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LIMITACIONES EN EL USO DE PROPIEDADES URBANAS - COMPRA DE TIERRAS CONSOLIDADAS Y NO CONSOLIDADAS

LIMITACIONES EN EL USO DE PROPIEDADES URBANAS - COMPRA DE TIERRAS CONSOLIDADAS Y NO CONSOLIDADAS 2000 1315 TLA

En informes anteriores, estábamos explicando las diferencias entre TIERRA URBANA y TIERRA RUSTICA.

En relación a TIERRA URBANA, les estábamos explicando que se trata de un terreno en el que está autorizado a construir con determinadas especificaciones contenidas en los “Planes de Desarrollo” de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana), o en áreas específicas de urbanización denominadas “Planes Parciales” (Planes Parciales), etc.

Este terreno cuenta con todas las facilidades y requisitos para vivir allí en alta densidad de población, como el suministro adecuado de agua y electricidad para las propiedades y construcciones, y luz y agua públicas. Y otras conexiones de suministros, como alcantarillado, gas, telecomunicaciones, etc.

Suelo urbano o "Suelo Urbano" es el territorio de ciudades o pueblos o urbanizaciones y suele tener el acceso adecuado por carreteras, con pavimento, calles, zonas comerciales, asistencia sanitaria, escuelas, colegios, centros deportivos, etc.

Pero, hablando de Urban Land, hay una diferencia importante entre Urban Land “CONSOLIDADO” y “NO CONSOLIDADO” o “SEMI CONSOLIDADO”.

A PARCELA URBANA CONSOLIDADA es una parcela donde se ha completado toda la infraestructura de urbanización necesaria, y la parcela cuenta con todos los servicios para ser considerada como “urbana” (luz, agua, accesos viarios, alcantarillado, etc.), y ya se ha cedido todo el espacio necesario para la administración pública para instalar toda esta infraestructura de urbanización. Esta parcela ha participado en el pago de la infraestructura, y ya ha cedido (si es necesario) partes de la tierra para ser utilizadas para esta infraestructura pública.

Si la parcela no se construye, entonces será una parcela con los derechos de construcción adecuados definidos por las leyes de construcción actuales.

Si la parcela ya está construida, entonces, las construcciones existentes, si se construyen siguiendo las leyes de construcción, serán Propiedades totalmente legales, ya que los derechos de propiedad estarán absolutamente protegidos de la administración pública tanto para la tierra como para la construcción.

A PARCELA URBANA NO CONSOLIDADA es lo opuesto. Es una parcela donde no están instaladas todas las infraestructuras necesarias para ser considerada como “CONSOLIDADA”.

Entonces, si la parcela no está construida, entonces, antes de obtener el permiso de construcción, el Ayuntamiento solicitará completar la infraestructura de urbanización en la zona, siguiendo las leyes de construcción existentes, y / o la parcela no ha cedido el espacio al público. administración para la instalación de esta infraestructura. Entonces, eventuales costos de urbanización pueden estar pendientes en el terreno, y eventuales partes de la parcela pueden verse afectadas por las reglas de urbanización, y luego, en consecuencia, verse obligado a “ceder” a la administración pública para instalar dicha infraestructura.

Si la trama ya está construida, entonces, eventual cargos de urbanización puede afectar el desarrollo y el uso de estas construcciones, y estas construcciones también pueden ser afectados si están en el medio de las futuras áreas de infraestructura. Estos casos son aquellos en los que las propiedades se construyeron antes de que las áreas se convirtieran en “urbanas” (porque eran bastante antiguas), o simplemente porque estas construcciones se construyeron sin el permiso de construcción correspondiente (ilegal).

En estos casos, los derechos de propiedad sobre la parcela y las eventuales construcciones no son consolidadas por el propietario. Es decir, la Administración Pública puede tener facultades para obtener parte (o total) del suelo, y las construcciones pueden verse afectadas al adecuar la parcela a los requerimientos urbanísticos. Por lo tanto, tanto la parcela como las construcciones no están totalmente integrados en los derechos de propiedad del propietario, ya que ambos pueden verse afectados por los requisitos y proyectos de urbanización.

Dentro de las áreas NO CONSOLIDADAS, también hay una clasificación especial llamada SEMIA CONSOLIDADO. Son áreas semi-consolidadas aquellas que, por ser “urbanas”, se encuentran en uno de los siguientes casos:

  • Se han realizado algunos trabajos de urbanización, pero no todos.
  • Hay algunas partes de la tierra otorgadas a la administración pública para la infraestructura pública, pero no todas las leyes lo exigen.

Estos son los casos típicos que podemos encontrar en zonas de Valencia, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), algunos otros de Murcia, Almería (Valle del Almanzora, Vera, etc.), Málaga y Sevilla.

Suelen ser zonas donde la tierra siempre se consideró “rústica” y con el tiempo fueron avanzando las construcciones de viviendas con alta densidad de construcciones (siguiendo la normativa vigente, más de 6-8 por hectárea). En estas áreas estas construcciones cuentan más o menos con determinada infraestructura de agua, electricidad, acceso público y caminos. Dependiendo del caso, podemos encontrar áreas donde la infraestructura instalada sea total, y otras áreas en las que sea más pobre.

En estos casos, en las construcciones semi-consolidadas solía ser legal. Y "legal", porque fueron construidos con la licencia de construcción adecuada, o porque fueron legalizados después de la construcción.

En estos casos, entonces, el propietario “consolida” la propiedad de la construcción, pero no la propiedad del terreno. Por tanto, la administración pública no puede hacer nada en contra de la construcción, pero el suelo puede verse afectado por eventuales partes del mismo que se destinarán a infraestructuras urbanas, o afectado por tasas de urbanización.

Los problemas típicos que podemos encontrar en estas propiedades son:

  • Que para ampliar, o para construir casas en parcelas dentro de estas áreas, el Ayuntamiento puede solicitar dar parte de la tierra para ser utilizada para la instalación de infraestructura pública (áreas peatonales, conexión de alcantarillado, cableado de electricidad, gas, agua, etc. .)
  • Que se solicite a los propietarios pagar parte o la totalidad de los gastos de urbanización de la zona.

Entonces, si está comprando en áreas como Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, JÁvea, Dénia, Benidoleig, Pego, Onda, los alrededores de Valencia (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant, etc.), Vera, Valle de Almanzora, Málaga , Costa del Sol, le recomendamos que tome el asesoramiento legal de expertos en derecho de la construcción como TLA CORP.