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USUFRUIT. IMPLICATIONS FISCALES LORS DE L'ACHAT / DE L'HÉRITAGE DE PROPRIÉTÉS EN ESPAGNE

USUFRUIT. IMPLICATIONS FISCALES LORS DE L'ACHAT / DE L'HÉRITAGE DE PROPRIÉTÉS EN ESPAGNE 1366 768 TLA

"Usufruit" est le droit de jouir, d'utiliser et d'obtenir des bénéfices et de louer une propriété. 

«Nue Propriété» est droit de propriété qui subsiste après l'usufruit, et qui ne donne pas le droit de l'utiliser ou d'en disposer tant que le droit d'usufruit existe.

À de nombreuses reprises, nous constatons que les acheteurs, conseillés par leurs conseillers fiscaux ou guidés par des informations générales sur Internet, sont invités à acheter une propriété en acquérant l'usufruit pour eux-mêmes, et leurs enfants acquérant le reste de la propriété de la propriété (cette est ce que nous appelons la propriété «nue»).

Ils le font avec l'idée que l'usufruit peut aider à réduire les droits de succession, car c'est une formule qui permet aux parents de:

- Réduire les droits de succession: Lors de l'achat, les parents acquièrent l'usufruit, qui est généralement un faible pourcentage du prix de la propriété, et le reste est acquis directement par les enfants. Par conséquent, à l'avenir, en cas de décès des parents, les enfants possèdent déjà une partie élevée de la propriété, les enfants n'auront donc à payer pour les droits de succession que la part de l'usufruit des parents.

- Gardez le contrôle de la propriété. L'usufruit permet aux parents (ou à tout autre usufruitier) d'utiliser la maison au gré des parents, à l'exclusion de la possibilité que les enfants aient le droit de l'utiliser ou d'en décider.

Par conséquent, une fois que les parents sont décédés, l'usufruit s'éteint automatiquement et passe directement aux enfants qui deviennent propriétaires à 100% de la propriété et ne paient les droits de succession que pour la valeur de l'usufruit des parents.

Une autre option pour réduire l'héritage serait de diviser la vente en pourcentages, c'est-à-dire que chacun a acheté un pourcentage de la propriété (par exemple 30% pour les parents et le reste pour les enfants), mais cela ne donne à aucun des les copropriétaires le «droit d'usage» et de jouissance exclusive du bien. Autrement dit, vous pouvez être copropriétaire d'un bien par rapport à un autre copropriétaire, mais vous et chacun d'entre eux aurez le droit d'utiliser le bien en conjonction, sans que personne n'ait le droit exclusif d'usufruit, ni l'usage exclusif de la propriété.

Cependant, bien que l'usufruit soit conseillé pour réduire les droits de succession, nous devons être clairs que l'usufruit, une fois acquis, peut payer la taxe d'achat, et pour cela, nous traitons TROIS ASPECTS:

- Acquisition d'usufruit lors d'achats de reventes

- Acquisition d'usufruit lors d'achats de nouveaux bâtiments

- Acquisition de l'usufruit par héritage ou or donation

I.- USUFRUIT EN ACHAT DE REVENTE

Lors de l'acquisition de biens en revente, la taxe n'est pas la TVA (qui est payée lors de l'acquisition de nouveaux bâtiments), mais la «taxe de transfert» (ITP).

  • T.V.A. est payé à Madrid, et c'est généralement le 10% sur les propriétés
  • Taxe de transfert est payé à la Région et varie de l'un à l'autre: Valence est de 10%, la Catalogne est de 10% à 11%, Madrid 6%, l'Andalousie et les îles Baléares est une échelle commençant par 8%, etc.

Ainsi, quand un bien de revente est acquis, le L'Impôt de transfert est payé pour la valeur totale de la transaction et chacun des propriétaires paie au prorata du droit acquis. Pour ceux qui acquièrent l'usufruit, le pourcentage qui représente ledit droit est calculé (normalement lié à l'âge de l'usufruitier), et le reste des copropriétaires se vont attribuer le reste. Chacun d'eux paie la taxe de transfert en fonction du pourcentage qui leur est attribué.

Mais, suivant la normative fiscale en Espagne, lorsque l'usufruit est acquis par l'achat d'une revente, au décès des parents / usufrucutaires, lors du processus de succession, les enfants / nus-propriétaires devront payer, à nouveau, la part de la La taxe de transfert qu'ils n'ont pas payée lors de l'acquisition, car elle était payée par leurs parents. Ceci, bien que cela semble incongru car il semble "payer deux fois" la taxe de transfert, la loi est très claire à ce sujet. Ainsi, la Loi de la taxe établit expressément:

"Dans la consolidation du droit de propriété, divisée lors de l'acquisition du bien en usufruit et nu / nue-propriété, chaque fois que la consolidation est intervenue en raison du respect du délai du droit d'usufruit, ou du décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire sera tenu pour la liquidation / le paiement de la taxe de mutation, pour le 100% de la valeur initiale de l'usufruit »

Donc, dans le cas où les enfants acquièrent par la mort des parents l'usufruit, ils ne paieront pas de droits de succession sur sa valeur. L'impôt qu'ils paieront sera le Taxe de transfert.


Mettons un EXEMPLE:

A + B achète un bien de revente en usufruit pour un montant de 150,000 2 EUR, les «nus / nus propriétaires» étant leurs XNUMX enfants: I et II.

La valeur de l'usufruit est de 60,000 XNUMX EUR.

La valeur de la nue propriété est de 90,000 XNUMX EUR.

Pour la transaction se paie l'impôt de Transfer à payer est de 10% (région de Valence), lequel est de 15,000 6,000 EUR. A + B paient 9,000 XNUMX EUR et I + II XNUMX XNUMX EUR.

A + B meurent, donc l'usufruit de la propriété passe à leurs enfants. Dans ce cas, les enfants NE PAYENT PAS les droits de succession pour l'acquisition de l'usufruit. Ce qu'ils paient, c'est la taxe de transfert pour sa valeur. Par conséquent, ils devraient payer 9,000 XNUMX EUR. Et, ce, même si leurs parents ont déjà payé cette taxe pour cette valeur lorsqu'ils ont acquis l'usufruit à l'origine.

Par conséquent, l'acquisition de l'usufruit, même dans un processus de succession, n'est pas imposée par la taxe de succession, mais par la «taxe de transfert» ou la «taxe d'achat».


Par conséquent, le concept n'est pas que celui qui acquiert d'abord la nue-propriété et consolide ensuite le domaine par la cessation de l'usufruit ne procède pas à une première acquisition et, par la suite, à une deuxième acquisition de l'usufruit. Le concept est que le nu-propriétaire, quand il achète la propriété et la paie à l'origine, fait une seule acquisition, mais doit payer la totalité de la taxe pour la valeur totale de la propriété, et ledit paiement de la taxe est effectué en deux phases distinctes:

- Une partie est payée au moment de l'acquisition de la nue-propriété, et correspond à la valeur de la nue-propriété.

- L'autre partie est payée lorsque l'usufruit est acquis au décès de l'usufruitier, et correspond à la valeur ou au pourcentage de l'usufruit à la date de l'achat initial.

II.- L'USUFRUIT DANS L'ACHAT DE NOUVELLES MAISONS À BÂTIR

Lorsqu'une nouvelle construction est acquise, le constructeur doit être informé dès le début de l'intention des acheteurs qu'ils achèteront l'usufruit et la nue-propriété séparément. Et c'est parce que, comme expliqué ici, l'usufruit paie l'Impôt de Transfert donc, il ne paie pas la TVA (qui est la taxe généralement payée sur l'achat de nouveaux bâtiments).

L'art. 20.23º1 de la loi sur la TVA, stipule que «la constitution et la transmission de droits réels de jouissance ayant pour objet les habitations, garages et leurs annexes accessoires seront exonérés de TVA. »

D'un autre côté l'art. 4.4 de la loi sur la TVA en relation avec l'art. 7.5 du LTPOAJD stipule que: «la constitution et la transmission des droits réels d'usage et de jouissance sur les biens immobiliers lorsqu'ils sont exonérés de TVA, seront soumis à la taxe de mutation. »

Par conséquent, l'acquisition du droit d'usufruit sur les achats de nouveaux bâtiments sera soumise à l'Impôt de Transfert.


EXEMPLE: Dans le cas précédent:

A + B achète un immeuble NEUF en usufruit pour un montant de 150,000 2 EUR, la nue-propriété est achetée par leurs XNUMX enfants I et II.

La valeur de l'usufruit est de 60,000 XNUMX EUR.

La valeur de la nue-propriété est de 90,000 XNUMX EUR.

Pour cette transaction, vous devez payer les taxes suivantes:

- Pour l'acquisition de l'usufruit: ITP (10%) = 60,000 EUR

- Pour l'acquisition de la "Nue propriété": TVA (10%) + 1.5% d'AJD de la valeur de la nue-propriété = 9,000 10 EUR (1,350% TVA) + XNUMX XNUMX EUR (AJD -Stamp Duty)

A + B meurent, donc l'usufruit de la propriété passe à leurs enfants. Les enfants, NE PAYENT PAS la valeur de l'usufruit comme impôt sur les successions (ISD), mais comme impôt de transfert. Par conséquent, ils devraient payer 9,000 10 EUR (XNUMX% de l'ITP-Impôt de Transfert).

Par conséquent, en conclusion, lorsqu'un acheteur a l'intention d'acheter pour lui en tant qu'usufruit et le reste pour ses enfants, il convient de confirmer que, dans le cas des droits de succession, leurs héritiers doivent payer la partie de l'Impot de Transfert qui n'a pas été payée le jour de l'acquisition car il s'agissait de la «partie usufruit».

De plus, dans le cas de NOUVEAUX BÂTIMENTS, le constructeur doit être informé de l'intention d'usufruit dès le premier moment de l'achat, car le constructeur peut ne pas accepter de l'organiser de cette manière.


III.- USUFRUIT ANTÉRIEUREMENT OBTENU PAR HÉRITAGE

Ce qui précède fait référence à l'usufruit obtenu par ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ. Dans le cas où l'usufruit a été obtenu par HÉRITAGE ou DON, au décès de l'usufruitier, la taxe applicable ne sera pas la «taxe de transfert» (ITP), car l'acquisition dudit droit n'a pas été réalisée par un achat, mais par donation ou héritage. Dans ce cas, l'usufruit paiera la taxe de succession.

CONCLUSIONS:

- Lorsque l'usufruit est obtenu par les usufruitiers sur la base d'un PROCESSUS D'ACHAT, qu'elle soit neuve ou revendue, l'acquisition dudit usufruit par les nus-propriétaires au décès de l'usufruitier paiera ITP (Impôt de Transfert) ), et AUCUN impôt sur les successions.

- Dans le cas de ACHAT DE NOUVEAUX BÂTIMENTS, le régime d'achat en usufruit séparé de la nue-propriété, produit l'application de  2 taxes distinctes: taxe de transfert (ITP) pour la valeur de l'usufruit; et TVA + AJD (droit de timbre) qui est appliqué au reste de la valeur d'achat pour la nue-propriété.

- Lorsque l'usufruit est obtenu par l'usufruitier par héritage ou don, il sera taxé par le Taxe sur les successions et les dons à la mort de l'usufruitier.

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