ALQUILER EN ESPAÑA: ASPECTOS GENERALES
Aspectos generales al alquilar una propiedad.
ALQUILER EN ESPAÑA:
ACTIVIDAD TURISTICA
Proceso, regulación y trámites de registro
ALQUILER EN ESPAÑA:
OBLIGACIÓN FISCAL Y TRIBUTARIA
Impuestos y obligaciones relacionadas con la actividad de alquiler

1. ¿Qué es una "Vivienda o Apartamento Turístico"?
Es una propiedad donde existen las siguientes condiciones:
- Cuando hay una compensación por el uso.
- Cuando hay disponibilidad inmediata del apartamento.
- Cuando el "uso" o "destino" del apartamento es "turístico"
- Cuando se hace de forma "regular". "Regularmente" significa que está usted en UNO de los siguientes casos:
- Cuando el alquiler sea gestionado por grandes operadores / empresas turísticas
- Cuando publica la propiedad en canales turísticos (internet, periódicos, etc.).
- Cuando aún incluso no siendo usted “una empresa”, realiza algunos de estos servicios: mantenimiento y reparación de propiedades, servicios de habitación, limpieza de apartamentos, baños, etc., lavado de ropa privada o equipo de apartamentos (sábanas, toallas, etc.), custodia de equipaje, etc.
¿Entonces cuando alquila su propiedad para fines "residenciales", con mediano-largo plazo de familias o particulares que lo alquilan para “vivir” y no para “turismo”, entonces, su propiedad queda fuera de esta regulación de “propiedad turística”. Los “alquileres residenciales” estarán regulados por la ley general de arrendamiento (o “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Por lo tanto, no necesitará seguir estos requisitos formales de registro, pero, como se explica a continuación, deberá declarar sus ingresos de alquiler para los impuestos españoles.
2. ¿Cuáles son los trámites para desarrollar esta actividad?
,Inscripción en el Registro Valenciano de Alquileres de Vacacionales.
, Si solo alquila de una a 4 propiedades, entonces debe registrarse como "particular".
, Si alquila más de 4 propiedades, entonces, debe registrarse como "empresa" or "Profesional" .
Pero, incluso en el caso de que haya decidido no registrar su propiedad en el registro de Valencia, su propiedad debe cumplir con los estándares legales de calidad y equipamiento, tal y como se detalla en la siguiente sección.
CERTIFICADO DE COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA: Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018, el 7 de junio, para obtener la licencia turística, se requiere un informe del Ayuntamiento de la zona. Este informe se llama: "Certificado de Compatibilidad Urbanística". Este documento es emitido por el Ayuntamiento y confirma que la propiedad cumple con los requisitos de las leyes urbanísticas locales para desarrollar la actividad turística.
3. Requisitos de propiedad
Normas legales de calidad y equipamiento.:
Toda propiedad, registrada o no registrada, ofrecida en el mercado como alquiler para fines turísticos, debe cumplir con los requisitos establecidos en la ley para cualquiera de las clasificaciones consideradas: "Estándar", "Primera" o "Superior". Para registrar la propiedad, puede obtener, como mínimo, los requisitos "estándar".
El anexo de la ley detalla los requisitos de cada una de estas clasificaciones.
Además de los requisitos establecidos por la ley, las propiedades se ofrecerán a los clientes en perfectas condiciones de habitación, conservación, limpieza y todos los servicios con los que cuenta la vivienda estarán listos para el primer día de ocupación.
Los propietarios no pueden exigir más de 250 EUR a los clientes por depósito / bono / garantía, excepto si los compradores aceptan expresamente un monto mayor.
Se requiere licencia de ocupación / cédula de habitabilidad
La propiedad debe tener la "Licencia de ocupación" o "Cédula de Habitabilidad", y debe estar equipada con todos los electrodomésticos, enseres y equipamientos necesarios para ser utilizados en perfectas condiciones de salubridad e higiene.
En caso de viviendas en suelo no urbanizable (propiedades en "rústico"), no se puede desarrollar esta actividad de alquiler turístico.
Si la propiedad se encuentra en terreno clasificado como "rústico", no se puede llevar a cabo esta actividad, salvo que se "autorice" su uso mediante la correspondiente "Declaración de Interés Comunitario" necesaria para permitir este uso. La DIC supone de un proceso muy complicado, donde el Ayuntamiento, con previa audiencia al el gobierno regional, acepta el uso de dicha propiedad en suelo no urbanizable.
OTRAS OBLIGACIONES FORMALES:
Además de las eventuales obligaciones formales e impositivas requeridas por la ley, le recomendamos especialmente lo siguiente:
- Certificado de arquitecto: Es muy importante obtener asesoramiento de especialistas para confirmar si la propiedad cumple con los requisitos establecidos por la ley. Por lo tanto, será necesario que un arquitecto visite la propiedad y certifique si la propiedad está lista para ser alquilada y preparar un PLAN DE EMERGENCIA.
- Certificado de eficiencia energética: La normativa española reciente obliga a los propietarios a obtener un Certificado de Eficiencia Energética para alquilar propiedades. Por lo tanto, este certificado debe obtenerse antes de ofrecer la propiedad en el mercado para alquilarla. Haga clic aquí para obtener más información sobre los requisitos del Certificado de rendimiento energético.
- Seguro de la vivienda: Como propietario, le recomendamos especialmente que contrate un seguro para cubrir el continente y el contenido y la responsabilidad civil derivada de la actividad. Si ya cuenta con él, es preciso que informe a su aseguradora de que va a llevar usted a cabo dicha actividad. Haga clic aquí para saber más sobre el seguro en caso de alquilar.
Si ya ha contratado un seguro para su propiedad, y luego decidió alquilarlo, entonces es muy importante INFORMES a la compañía de seguros sobre este hecho De lo contrario, habrá altas posibilidades de que la compañía de seguros no cubra los daños creados por actividades no declaradas.
4. Proceso de registro
a) Formato: Tienes que rellenar el formulario oficial. Haga clic aquí para obtenerlo.. Tenga en cuenta que este formulario es una "declaración responsable" (o "declaración de responsabilidad") donde declara, y CONFIRMA bajo su propia responsabilidad, que los detalles y la información incluidos son VERDADEROS, siendo directamente responsables del contenido incluido.
Entonces, si la información contenida no es correcta (por ejemplo, declara que el tamaño mínimo de las habitaciones es de 8 m2, cuando son menos reales), puede ser responsable de falsos testimonios, fraudes, etc.
Por lo tanto, si no está 100% seguro de que su propiedad requiere TODAS las condiciones para llegar a un "Estándar", o para ver si su propiedad puede ser "Premium", entonces, contrate los servicios de un arquitecto para realizar una encuesta. y comprobar y certificar que su propiedad cumple con estas condiciones.
b) Registro. Una vez que se completa el formato, debe presentarlo en una de las oficinas del Gobierno de Valencia en Alicante, Valencia o Castellón:
Recibirá un documento para confirmar que el registro de está completo. Obtenido el número de registro, tienes que registrarlo en TODA la publicidad, formatos, contratos, etc derivados de tu actividad.
5 multas
Ofrecer servicios sin el registro obligatorio puede tener las siguientes consecuencias:
- Multas hasta 90.000 EUR
- Suspensión de la actividad en esa propiedad hasta 3 años.
- Suspensión de la actividad al propietario hasta 3 años.
6. Otros aspectos
¿Debo informar y anunciar mi número de registro cuando anuncie la propiedad?
SI. Su número de registro debe aparecer en todo tipo de información, publicidad, avisos, etc. El número de registro asignado a cada vivienda.
¿Puedo alquilar mi propiedad solo por habitaciones?
NO. La propiedad debe alquilarse en su totalidad y el propietario no puede vivir en ella.
¿Puedo alquilar la propiedad como un alquiler estándar a CORTO PLAZO?
SI. Pero, de esta forma se debe cancelar la inscripción en el Registro Turístico, porque la ley no admite anuncios de “rentas estándar” en los canales turísticos. A la hora de decidir alquilar la Propiedad, hay dos formas:
- Registrarse en alquiler estándar. Significa un alquiler a corto o largo plazo y sujeto a un contrato de alquiler y uso fuera de uso turístico. De esta manera, la casa no se puede publicar en los canales turísticos (como AirBNB, por ejemplo).
- Registro para uso turístico. En este caso, la propiedad se puede anunciar en canales turísticos.
¿Debo guardar un libro de entradas para invitados?
SI. Debe mantener un libro donde se registren todos los clientes, en un formato que debe obtener en la estación local de Pólice o en la Guardia Civil del lugar donde se encuentra la propiedad.
A) FORMALIDADES - DECLARACIÓN
Cuando posee una propiedad y no la utiliza como residencia permanente, CADA AÑO, debe presentar una declaración de impuestos sobre su propiedad, y esto, incluso si la propiedad está alquilada o no alquilada. Y esto se hace a través de una DECLARACIÓN ANUAL DE IMPUESTOS ("IRPF").
Y, cuando alquila una propiedad y recibe un "ingreso", debe declarar en el mismo momento en que recibe el ingreso, en la DECLARACIÓN TRIMESTRAL del impuesto de IRPF.
Cuando alquila una propiedad, recibe una "renta" que está sujeta al "Impuesto sobre la Renta" español en España, que varía en función de si es "residente fiscal español" o "no residente español".
Si usted es residente, el impuesto a considerar es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas Residentes (IRPF- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), y si no es residente, el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRPFNR- "Impuesto de La Renta de las Personas Físicas No Residentes).
Si usted es “residente fiscal español”, debe declarar sus ingresos de alquiler en nuestra declaración de IMPUESTOS ANUALES (modelo 100).
Pero, si usted NO es Residente fiscal en España, debe declarar sus ingresos en el Impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210) de la siguiente manera:
- TRIMESTRALMENTE: Cuando estás alquilando tu propiedad, tienes la declaración de estas rentas en el mismo trimestre del año en que se generan. Entonces, aquí en esta publicación, hemos considerado el caso en el que el alquiler es para fines “turísticos”, pero, también, puede alquilar para fines “residenciales”. En ambos casos, hay que declarar los ingresos en el trimestre correspondiente del año.
"Renta residencial": Significa, cuando está alquilando para fines "residenciales", para familias o individuos a medio y largo plazo que la alquilan para "vivir" o cuando el uso es para "turismo de temporada"
- ANUALMENTE: Como residente, o como no residente fiscal, debe realizar la declaración anual de impuestos (IRPF / IRPFNR). Entonces, para los períodos del año en los que no alquila la propiedad, como no residente, hay un impuesto a pagar, y este se declara al final del año siguiente.
Un ejemplo:
Usted no es residente y obtiene rentas por alquiler de una propiedad turística en febrero de 2015.
1.- Declaración trimestral: Tiene usted que declarar ese ingreso en el mismo trimestre. Las presentaciones de estas declaraciones deben hacerse antes de los 20 días posteriores al final del trimestre. En el caso del ejemplo, los ingresos por alquiler del trimestre enero-marzo, deben declararse en las declaraciones de impuestos que deben presentarse antes del 20th de abril 2015.
El resto del año 2015 no hay más ingresos por alquileres en la propiedad.
2.- Declaración anual: Luego, antes de que finalice el año siguiente, 2016, debe presentar la declaración de impuestos y pagar por el tiempo que la propiedad no ha sido alquilada.
Por lo tanto, tenga en cuenta que, al momento de alquilar una propiedad con fines turísticos, junto con su obligación LEGAL de registrar su propiedad, tiene la OBLIGACIÓN FISCAL de declarar los ingresos TRIMESTRALMENTE y luego ANUALMENTE por el resto del año.
¿Tengo que pagar el IVA ?:
Hay una gran confusión en el mercado sobre esta pregunta. Puramente, los ingresos por alquiler no están sujetos al IVA.
¿Entonces si usa su propiedad para fines residenciales o turísticos, NO TIENE QUE PRODUCIR FACTURA, y la transacción NO ESTÁ SUJETA AL IMPUESTO POR EL IVA.
Pero, esto es solo en caso de que los ingresos que reciba sean SOLO PARA ALQUILER. Pero, cuando ofreces otros servicios similares al hotel, como:
- Restaurante, comida, desayuno.
- Limpieza dentro del departamento
- Lavado de toallas, sábanas, etc.
En estos casos, tienes que PRODUCIR FACTURA y cobrar IVA a su servicio
Los requisitos serán:
- Produzca una factura para cada uno de sus invitados.
- Cargo por IVA (10%)
- Declarar IVA trimestralmente
- Declarar IVA anualmente
- Registrarse como profesional de negocios en la oficina de impuestos
- Declarar el impuesto por las rentas obtenidas trimestralmente
- Declarar por el impuesto sobre la renta anualmente
B) IMPUESTO A PAGAR
Aclarado lo anterior, consideraremos ahora cómo pagar los ingresos percibidos a través de una casa de vacaciones.
A los importes netos recibidos del alquiler, en el impuesto puede usted reducir:
- El interés proporcional (no capital) de la hipoteca (o cualquier otro tipo de crédito utilizado para comprar el inmueble) pagado por la adquisición del inmueble.
- El IBI, recogida de basura, seguro de vivienda, gastos de comunidad, etc.
- Reformas interiores, mantenimiento, mobiliario, equipamiento, agua, electricidad, internet, etc.
- Marketing, publicidad, abogados, etc.
Un ejemplo:
"A" tiene una casa en la Costa Blanca, que no se está utilizando como vivienda permanente, y decide alquilarla a través de Airbnb o cualquier otra plataforma similar.
- Declaración de la renta percibida: La vivienda está valorada en 150.000 EUR, y la renta total obtenida por alquiler ha sido de 6.000 EUR en 4 meses, mayo, junio, julio, agosto de 2015.
- Impuestos municipales (IBI y Basura) anuales son de 500 euros. Entonces, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Esta es la cantidad proporcional del IBI durante el período de 4 meses en que se alquiló la vivienda.
- Intereses hipotecarios: "A" ha pagado ese año 1.200 EUR de intereses hipotecarios, por lo que 400 EUR corresponden al período de alquiler.
- Gastos de comunidad: anualmente son 600 EUR, por lo que 200 EUR corresponden al período de alquiler.
- Colecta de basura: 150 / año. Entonces, 50 EUR corresponden al período de alquiler.
- Seguro de vivienda: 350 / año. Entonces, 33,1 EUR corresponden al período de alquiler.
- Gastos de publicidad y marketing : 300 EUR
- Agua, electricidad, gas, internet: 450 EUR corresponde al período de alquiler.
GASTOS TOTALES: 1.599,7 EUR. Esta será la cantidad total que "A" puede deducir de los ingresos recibidos. Entonces:
6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR
El importe de 4.400,3 euros paga 836,057 EUR en impuestos, según la escala a continuación:
Tasa del impuesto para 2016:
- De 0 a 12.450 euros - 19%
- De 12.451 euros a 20.200 - 24%
- De 20.201 euros a 35.200 euros - 30%
- De 35.201 euros a 60.000 euros - 37%
- Desde 60.001 euros -45%
Y esta declaración de impuestos debería haberse hecho en 2 declaraciones, hechas en el trimestre apropiado del año 2015. De esta manera:
- La renta obtenida en mayo y junio, debería haber sido declarada en la declaración trimestral realizada antes del 20th de julio 2015.
- El alquiler obtenido en julio y agosto, debería haber sido declarado en la declaración trimestral realizada antes del 20th de octubre 2015.
- DECLARACIÓN DEL IMPUESTO POR EL RESTO DEL AÑO NO ALQUILADO: Como la vivienda no es una "residencia permanente", entonces, "A" debe declarar y pagar, por el resto del año que la casa no está alquilada. Entonces, esto se paga:
- En la declaración anual del Impuesto sobre la Renta. Si "A" era residente español, antes de finales de junio de 2016, y si "A" no era residente, antes del 31.12.2016.
- Tasa: Promedio del 0,5% del valor catastral.
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