• ANGLAIS, FRANÇAIS, NÉERLANDAIS, ALLEMAND ET RUSSE PARLÉ

ACHETER DES BIENS À CATRAL, DOLORES, CREVILLENTE ET REDOVAN

Ceci est un petit guide sur le type de propriétés à VEGA BAJA. Une zone qui couvre les propriétés placées dans Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar,  La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela Redován, Callosa, Crevillente, considérant les principaux aspects juridiques du transport, effectués par nos avocats.

Si vous êtes intéressé à acheter ou à vendre une propriété située à Vega Baja, TLACORP vous aidera à prendre une décision finale d'achat ou de vente.

La zone de la Costa Blanca Sud est couverte par nos bureaux à Torrevieja-Ciudad Quesada, parfaitement relié par l'autoroute. La visite de nos bureaux à Torrevieja ne prendra pas trop de temps depuis Rojales, Ciudad Quesada ou Algorfa, et, si arrangé, l'un de nos avocats peut visiter la même propriété et vous y rencontrer, vous évitant de vous déplacer vers notre bureau.

Cette zone couvre un large éventail de propriétés, qui passe du rustique, aux appartements, bungalows, urbanisations, etc. Détaillons les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés:

Cette zone couvre un large éventail de propriétés, qui vont du rustique aux appartements, bungalows, urbanisations, terrains de golf, etc. Détaillons les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés:

Cette zone couvre un large éventail de propriétés, qui passe du rustique, aux appartements, bungalows, urbanisations, etc. Détaillons les principaux aspects juridiques de chacune de ces propriétés:

- Anciennes urbanisations et maisons de vacances traditionnelles: Il s'agit de la zone couvrant Ciudad Quesada (la partie ancienne), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.

Le type de constructions et de propriétés y est utilisé pour être des résidences secondaires ou des maisons de vacances et des propriétés de résidence.

A) Le type de résidence traditionnel Les zones appartiennent initialement à des Espagnols, principalement originaires d'Elche, d'Alicante, de Madrid et du nord de l'Espagne, et à des étrangers venant de l'Europe du Nord. Globalement dans des zones comme Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar et Rojales. Ces types de propriétés étaient autrefois des bungalows et des appartements, près de la plage, et construits généralement avant le «boom espagnol» (avant 2000).

Dans un transfert, avec une décision d'achat, et hors des recherches légales normales à effectuer dans ce type de propriétés, ci-dessous, il y a des points importants à vérifier:

- Etude juridique et administrative de l'histoire de la construction. Pour savoir comment la propriété a été construite et comment elle a été développée. Il est essentiel de découvrir si la propriété a été agrandie, ou si la terrasse était couverte, ou si le porche est maintenant une cuisine, ou si le dessous est maintenant une pièce. Cela aidera à savoir si les propriétaires précédents ont fait tous ces travaux avec les licences appropriées, ou, par exemple, s'il y a une amende ou une pénalité se terminant sur ces propriétés en raison d'un défaut du permis approprié.

De plus, savoir s'il y a une modification de la structure initiale, aidera à identifier si les actes sont correctement mis à jour avec la situation actuelle du bâtiment.

En plus de cela, si la propriété a une pénalité pour la construction, la mairie peut refuser de renouveler le certificat d'habitation, et les nouveaux propriétaires peuvent avoir des problèmes futurs pour renouveler les contrats de services publics.

- Contrats eau et électricité: Comme il s'agit d'anciennes propriétés, les sociétés fournisseurs peuvent demander aux acheteurs de mettre à jour l'installation pour modifier les contrats après l'achèvement. Cela peut entraîner des dépenses comme les frais d'électricien ou de plombier, pour inspecter la propriété, et d'autres comme le recâblage, qui, si elles sont connues avant l'achèvement, pourraient faire partie de l'accord commercial de prix avec le vendeur.

- Plusvalia: Si la propriété est ancienne et appartient aux mêmes propriétaires depuis longtemps, cette taxe sera élevée. Cette taxe communale doit être payée par les vendeurs, mais le savoir dès le départ aidera à prendre les garanties nécessaires à payer par le vendeur.

- Communauté de propriétaires: Il sera très important de savoir, non seulement si le vendeur est à jour dans les paiements de la communauté, mais aux paiements partiels importants ou importants dans la réforme ou l'entretien des zones communautaires (terrasses, façades, parkings, etc. ), qui n'apparaissent pas toujours dans les certifications faites par la communauté des propriétaires.

B) Nouvelles zones d'Algorfa, Ciudad Quesada Nouveau, La Marquesa, et d'autres nouvelles zones urbanisées: cette zone envisage de nouvelles urbanisations créées avec le boom espagnol, parfois dans de grandes urbanisations, comme celle de La Marquesa à Rojales.

Les aspects juridiques importants à considérer au moment d'acheter ce type de propriétés sont les suivants:

- Le bien doit être parfaitement inscrit au cadastre, en tant que «maison achevée». Cela signifie que la propriété a été enregistrée et que le constructeur a fourni le Permis des Travaux Finaux, l'Assurance Décennale (Assurance qui couvre pendant 10 ans les vices structurels du bâtiment) et le Certificat d'Habitation.

- Espaces communautaires: Les zones communautaires comme les terrains de golf, les zones commerciales, la piscine, les jardins, etc., doivent être terminées ou en cours de l'être.

Il est également très important de «lire» les règles de la communauté pour voir, par exemple, si votre voisin peut gérer une entreprise qui peut vous déranger, ou si les chiens sont autorisés, etc.

- Charges communautaires: Ces types de propriétés peuvent avoir des frais d'entretien élevés. Il est très important de les connaître dans les premières étapes du transport.

- Limitations et droits d'utilisation: Ces zones ont une grande infrastructure électrique, d'eau, d'égouts et de collecte des déchets, ce qui peut affecter votre propriété.

Autres points essentiels à considérer lors de l'achat dans la région:

  • Frais d'urbanisation et travaux: Dans certains domaines, dans l'ensemble, le bien peut avoir des coûts d'urbanisation en attente et / ou des travaux d'urbanisation à terminer, et pour le compte du propriétaire!. Alors, s'il vous plaît, prenez bien soin de cela.
  • Certificat d'habitation: Même étant des propriétés construites avec le permis de construire approprié, il y a parfois des complications pour obtenir le NOUVEAU certificat d'habitation.

Comme expliqué ci-dessus, dans les zones URBAINES de la Costa Blanca Sud, il est très important de vérifier que l'urbanisation où se trouve la propriété a toutes les infrastructures d'urbanisation achevées, telles que: routes, trottoir, asphalte, raccordement au réseau d'égouts, eau, électricité. L'infrastructure d'urbanisation de ces zones a été développée il y a longtemps, et parfois elle ne répond pas aux normes modernes. Ainsi, il est assez courant de trouver des propriétés où les propriétaires doivent «donner» une partie de leurs parcelles pour avoir de plus grandes routes, ou «payer» certaines infrastructures d'urbanisation comme le raccordement aux égouts, les zones piétonnes, etc. en savoir plus sur ce point dans notre section spécialisée: Urbanisations semi-consolidées.

Propriétés dans les zones rustiques et la campagne: Des considérations particulières doivent être prises dans les régions de Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.

La zone de Vega Baja est une zone qui présente un certain risque d'inondation. En fait, au cours des dernières années, il y a eu quelques inondations en raison de l'impact des fortes pluies dans la rivière Segura et Vinolopó. Il est donc très important que la construction soit surélevée du terrain d'au moins 1,5 m de haut. L'installation d'une clôture qui peut éviter d'éventuelles entrées d'eau pourrait également réduire l'impact des inondations dans la région.

Aussi, les Catral, Dolores, Redovan et Crevillente zone est une zone où il y avait des centaines de propriétés construites sans permis. Dans les régions rurales, il est très courant de trouver des propriétés sans permis, car les propriétaires de la région construisaient leurs maisons à la campagne en tant que «résidence secondaire» ou «maison de vacances» pour les week-ends. Donc, ils ne faisaient pas attention à respecter les lois espagnoles. Certaines de ces maisons peuvent être légalisées si elles ont été construites avec un temps déterminé et en suivant une procédure déterminée. Ils peuvent même obtenir un certificat d'habitation, si certaines conditions essentielles sont remplies.

Mais, il y a d'autres constructions qui ont été construites dans les années 2002-2006, principalement dans la région de Catral, mais aussi dans la région de Crevillente, Redovan, Orihuela et Callosa del Segura, qui ont quelques problèmes à légaliser, en raison du fait qu'ils ont été condamnés à une amende, même avec des ordres de démolition, de la part du gouvernement régional.

Ces propriétés ont été créées en utilisant ce que nous appelons: DIVISION HORIZONTALE. C'est une manière de créer des «urbanisations» dans une zone où une urbanisation n'est pas possible. Dans ce genre de «petites urbanisations», les propriétaires ont 100% des constructions, mais les zones destinées au jardin, à la piscine, etc., sont «partagées» avec le reste des voisins, car elles sont considérées comme «zone communale». Pour plus d'informations sur ce problème, visitez notre section spécialisée Division horizontale dans les zones terrestres rustiques

Il y a eu plusieurs essais de la part des mairies locales pour légaliser ce type de propriétés dans cette situation (entre 1.500 et 2.000 propriétés dans la région), mais pour le moment, il n'y a pas de plan formel prêt à les légaliser (Information de mars 2020 ).

À l'heure actuelle, bien qu'il y ait des ordonnances administratives de démolition émises sur ces propriétés, la mairie respecte les constructions existantes, mais l'édification ne peut pas être prolongée. Ainsi, de nouvelles constructions sur la propriété ne peuvent pas être construites. Il est permis à l'intérieur de réformes sur ce type de propriétés, mais pas d'extensions, de constructions d'autres bâtiments comme des garages, des piscines, etc.

Mais, parce que ces propriétés ne sont pas normatives, la mairie n'approuvera pas une licence pour réformer les parties structurelles essentielles du bâtiment comme les fondations, le toit, etc. La mairie admettra «réformer» la maison existante, et «réparer» la structure existante, mais pas «supprimer» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas de catastrophe naturelle ou d'inondation qui pourrait affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de «reconstruire» la propriété. Ainsi, en guise de conclusion, la Mairie autorise des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles de bines, fondations, changement de toiture, etc. De ce fait, nous vous recommandons d'informer votre compagnie d'assurance que les catastrophes naturelles et autres affectant le les constructions existantes doivent être couvertes par l'assurance obligatoire pour contracter la maison une fois achevée.

N'oubliez pas non plus que la zone est à risque «moyen-élevé» d'inondation, il est donc essentiel d'avoir une assurance pour couvrir ce risque.

Conséquences des maisons "hors normative":

  • Si les constructions n'ont pas été pénalisées depuis 15 ans, il n'est pas possible d'être pénalisé plus tard, ou démoli par le système espagnol. Il est légalement consolidé par le temps.
  • Les constructions existantes sont respectées dans leur taille, mais il n'est pas possible de construire un nouvel élément de construction ni même d'agrandir les éléments existants.
  • De plus, de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais elles ne peuvent pas être agrandies. Ainsi, de nouvelles constructions dans la propriété ne peuvent pas être construites.
  • La mairie permet des réformes internes sur ce type de propriétés. Mais, en raison du fait que la propriété est hors de normative, la mairie n'approuvera pas un permis pour réformer les «parties structurelles essentielles» du bâtiment, telles comme: les fondations, le toit, etc. La mairie admettra de «réformer» l'existant maison, et «réparer» la structure existante, mais pas «enlever» des anciennes pièces pour en installer de nouvelles. Par exemple, dans le cas où il y a un «incendie» ou une inondation qui peut affecter la maison sur sa structure, la mairie peut ne pas donner le droit de «reconstruire» la propriété. Ainsi, en conclusion, la mairie permet des réformes internes pour maintenir la construction, mais pas des réformes structurelles de poutres, fondations, changement de toit, etc.
  • La propriété reçoit la considération «hors norme» lorsqu'elle n'a pas été pénalisée au cours des 15 années suivant la construction. Pour cela, un certificat de la mairie est nécessaire pour vérifier ce point. Il s'appelle «Certificat de non-infraction», et nous avons déjà demandé ce certificat, mais la mairie peut prendre en moyenne 4 à 8 semaines pour produire ce document.
  • La propriété n'a pas «Certificat d'habitation ». Pour votre information, il s'agit d'un document délivré par la mairie où ils confirment que la propriété répond aux exigences d'habitation. Ce document est également nécessaire pour connecter l'eau et l'électricité sur la propriété et pour effectuer les changements des contrats d'eau et d'électricité en votre nom. Ceci est expliqué ci-dessous.

EST-IL POSSIBLE DE LÉGALISER CES PROPRIÉTÉS?

Dit cela, il existe une LOI RÉGIONALE DE CONSTRUCTION approuvée en 2019, qui «ouvre» la possibilité aux Mairies du quartier de légaliser ces biens. Cette loi est promulguée par le gouvernement régional de Valence et donne la possibilité aux mairies locales de la région d'élaborer des «plans d'urbanisation» dans la région afin de «convertir» ces urbanisations non reconnues en urbanisations parfaites et achevées.

Conformément à la récente normative, ce type de «groupe de maisons» doit être amélioré dans les infrastructures urbanisées afin d'offrir aux propriétaires une utilisation meilleure et plus confortable de leurs propriétés. Il y a donc de grandes possibilités que dans un avenir proche la mairie peut demander aux propriétaires de faire / payer des travaux pour améliorer la chaussée de l'infrastructure, l'éclairage public, l'infrastructure pour l'eau potable, le raccordement aux égouts publics et ainsi de suite.

Juste pour souligner que le coût le plus cher de l'urbanisation est le raccordement au tout-à-l'égout de la ville. Comme ces propriétés sont assez éloignées de la ville, dans d'autres zones où ce type d'urbanisation a été approuvé, il est actuellement admis que, au lieu de se connecter au réseau d'égouts principal, pour permettre aux propriétaires pour installer une fosse septique pour traiter l'eau gaspillée.

Habituellement, les fosses septiques de la région ne sont pas officiellement installées avec la certification CE (Communauté européenne). Nous pensons donc qu'à l'avenir la mairie pourrait demander l'installation d'une fosse septique moderne adaptée aux nouvelles réglementations.

Veuillez noter que le système espagnol exige que les vendeurs ne fournissent le certificat d'habitation qu'aux ventes de nouvelles propriétés. Ainsi, dans le cas d'un constructeur qui vend une nouvelle propriété à un particulier, le notaire exigera du constructeur qu'il fournisse le certificat d'habitation pour finaliser l'achat. Mais, cette obligation n'est pas exigée du vendeur en cas de revente, comme dans ce cas.

Comme ces biens sont désormais «hors normatifs», il n'y a pas de certificat d'habitation délivré sur ces propriétés. Pour obtenir ce document, il faudra achever les travaux d'urbanisation pour l'ensemble de l'urbanisation et légaliser les maisons existantes.

Mais, si les maisons de la zone sont améliorées avec les travaux d'urbanisation requis par la future normative, elles auront les avantages suivants:

  •  La maison sera considérée comme une maison «totalement légale», elle ne sera donc plus considérée comme «hors de normative», ainsi, il sera permis de reconstruire les constructions existantes, les réformes structurelles, etc.
  • La propriété aura le certificat d'habitation

Il faudra voir quels types de travaux la Mairie envisagera de demander aux propriétaires et qui en paiera. À ce moment, ce n'est pas encore confirmé.

Pour plus d'informations sur le transport, visitez notre Section du droit immobilier.

TLACORP est à votre entière disposition, dans nos bureaux de CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, avec des frais spéciaux, pour les propriétés placées dans cette zone.

Contactez-nous pour un devis