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Licencia turística en España. Matriculación, impuestos y requisitos

SERVICIO DE REGISTRO DE PROPIEDADES PARA LICENCIA ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Licencia turística en España. Matriculación, impuestos y requisitos

1.- Alquiler en España. Temas generales

Por lo general, hay 3 formas de alquilar una propiedad:

  • Alquiler turístico / a corto plazo: Este tipo de alquiler es para turistas/consumidores que desean utilizar la propiedad para turismo / vacaciones. Este tipo de alquileres debe estar registrado en un registro especial en Valencia, y uno de los requisitos es que la propiedad cuente con Licencia de Ocupación (la anteriormente llamada "Cédula de Habitabilidad"). Corto plazo de estancia: menos de 2 meses.
  • Alquiler a largo plazo: Aquí es cuando el inquilino desea utilizar la propiedad no para turismo, sino para estancia y residencia de larga duración. De esta forma siempre estarás autorizado a alquilar la propiedad, ya que la regulación para este tipo de alquileres es diferente a los turísticos.
    • Larga estancia: Un año o más.
  • Alquiler a medio plazo o de "temporada": Esto es cuando el inquilino no busca pasar unos días de vacaciones ni quedarse a largo plazo como residencia permanente. Los inquilinos utilizan la propiedad con la intención de trabajar por un tiempo determinado, o de permanecer en la zona para buscar propiedades para comprar, o estudiantes para el período educativo, etc.
    • Los requisitos son los mismos que para estancias largas y no están sujetos a condiciones estrictas como para estancias turísticas.
    • Media estancia: De 2 a 11 meses

Los mayores rendimientos en alquileres se han creado a partir de Actividad turística, lo que ha generado un altos interés y volumen de demanda de este tipo de alquileres, con ingresos superiores a la actividad tradicional de alquileres a largo plazo.

Pero, debido al aumento de requisitos para obtener la licencia turística, en medio de ambos alquileres, existe la opción de tener mejores ingresos que a largo plazo:

Actividad a Mediano Plazo.  Como se explicó anteriormente, los inquilinos de plazos medios / largos son aquellos que tienen la intención de pasar largas estancias en la propiedad, pero no con fines permanentes. Respetarán la propiedad más que los turistas (porque la usarán por un tiempo), y aceptarán rentas más altas para pagar debido al corto plazo de estancia.

Además, la actividad a medio y largo plazo no estará regulada por las estrictas leyes que gestionan la actividad turística.

2.- Alquiler turístico en la Comunidad Valenciana – Proceso, trámites y Normativa

 

Existe una gran confusión en el mercado español de propiedades de alquiler en la REGIÓN DE VALENCIA ("Comunidad Valenciana"), acerca de los requisitos, obligaciones y procesos exactos para desarrollar la actividad de alquiler en la región de Valencia. Después de recibir docenas de demandas de información a este respecto, hemos decidido elaborar este informe para aclarar las preguntas más comunes que demandan nuestros clientes y contactos.

Hay 2 aspectos importantes a considerar cuando se decide alquilar su propiedad con fines turísticos:

  • OBLIGACIONES FORMALES
  • OBLIGACIONES FISCALES

    Existe un decreto general para la actividad turística, el Decreto 92/2009, de 3rd de julio 2009 . Este decreto tiene el objetivo de:

    - Confirmación de las obligaciones y responsabilidades legales de los propietarios

    - Garantizar la protección de los derechos de los consumidores y usuarios.

    - Control de actividad de los propietarios.

a) Formalidades 

1. ¿Qué es una "Vivienda o Apartamento Turístico"?

Es una propiedad donde existen las siguientes condiciones:

- Cuando hay una compensación por el uso.

- Cuando hay disponibilidad inmediata del apartamento.

- Cuando el "uso" o "destino" del apartamento es "turístico"

- Cuando se hace de forma "regular". "Regularmente" significa que está usted en UNO de los siguientes casos:

- Cuando el alquiler sea gestionado por grandes operadores / empresas turísticas

- Cuando publica la propiedad en canales turísticos (internet, periódicos, etc.).

- Cuando aún incluso no siendo usted “una empresa”, realiza algunos de estos servicios: mantenimiento y reparación de propiedades, servicios de habitación, limpieza de apartamentos, baños, etc., lavado de ropa privada o equipo de apartamentos (sábanas, toallas, etc.), custodia de equipaje, etc.

¿Entonces  cuando alquila su propiedad para fines "residenciales", con plazos a "medio" o "largo" de inquilinos que alquilan para "vivir", o bien para "turismo de temporada", en estos casos, su actividad quedará fuera de esta regulación de "propiedad turística". Los “alquileres residenciales” estarán regulados por la ley general de alquiler (o “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Por lo tanto, no necesitará seguir estos requisitos formales de registro, pero, como se explica a continuación, deberá declarar sus ingresos por alquiler para los impuestos españoles.

2.- ¿Cuáles son los trámites para desarrollar la actividad de alquiler turístico en la Comunitat Valenciana? 

Inscripción en el Registro Valenciano de Alquileres de Vacacionales.

– Si solo alquila de una a 4 propiedades, entonces debe registrarse como "particular".

– Si alquila más de 4 propiedades, entonces, debe registrarse como "empresa" or "Profesional" .

Pero, incluso en el caso de que haya decidido no registrar su propiedad en el registro de Valencia, su propiedad debe cumplir con los estándares legales de calidad y equipamiento, tal y como se detalla en la siguiente sección.

Certificado de compatibilidad urbanística

Desde la entrada en vigor de la Ley 15/2018 el 7 de junio, para obtener la licencia turística se requiere un informe del Ayuntamiento de la zona. Este informe se denomina: “Certificado de Compatibilidad Urbanística”. Este documento es emitido por el Ayuntamiento y confirma que la propiedad cumple con los requisitos de las leyes de construcción para desarrollar la actividad turística.

Normas legales de calidad y equipamiento.

Toda propiedad, registrada o no registrada, ofrecida en el mercado como alquiler para fines turísticos, debe cumplir con los requisitos establecidos en la ley para cualquiera de las clasificaciones consideradas: "Estándar", "Primera" o "Superior". Para registrar la propiedad, puede obtener, como mínimo, los requisitos "estándar".

El anexo de la ley detalla los requisitos de cada una de estas clasificaciones.

Además de los requisitos establecidos por la ley, las propiedades se ofrecerán a los clientes en perfectas condiciones de habitación, conservación, limpieza y todos los servicios con los que cuenta la vivienda estarán listos para el primer día de ocupación.

Los propietarios no pueden exigir más de 250 EUR a los clientes por depósito / bono / garantía, excepto si los compradores aceptan expresamente un monto mayor.

Se requiere licencia de ocupación / cédula de habitabilidad

La propiedad debe tener la "Licencia de ocupación" o "Cédula de Habitabilidad", y debe estar equipada con todos los electrodomésticos, enseres y equipamientos necesarios para ser utilizados en perfectas condiciones de salubridad e higiene.

En caso de viviendas en suelo no urbanizable (propiedades en "rústico"), no se puede desarrollar esta actividad de alquiler turístico.  

Si la propiedad se encuentra en terreno clasificado como "rústico", no se puede llevar a cabo esta actividad, salvo que se "autorice" su uso mediante la correspondiente "Declaración de Interés Comunitario" necesaria para permitir este uso. La DIC supone de un proceso muy complicado, donde el Ayuntamiento, con previa audiencia al el gobierno regional, acepta el uso de dicha propiedad en suelo no urbanizable.

3.- Otras obligaciones formales

Además de las eventuales obligaciones formales e impositivas requeridas por la ley, le recomendamos especialmente lo siguiente:

  1. Certificado de arquitecto: Es muy importante obtener asesoramiento de especialistas para confirmar si la propiedad cumple con los requisitos establecidos por la ley. Por lo tanto, será necesario que un arquitecto visite la propiedad y certifique si la propiedad está lista para ser alquilada y preparar un PLAN DE EMERGENCIA.
  2. Certificado de eficiencia energética: La normativa española reciente obliga a los propietarios a obtener un Certificado de Eficiencia Energética para alquilar propiedades. Por lo tanto, este certificado debe obtenerse antes de ofrecer la propiedad en el mercado para alquilarla. Haga clic aquí para obtener más información sobre los requisitos del Certificado de rendimiento energético.
  3. Seguro de la vivienda: Como propietario, le recomendamos especialmente que contrate un seguro para cubrir el continente y el contenido y la responsabilidad civil derivada de la actividad. Si ya cuenta con él, es preciso que informe a su aseguradora de que va a llevar usted a cabo dicha actividad.  Haga clic aquí para saber más sobre el seguro en caso de alquilar.

Si ya ha contratado un seguro para su propiedad, y luego decidió alquilarlo, entonces es muy importante INFORMES a la compañía de seguros sobre este hecho De lo contrario, habrá altas posibilidades de que la compañía de seguros no cubra los daños creados por actividades no declaradas.

4.- Proceso de Registro

a) Formato

Tienes que rellenar el formulario oficial. Haga clic aquí para obtenerlo.. Tenga en cuenta que este formulario es una "declaración responsable" (o "declaración de responsabilidad") donde declara, y CONFIRMA bajo su propia responsabilidad, que los detalles y la información incluidos son VERDADEROS, siendo directamente responsables del contenido incluido.

Entonces, si la información contenida no es correcta (por ejemplo, declara que el tamaño mínimo de las habitaciones es de 8 m2, cuando son menos reales), puede ser responsable de falsos testimonios, fraudes, etc.

Por lo tanto, si no está 100% seguro de que su propiedad requiere TODAS las condiciones para llegar a un "Estándar", o para ver si su propiedad puede ser "Premium", entonces, contrate los servicios de un arquitecto para realizar una encuesta. y comprobar y certificar que su propiedad cumple con estas condiciones.

b) Registro

Una vez que se completa el formato, debe presentarlo en una de las oficinas del Gobierno de Valencia en Alicante, Valencia o Castellón:

Recibirá un documento para confirmar que el registro está completo. Obtenido el número de registro, deberás registrarlo en TODA la publicidad, formatos, contratos, etc derivados de tu actividad.

5.- Multas

Ofrecer servicios sin el registro obligatorio puede tener las siguientes consecuencias:

  • Multas de hasta 90.000 EUR
  • Suspensión de la actividad en esa propiedad hasta por 3 años
  • Suspensión de la actividad al propietario hasta 3 años

6.- Preguntas comunes

¿Debo informar y anunciar mi número de registro al anunciar la propiedad?

SI. Su número de registro debe aparecer en todo tipo de información, publicidad, avisos, etc. El número de registro asignado a cada vivienda.

¿Puedo alquilar mi propiedad solo por habitaciones?

NO. La propiedad debe alquilarse en su totalidad y el propietario no puede vivir en ella.

¿Puedo alquilar la propiedad como un alquiler estándar a CORTO PLAZO?

SI. Pero, de esta forma se debe cancelar la inscripción en el Registro Turístico, porque la ley no admite anuncios de “rentas estándar” en los canales turísticos. A la hora de decidir alquilar la Propiedad, hay dos formas:

  • Registrarse en alquiler estándar. Significa un alquiler a corto o largo plazo y sujeto a un contrato de alquiler y uso fuera de uso turístico. De esta manera, la casa no se puede publicar en los canales turísticos (como AirBNB, por ejemplo).
  • Registro para uso turístico. En este caso, la propiedad se puede anunciar en canales turísticos.
¿Debo guardar un libro de entradas para invitados?

SI. Debe mantener un libro donde se registren todos los clientes, en un formato que debe obtener en la estación local de Pólice o en la Guardia Civil del lugar donde se encuentra la propiedad.

3.- Alquiler Turístico en Andalucía (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cádiz)

¿Qué es una “actividad de alquiler turístico en Andalucía”?

Esta es la actividad donde se alquilan y ofrecen casas y departamentos para vacaciones (y no para residencia permanente) utilizando plataformas en línea como Airbnb, Homeaway, Booking, etc.

Es una propiedad donde existen las siguientes condiciones:

  • Cuando exista una compensación por el uso.
  • Cuando haya disponibilidad inmediata del apartamento.
  • Cuando el “uso” o “destino” del apartamento es “turístico”
  • Cuando se hace de forma “regular”. Regularmente significa que estás en UNO de los siguientes casos:
  • Cuando el alquiler lo gestionan grandes operadores/empresas turísticas
  • Cuando publique la propiedad en canales turísticos (internet, periódicos, etc).
  • Incluso cuando no eres “una empresa”, realizas algunos de estos servicios: mantenimiento y reparación de inmuebles, servicio de habitaciones, limpieza del apartamento, aseos, etc., lavado de ropa privada o equipamiento del apartamento (sábanas, toallas, etc.), custodia de equipaje, etc. .

¿Entonces  cuando alquila su propiedad para fines "residenciales", con plazos a "medio" o "largo" de inquilinos que alquilan para "vivir", o bien para "turismo de temporada", en estos casos, su actividad quedará fuera de esta regulación de "propiedad turística". Los “alquileres residenciales” estarán regulados por la ley general de alquiler (o “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Por lo tanto, no necesitará seguir estos requisitos formales de registro, pero, como se explica a continuación, deberá declarar sus ingresos por alquiler para los impuestos españoles.

Cómo obtener una licencia de alquiler turístico en la región de Andalucía

Para realizar la actividad de alquiler turístico es necesario tener en cuenta varios factores y requisitos mínimos como los siguientes:

  • Ventilación directa al exterior de cada habitación exterior (o patios) y un tipo de sistema de oscurecimiento de ventanas.
  • Estar suficientemente amueblado y equipado con todos los dispositivos necesarios para su uso inmediato.
  • Acondicionamiento térmico mediante elementos fijos en las habitaciones y habitaciones cuando:
    Meses de mayo a septiembre: refrigeración
    Meses de octubre a abril: calefacción
  • El apartamento debe estar equipado con botiquín de primeros auxilios.
  • Necesita tener información turística disponible del área, áreas de ocio de interés turístico, servicios, medios de transporte, mapa de la ciudad y guías turísticos.
  • La casa tendrá hojas de reclamos y reclamos disponibles para todos los huéspedes.
  • Limpieza completa de la casa a la entrada y salida de los invitados.
  • Se debe proporcionar un número de contacto telefónico a todos los usuarios para que los usuarios puedan resolver todas las dudas o incidentes que ocurran.
  • Hojas de manual e instrucciones de cada dispositivo.

Finalmente, todos los usuarios deberán contar con la información relativa a las normas internas en cuanto al uso de las instalaciones, unidades y equipos de la casa, así como la admisión de mascotas en la casa, restricciones para fumadores así como áreas de uso restringido, y TRÁMITES DEL PLAN DE EMERGENCIA Y DOCUMENTACIÓN PARA LA LICENCIA.

3.- Se necesita certificado de habitación en la región de Andalucía para alquiler turístico.

Para garantizar que la casa pueda ser utilizada con fines turísticos, debe tener una licencia de ocupación para fines turísticos según el Decreto 28/22. BOJA N ° 28 de 11/02/0216.

Para obtener la “licencia de ocupación con fines turísticos” hay dos formas:

1.- Viviendas con “Cédula de Habitabilidad” , obtenido antes de 1988.

En estos casos, la misma “Cédula de habitabilidad” es válida para obtener la “Licencia Turística”.

2.- Casas sin Cédula de Habitabilidad construido “después de 1988.

En estos casos, la licencia de ocupación para fines turísticos debe solicitarse en el Registro General del Departamento de Planificación del Ayuntamiento. Documentos requeridos:

  1. Formulario de solicitud: 1 copia y 1 original con la referencia catastral
  2. Fotocopia DNI, NIE o CIF.
  3. Prueba de re-representación si es una persona jurídica.
  4. Comprobante de pago de la tasa correspondiente.

En este caso, también será necesaria la presentación de documentación técnica, que es:

  • Certificado, descriptivo y gráfico, realizado y firmado por un técnico competente, que debe contener:
    • Fecha de finalización del trabajo.
    • Descripción del estado del edificio y sus instalaciones.
    • Identificación catastral y registral de la propiedad.
    • Formulario de declaración responsable del Técnico u otro documento emitido por el colegio oficial, de acuerdo con el documento Modelo 14 de la gestión de planificación urbana del ayuntamiento.

Una vez obtenida la licencia de ocupación para alquiler turístico en Andalucía, La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es obligatoria, para realizar la prestación del servicio de alojamiento en vivienda de alquiler turístico, con todo ello deberá presentar un documento denominado “Declaración Responsable” ante el Gobierno Regional responsable del turismo, el contenido de este documento será:

  • Datos correspondientes a la identificación de la casa:
  • Referencia catastral
  • Capacidad basada en licencia de ocupación
  • Datos del propietario y dirección para notificaciones.
  • Identificación de la persona que realizará la actividad y el título que lo habilita.

3.- Requisitos y obligaciones fiscales sobre el alquiler obtenido de la actividad de alquiler turístico en España

a) Declaración del Impuesto sobre los rendimientos del alquiler turístico

Cuando usted es propietario de una propiedad y no la utiliza como residencia permanente, TODOS LOS AÑOS, debe presentar la declaración de impuestos sobre su propiedad, y esto, incluso si la propiedad está alquilada o no. Y esto se hace a través de un DECLARACIÓN ANUAL DE IMPUESTOS.

Y, cuando alquilas una propiedad, y recibes un “ingreso”, entonces, tienes que declarar en el mismo momento en que recibes el ingreso, en un DECLARACIÓN TRIMESTRAL.

Cuando alquila una propiedad, recibe una "renta" que está sujeta al "Impuesto sobre la Renta" español en España, que varía en función de si es "residente fiscal español" o "no residente español".

Si usted es residente, el impuesto a considerar es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas Residentes (IRPF- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), y si no es residente, el impuesto es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRPFNR- "Impuesto de La Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Si usted es “residente fiscal español”, debe declarar sus ingresos de alquiler en nuestra declaración de IMPUESTOS ANUALES (modelo 100).

Pero, si usted NO es Residente fiscal en España, debe declarar sus ingresos en el Impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210) de la siguiente manera:

- TRIMESTRALMENTE:  Durante el proceso de alquiler, debes declarar las rentas recibidas en el mismo trimestre del año en que se generan. Por lo tanto, en esta publicación, hemos considerado los dos supuestos de alquiler ya sea para fines “turísticos”, o para fines “residenciales”. En ambos casos, hay que declarar los ingresos en el trimestre correspondiente del año en el que se generan.

 "Renta residencial": Significa, cuando está alquilando para fines "residenciales", para familias o individuos a medio y largo plazo que la alquilan para "vivir" o cuando el uso es para "turismo de temporada"

- ANUALMENTE: Como residente, o como no residente fiscal, debe realizar la declaración anual de impuestos (IRPF / IRPFNR). Entonces, para los períodos del año en los que no alquila la propiedad, como no residente, hay un impuesto a pagar, y este se declara al final del año siguiente.


 Un ejemplo:

Usted no es residente y obtiene rentas por alquiler de una propiedad turística en febrero de 2022.

1.- Declaración trimestral: Tiene usted que declarar ese ingreso en el mismo trimestre. Las presentaciones de estas declaraciones deben hacerse antes de los 20 días posteriores al final del trimestre. En el caso del ejemplo, los ingresos por alquiler del trimestre enero-marzo, deben declararse en las declaraciones de impuestos que deben presentarse antes del 20th de abril 2022.

El resto del año 2015 no hay más ingresos por alquileres en la propiedad.

2.- Declaración anual: Luego, antes de que finalice el año siguiente, 2016, debe presentar la declaración de impuestos y pagar por el tiempo que la propiedad no ha sido alquilada.

Por lo tanto, tenga en cuenta que, al momento de alquilar una propiedad con fines turísticos, junto con su obligación LEGAL de registrar su propiedad, tiene la OBLIGACIÓN FISCAL de declarar los ingresos TRIMESTRALMENTE y luego ANUALMENTE por el resto del año.


b) ¿Tengo que pagar IVA en alquileres turísticos? 

Hay una gran confusión en el mercado sobre esta pregunta. Desde un punto de vista estricto, los ingresos por alquiler no están sujetos al IVA.

¿Entonces  si usa su propiedad para fines residenciales o turísticos, NO TIENE QUE EMITIR FACTURA, y la transacción NO ESTÁ SUJETA AL IMPUESTO POR EL IVA.

Pero, esto es solo en caso de que los ingresos que reciba sean SOLO PARA ALQUILER. Pero, cuando ofreces otros servicios similares al hotel, como:

  • Restaurante, comida, desayuno.
  • Limpieza dentro del apartamento
  • Lavado de toallas, sábanas, etc.

En estos casos, tienes que PRODUCIR FACTURA y  cobrar IVA a su servicio

Los requisitos serán:

  • Genera factura a cada uno de tus invitados.
  • Cobrar IVA (10%)
  • Declarar el IVA trimestralmente
  • Declarar el IVA anualmente
  • Para registrarse como profesional de negocios en la oficina de Impuestos
  • Para declarar el Impuesto a la Renta trimestralmente
  • Declarar el Impuesto sobre la Renta anualmente

c) ¿Cuánto en impuestos a pagar por los ingresos por alquileres turísticos?

Aclarado lo anterior, consideraremos ahora cómo pagar los ingresos recibidos a través de un apartamento turístico.

A las cantidades netas percibidas por el alquiler, en caso de que sea residente en alguno de los países de la UE+Islandia+Noruega,  en el impuesto puede usted reducir:

  • El interés proporcional (no capital) de la hipoteca (o cualquier otro tipo de crédito utilizado para comprar el inmueble) pagado por la adquisición del inmueble.
  • El Impuesto Municipal proporcional, Recogida de basuras, Seguro de vivienda, Gastos de comunidad, etc.
  • La reforma proporcional, mantenimiento, mobiliario, equipamiento, agua, luz, internet, etc.
  •  Marketing, publicidad, abogados, etc.
  • Amortizaciones de bienes inmuebles, muebles y electrodomésticos.

NOTA IMPORTANTE: En caso de que sea residente en un país fuera de la UE (EE.UU., Reino Unido, Canadá, México, Rusia, etc.), luego, no puedes deducir el ex anterior Pensamientos de la base imponible.

Así, las diferencias más importantes en el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES EN ESPAÑA son las siguientes:

  • Residentes UE+Noruega+Islandia:
    1. La base del impuesto se puede reducir de los gastos enumerados anteriormente
    2. Tipo impositivo: 19 %
  • Residentes fuera de la UE
    1. La base del impuesto NO PUEDE ser reducida por ningún concepto. Así, el importe de las rentas percibidas por concepto de alquiler tributará íntegramente.
    2. Tipo impositivo 24 %

 Un ejemplo:  

"A" tiene una casa en la Costa Blanca, que no se está utilizando como vivienda permanente, y decide alquilarla a través de Airbnb o cualquier otra plataforma similar.

  • Declaración de la renta percibida: La vivienda está valorada en 150.000 EUR, y la renta total obtenida por alquiler ha sido de 6.000 EUR en 4 meses, mayo, junio, julio, agosto de 2022.
  1. Impuestos municipales (IBI y Basura) anuales son de 500 euros. Entonces, 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Esta es la cantidad proporcional del IBI durante el período de 4 meses en que se alquiló la vivienda.
  2. Intereses hipotecarios: "A" ha pagado ese año 1.200 EUR de intereses hipotecarios, por lo que 400 EUR corresponden al período de alquiler.
  3. Gastos de comunidad: anualmente son 600 EUR, por lo que 200 EUR corresponden al período de alquiler.
  4. Colecta de basura: 150 / año. Entonces, 50 EUR corresponden al período de alquiler.
  5. Seguro de vivienda: 350 / año. Entonces, 33,1 EUR corresponden al período de alquiler.
  6. Gastos de publicidad y marketing : 300 EUR
  7. Agua, electricidad, gas, internet: 450 EUR corresponde al período de alquiler.

GASTOS TOTALES: 1.599,7 EUR. Esta será la cantidad total que "A" puede deducir de los ingresos recibidos. Entonces:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

El importe de 4.400,3 euros paga 836,057 EUR en impuestos, según la escala a continuación:


I.- Tipo impositivo 2023 –  Las rentas obtenidas por arrendamiento de inmuebles de Residentes NO fiscales :

  • 19% para ciudadanos de la UE + Islandia + Noruega: De la base del impuesto, estos nacionales pueden deducir de los siguientes conceptos: -luz, agua, electricidad. Impuesto Municipal (IBI), comunidad de propietarios, gastos de reformas, mantenimiento y reparación del inmueble, intereses hipotecarios y amortización.
  • 24% para ciudadanos de fuera de la UE (EE. UU., Reino Unido, Canadá, México, etc.): De la base del impuesto, estos nacionales NO PUEDEN DEDUCIR NINGUNO de los gastos anteriores, por lo que la base del impuesto tributa en su totalidad al 24%.

II.- Tipo impositivo sobre alquileres para Residentes Fiscales españoles

Tasas de Impuestos Ingresos Regulares

Ingresos Tasa de impuesto
Hasta 12.450 € 19%
12.450 - 20.200 € 24%
20.200 - 35.200 € 30%
35.200 - 60.000 € 37%
60.000 - 300.000 € 45%
+ 300.000 € 47%

 

Tasa impositiva para el ahorro

Ingresos Tasa de impuesto
Hasta 6000 € 19%
6000 - 50.000 € 21%
50.000 - 200.000 € 23%
+ 200.000 € 26%

Y esta declaración de impuestos debería haberse hecho en 2 declaraciones, hechas en el trimestre apropiado del año 2021. De esta manera:

- La renta obtenida en mayo y junio, debería haber sido declarada en la declaración trimestral realizada antes del 20th de julio 2022.

- El alquiler obtenido en julio y agosto, debería haber sido declarado en la declaración trimestral realizada antes del 20th de octubre 2022.

  • DECLARACIÓN DEL IMPUESTO POR EL RESTO DEL AÑO NO ALQUILADO: Como la vivienda no es una "residencia permanente", entonces, "A" debe declarar y pagar, por el resto del año que la casa no está alquilada. Entonces, esto se paga:

- En la declaración anual del Impuesto sobre la Renta. Si "A" era residente español, antes de finales de junio de 2022, y si "A" no era residente, antes del 31.12.2022.

Impuesto imputado – Impuesto por el tiempo que la propiedad no ha estado alquilada

¿QUÉ SUCEDE CON LA PROPIEDAD DEL PERÍODO QUE NO SE ALQUILA DURANTE EL AÑO?

En caso de que la propiedad alquilada no sea su HOGAR PERMANENTE, entonces, debe pagar un impuesto por el tiempo no alquilado. Este impuesto es un promedio de 0,4-0,5 % calculado a partir del valor Catastral, y se declara antes de finalizar el año SIGUIENTE.

En el caso del ejemplo, este impuesto por el inmueble “vacío” durante el año 2022, deberá presentarse antes de que finalice el 2023

4.- El alquiler turístico como actividad empresarial

Alquiler turístico para NO residentes – ¿IVA o NO?

Implicaciones fiscales para el turista que alquila una vivienda en España por un NO RESIDENTE en España.

Puramente, el alquiler de una propiedad no está sujeto al IVA. Esta exención del IVA incluye cualquier tipo de alquiler:

  • Alquiler corta temporada / Alquiler turístico
  • Alquiler a medio plazo
  • Alquiler a largo plazo

La razón de esto es que el sistema español considera que no no es “negocio” o “actividad comercial” al alquilar una propiedad (incluso en términos de Alquiler Turístico)

Pero, cuando decimos que el “alquiler turístico” no está sujeto al IVA, tenemos que considerar las siguientes situaciones:

  • Caso 1.- Establecimiento no permanente. Sin actividad comercial

El propietario simplemente alquila la propiedad a los huéspedes utilizando sus propias herramientas de marketing o utilizando otras plataformas externas en línea como AirBNB, Homeaway, etc.

El contacto con los huéspedes lo realiza directamente el propietario (llaves, recepción de huéspedes, urgencias, mantenimiento, etc.). La plataforma online sólo se ocupa de la parte de marketing y publicidad del alquiler, la reserva y también de gestionar los pagos y el cobro del alquiler.

Además, el propietario alquila el inmueble sin interés “comercial”, en algunas épocas del año, reservándose un tiempo determinado al año para uso privado.

El propietario podrá contratar servicios profesionales locales de limpieza, jardinería, mantenimiento, etc, pero en actividad “exclusiva” de alquiler y no como empleado.

En estos casos, el alquiler será no estar sujeto al IVA.

  • Caso 2.- Establecimiento No Permanente – Sin actividad empresarial

El mismo propietario no residente, junto con el alquiler, ofrece servicio de limpieza de habitaciones, limpieza de ropa e incluso comida/bebida.

En estos casos, el IVA se aplicaría cuando el propietario preste “Servicios de hotel” a los huéspedes. En estos casos, el IVA aplicable será del 10 % y el propietario deberá presentar facturas separadas a los huéspedes por estos servicios.

Pero, ¿cuáles se consideran “Servicios Hoteleros”?. Aquí tenemos que distinguir entre:

  • Servicios de limpieza y otros que se ofrecen solo ANTES del check-out y DESPUÉS del check-out. Estos servicios no serán considerados como “Servicios del Hotel”, ya que se brindan para mantener la propiedad en condiciones adecuadas de uso para los huéspedes.
  • Limpieza diaria de habitación, servicios de lavandería de ropa y alimentación (Desayuno, cena, etc.): En estos casos, el servicio se clasifica como “Servicio de Hotel”, por lo que se aplicará el IVA.
  • Caso 3.- Establecimiento Permanente – Actividad empresarial

El propietario no residente decide contratar uno o más empleados en España para que estén en la casa realizando tareas de limpieza, mantenimiento, atención y recepción al cliente, guarda de llaves, etc.

En este caso, debido a que el propietario emplea a una persona de forma permanente (seguridad social, contrato laboral o contrato profesional indefinido) para destinar específicamente su trabajo al alquiler, ésta será considerada como una “actividad empresarial”, por lo que sujeto al IVA.

De hecho, por este motivo el propietario será considerado como “empleador”, en una actividad empresarial, y esta actividad tendrá la consideración en España de “Establecimiento Permanente”, por lo que está sujeta a obligaciones fiscales y formales como entidad no residente con Establecimiento Permanente” en España.

  • Caso 4.- Actividad empresarial

El mismo propietario no residente, incluso sin contratar un empleado de forma permanente, decide contratar los servicios de un “Agente de Renting” o “Plataforma” para ceder, contratar o subcontratar el alquiler del inmueble durante todo o un período importante de su vida. momento del año, por un determinado pago, compensación u otro.

En este caso es el Agente/Plataforma quien se ocupa directamente de las comunicaciones de los huéspedes, check-in, check-out, mantenimiento, etc. El propietario no tiene contacto con los usuarios/huéspedes finales del agente, y es la plataforma quien tiene el acceso y derecho exclusivo de uso/alquiler de la propiedad durante el período de alquiler contratado.

Así, de nuevo, el sistema español considerará que, aunque el propietario no tiene estructura “empresarial” para desarrollar el alquiler, el mismo agente/plataforma contratada sí la tiene. Así, al final, se desarrolla la actividad “empresarial”, por lo que se considerará que el propietario tiene un negocio, el alquiler se considerará una actividad empresarial, y esta actividad se considerará en España un “Establecimiento Permanente”, por lo que está sujeto a obligaciones tributarias y formales como entidad no residente con Establecimiento Permanente” en España.

Implicaciones fiscales

  • IVA 21 %
  • Retenciones 19 % 

Entonces, en los dos últimos casos de Establecimiento Permanente, ¿cuáles son las obligaciones formales a seguir por parte del propietario? Siguiendo el art. 164 de la Ley 37/1992, los siguientes:

  1. Presentar declaraciones relativas al inicio, modificación y cese de actividades que determinen su sujeción al impuesto. A este lo denominamos “registro Censal” como sujeto pasivo del impuesto al IVA.
  2. Solicitar a la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los casos establecidos.
  3. Emitir y entregar factura por todas sus operaciones, ajustada a lo que reglamentariamente se determine.
  4. Llevar la contabilidad y los registros establecidos en la forma que reglamentariamente se determine, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
  5. Presentar periódicamente o a solicitud de la Administración, información relacionada con sus operaciones económicas con terceros. Modelo Trimestral 303 (IVA), y Modelo 115 (Retenciones)
  6. Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e indicar el importe del impuesto resultante.
  7. Una declaración resumida anual.