"Usufructo" en España - Derecho a utilizar la propiedad
USUFRUCT EN ESPAÑA PARA INMUEBLES Y PROPIEDADES
El "Usufructo" en una propiedad es el derecho de usar y beneficiarse de una Propiedad que no sea el propietario. Es como ser los inquilinos pero no pagar ningún alquiler.
Entonces, los dueños de la propiedad son personas diferentes al usuario. Este tipo de propietarios se llama "Propietarios desnudos.
Las "Propietarios desnudos o desnudosSon quienes tienen la propiedad del inmueble. Pero no pueden “usar” la propiedad, ni “habitar” en la propiedad, ni “alquilarla”, ya que este derecho se otorga expresamente a los “usufructuarios”. De hecho, los propietarios desnudos pueden no tener derecho a “acceder” a la propiedad si los usufructuarios no se lo permiten.
Las "usufructuariosson quienes tienen derecho a “vivir”, “alquilar” y “usar” la propiedad, e incluso bloquear el acceso a los “dueños desnudos”, en caso de que así lo deseen.
Permítanos explicarle mejor este concepto de la siguiente manera:
El derecho legal de "propiedad" sobre una propiedad está compuesto por un grupo de derechos legales como:
- Para limitar la propiedad (por ejemplo, con un derecho de paso)
- Para usar la Propiedad como garantía de una deuda (una hipoteca, por ejemplo)
- Para alquilar la propiedad
- Para usar y beneficiarse de la Propiedad
1.- Constitución del usufructo español
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El usufructo podrá constituirse de las siguientes formas:
- en virtud de un Provisión legal . Actualmente el único caso de usufructo legal a nivel estatal es el reconocido a favor del cónyuge viudo.
- By transacción legal , que a su vez puede establecerse por causa de muerte (usufructo testamentario) o entre vivos, ya sea gratuita u onerosa (donación, por ejemplo). A su vez, la constitución inter vivos puede hacerse
Capacidad
No se requiere capacidad especial para adquirir el usufructo. Sin embargo, si el propietario es una persona jurídica, la duración máxima del usufructo es de 30 años. Si la persona jurídica se extingue antes de esa fecha, también caduca el usufructo.
Para establecer el derecho de usufructo es necesario tener facultad para disponer del objeto del usufructo.
Usufructo simultáneo
En el caso de que el usufructo se haya constituido simultáneamente a favor de varias personas, se aplicarán las siguientes reglas:
- El usufructo se rige por las reglas de la comunidad de bienes.
- La extinción del usufructo establecido a favor de varias personas vivas al momento de su constitución se produce con la muerte de la última que sobrevive.
- En el caso del usufructo testamentario, el derecho a aumentar entre los usufructuarios se regula en los términos establecidos para los herederos (CC art.987 y 982.1): el derecho a aumentar se produce cuando dos o más personas son llamadas a una misma herencia o parte de ella sin designación especial de partes y uno de los llamados muere antes que el testador o renuncia a la herencia o es incapaz de recibirla.
- Si el usufructo se ha constituido por donación, no hay derecho a aumentar a menos que el donante desee lo contrario.. Se hace una excepción en el caso en que la donación se haya hecho conjuntamente a marido y mujer, en el que existe derecho a aumento, salvo que el donante haya dispuesto otra cosa.
Usufructo sucesivo
Tiene lugar cuando el usufructo se establece a favor de varias personas que se suceden en el tiempo. En este caso no existe un solo usufructo, sino varios, cada uno de los cuales comienza cuando termina el anterior.
Si el título de constitución es testamentario y se llaman sucesivamente varias personas, el usufructo sólo produce efectos siempre que no exceda del segundo grado o cuando se haga a favor de personas que estén vivas al tiempo de la muerte del testador.
Los derechos y obligaciones del usufructuario son los que determina el título constitutivo del usufructo y, en su defecto, los establecidos por el Código Civil, que explicamos en los apartados siguientes.
Puede distinguirse entre obligaciones anteriores a la constitución del usufructo, simultáneas al mismo, y obligaciones definitivas.
Obligaciones previas a la constitución del usufructo
Son los siguientes:
- Para hacer un inventario . Para proteger los intereses de quien ha de recibir la cosa cuando expire el usufructo, el usufructuario está obligado a preparar un inventario y prestar garantía. El inventario deberá realizarse con citación del propietario o de su legítimo representante, tasando los muebles y describiendo los inmuebles. Dado que no se requiere ningún formulario específico, se puede realizar en documento público o privado.
- Para pagar un depósito como garantía . Su finalidad es velar por el cumplimiento de las obligaciones del usufructuario. El vínculo puede ser personal o real y, en todo caso, deberá ser suficiente para asegurar el cumplimiento de dichas obligaciones.
Quedan exentos de la obligación de prestar esta garantía el vendedor o donante que se haya reservado el usufructo del bien vendido o donado y el cónyuge viudo respecto de la cuota usufructuaria que otorga la Ley, salvo que contraigan matrimonio posterior.
Tanto la obligación de inventariar como la obligación de prestar garantía se puede renunciar , cualquiera que sea la clase de usufructo, siempre que no resulte perjuicio a nadie. La dispensa puede proceder del nudo propietario o de la autoridad judicial, a petición del usufructuario. También es posible la dispensa hecha por el testador en su testamento. Para que se produzca la dispensa se requiere declaración expresa.
Incumplimiento
En caso de que el usufructuario incumpla con la obligación de hacer inventario o prestar garantía, se establecen las siguientes consecuencias:
- El nudo propietario podrá privar al usufructuario de entrar en posesión del inmueble, y podrá exigir que los bienes sean puestos en administración, que los muebles se enajenen, que los efectos públicos o los títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en registros de propiedad. la deuda pública o estén depositados en bancos o establecimientos públicos, y que el capital o sumas en efectivo y el precio de venta de los bienes muebles estén invertidos en valores seguros. Los intereses y productos de los bienes puestos bajo administración pertenecen al usufructuario.
- El nudo propietario también podrá retener los bienes en calidad de administrador, con la obligación de entregar el producto líquido al usufructuario, deduciendo la suma que se acuerde o determine judicialmente para esta administración.
- Tratándose de bienes muebles, el propietario que no quiera que se venda por su mérito artístico o por tener un precio bajo podrá exigir que se le entregue, garantizando el pago del interés legal sobre su valor de tasación.
- Sin embargo, se permite al usufructuario, aunque no haya prestado garantía y bajo simple garantía jurada, solicitar que se le entreguen los muebles necesarios para su uso, que se le asigne una habitación para él y su familia en una casa integrada al usufructo. , y los instrumentos, herramientas y demás bienes muebles necesarios para la industria a que se dedique, decidiendo el juez atendiendo a las circunstancias concretas del caso.
- Una vez prestado el depósito, el usufructuario tiene derecho a recibir todos los productos a partir del día en que, conforme al título constitutivo del usufructo, debería haber comenzado a recibirlos, lo que significa que el cumplimiento de la obligación de prestar depósito tiene efectos retroactivos.
Obligaciones durante la posesión de los bienes
El usufructuario está obligado a:
- Conservar la forma y sustancia del bien, salvo que la Ley o el título constitutivo autoricen otra cosa.
- Informar al propietario de los siguientes hechos:
- La necesidad de realizar reparaciones urgentes que sean responsabilidad del propietario.
- Cualquier acto de un tercero del que tenga conocimiento, que sea capaz de vulnerar derechos de propiedad. Si no lo hace, deberá responder de los daños como si hubieran sido causados por su culpa.
- Cuida los bienes del usufructo como un buen padre de familia. Si en cumplimiento de esta obligación las cosas se deterioran naturalmente por el uso, el nudo propietario no podrá reclamar nada al usufructuario. Si por el contrario se incumple esta obligación y se causa al propietario un daño considerable, éste podrá pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio. que le asigne su administración. En todo caso, el usufructuario responde ante el nudo propietario de cualquier daño que sufra, por dolo o negligencia, las cosas objeto del usufructo.
- Efectuadas las reparaciones ordinarias de la cosa, el propietario podrá exigirle el cumplimiento de esta obligación, y si no cumple con lo solicitado, podrá hacerlas a costa del usufructuario. El usufructuario deberá pagar los intereses correspondientes a las sumas que el propietario haya desembolsado para hacer reparaciones o pagar contribuciones a costa del propietario. Las reparaciones extraordinarias son responsabilidad del nudo propietario, debiendo el usufructuario notificarle cuando la necesidad de hacerlas es urgente.
- Pagar las cargas y contribuciones anuales y las que tengan la consideración de gravámenes sobre los frutos. Corresponde al nudo propietario pagar las que se imponen directamente al capital.
- Pagar gastos, costas y sentencias de los juicios sostenidos sobre el usufructo.
Obligaciones al terminar el usufructo
Terminado el usufructo, el usufructuario deberá entregar la posesión del usufructo al propietario.
2.- Derechos del usufructuario
Los derechos del usufructuario son los que determina el título constitutivo y, en su defecto o por insuficiencia de éste, los que establece el Código Civil.
Usa la propiedad
El usufructuario tiene la derecho de uso del usufructo de la propiedad, obteniendo posesión directa e inmediata.
Desde que nace el derecho de usufructo, el usufructuario adquiere el derecho a la posesión y disfrute de los bienes usufructuarios.
Percepción de frutos/ingresos
Se reconoce al usufructuario el derecho a recibir los frutos/rentae, ya sean naturales, industriales o civiles.
- Los frutos naturales e industriales que estén pendientes al iniciarse el usufructo pertenecen al usufructuario, sin obligación de pagar gasto alguno al propietario. Si quedan pendientes al finalizar el usufructo, los haces tuyos, pero pagando los gastos al propietario.
Los frutos civiles se entienden recibidos al día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dura el usufructo. Si el usufructuario ha arrendado las tierras dadas en usufructo y este termina antes del arrendamiento, sólo recibe la parte proporcional de la renta que debe pagar el arrendatario.
- En el usufructo del derecho a recibir una renta o una pensión periódica, ya sea en dinero o en frutos, cada vencimiento se considera fruto de ese derecho.
- En el usufructo sobre obligaciones o títulos al portador que produzcan intereses, cada vencimiento se considera fruto de esos derechos.
- Si el usufructo consiste en el disfrute de los beneficios de una participación en una explotación comercial o industrial cuya distribución no tiene un vencimiento determinado, los beneficios se consideran frutos.
Derecho a alquilar la propiedad
El usufructuario puede arrendar la cosa usufructuaria a otro, pero todos los contratos celebrados como tal usufructuario terminan al terminar el usufructo.
Los arrendamientos de vivienda concertados por el usufructuario se extinguen al finalizar el usufructo (LAU art.13.2). Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen en este punto por lo dispuesto en el Código Civil, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Por otra parte, al expirar el usufructo, el arrendamiento de las propiedades rústicas se considera subsistente durante el año agrícola. Además, estos contratos podrán subsistir durante el tiempo estipulado en el contrato, incluso después de la extinción del derecho del usufructuario, si el propietario hubiera asistido a su otorgamiento. La subsistencia del contrato durante el año agrícola, que es obligatorio, no constituye un nuevo arrendamiento.
Facultades de disposición
El usufructo es un derecho real enajenable e hipotecable.
La transmisión puede realizarse tanto a título oneroso como gratuito, adquiriendo el cesionario el usufructo en los mismos términos en que quedó establecido. Se debe notar que:
- El carácter vitalicio que normalmente tiene el usufructo hace que éste dependa de la vida del cedente, y no de la del cesionario.
- El usufructuario debe ser responsable del daño que sufran las cosas usufructuarias por culpa o negligencia de quien lo reemplaza, con lo que el transmitente se convierte en garante del cesionario.
En cuanto a la hipoteca, se extingue siempre que el usufructo finalice por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario (por ejemplo, por su muerte). Si fuera por su voluntad (por ejemplo, por renuncia), la extinción no perjudica al acreedor hipotecario, de modo que la hipoteca subsiste del usufructo hasta que se cumpla la obligación garantizada o expire el tiempo en que normalmente habría terminado el usufructo si no hubiera existido. No hubo intervención. el hecho de que puso fin a esto.
CONCLUSIONES
Principalmente, hay 2 tipos de usufructos:
- "Temporal" or " Acondicionado": Cuando el uso de la Propiedad tiene una fecha límite a tiempo o está condicionado.
- Por vida: Cuando el uso de la Propiedad es para toda la vida del usuario.
El usufructo proviene de las leyes romanas y es bastante común en el proceso de herencia y el derecho de familia en países continentales europeos como España, Francia, Portugal, Alemania, etc.
En proceso de herencia, es bastante común del testador dejar el usufructo del hogar permanente al cónyuge sobreviviente, dejando el resto de la Propiedad a los hijos (Propiedad desnuda). De esta manera, la parte fallecida se asegura de que el cónyuge sobreviviente tenga un lugar para vivir a pesar de eventuales conflictos con los hijos.
Además, el usufructo ha sido ampliamente utilizado en transacciones de propiedad en España, con el objetivo de evitar o reducir el impuesto de sucesiones español. Es bastante común que los padres compren la Propiedad a nombre de los hijos, quedándose con el usufructo correcto para ellos mismos. De esta forma, si los compradores solo compran el “usufructo” y los hijos adquieren la “propiedad desnuda”, en caso de fallecimiento de los padres, los hijos tendrían que pagar únicamente el impuesto de sucesiones por el valor del “usufructo” pues ya son dueños del resto.
Permítanos explicarle esto con un ejemplo, si el precio de la propiedad es de 200.000 EUR y los padres mantuvieron el usufructo valorado en 50.000 EUR, y los niños adquirieron la propiedad del resto (150.000 EUR), entonces, en caso de fallecimiento de los padres, el proceso de herencia será solo para los 50.000 euros. Obviamente, esta acción reduce significativamente el impuesto de sucesiones.
Pero, este sistema debe estudiarse cuidadosamente debido a las recientes interpretaciones de las leyes, porque la decisión de los padres de traducir la "propiedad desnuda" a los niños, puede considerarse como una "Donación" y luego pagar impuestos como una acción de " Donación". Y los "impuestos de donación" pueden ser en España incluso más altos que el "impuesto de sucesiones". Una forma de evitar esto sería que los niños paguen por sí mismos y de sus propias fuentes el precio de la "propiedad desnuda". Pero, debido al hecho de que este es un punto muy delicado con importantes implicaciones impositivas, es muy recomendable tomar asesoramiento legal antes de tomar estas decisiones sobre Usufruct.
¿CUÁL ES EL VALOR DEL USUFRUCT? - ¿Cómo podemos calcular el valor del Usufructo?
El valor del usufructo se calcula de la siguiente manera: debe realizar el siguiente cálculo: REST para numerar "89" la edad del usuario (si hay 2 usuarios, la edad es la más joven), con un mínimo del 10%.
Por ejemplo:
EJEMPLO 1: Adquisición del Usufructo en el proceso de compra:
“A” + ”B” tienen dos hijos (“1 ″ y“ 2 ”). “A” es 69 y “B” es 72. Ambos han decidido comprar una casa en España, por un precio de 200.000 euros. En el proceso de adquisición, es decir, antes de concretar la venta, y con el objetivo de reducir en el futuro los impuestos sobre sucesiones, instruyen a su procurador que quieren quedarse con el usufructo y dejar el resto de los derechos de propiedad a sus hijos.
Valor del usufructo: 89-69 = 20.
20 es el% del precio total de la propiedad, con la siguiente fórmula:
200.000 * 20% = 40.000 EUR. Este es el valor del usufructo de la propiedad y la "cantidad" del precio del que A + B sería responsable.
Del mismo modo, los niños mantienen el resto de los derechos de propiedad valorados en 160.000 EUR.
Siguiendo este ejemplo, si A + B muere, los niños recibirán los 40.000 EUR automáticamente, consolidando el 100% de la propiedad y pagando impuestos solo por los 40.000 EUR.
Como 1 + 2 obtuvo los derechos de propiedad en un "Proceso de compra", pagará el "Impuesto de compra o transferencia" por el valor de la propiedad. Por lo tanto, no pagarán "impuesto de sucesiones" sino "impuesto de transferencia".
EJEMPLO 2.- Adquisición del Usufructo por testamento / herencia:
En el ejemplo anterior, A + B compró la propiedad española al 100% por su cuenta. Mantienen la propiedad toda su vida solo a su nombre, y deciden pasarla a los niños por herencia.
De esta manera, A + B hace testamentos en español e indica lo siguiente:
- Si "A" muere, la parte A de la propiedad se distribuirá de la siguiente manera:
- "B" recibe el usufructo de la parte "A" de la casa
- Los niños reciben el resto del derecho de propiedad de la propiedad ("Propiedad desnuda")
- Si "B" muere, lo mismo.
En este caso, tomando el ejemplo de que "A" muere, el usufructo de su parte se transferirá a "B" y la propiedad del desnudo se transferirá a los niños. Y esto se realizará ejecutando el último testamento "A" en un proceso de herencia español.
Más adelante, cuando "B" muera, 1 + 2 recibirá el usufructo de la propiedad a través de la herencia.
En este ejemplo, como 1 + 2 recibía el usufructo por herencia, no pagarán "impuesto de transferencia" por esta adquisición. Pagarán un "impuesto de sucesiones" por un valor del usufructo de 40.000 EUR.