcción en terrenos urbanos". Este permiso se requiere cuando los trabajos a realizar en las construcciones afectan a las partes orientales del edificio, y requiere un Proyecto de Arquitecto. Por ejemplo, para construir una extensión de la casa (como una habitación nueva) o para cambiar el techo.

  • Cambiar completamente el techo
  • Para construir una nueva sala ampliando la construcción.
  • Para construir un garaje con tejas y hormigón.
  • Para construir un segundo piso
  • Para construir una piscina (dependiendo de las áreas y regiones), etc.

 No hay escritura de propiedad o escritura para la tierra, o la extensión o los límites de la tierra no son correctos.

Podemos encontrar a menudo que no hay escritura (títulos de propiedad) para algunas propiedades, y debe establecer su derecho a la propiedad a través de un proceso conocido como "Expediente de dominio" o "acta de notoriedad". Esto es complejo e implica la publicación de su reclamo en el Boletín Oficial de la Provincia. La diferencia entre ambos procesos es, principalmente, que el "expediente de dominio" se realiza en un proceso normal en los Tribunales, y el "acta de notoriedad" es un proceso realizado ante el notario del área. No es necesario decir que la "acta de notoriedad" siempre es más recomendable porque es un proceso más corto, más barato y más rápido que el otro. Por lo general, "expediente de dominio" se utiliza cuando la situación de la tierra, y la propiedad está en disputa con los vecinos, o no está claro. Y la "acta de notoriedad" se usa cuando la propiedad es bien conocida y existen problemas de límites o tamaño de la propiedad.

Luego, debe asegurarse de que los registros del Registro de la Propiedad y el Catastro estén de acuerdo, y que estos estén de acuerdo con lo que la costumbre local considera que son los límites de la propiedad. Solo se le permite construir sobre un cierto porcentaje de la superficie terrestre. Debe verificar la disponibilidad de servicios públicos, especialmente agua y electricidad. Debe verificar si hay servidumbres de paso (derechos de paso) ya que no se pueden bloquear. Luego de haber "creado" su propiedad, es necesario registrarla por primera vez. Para todos estos asuntos, necesita los servicios de su abogado español.

También es frecuente que el tamaño de la tierra no es lo mismo que la trama real. En estos casos, una vez más, se debe hacer un "expediente de dominio" o "acta de notoriedad" para confirmar cuáles son los límites reales de la tierra, y para actualizar tanto la catástrofe española como el registro de tierras español.

El terreno está debidamente registrado pero la casa existente no aparece en las escrituras:

A veces sucede que la casa (construcción) en sí puede no estar registrado, ya sea por razones históricas o porque quien lo construyó quería evitar impuestos y gastos de registro. En general, en tales casos, todo lo que aparece en el registro de la propiedad y el papeleo oficial es la propiedad.

En algunos otros casos, la construcción está registrada (aparece en las escrituras y en el registro de la propiedad), pero no como una "casa", tal vez como un almacén o cobertizo ("albergue" o "almacén") o alguna otra construcción similar . Esto no es suficiente para que la construcción se declare legalmente como una "casa". Esta situación debería haberse destacado en la etapa previa al contrato, ya que debe quedar claro a partir de la nota simple.

En estos casos, antes de comprar la propiedad, su abogado español, o el vendedor, debe registrar la casa por primera vez, si aún no está registrada, o como “casa2, si fue registrada pero como cualquier otra construcción similar (cobertizo, almacén, etc.). Esto se hace por lo que se llama un “Declaración de obra nueva” (declaración de nuevas obras). Y esto debe hacerse incluso si la casa está allí durante cientos de años, porque, según el Registro, se trata de un primer registro, o al menos el primer registro como casa.

La “declaración de obra nueva” (DON) es un proceso de inscripción de un edificio o construcción en el registro de la propiedad.El proceso es muy similar a cuando la casa es nueva., las diferencias son los documentos requeridos, y se reduce a la elaboración de una escritura del notario español, en la que se declara el nuevo edificio con la descripción adecuada de las habitaciones, servicio, tamaño y medidas, planos, etc.

Si la casa se construyó recientemente (generalmente menos de 4 a 8 años, dependiendo del área), los documentos son exactamente los mismos que se consideran como si la casa fuera nueva, que son los siguientes:

  • Las escrituras de la tierra a su nombre. Para probar la propiedad de la tierra.
  • El proyecto de construcción de su arquitecto: para probar el tamaño, la descripción, etc., de la casa y el edificio.
  • La licencia de construcción: para probar que la propiedad obtuvo el permiso adecuado de las autoridades españolas.
  • Licencia de Obras Finales - (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra - Para probar que las Obras en la propiedad española están terminadas.
  • Seguro de diez años (Seguro Decenal): si finalmente ha elegido contratar este seguro. De lo contrario, debe indicar al notario que no ha procedido de esta manera, para informar a los compradores y obtener la confirmación de que están de acuerdo.
  • Certificado de habitación del Ayuntamiento - Para probar que las autoridades españolas consideran el edificio como una "casa" española.

Pero, si la casa no es nueva, es una casa vieja (más de 4-8 años, dependiendo del área), entonces los documentos requeridos son diferentes. En este caso, como la casa española es vieja, será necesario probar cuántos años tiene. Para esto, hay varios sistemas:

Certificación de edad realizada por un arquitecto o ingeniero o “Certificado de Antigüedad”: Si la casa no se declara en el registro de la propiedad, ni en el resto de registros oficiales como el Catastro español, alguien debe confirmar a estas instituciones cuántos años tiene la construcción, y cuál es su tamaño y descripción (cuántos metros cuadrados, cómo muchos pisos, qué tan grande es, etc.). Para esto, en algunas áreas de España, se requiere que la propiedad sea inspeccionada por un especialista que confirmará aproximadamente la antigüedad del edificio con una encuesta personal realizada en la propiedad para verificar el estado de la casa, y considerando el resto de evidencias como registros y registros en el Ayuntamiento, y otras bases de datos públicas o privadas.

Aunque no se aplica a las leyes españolas para realizar el DON, la certificación del arquitecto debe ir acompañada de la dibujos o planos para la casa, para probar las medidas. Los planes serán muy útiles en el futuro para declarar la casa en otros registros como el Catastro o el Ayuntamiento.

Algunas personas confunden esta certificación con una "encuesta" o con la "evaluación" realizada por el banco para aprobar una eventual hipoteca. Como puede ver en este informe, la certificación de edad del arquitecto (a veces ingenieros) es medir la casa, detallar la descripción y también proporcionar una edad aproximada de la propiedad. Este certificado es muy específico y se usa declarar expresamente la construcción española en el catastro con el proceso de Declaración de Obra Nueva.

"encuesta" está hecho por profesionales, que pueden ser arquitectos o no, que simplemente indicar la situación de la casa y el estado de la construcción para detectar defectos en la construcción, y se utiliza, principalmente, en el proceso de compra o adquisición de una propiedad. De hecho, esto es algo que no se usa cuando los compradores y vendedores son españoles, pero se usa ampliamente en España cuando el comprador es de otras nacionalidades, como la británica.

Y, finalmente, la "evaluación" realizada por el banco hipotecario es diferente de la "encuesta" y de la "certificación de edad" porque es realizada por profesionales, generalmente no arquitectos, solo para "Evaluar" la propiedad. Significa que el banco, como acreedor del préstamo, quiere saber cuánto valor tiene antes para proporcionar los fondos del préstamo, principalmente para verificar si la propiedad será garantía suficiente para cubrir el riesgo y los fondos prestados.

Certificación de edad del Ayuntamiento. Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento. Esta es una certificación emitida por el Ayuntamiento. Esta certificación no está tan detallada en la descripción de la construcción como la realizada por el arquitecto, pero sirve para confirmar al registro de tierras español y al notario, cuál es la edad exacta o aproximadamente de la construcción.

Certificación del Catastro. "Certificado Catastral o del Catastro". En algunas áreas, el Catastro tiene una base de datos detallada de las propiedades, construcción y terrenos de las zonas rústicas. De tal manera que, aunque el registro de la propiedad no puede ser informado sobre la existencia actual de la propiedad, el Catastro, debido a su actividad "automática" o de "inspección" (el Registro de la Propiedad solo actúa cuando las partes interesadas informan sobre una transacción determinada , nunca actúa por su propia inspección, o actuando automáticamente), ha detectado previamente la existencia de la casa y puede confirmar la edad con más o menos exactitud. En estos casos, y dependiendo de las áreas, los notarios y los registros de tierras aceptan la certificación del Catastro como prueba de la existencia y antigüedad de la propiedad en el proceso de DON.

 En ambos casos, quiero decir, en el caso de una casa relativamente nueva o vieja, los documentos requeridos se proporcionan al notario, quien preparará las escrituras apropiadas que se llamarán Declaración de Obra Nueva, que debe ser firmado por el propietario del terreno. Una vez que las escrituras estén debidamente firmadas, estas serán las escrituras actuales de la propiedad, y las anteriores, que contenían solo el terreno, serán canceladas.

Luego, una vez que tenga todos estos documentos, necesitas llevarlos al notario. El notario preparará los títulos de propiedad de la construcción, y usted firmarlos. Este proceso se llama Declaración de Obra Nueva. Esto declarará que, sobre la parcela preexistente, ahora hay una construcción, que es una casa.

Entonces, necesitarás to traer estos documentos al Registro de la Propiedad para hacer la modificación adecuada de la inscripción del terreno, que ahora incluye la casa, y la casa estará legalmente completa.

Entonces, los gastos del DON serán, principalmente:

  • Tasas notariales para preparar las escrituras de DON
  • Tasas de registro de tierras para inscribir el DON en la inscripción de la tierra
  • Impuesto de timbre: 1, 1,5, 2% (según el área) de la evaluación de la propiedad

 En estos casos, es muy recomendable que negocie con los vendedores que registren la casa con el DON adecuado antes de proceder con la venta. De hecho, si obtiene una hipoteca, el banco no podrá valorar la propiedad hasta que la casa haya sido registrada utilizando el DON, porque hasta entonces (1) existe legalmente; y (2) hasta que se registre, no hay una designación oficial de qué es exactamente la propiedad (tamaño, área de tierra y límites, etc.). Tampoco puede completar una hipoteca sobre una propiedad que no está registrada. Por lo tanto, en este caso no hay otra opción: los proveedores deben registrarlo antes de que pueda comprarlo.

El terreno está perfectamente registrado en las escrituras, y la casa aparece, pero no se declara su extensión completa, o hay otros elementos no declarados en las escrituras como garaje, piscina, almacenes, etc.

Estos casos son realmente comunes en terrenos rústicos. Estos son los casos típicos en los que, en un tiempo determinado, alguien inscribió y declaró la tierra, e incluso también la casa, pero no incluyeron otras partes de la casa u otros elementos, porque se construyeron después.

Por ejemplo, el propietario que, después de comprar la casa, construye una piscina o un garaje, o extiende la casa con una nueva habitación, o un nuevo porche, o un nuevo piso o terraza, etc.

Estos casos son extremadamente problemáticos, porque el proceso para declarar y actualizar las escrituras con la nueva extensión requiere un estudio específico del asunto.

Hay tantas probabilidades y requisitos diferentes, dependiendo de ¿Cuál es el tamaño de la tierra?Dónde está situada la propiedad (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, etc.), con diferencias extremadamente altas entre regiones e incluso entre ciudades; CUANDO se hicieron estas extensiones (4 años antes, 10 años, 20 años) y CÓMO fueron construidos (sin licencia de construcción, con licencia de reforma, etc.), que es absolutamente imposible dar una visión general válida sobre este asunto que podría servir de guía a los propietarios afectados.

¿Qué es «FUERA DE ORDENACIÓN »- FUERA DE NORMATIVA?

“Fuera de ordenación” es una construcción ANTIGUA, o una parte ANTIGUA de una construcción, que se ha construido sin licencia, no cumple con la normativa de construcción y que no se puede legalizar.

  • Una construcción antigua: la construcción debe construirse más antes de que la administración española tenga que reaccionar contra la construcción (demoler + multa).
  • Antes de 2014: 4 años desde el momento de la construcción.
  • Después de 2014: 15 años desde el momento de la construcción.
  • No puede obtener ahora una licencia para legalizarlo

Consecuencias positivas:

  • Puede ser PATRIMONIALIZADO: puede ser parte de su patrimonio o riqueza personal. Se puede registrar en la oficina de registro de tierras, obtener una hipoteca, venderla, heredarla, etc.
  • Es una construcción que ahora está legalizada y legalmente consolidada por el momento, aunque no cumple con la normativa. Así, desde un punto de vista legal, si no existen multas que afecten al inmueble en la actualidad, no existen acciones que el Ayuntamiento pueda emprender contra este inmueble por su antigüedad, y no es posible que sea demolido por la administración.

Consecuencias negativas:

Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no se pueden ampliar. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. El Ayuntamiento permite reformas internas en este tipo de propiedades, pero no extensiones, ni construcciones de otros edificios como garajes, etc.

Pero, debido a que el inmueble se encuentra fuera de normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar partes estructurales esenciales del edificio como cimientos, cubierta, etc. El Ayuntamiento admitirá “reformar” la vivienda existente, y “reparar” la estructura existente, pero no “quitar” las piezas viejas para instalar nuevas. Por ejemplo, en el caso de que haya un “incendio” o una inundación que pueda afectar la estructura de la casa, el Ayuntamiento no puede otorgar derechos para “reconstruir” la propiedad. Entonces, como conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales desde bines, cimentaciones, cambio de cubierta, etc.

Problemas eventuales al renovar / aplicar CH: Las propiedades en Fuera de Ordenación pueden encontrar problemas en el futuro para obtener / renovar CH.

¿Qué son las URBANIZACIONES SEMI CONSOLIDADAS?

En este informe hemos explicado las diferencias entre TIERRA URBANA y  NO URBANIZABLE (TIERRA RÚSTICA).

En relación a TIERRA URBANA, les estábamos explicando que se trata de un terreno en el que está autorizado a construir con determinadas especificaciones contenidas en los “Planes de Desarrollo” de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana), o en áreas específicas de urbanización denominadas “Planes Parciales” (Planes Parciales), etc.

Este terreno cuenta con todas las facilidades y requisitos para vivir allí en alta densidad de población, como el suministro adecuado de agua y electricidad para las propiedades y construcciones, y luz y agua públicas. Y otras conexiones de suministros, como alcantarillado, gas, telecomunicaciones, etc.

Suelo urbano o "Suelo Urbano" es el territorio de ciudades o pueblos o urbanizaciones y suele tener el acceso adecuado por carreteras, con pavimento, calles, zonas comerciales, asistencia sanitaria, escuelas, colegios, centros deportivos, etc.

Pero, hablando de Urban Land, hay una diferencia importante entre Urban Land “CONSOLIDADO” y “NO CONSOLIDADO” o “SEMI CONSOLIDADO”.

PARCELA URBANA CONSOLIDADA es una trama donde Se ha completado toda la infraestructura de urbanización necesaria, y la parcela cuenta con todos los servicios para ser considerada como "urbana" (electricidad, agua, acceso por carretera, alcantarillado, etc.), y ya ha dado todo el espacio necesario a la administración pública para instalar toda esta infraestructura de urbanización. Esta parcela ha participado en el pago de la infraestructura, y ya ha cedido (si es necesario) partes de la tierra para ser utilizadas para esta infraestructura pública.

Si la parcela no se construye, entonces será una parcela con los derechos de construcción adecuados definidos por las leyes de construcción actuales.

Si la parcela ya está construida, entonces, las construcciones existentes, si se construyen siguiendo las leyes de construcción, serán Propiedades totalmente legales, ya que los derechos de propiedad estarán absolutamente protegidos de la administración pública tanto para la tierra como para la construcción.

PARCELA URBANA NO CONSOLIDADA es lo opuesto. Es una trama donde no estén instaladas todas las infraestructuras necesarias para ser considerado como “CONSOLIDADO”.

Entonces, si la parcela no está construida, entonces, antes de obtener el permiso de construcción, el Ayuntamiento solicitará completar la infraestructura de urbanización en la zona, siguiendo las leyes de construcción existentes, y / o la parcela no ha cedido el espacio al público. administración para la instalación de esta infraestructura. Entonces, eventuales costos de urbanización pueden estar pendientes en el terreno, y eventuales partes de la parcela pueden verse afectadas por las reglas de urbanización, y luego, en consecuencia, verse obligado a “ceder” a la administración pública para instalar dicha infraestructura.

Si la trama ya está construida, entonces, eventual cargos de urbanización puede afectar el desarrollo y el uso de estas construcciones, y estas construcciones también pueden ser afectados si están en el medio de las futuras áreas de infraestructura. Estos casos son aquellos en los que las propiedades se construyeron antes de que las áreas se convirtieran en “urbanas” (porque eran bastante antiguas), o simplemente porque estas construcciones se construyeron sin el permiso de construcción correspondiente (ilegal).

En estos casos, los derechos de propiedad sobre la parcela y las eventuales construcciones no son consolidadas por el propietario. Es decir, la Administración Pública puede tener facultades para obtener parte (o total) del suelo, y las construcciones pueden verse afectadas al adecuar la parcela a los requerimientos urbanísticos. Por lo tanto, tanto la parcela como las construcciones no están totalmente integrados en los derechos de propiedad del propietario, ya que ambos pueden verse afectados por los requisitos y proyectos de urbanización.

Dentro de las áreas NO CONSOLIDADAS, también hay una clasificación especial llamada SEMIA CONSOLIDADO . Son áreas semi-consolidadas aquellas que, por ser “urbanas”, se encuentran en uno de los siguientes casos:

  • Se han realizado algunos trabajos de urbanización, pero no todos.
  • Hay algunas partes de la tierra otorgadas a la administración pública para la infraestructura pública, pero no todas las leyes lo exigen.

Estos son los casos típicos que podemos encontrar en zonas de Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), algunos otros de Murcia, Almería (Valle del Almanzora, Vera, etc.), Málaga y Sevilla.

Suelen ser zonas donde la tierra siempre se consideró “rústica” y con el tiempo fueron avanzando las construcciones de viviendas con alta densidad de construcciones (siguiendo la normativa vigente, más de 6-8 por hectárea). En estas áreas estas construcciones cuentan más o menos con determinada infraestructura de agua, electricidad, acceso público y caminos. Dependiendo del caso, podemos encontrar áreas donde la infraestructura instalada sea total, y otras áreas en las que sea más pobre.

En estos casos, en las construcciones semi-consolidadas solía ser legal. Y "legal", porque fueron construidos con la licencia de construcción adecuada, o porque fueron legalizados después de la construcción.

En estos casos, entonces, el propietario “consolida” la propiedad de la construcción, pero no la propiedad del terreno. Por tanto, la administración pública no puede hacer nada en contra de la construcción, pero el suelo puede verse afectado por eventuales partes del mismo que se destinarán a infraestructuras urbanas, o afectado por tasas de urbanización.

Los problemas típicos que podemos encontrar en estas propiedades son:

  • Que para ampliar, o para construir casas en parcelas dentro de estas áreas, el Ayuntamiento puede solicitar dar parte de la tierra para ser utilizada para la instalación de infraestructura pública (áreas peatonales, conexión de alcantarillado, cableado de electricidad, gas, agua, etc. .)
  • Que se solicite a los propietarios que paguen parte o la totalidad de los gastos de urbanización del área (conexión a alcantarillado, agua, electricidad, instalación de tanques sépticos modernos, entrega de parte del terreno para vías públicas, etc.).

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