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Venta de una propiedad en España

En caso de que haya decidido VENDER su propiedad, por favor preste atención a la siguiente información:

1.- COMPRUEBE LA DESCRIPCIÓN DE SU PROPIEDAD EN LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD

PROPIEDAD DE LOS ACCIONES Compruebe en las escrituras de la propiedad que la propiedad aparece descrita correctamente. Las escrituras de propiedad deben tener un descripción perfecta de las construcciones existentes en la propiedad.

Es bastante común que propiedades que han sido propiedad de diferentes propietarios durante muchos años, hayan sido modificadas con ampliaciones (una nueva habitación, cierre del porche o terraza, etc.), o con nuevas construcciones (un garaje, una piscina, un casa).

Si el tamaño real y las construcciones no coinciden con la descripción en la escrituras    ¡no te preocupes!  ¡Hay procesos que se pueden hacer y hay formas de solucionarlo !. Pero debes conocerlas en el mismo momento en que tomas la decisión de vender, para saber exactamente «qué» tienes que hacer y «cuánto» serán estas acciones.


Por ejemplo: tiene una casa de 120m2 con una piscina de 50 m2 y un garaje convertido en una casa de huéspedes. En las escrituras la casa solo aparece como 120 m2, pero las escrituras no mencionan la piscina. Y el garaje se describe en las escrituras como un "garaje", no una "casa de huéspedes".

En este caso, sus escrituras deben actualizarse y usted debe pagarlas. 

NOTA: No estamos hablando de la «descripción interna» de la casa, solo del perímetro de la propiedad conocida como “tamaño construido” (en español, “superficie construida”).

Las escrituras no necesitan mostrar la descripción real o la distribución «dentro» de la casa. Si ha modificado el interior de la propiedad cambiando las paredes interiores, entonces no será necesario actualizar las escrituras. Será suficiente luego declarar la nueva distribución al finalizar ante notario.

Por ejemplo, las escrituras muestran que hay 4 dormitorios y los convirtió en 2 cuando compró la propiedad. En este caso no es necesario actualizar las escrituras. Como propietario, tiene la libertad de reformar dentro de la propiedad (siempre se obtiene la licencia correspondiente).

PROPIEDAD EN CATASTRO (también conocida como "SUMA" o "IBI", o "IMPUESTO DEL CONSEJO"): De la misma manera que en las escrituras, la propiedad debe estar registrada en "Catastro" (SUMA) tal como está en el real. Cada año, las facturas de Catastro muestran el tamaño real de la propiedad. Debe verificar si los registros de Catastro muestran el tamaño real de la propiedad tal como está "en real", incluidas las modificaciones o extensiones externas que se hayan realizado.

Recuerde que la oficina de Catastro calcula el impuesto municipal según el tamaño de la propiedad, teniendo en cuenta todos los componentes de la construcción como la casa, la piscina, el garaje, etc. Si ha realizado ampliaciones en la propiedad y no ha informado a la oficina de Catastro el momento adecuado para hacerlo es cuando decidas vender.


  NOTA:  Por favor, sigue este ejemplo: Cuando compró la propiedad había una casa de 120m2. Esto es lo que también se muestra en las escrituras y en el proyecto de ley Catastro. Por esta razón, las facturas Catastro (IBI) fueron de 300 EUR.

Un año después de haber construido una piscina de 50 m2 y un garaje de 40 m2. No se los declaró a Catastro. Si hubiera declarado la nueva piscina y el garaje a Catastro, las facturas de impuestos municipales se habrían aumentado de 300 EUR a 350 EUR (aproximadamente), 50 EUR más debido a las nuevas construcciones.

Ahora bien, si decide vender su propiedad debe actualizar la información registrada en la Oficina de Catastro. Luego puede informar a la Oficina de Catastro sobre las extensiones que ha realizado y luego, pueden solicitarle que pague la diferencia de 50 EUR (aprox) por las extensiones no declaradas hasta 4 años atrás.

 PREGUNTA: He ampliado mi propiedad durante el tiempo que he sido propietario, o, simplemente, mis escrituras y la Oficina de Catastro no coinciden con el tamaño real de mi propiedad. ¿Cómo lo soluciono?

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2.- PROBAR LA LEGALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN:

Para vender la propiedad, es obligatorio obtener prueba de la legalidad de la propiedad. DOS documentos pueden ayudarlo de esta manera:

Certificado de habitación (CH)

Certificado de No Infracción (CNUI)

A) Certificado de habitabilidad (CH): Todos sabemos que la CH es un documento que demuestra que la propiedad ha sido construida respetando y cumpliendo las Leyes de construcción españolas.

Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad a la propiedad, cuando se adquiere la propiedad por primera vez y para garantizar los cambios en los contratos y el suministro para el segundo y sucesivos propietarios.

CH solía ser válido durante 5-10 años, y debe renovarse cada vez que la propiedad se vende o transmite, mostrando los nombres de los propietarios actuales.

B) - Sin certificado de infracción.- Esto se llama "Certificado de No Infracción Urbanística"(CNUI). Este es un certificado emitido por el Ayuntamiento que establece que la propiedad está libre (o no), de cualquier multa en la propiedad o en cualquiera de las construcciones agregadas a la propiedad.

¿Por qué es necesario este Certificado para vender mi propiedad?

Ayudará a que su venta se realice sin problemas. Si tiene todos sus documentos en orden, como los certificados que muestran que su propiedad está libre de multas de construcción, entonces, el proceso y la venta se desarrollarán de una manera más rápida y fácil.

Tener todos los documentos de la propiedad en su lugar, crea confianza en el posible comprador y su propio abogado.

Tenga en cuenta que si hay una multa que afecta su propiedad para la construcción, o para cualquiera de las extensiones, IT NO SERÁ MOSTRADO EN LOS ACCIONES y / o el resto de documentos de la propiedad. Esta información solo se puede obtener en el Ayuntamiento local de la zona.

A partir de ahora, este certificado es ESENCIAL a la venta de la propiedad, y debe obtenerse del propietario  antes terminación.

¿Cómo se obtiene el "Certificado de No Infracción Urbanística" ?: La mejor manera de obtenerlo es mediante su solicitud en el Ayuntamiento. Puede pedirle a su abogado que lo haga.

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3.- SITUACIÓN DE IMPUESTOS PERSONALES - CAPITAL GANA IMPUESTOS

CÁLCULO DE GANANCIAS DE CAPITAL

Las ventas de propiedades españolas derivan responsabilidad de liquidación y pago de las Ganancias obtenidas por la venta a los vendedores.

El impuesto a pagar es el 19% del «beneficio neto» de la venta.

Para obtener cuál es el «beneficio neto» de la venta, debe seguir esta fórmula:

Precio de la venta - Precio de adquisición - Gastos e impuestos pagados en la adquisición - Coste de las "reformas estructurales" realizadas en la propiedad


Ejemplo de cálculo de ganancias de patrimoniales: 

  • Usted compró una propiedad de reventa en 2015 por un precio de 200.000 EUR.
  • En ese momento pagaste 24.000 EUR, que es el 12% de los gastos: 10% Tasa de transferencia + 2% Notario, registro de la propiedad, honorarios de abogado, etc.
  • Más tarde, realizó usted reformas "interiores" por 17.000 EUR (cambio de piso, reparación de la piscina y nuevas ventanas).
  • Algunos años después construyó usted un garaje por un valor de 20.000 EUR.

Actualmente, decide usted vender por un precio de 260.000 EUR.

¿Cuál es la ganancia de patrimonialderivado de este Venta?

NOTA: Antes de realizar el cálculo, debemos informar que la administración española considerará todos los conceptos anteriores para reducir el impuesto, excepto el de «reformas internas» por valor de 17.000 euros. La razón de esto es que las reformas «internas» que no son reformas «estructurales» no se consideran para los beneficios fiscales.

Usamos la fórmula:

260.000 (Precio de la venta) - 200.000 (Precio de adquisición) - 24.000 (Gastos e impuestos sobre la adquisición) - 20.000 (Nuevo garaje) =

16.000 euros

Este es el «beneficio neto» que se obtendrá con la venta.

La cuota de las ganancias patrimoniales es del 19%, por lo que el monto a pagar del impuesto será:

16.000 * 19% = 3.040 euros

 


FORMA DE PAGO DE GANANCIAS DE CAPITAL

1.- PARA NO RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA

Al no ser residente fiscal en España, la forma en que paga la Ganancia Patrimonial es la siguiente:

  • AL FINALIZAR LA VENTA: 3% DE RETENCIÓN: Al finalizar la venta, la administración española obliga al comprador a hacer una RETENCIÓN del 3% del valor del Precio de la venta. Por lo tanto, usted, como vendedor no recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3% del precio total y tiene la obligación de depositarlo en la oficina de impuestos. Esta retención se practica en «el mismo día de finalización de la venta», y el notario actuante hace mención expresa de la misma en las escrituras de venta.

NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de la venta fuera de 260.000 EUR, la retención que el comprador debería hacer sería 260.000 * 3% = 7.800 euros.

  • ANTES DE 6 MESES DESPUÉS DE TERMINAR LA VENTA: DECLARACIÓN DE GANANCIAS PATRIMONIALES (19%): Una vez finalizada la venta, dispone de 6 meses para presentar la «Declaración de plusvalías» en la Agencia Tributaria española. En esta declaración, usted (o su abogado), debe calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, la cantidad que tienes que pagar es de 3.040 EUR.

NOTA: Como se explica aquí, las CG derivadas de esta transacción es de 3.040 EUR. Como fue retenido con una cantidad mayor (7.800 EUR), entonces tiene un «crédito reembolsable» con la administración española por la diferencia.

Por lo tanto, si la administración española le retiene 7.800 EUR para el Impuesto CG, ya que el resultado final del impuesto es de solo 3.040 EUR, entonces la administración española debe "reembolsarle" la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 euros.

¿Cómo reclamar este reembolso? Su abogado tiene que incluir este hecho en la misma Declaración de ganancias de capital, para presentarla a la oficina de impuestos.

2.- GANANCIAS DE CAPITAL EN CASO DE RESIDENTES FISCALES ESPAÑOLES: 

En caso de que sea considerado como «Residente fiscal español» (lo que significa que está pagando su impuesto sobre la renta en España como residente español), una vez que calcule las GC, tendrá los siguientes beneficios en el impuesto:

  • VENTA DE RESIDENCIA PERMANENTE: En el caso de que la propiedad que está vendiendo sea su residencia permanente (ha estado utilizándola durante más de 3 años como su "hogar permanente"), tendrá los siguientes beneficios:
    • Si usted es menor de 65 años: no paga a CG por los montos de la venta obtenida siempre que la «reinvierta» en la adquisición de una nueva propiedad para ser utilizada como su residencia permanente. Tiene 2 años para practicar esta «reinversión» (pasados ​​2 años sin invertir esas cantidades, se le aplicará el impuesto total).
    • Si es mayor de 65 años: no paga a CG por los montos obtenidos en la venta. Y esto incluso si no «reinvierte» usted en una nueva propiedad.
  • NO SE LE PRACTICA LA RETENCIÓN DEL 3%: Al finalizar la venta, usted recibe el monto total del precio del comprador sin retención aplicable.
NOTA: Por lo general, los propietarios confunden la "residencia fiscal española" con la "residencia española".

En otras palabras, es común la confusión entre el "Certificado de Residencia Fiscal española" obtenido de la administración tributaria, y que acredita que es usted residente fiscal en España (declara y paga sus impuestos personales en España), o el "Certificado de Residencia", el cual es obtenido en la Policía Nacional española, y que se emite a los solos efectos de confirmar que usted vive en España a los efectos de visado, permisos de residencia, empadronamiento, acceso a la Sanidad Pública, voto, etc. En algunos casos, los extranjeros residentes en España, al vender sus propiedades, creen que, para acreditar la residencia fiscal española, es suficiente presentar la "Tarjeta" o "Certificado de Residencia" emitido por la Policía Nacional. Desafortunadamente, este no es el caso.

Las "Tarjeta de residencia española"(O"Certificado de residencia""), No es el documento válido para demostrar su condición como «Residente fiscal».

La tarjeta de residencia española (o certificado) solo sirve para declarar que usted está "viviendo" en España, a fin de facilitar que la policía tenga un mejor control sobre los residentes en un área determinada.

Para convertirse en residente fiscal español, y de esa forma, empezar a declarar y pagar sus impuestos en España como ciudadano español normal, debe obtener el CERTIFICACIÓN TRIBUTARIA DE RESIDENTE ESPAÑOL emitido por la Oficina Tributaria española.

Además de obtener dicho certificado emitido por las autoridades fiscales españolas, deberá usted , también, INFORMAR a las autoridades fiscales de sus país de que usted YA NO es residente fiscal en su país de origen.

Así que, por favor, consulta con tu asesor fiscal los impuestos que estás pagando actualmente porque, aunque no seas residente en España, deberías estar declarando y pagando el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.

- CONCLUSIONES

Entonces, una vez explicado todo lo anterior, cuando haya decidido VENDER su propiedad en España, por favor tenga en cuenta que necesita obtener / presentar lo siguiente documentos antes de vender:

  1. Títulos de propiedad de la propiedad (Escritura): Si es posible, los ORIGINALES. Con la descripción correcta y actualizada de las construcciones.
  2. Proyecto de Ley del Consejo (IBI - SUMA) .- Con la correcta descripción de las construcciones.
  3. Facturas de agua y luz..- los más recientes.
  4. Certificado de habitación también llamado "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN.
  5.  Sin certificado de infracción .- Se llama "Certificado de No Infracción Urbanística".
  6. Certificado de comunidad de propietarios (si es el caso) que muestra que está al día con los Cargos de la Comunidad.
  7. NIE original y pasaportes originales
  8. Certificado de Eficiencia Energética

IMPUESTOS Debe presentar los siguientes documentos fiscales:

Modelos 210 o 214 de los 3 años anteriores. Si no es residente fiscal español

modelo 100 de los 3 años anteriores. Si es residente fiscal español


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