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USUFRUCT EN ESPAÑA PARA INMUEBLES Y PROPIEDADES

 

El "Usufructo" en una propiedad es el derecho de usar y beneficiarse de una Propiedad que no sea el propietario. Es como ser los inquilinos pero no pagar ningún alquiler.

Entonces, los dueños de la propiedad son personas diferentes al usuario. Este tipo de propietarios se llama "Propietarios desnudos.

Las "Propietarios desnudos o desnudosSon quienes tienen la propiedad del inmueble. Pero no pueden “usar” la propiedad, ni “habitar” en la propiedad, ni “alquilarla”, ya que este derecho se otorga expresamente a los “usufructuarios”. De hecho, los propietarios desnudos pueden no tener derecho a “acceder” a la propiedad si los usufructuarios no se lo permiten.

Las "usufructuariosson quienes tienen derecho a “vivir”, “alquilar” y “usar” la propiedad, e incluso bloquear el acceso a los “dueños desnudos”, en caso de que así lo deseen.

Permítanos explicarle mejor este concepto de la siguiente manera:

El derecho legal de "propiedad" sobre una propiedad está compuesto por un grupo de derechos legales como:

1.- Constitución del usufructo español

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El usufructo podrá constituirse de las siguientes formas:

  1. en virtud de un Provisión legal . Actualmente el único caso de usufructo legal a nivel estatal es el reconocido a favor del cónyuge viudo.
  2. By transacción legal , que a su vez puede establecerse por causa de muerte (usufructo testamentario) o entre vivos, ya sea gratuita u onerosa (donación, por ejemplo). A su vez, la constitución inter vivos puede hacerse

Capacidad

No se requiere capacidad especial para adquirir el usufructo. Sin embargo, si el propietario es una persona jurídica, la duración máxima del usufructo es de 30 años. Si la persona jurídica se extingue antes de esa fecha, también caduca el usufructo.

Para establecer el derecho de usufructo es necesario tener facultad para disponer del objeto del usufructo.

Usufructo simultáneo

En el caso de que el usufructo se haya constituido simultáneamente a favor de varias personas, se aplicarán las siguientes reglas:

Usufructo sucesivo

Tiene lugar cuando el usufructo se establece a favor de varias personas que se suceden en el tiempo. En este caso no existe un solo usufructo, sino varios, cada uno de los cuales comienza cuando termina el anterior.

Si el título de constitución es testamentario y se llaman sucesivamente varias personas, el usufructo sólo produce efectos siempre que no exceda del segundo grado o cuando se haga a favor de personas que estén vivas al tiempo de la muerte del testador.

Los derechos y obligaciones del usufructuario son los que determina el título constitutivo del usufructo y, en su defecto, los establecidos por el Código Civil, que explicamos en los apartados siguientes.

Puede distinguirse entre obligaciones anteriores a la constitución del usufructo, simultáneas al mismo, y obligaciones definitivas.

Obligaciones previas a la constitución del usufructo

Son los siguientes:

Quedan exentos de la obligación de prestar esta garantía el vendedor o donante que se haya reservado el usufructo del bien vendido o donado y el cónyuge viudo respecto de la cuota usufructuaria que otorga la Ley, salvo que contraigan matrimonio posterior.

Tanto la obligación de inventariar como la obligación de prestar garantía se puede renunciar , cualquiera que sea la clase de usufructo, siempre que no resulte perjuicio a nadie. La dispensa puede proceder del nudo propietario o de la autoridad judicial, a petición del usufructuario. También es posible la dispensa hecha por el testador en su testamento. Para que se produzca la dispensa se requiere declaración expresa.

 Incumplimiento

En caso de que el usufructuario incumpla con la obligación de hacer inventario o prestar garantía, se establecen las siguientes consecuencias:

Obligaciones durante la posesión de los bienes

El usufructuario está obligado a:

 Obligaciones al terminar el usufructo

Terminado el usufructo, el usufructuario deberá entregar la posesión del usufructo al propietario.

2.- Derechos del usufructuario

 Los derechos del usufructuario son los que determina el título constitutivo y, en su defecto o por insuficiencia de éste, los que establece el Código Civil.

Usa la propiedad

El usufructuario tiene la derecho de uso del usufructo de la propiedad, obteniendo posesión directa e inmediata.

Desde que nace el derecho de usufructo, el usufructuario adquiere el derecho a la posesión y disfrute de los bienes usufructuarios.

Percepción de frutos/ingresos

 Se reconoce al usufructuario el derecho a recibir los frutos/rentae, ya sean naturales, industriales o civiles.

Los frutos civiles se entienden recibidos al día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dura el usufructo. Si el usufructuario ha arrendado las tierras dadas en usufructo y este termina antes del arrendamiento, sólo recibe la parte proporcional de la renta que debe pagar el arrendatario.

Derecho a alquilar la propiedad

El usufructuario puede arrendar la cosa usufructuaria a otro, pero todos los contratos celebrados como tal usufructuario terminan al terminar el usufructo.

Los arrendamientos de vivienda concertados por el usufructuario se extinguen al finalizar el usufructo (LAU art.13.2). Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen en este punto por lo dispuesto en el Código Civil, salvo acuerdo en contrario de las partes.

Por otra parte, al expirar el usufructo, el arrendamiento de las propiedades rústicas se considera subsistente durante el año agrícola. Además, estos contratos podrán subsistir durante el tiempo estipulado en el contrato, incluso después de la extinción del derecho del usufructuario, si el propietario hubiera asistido a su otorgamiento. La subsistencia del contrato durante el año agrícola, que es obligatorio, no constituye un nuevo arrendamiento.

Facultades de disposición

El usufructo es un derecho real enajenable e hipotecable.

La transmisión puede realizarse tanto a título oneroso como gratuito, adquiriendo el cesionario el usufructo en los mismos términos en que quedó establecido. Se debe notar que:

En cuanto a la hipoteca, se extingue siempre que el usufructo finalice por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario (por ejemplo, por su muerte). Si fuera por su voluntad (por ejemplo, por renuncia), la extinción no perjudica al acreedor hipotecario, de modo que la hipoteca subsiste del usufructo hasta que se cumpla la obligación garantizada o expire el tiempo en que normalmente habría terminado el usufructo si no hubiera existido. No hubo intervención. el hecho de que puso fin a esto.


CONCLUSIONES

Principalmente, hay 2 tipos de usufructos:

El usufructo proviene de las leyes romanas y es bastante común en el proceso de herencia y el derecho de familia en países continentales europeos como España, Francia, Portugal, Alemania, etc.

En proceso de herencia, es bastante común del testador dejar el usufructo del hogar permanente al cónyuge sobreviviente, dejando el resto de la Propiedad a los hijos (Propiedad desnuda). De esta manera, la parte fallecida se asegura de que el cónyuge sobreviviente tenga un lugar para vivir a pesar de eventuales conflictos con los hijos.

Además, el usufructo ha sido ampliamente utilizado en transacciones de propiedad en España, con el objetivo de evitar o reducir el impuesto de sucesiones español. Es bastante común que los padres compren la Propiedad a nombre de los hijos, quedándose con el usufructo correcto para ellos mismos. De esta forma, si los compradores solo compran el “usufructo” y los hijos adquieren la “propiedad desnuda”, en caso de fallecimiento de los padres, los hijos tendrían que pagar únicamente el impuesto de sucesiones por el valor del “usufructo” pues ya son dueños del resto.


Permítanos explicarle esto con un ejemplo, si el precio de la propiedad es de 200.000 EUR y los padres mantuvieron el usufructo valorado en 50.000 EUR, y los niños adquirieron la propiedad del resto (150.000 EUR), entonces, en caso de fallecimiento de los padres, el proceso de herencia será solo para los 50.000 euros. Obviamente, esta acción reduce significativamente el impuesto de sucesiones.


 Pero, este sistema debe estudiarse cuidadosamente debido a las recientes interpretaciones de las leyes, porque la decisión de los padres de traducir la "propiedad desnuda" a los niños, puede considerarse como una "Donación" y luego pagar impuestos como una acción de " Donación". Y los "impuestos de donación" pueden ser en España incluso más altos que el "impuesto de sucesiones". Una forma de evitar esto sería que los niños paguen por sí mismos y de sus propias fuentes el precio de la "propiedad desnuda". Pero, debido al hecho de que este es un punto muy delicado con importantes implicaciones impositivas, es muy recomendable tomar asesoramiento legal antes de tomar estas decisiones sobre Usufruct.

¿CUÁL ES EL VALOR DEL USUFRUCT? - ¿Cómo podemos calcular el valor del Usufructo?

El valor del usufructo se calcula de la siguiente manera: debe realizar el siguiente cálculo: REST para numerar "89" la edad del usuario (si hay 2 usuarios, la edad es la más joven), con un mínimo del 10%.

Por ejemplo:


EJEMPLO 1: Adquisición del Usufructo en el proceso de compra:

“A” + ”B” tienen dos hijos (“1 ″ y“ 2 ”). “A” es 69 y “B” es 72. Ambos han decidido comprar una casa en España, por un precio de 200.000 euros. En el proceso de adquisición, es decir, antes de concretar la venta, y con el objetivo de reducir en el futuro los impuestos sobre sucesiones, instruyen a su procurador que quieren quedarse con el usufructo y dejar el resto de los derechos de propiedad a sus hijos.

Valor del usufructo: 89-69 = 20.

20 es el% del precio total de la propiedad, con la siguiente fórmula:

200.000 * 20% = 40.000 EUR. Este es el valor del usufructo de la propiedad y la "cantidad" del precio del que A + B sería responsable.

Del mismo modo, los niños mantienen el resto de los derechos de propiedad valorados en 160.000 EUR.

Siguiendo este ejemplo, si A + B muere, los niños recibirán los 40.000 EUR automáticamente, consolidando el 100% de la propiedad y pagando impuestos solo por los 40.000 EUR.

Como 1 + 2 obtuvo los derechos de propiedad en un "Proceso de compra", pagará el "Impuesto de compra o transferencia" por el valor de la propiedad. Por lo tanto, no pagarán "impuesto de sucesiones" sino "impuesto de transferencia".


EJEMPLO 2.- Adquisición del Usufructo por testamento / herencia:

En el ejemplo anterior, A + B compró la propiedad española al 100% por su cuenta. Mantienen la propiedad toda su vida solo a su nombre, y deciden pasarla a los niños por herencia.

De esta manera, A + B hace testamentos en español e indica lo siguiente:

En este caso, tomando el ejemplo de que "A" muere, el usufructo de su parte se transferirá a "B" y la propiedad del desnudo se transferirá a los niños. Y esto se realizará ejecutando el último testamento "A" en un proceso de herencia español.

Más adelante, cuando "B" muera, 1 + 2 recibirá el usufructo de la propiedad a través de la herencia.

En este ejemplo, como 1 + 2 recibía el usufructo por herencia, no pagarán "impuesto de transferencia" por esta adquisición. Pagarán un "impuesto de sucesiones" por un valor del usufructo de 40.000 EUR.


 

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