• HABLAMOS INGLÉS, FRANCÉS, HOLANDÉS, ALEMÁN Y RUSO

Proceso de construcción al construir por su cuenta

PROCESO DE CONSTRUCCIÓN AL CONSTRUIR PARA SU PROPIO

Una vez que tenga el permiso de construcción, debes contratar los servicios de un constructor o constructor, para ejecutar el proyecto y construir la casa.

Este constructor debe seguir las instrucciones del arquitecto para ejecutar la construcción según lo estrictamente proyectado.

 EL ARQUITECTO:

En este punto, es muy importante prestar atención al trabajo del arquitecto. Cuando se contraten los servicios de un arquitecto español para realizar el proyecto de construcción, éste finalizará su obra una vez obtenido el proyecto. Pero, también puedes contratar sus servicios a "controlar" los trabajos realizados por el constructor, y para garantizar que todos los pasos de la construcción se realicen según lo especifique el proyecto. En español, esto es "Control de Obra" o "Supervisión Técnica de la Obra". Por supuesto, los honorarios del arquitecto serán más altos si el arquitecto asume este trabajo, pero las garantías de la construcción serán más altas, porque las obras del constructor serán inspeccionadas periódicamente por el arquitecto.

Es muy importante que el arquitecto esté registrado en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Región.

Luego, debe nombrar un arquitecto y acordar un contrato con él que especifique exactamente de qué es responsable, los plazos y los costos de los edificios. El honorario del arquitecto incluye la preparación del Memoria de calidades (Lista de especificaciones de calidad de materiales) Tiene que ser detallado, incluyendo por ejemplo la fórmula para el concreto, el tipo de materiales y el tamaño de las tuberías, planos, etc.

El arquitecto instruirá a un aparejador, un ingeniero de arquitectura calificado, que supervisará el edificio, llevará a cabo inspecciones in situ y se asegurará de que el edificio se construya siguiendo los estándares requeridos. Emitirá los certificados de arquitecto necesarios para obtener el español. Certificado de Fin de Obra (Certificado de finalización o licencia de obra final), y la Licencia de Primera Ocupación (llamada Licencia de Primera Ocupación o Certificado de Vivienda).

Deberá preparar una especificación exacta para el edificio, y luego encontrar un constructor confiable. Su arquitecto puede aceptar la responsabilidad de esto y de la supervisión. Debe acordar una fecha de finalización, con una cláusula de penalización a su favor por finalización tardía. Esto debe incorporarse en un contrato legalmente vinculante que se firmará con el constructor.

 SEGURO "DECENAL" O SEGURO DE DIEZ AÑOS:

Además, en este punto es muy importante que consideres lo que se llama DECENAL SEGURO o SEGURO DE DIEZ AÑOS.

Cuando compra un plan de un constructor o desarrollador español, o construye una nueva propiedad (que es el caso ahora), el constructor o desarrollador, junto con el arquitecto, deben garantizarle que las partes esenciales y más importantes del La construcción será segura al menos durante diez años.

Para confirmar esta responsabilidad, la normativa española obliga a los desarrolladores de nuevos edificios a asegurar las partes más importantes de la construcción, como los cimientos, la estructura interna, los bines, etc. Otros defectos que afectan la habitabilidad de la propiedad están cubiertos durante 3 años. . Otros defectos menores están cubiertos por 1 año. En los últimos dos casos no se requiere cobertura de seguro, pero obviamente si un constructor puede ofrecer esto como una garantía adicional, será mejor.

Además, es una garantía adicional para la construcción, ya que la misma compañía de seguros obligará al constructor a pasar inspecciones de calidad determinadas, a verificar la calidad de los materiales y los trabajos realizados en la propiedad, para dar la política adecuada.

 El seguro español de diez años (o "seguro decenal") es obligatorio cuando el promotor es una empresa con la actividad de construir casas para la venta.

Pero, es voluntario cuando el desarrollador es un particular, generalmente el dueño de la parcela. Esto se llama en España "Autopromotor", Traducido como"Auto-Promotor "o" Auto-desarrollador”. Este es el caso en el que un particular compra un terreno en España con la intención de construirle una casa, pero no tiene la actividad de compra para la venta. En estos casos, la legislación española da la opción a estos particulares de no solicitar este seguro, porque el Gobierno español entiende que, si un particular está construyendo algo para vivir en su interior, tomará los cuidados necesarios para construir de forma segura y protegida. . Así, el particular puede optar por ahorrar costos evitando pagar este seguro; o por ejemplo, contratar este seguro para tener una mejor protección contra problemas y defectos de construcción.

Pero, si tú, como autopromotor, decides no solicitar este seguro, en el futuro, si decidiste vender la casa a otros compradores, las leyes españolas te obligan a informar a los eventuales compradores que la construcción no está cubierta por esta garantía. , debiendo aceptarlo expresamente como condición imprescindible de la venta. Desde el punto de vista de un eventual comprador, siempre será una mejor opción comprar una propiedad con este seguro. Por lo tanto, deben estar debidamente informados, y deben confirmar, que la propiedad no cuenta con ningún seguro por esta vía.

 EL CONSTRUCTOR:

Como promotor de la construcción, debe contratar los servicios de un constructor para ejecutar la construcción según el proyecto y siguiendo las instrucciones hechas por el arquitecto. Uno de los elementos más importantes para construir una propiedad es el contrato de construcción con el constructor. El constructor siempre intentará proteger sus intereses, y si no tienes experiencia con este tipo de contratos, tu propiedad puede terminar siendo de una calidad inferior a la esperada, o demorar el doble de lo prometido o incluso peor.

Para protegerse, asegúrese siempre de que su Abogado redacte el contrato o negocie de manera correcta el contrato propuesto por el constructor.

Los elementos más importantes del contrato son asegurarse de que el contrato considere:

  • El nombre completo y el número CIF (Número de impuesto de la empresa.) de la empresa constructora, y se incluyen al propietario.
  • Que la construcción se realice con el mayor detalle posible siguiendo los planos y descripción del edificio facilitados por el arquitecto, y además incluyendo una lista detallada de materiales y calidades («memoria de calidades«).
  • Los extras (como garaje o piscina, etc.) están incluidos en el precio.
  • Que se incluye una fecha de inicio y finalización en el contrato, teniendo en cuenta también las penalizaciones por finalización tardía.
  • Condiciones de pago (las propiedades nuevas pagan más del 20-30% antes de la fecha de inicio de la construcción y fijan el resto de los pagos en diferentes etapas de la construcción. También se puede recomendar retener del 5 al 10% del precio para reparar cualquier defecto después de que el edificio esté terminado).
  • Que los certificados del arquitecto, electricistas y el ayuntamiento deben entregarse en el último pago.
  • Impuestos involucrados en la transacción, explicando y detallando cuánto es por IVA (IVA), y Impuesto de timbre («Actos Jurídicos Documentados«), Notario, Tasas de Registro de la Propiedad, etc.

Otro aspecto que recomendamos para estar de acuerdo con el constructor:

  • Para garantizar que el constructor organizará los pasos finales del proceso con respecto a la documentación. Significa que el propio constructor obtendrá el Certificado de trabajos finales  (Certificado final de obras), o la Declaración de nuevo edificioDivisión horizontal (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) y, lo más importante, el Licencia de ocupacion , Certificado de Habitacion (Cédula de Habitabilidad) Estos artículos son extremadamente importantes en tierra rústica, en el que no es común encontrar suficientes puntos de suministro eléctrico o de agua de conexión a la red eléctrica.
  • Para garantizar que, una vez que haya pagado el pago final por el precio de la construcción, tendrá el el agua y el medidor eléctrico conectado, y con los contratos firmados con sus nombres privados.

¿Por qué preguntar estas cosas al constructor?

Porque es muy común que el constructor abandone el caso una vez que haya completado la construcción, o una vez que obtenga la Licencia de Obras Finales - CFO (Certificado Final de Obra), y la Declaración de Obra Nueva (DON).

Con estas certificaciones, el constructor declara que el nuevo edificio está terminado (con el CFO), y que la construcción está completa y ya está declarada en el registro de la propiedad (DON).

Pero, en esta etapa, la declaración administrativa final del edificio no está completa. Depende de obtener el Certificado de Habitabilidad - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Este documento es muy importante porque lo necesita para pasar el suministro de agua y los contratos de electricidad del suministro de “Obras” al uso “Doméstico”.

Vamos a explicar mejor este concepto:

Con una interpretación estricta del Contrato con el constructor, finaliza su servicio en el momento en que la propiedad está físicamente terminada y aparece como una «casa» en el registro de la propiedad. Esto se obtiene con los dos documentos mencionados anteriormente:

  • Final Works License (Certificado Final de Obra), que es un documento en el que el arquitecto que proyectó la construcción certifica que el edificio ya está terminado, con el cumplimiento de ambos, el proyecto y la licencia de construcción;
  • Declaración de Obra Nueva, que es el proceso de inscripción del nuevo edificio en el registro de la propiedad sobre la parcela existente.

En este momento, usted, como promotor, tiene la casa completa y debidamente inscrita en el registro de la propiedad. Además, en la propiedad hay luz y agua. Entonces, puede pensar que la propiedad está lista para vivir adentro… .. PERO… NO. Para su información, la propiedad aún no está lista, para que usted viva allí, la propiedad aún no es una “casa”, es una “construcción” porque, para ser una “casa” se necesitan los siguientes elementos:

  • CERTIFICADO DE HABITACIÓN / LICENCIA DE OCUPACIÓN («CÉDULA DE HABITABILIDAD o LICENCIA DE OCUPACIÓN:  Esta es la confirmación del Ayuntamiento de que la propiedad está lista para ser habitada, y se aplica una vez que la propiedad haya terminado con la Licencia de Obras Finales (Certificado Final de Obra), e inscrito en el registro de la propiedad con la Declaración de Nuevo Edificio-DON (Declaración de Obra NuevaNecesitas este documento para obtener el permiso del Ayuntamiento para vivir en la casa. Antes de obtenerlo, lo que tiene es una construcción, pero no una "casa".Este documento será necesario para obtener el suministro individual de los principales servicios públicos a su nombre, y con el uso de consumo para una “vivienda”.
  • CERTIFICADO DE CONEXIÓN ELÉCTRICA (Boletín de Electricidad) : Antes de que el constructor obtenga el certificado de vivienda, podría haber suministro de agua y electricidad en la construcción, porque es normal que el constructor obtenga este suministro para realizar los trabajos de la casa (para los peajes, maquinaria, etc.). Pero el suministro obtenido del constructor es un suministro para "obras", pero no para consumo de uso "doméstico". A veces, los compradores o promotores se quedan en sus propiedades con electricidad y agua «suministro para uso de obras» durante muchos años, porque el constructor no obtuvo el CH (Certificado de Habitación) adecuado. Tienen agua y electricidad, pero están en muy malas condiciones y son más caros que el suministro normal de una casa. Por lo tanto, para garantizar que usted, como comprador o promotor, obtenga el CH adecuado de parte del constructor, será recomendable dejar una parte del pago del precio acordado con el constructor a pagar cuando el CH es obtenido. De esta manera, esto forzará al constructor a trabajar correctamente y a hacer todo lo posible para obtener este documento lo antes posible.

Entonces, como se explicó anteriormente, wLe recomendamos encarecidamente, como promotor o comprador, que obtenga garantías de que el constructor le entregará la propiedad para que usted sea habitable con el CH, con el suministro adecuado de agua y electricidad (como una «casa») y con la seguridad de que no tendrás ningún problema en el futuro con esto.

El constructor conoce el área, conoce al arquitecto, también al Ayuntamiento, y obtendrá estos documentos tres veces más rápido y más barato que usted. Y, si quiere ser contratado por usted, debe obtener estos artículos. Si se niega a hacerlo, será un argumento razonable buscar a otro.

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]

CUANDO NECESITAS FINANCIAR TU CONSTRUCCIÓN - SITUACIÓN PARA FINES DE HIPOTECA - HIPOTECA PROMOTOR (Hipoteca Promotor o Auto-Promotor)

Es muy común que usted, como promotor, necesite solicitar una hipoteca para pagar la construcción de la propiedad. En este caso, hay una hipoteca específica que ofrece el banco para obtener suficientes recursos financieros para construir la propiedad. Esto se llama: hipoteca del promotor o hipoteca de autopromoción (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor). La situación es la siguiente: tiene la parcela y una idea inicial sobre la casa proyectada con el arquitecto, y ahora ha encontrado al constructor para hacer la construcción. Pero necesita dinero y necesita un préstamo para construir la casa. Luego vas a tu banco y pides posibilidades de financiación. Luego de estudiar tu situación personal y económica para confirmar que serás un buen cliente para devolver los pagos de la hipoteca, entonces si el banco acepta y te ofrece prestarte el dinero para el proyecto. Pero, el banco no le dará el monto total de los gastos de construcción al principio, le dará los fondos por pasos. ¿Qué pasos ?, los derivados de la misma evolución de la construcción.

 Por ejemplo: Imaginándote que necesitas 100.000 € para completar las obras. El banco te dará el 20% para comprar el terreno, y para hacer los cimientos, el 20% cuando la estructura esté terminada; 30% cuando la cubierta esté terminada, etc., y el resto cuando el arquitecto haga la “certificación de licencia de obra final” o Licencia de Final de Obra. Su banco solicitará a su arquitecto, una actualización de los edificios, para emitir una certificación que confirme que las obras están completadas satisfactoriamente. Luego llevarás esa certificación al banco, y te prestarán el porcentaje correspondiente a ese paso en relación con el global. Su banco podría pedirle que tenga la parcela a su nombre antes para darle la aprobación de la hipoteca y para declarar la casa “en construcción” en el registro de la propiedad. Esto se debe a que, a veces, el constructor le ofrece una de las parcelas que están a su nombre para que la construya allí, y la parcela permanece a nombre del constructor hasta su finalización. Entonces, para que le dé una mejor garantía al banco, pueden solicitar cambiar el terreno a su nombre e informar al registro de la propiedad que se está construyendo una casa en ese terreno. Si este es el caso, entonces tienes que ir al notario y poner las escrituras de la tierra a tu nombre. Con las escrituras de la tierra a su nombre, debe ir al registro de la propiedad junto con el Proyecto de construcción y la Licencia de construcción. De esta manera, el registro de la propiedad tendrá la casa "en construcción" sobre esa tierra.

¡SOLICITE UNA COTIZACIÓN GRATUITA!

SOLO CONTÁCTENOS Y EXPLÍQUENOS SU CASO.

¡Le cotizaremos en menos de 24 horas!

TERCER PASO. LA CASA SE CONSTRUYE: DOCUMENTOS

Licencia de Obras Finales - Licencia o Certificado Final de Obra

Como se explicó anteriormente, una vez finalizados los trabajos, es necesario que alguien confirme que el trabajo está completo. Este es el trabajo del arquitecto. Tiene la obligación de acudir al edificio e inspeccionar que las obras estén completamente terminadas y siguiendo las instrucciones y especificaciones realizadas tanto en su proyecto como en la licencia de obra obtenida. Esto se hace a través del Certificado Final de Obra.

Pero, mientras tanto, la construcción no está declarada en el registro de la propiedad. Entonces, hay un proceso para registrar la construcción en el registro de la propiedad, que se llama: Declaración de Obra Nueva. Este proceso hará que la construcción se declare en el registro de la propiedad.

Declaración de nuevas obras - Declaración de Obra Nueva (DON)

Este es un proceso realizado frente a un notario español, que preparará las escrituras de la casa sobre la tierra o parcela preexistente.

Para preparar el DON para nuevas casas, será necesario obtener el Certificado de Habitación (CH) del Reglamento español aprobado en 2007 (Ley del Suelo de 2007). Antes de 2007, las casas nuevas podían inscribirse en el registro de la propiedad sin el CH.

Como resultado del DON, el notario produce las escrituras de la casa y están debidamente registradas en la oficina del registro de la propiedad.

Entonces, para completar el registro de una propiedad, se necesitan los siguientes documentos:

  • El proyecto de construcción de su arquitecto.
  • La licencia de construcción
  • Licencia de obras finales - (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra
  • Declaración de nueva construcción-DON (Declaración de Obra Nueva).
  • Diez años de seguro (Seguro Decenal) - Esto es voluntario

Gastos e impuestos

En este punto, es muy importante diferenciar dos conceptos que son los más utilizados en el mercado cuando alguien compra una parcela individual para construir:

1.- Comprar a un promotor o desarrollador el edificio final. Luego, adquirir la posición de un "comprador" normal fuera del plan. Significa que el constructor asume el cargo de promotor, y te ofrece la propiedad una vez finalizadas las obras.

De esa manera, usted paga al constructor el precio por etapas, siempre que avance el proceso de trabajo. Y obtienes la posesión del edificio una vez que las obras están terminadas.

Siguiendo este concepto:

  • El constructor es el «Promotor»: significa que la licencia de construcción está en «su» nombre, y no en «el suyo».
  • No tiene la propiedad de la parcela. Se mantiene en manos del constructor hasta el final del proceso de construcción.
  • En caso de que el edificio falle, no puede recuperar las cantidades pagadas en el proceso de obtención de la parcela o las construcciones existentes actualmente construidas. Lo que tienes es una «deuda» contra el constructor.
  • El constructor se ve obligado a contratar una «Garantía de construcción» para garantizar que los importes pagados a cuenta del precio estén asegurados en una cuenta bancaria garantizada. Entonces, en caso de que el proyecto falle, puede recuperarlos fácilmente directamente del banco.
  • El constructor se ve obligado a contratar el «Seguro de diez años» para cubrir los defectos estructurales del edificio durante 10 años.

Entonces, cuando la propiedad está terminada, usted paga el precio final de la propiedad, así como si estaba comprando una propiedad fuera del plan con los siguientes gastos:

  • 10% de IVA sobre el precio total de la venta.
  • Tasas notariales y registrales de la venta.
  • 1-2% de impuesto de timbre sobre el precio de la venta.

2.- Para adoptar el cargo de Auto-Promotor: En este caso es USTED, y no el constructor, quien asume el cargo de Promotor del proyecto de construcción.

Siguiendo este concepto:

  • USTED es el «Promotor»: significa que la licencia de construcción está en «su» nombre.
  • Tienes la propiedad de la parcela. Se mantiene en tus manos hasta que decidas venderlo.
  • En caso de que el edificio falle, o tenga una disputa legal con el constructor, siempre mantendrá la parcela y las construcciones existentes actualmente construidas.
  • El constructor NO está obligado a contratar una «Garantía de obra» para asegurar que las cantidades pagadas a cuenta del precio estén aseguradas en una cuenta bancaria garantizada.
  • El constructor NO está obligado a contratar el «Seguro de diez años» para cubrir los defectos estructurales del edificio durante 10 años. Se puede contratar voluntariamente en caso de que lo desee.

Significa que asume el cargo de Promotor, por lo que debe pagar los siguientes gastos:

  • El precio de la parcela (recuerda que primero debes comprar la parcela)
  • Los honorarios por el proyecto del arquitecto.
  • Los honorarios por la licencia de obras finales del arquitecto
  • Las tarifas y materiales del constructor
  • Los honorarios notariales para la adquisición de la tierra.
  • Los honorarios notariales de la Declaración de Obra Nueva- DON
  • Las tarifas de registro de tierras para la Declaración del edificio "en construcción"
  • Las tarifas de registro de tierras para la inscripción del DON

Impuestos para:

  • Licencia de construcción: 3-5% sobre el presupuesto de construcción. Este presupuesto se fija en el mismo proyecto realizado por su arquitecto.
  • Certificado de habitación: alrededor de 200-1.000 € (según la zona).
  • Impuestos sobre la tierra:
    • Si la tierra pertenece a un particular, y no a una empresa, entonces, un impuesto de transferencia del 6-10% sobre el precio de la tierra. Esto se pagará cuando las escrituras de la tierra pasen a su nombre.
    • Si el terreno pertenece a una empresa, entonces, 21% de IVA.
  • 1-2% de impuesto de timbre, sobre el precio total de la construcción. Este es el presupuesto de la casa cuando se declara para DON. Y se requiere cuando lleva las escrituras del DON al registro de la propiedad para inscribir la casa sobre la tierra.
  • IVA (IVA) por honorarios del constructor, arquitecto y por materiales.
    • Arquitecto: 21% IVA
    • Constructor: 10% de IVA
    • materiales:
      • Si compró materiales directamente usted mismo: 21% de IVA.
      • Si el constructor suministra materiales: 10% de IVA

Como puede observar, las diferencias entre el «comprador fuera de plan» y el «autopromotor» son muy altas., por lo tanto, la decisión de adoptar uno u otro requiere un estudio detallado para considerar directamente con su asesor legal.

¿LE GUSTARÍA HABLAR CON UNO DE NUESTROS ESPECIALISTAS?

¡Llámenos ya! ¡Estamos deseando poder ayudarle!
+34 965 48 81 68

OTROS REQUERIMIENTOS

CATASTRO (en inglés "Catastro") O IMPUESTO DEL CONSEJO.

En la posición del autopromotor, el Catastro sobre la tierra se llama "rústico". En otras palabras, la tierra está pagando el Impuesto del Consejo como "tierra".

El "Catastro" es la institución que considera las propiedades para mapas, dibujos, planos y para fines de impuestos municipales.

Si bien el Registro de la Propiedad y la escritura pueden confirmar la propiedad de una propiedad, y las condiciones de esta propiedad, como quién posee la propiedad, en qué porcentaje, si hay limitaciones o cargos (como hipotecas, subastas públicas, disputas del Tribunal , etc.), los detalles de Catastro le permitirán comprender mejor los límites de la propiedad (generalmente en forma visual) y el tamaño y la descripción de la propiedad.

Pero, cuando complete la construcción de una casa sobre esa tierra, debe informar al Catastro (Autoridad fiscal del consejo), que sobre esa tierra ahora hay una "casa", con especificaciones determinadas. Si no lo hace, puede tener problemas en el futuro.

Hay áreas en España (como Andalucía y Murcia) en las que el notario, cuando declara una nueva casa sobre un terreno preexistente, envía las escrituras al Catastro para informar sobre la modificación. Entonces, una vez que tenga las escrituras del DON en el registro de la propiedad, el trabajo estará terminado de esta manera. Pero, en otras áreas, como la región de Valencia, una vez que presente las escrituras de la propiedad con el DON al registro de la propiedad, debe traer una copia del CFO y la licencia de construcción al Catastro, para informarles que, sobre la tierra, ahora hay una casa. Si no lo hace, se comunicarán con usted en un futuro próximo para proporcionarles estos documentos.

Una vez que la construcción está debidamente inscrita en el Catastro, el trabajo está terminado, y pronto (a veces toma alrededor de 1 o 2 años), comenzará a recibir las facturas del Impuesto Municipal - FACTURAS DE SUMA.

 

¡CONTÁCTENOS!