Este constructor deberá seguir las instrucciones del arquitecto para ejecutar la construcción según lo estrictamente proyectado.
El arquitecto
En este punto, es muy importante prestar atención al trabajo del arquitecto. Cuando se contraten los servicios de un arquitecto español para realizar el proyecto de construcción, éste finalizará su obra una vez obtenido el proyecto. Pero, también puedes contratar sus servicios a "controlar" los trabajos realizados por el constructor, y para garantizar que todos los pasos de la construcción se realicen según lo especifique el proyecto. En español, esto es "Control de Obra" o "Supervisión Técnica de la Obra". Por supuesto, los honorarios del arquitecto serán más altos si el arquitecto asume este trabajo, pero las garantías de la construcción serán más altas, porque las obras del constructor serán inspeccionadas periódicamente por el arquitecto.
Es muy importante que el arquitecto esté registrado en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Región.
Luego, debe nombrar un arquitecto y acordar un contrato con él que especifique exactamente de qué es responsable, los plazos y los costos de los edificios. El honorario del arquitecto incluye la preparación del Memoria de calidades (Lista de especificaciones de calidad de materiales) Tiene que ser detallado, incluyendo por ejemplo la fórmula para el concreto, el tipo de materiales y el tamaño de las tuberías, planos, etc.
El arquitecto instruirá a un aparejador, un ingeniero de arquitectura calificado, que supervisará el edificio, llevará a cabo inspecciones in situ y se asegurará de que el edificio se construya siguiendo los estándares requeridos. Emitirá los certificados de arquitecto necesarios para obtener el español. Certificado de Fin de Obra (Certificado de finalización o licencia de obra final), y la Licencia de Primera Ocupacion (llamada Licencia de Primera Ocupación o Certificado de Vivienda).
Deberá preparar una especificación exacta para el edificio, y luego encontrar un constructor confiable. Su arquitecto puede aceptar la responsabilidad de esto y de la supervisión. Debe acordar una fecha de finalización, con una cláusula de penalización a su favor por finalización tardía. Esto debe incorporarse en un contrato legalmente vinculante que se firmará con el constructor.
“Seguro Decenal” o “Seguro Decenal”
Además, en este punto es muy importante que consideres lo que se llama DECENAL SEGURO o SEGURO DE DIEZ AÑOS.
Cuando compra un plan de un constructor o desarrollador español, o construye una nueva propiedad (que es el caso ahora), el constructor o desarrollador, junto con el arquitecto, deben garantizarle que las partes esenciales y más importantes del La construcción será segura al menos durante diez años.
Para confirmar esta responsabilidad, la normativa española obliga a los desarrolladores de nuevos edificios a asegurar las partes más importantes de la construcción, como los cimientos, la estructura interna, los bines, etc. Otros defectos que afectan la habitabilidad de la propiedad están cubiertos durante 3 años. . Otros defectos menores están cubiertos por 1 año. En los últimos dos casos no se requiere cobertura de seguro, pero obviamente si un constructor puede ofrecer esto como una garantía adicional, será mejor.
Además, es una garantía adicional para la construcción, ya que la misma compañía de seguros obligará al constructor a pasar inspecciones de calidad determinadas, a verificar la calidad de los materiales y los trabajos realizados en la propiedad, para dar la política adecuada.
El seguro español de diez años (o "seguro decenal") es obligatorio cuando el promotor es una empresa con la actividad de construir casas para la venta.
Pero, es voluntario cuando el desarrollador es un particular, generalmente el dueño de la parcela. Esto se llama en España "autopromotor", Traducido como"Auto-Promotor "o" Auto-desarrollador”. Este es el caso en el que un particular compra un terreno en España con la intención de construirle una casa, pero no tiene la actividad de compra para la venta. En estos casos, la legislación española da la opción a estos particulares de no solicitar este seguro, porque el Gobierno español entiende que, si un particular está construyendo algo para vivir en su interior, tomará los cuidados necesarios para construir de forma segura y protegida. . Así, el particular puede optar por ahorrar costos evitando pagar este seguro; o por ejemplo, contratar este seguro para tener una mejor protección contra problemas y defectos de construcción.
Pero, si tú, como autopromotor, decides no solicitar este seguro, en el futuro, si decidiste vender la casa a otros compradores, las leyes españolas te obligan a informar a los eventuales compradores que la construcción no está cubierta por esta garantía. , debiendo aceptarlo expresamente como condición imprescindible de la venta. Desde el punto de vista de un eventual comprador, siempre será una mejor opción comprar una propiedad con este seguro. Por lo tanto, deben estar debidamente informados, y deben confirmar, que la propiedad no cuenta con ningún seguro por esta vía.
El constructor
Como promotor de la construcción, debe contratar los servicios de un constructor para ejecutar la construcción según el proyecto y siguiendo las instrucciones hechas por el arquitecto. Uno de los elementos más importantes para construir una propiedad es el contrato de construcción con el constructor. El constructor siempre intentará proteger sus intereses, y si no tienes experiencia con este tipo de contratos, tu propiedad puede terminar siendo de una calidad inferior a la esperada, o demorar el doble de lo prometido o incluso peor.
Para protegerse, asegúrese siempre de que su Abogado redacte el contrato o negocie de manera correcta el contrato propuesto por el constructor.
Los elementos más importantes del contrato son asegurarse de que el contrato considere:
- El nombre completo y el número CIF (Número de impuesto de la empresa.) de la empresa constructora, y se incluyen al propietario.
- Que la construcción se realice con el mayor detalle posible siguiendo los planos y descripción del edificio facilitados por el arquitecto, incluyendo además una relación detallada de materiales y calidades (“memoria de calidades").
- Los extras (como garaje o piscina, etc.) están incluidos en el precio.
- Que se incluye una fecha de inicio y finalización en el contrato, teniendo en cuenta también las penalizaciones por finalización tardía.
- Condiciones de pago (las propiedades nuevas pagan más del 20-30% antes de la fecha de inicio de la construcción y fijan el resto de los pagos en diferentes etapas de la construcción. También se puede recomendar retener del 5 al 10% del precio para reparar cualquier defecto después de que el edificio esté terminado).
- Que los certificados del arquitecto, electricistas y el ayuntamiento deben entregarse en el último pago.
- Impuestos involucrados en la transacción, explicando y detallando cuánto es por IVA (VAT), y Stamp Duty (“Actos Jurídicos Documentados“), Notaría, Gastos del Registro de la Propiedad, etc.
Otro aspecto que recomendamos para estar de acuerdo con el constructor:
- Para garantizar que el constructor organizará los pasos finales del proceso con respecto a la documentación. Significa que el propio constructor obtendrá el Certificado de trabajos finales (Certificado final de obras), o la Declaración de nuevo edificioo División horizontal (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) y, lo más importante, el Licencia de ocupacion – Certificado de Habitacion (Cédula de Habitabilidad) Estos artículos son extremadamente importantes en tierra rústica, en el que no es común encontrar suficientes puntos de suministro eléctrico o de agua de conexión a la red eléctrica.
- Para garantizar que, una vez que haya pagado el pago final por el precio de la construcción, tendrá el el agua y el medidor eléctrico conectado, y con los contratos firmados con sus nombres privados.
¿Por qué es importante obtener del constructor el Certificado de habitabilidad, conexión a agua, luz, etc?